דאפו - הלגליזציה של נכסים אנדלוסיים בהעדר היתר בנייה

באנדלוסיה, כמו גם באזורים רבים אחרים בספרד, יש הרבה מבנים שנבנו עם רישיון הבנייה המתאים. מבנים אלו יכולים להיות כפופים לקנסות, עונשים, או אפילו צווים להריסתם על ידי המינהל.

בשנת 2012 קבעה הממשלה האזורית נוהל לגליזציה של נכסים בשם "DECLARACION DE SITUACION ASIMILADA A FUERA DE ORDENACIÓN" - DAFO.

בעיקרון, הממשל של אנדלוסיה מאפשר את הבנייה הללו נבנה ללא רישיון בנייה מתאים (אפילו לפעמים בנוי באזורים מוגנים)  כדי להימנע מהריסה, במקרה שמדובר בנכסים ישנים וכי הנכס לא היה טעון תועלת הריסה.

בדרך כלל, הזמן המבוקש מהבנייה כדי להיות חלק מתהליך הלגליזציה הזה הוא 6 שנים מבנייתו.

כך, למשל, מבנים שנבנו בעוד יותר מ-6 שנים מהיום, שלא הוטל עליהם צו הריסה, אז יכול לקחת חלק מתהליך הלגליזציה הזה.

לזה, מה שהבעלים צריך לעשות זה להציג פרויקט למינהל to לנסות "לאחד" את הבית באופן חוקי. אם יאושר, אזי הרשויות הספרדיות שוקלות את הבנייה עם ה-DAFO, שכתוצאה מכך היא משיגה את השיקול של "בית שיכול לשמש למגורים, וללא אפשרויות להריסה על ידי המינהל".

במקרה שהבעלים משיג תוצאה חיובית, הבעלים משיג את התמורה של "Fuera de ordenación"או"חוץ נורמטיבי". שיקול מסוג זה חל על מבנים ש"התאחדו באופן חוקי לפי גילם", ולכן, כתוצאה מכך, לא היו נתונים בסופו של דבר לצווי הריסה מהמינהל.

לגבי נכסים מסוג זה, למרות שהמינהל מאשר מול הדאפו שהם לעולם לא ייהרסו, ובשל העובדה שהם נבנו ללא היתר בנייה, בית העירייה מאפשר פנים רפורמות רק מסיבות ביטחוניות או סניטריות, אבל לא רפורמות מבניות, או הרחבות בנייה אחרות, ולא כל בנייה אחרת כמו מוסכים, בריכות שחייה וכו'.

מכיוון שמדובר בבניינים ישנים למדי, בניין העירייה לוקח בחשבון שנכסים אלו עברו חוקיות עם הזמן. במילים אחרות, מאחר שהם נחשבים כ"בניינים ישנים", מבנים אלו מאוחדים על פי דין באותה עת, גם מבלי לעמוד בתקן הבנייה הנורמטיבי.

לפיכך, מנקודת מבט משפטית, אם במקרה של נכסים אלו אין קנסות "עדכניים" בגין בנייתו המשפיעים כיום על הנכס, לא תהיה כל פעולה שהעירייה תוכל לנקוט נגד נכס זה בשל גילו, למשל. קנסות עתידיים או צווי הריסה עבור המבנים הקיימים.

מהן ההשלכות הנגזרות מ-DAFO?

• אבטחה שהנכס לא יהיו כל סוג של קנסות או הריסה הזמנות למבנים הקיימים
• הרשאה להשתמש ולגור בנכס עם אותן השפעות כמו "תעודת מגורים". אז, ניתן ליצור אספקת מים וחשמל באמצעות ה-DAFO.

אז, עם ה-DAFO כל הנכסים האלה חוקיים בצורה מושלמת?

לא. הנכס עם DAFO ימשיך להיות "מחוץ לנורמטיבי", ועל כך, בית העירייה לעולם לא יאשר רישיון לרפורמה באלמנטים מבניים חיוניים בבניין כגון יסודות, גג וכו'. בית העירייה יודה מוגבל "רפורמות" מסיבות ביטחוניות או סניטריות, וכדי "לתקן" את המבנה הקיים, אבל לא "להסיר" את החלקים הישנים של הבית, ולא לבנות חדשים, ואפילו לא לבנות מחדש את הבנייה.

למשל, במקרה של תאונה או אסונות טבע (שיטפונות וכדומה) שעלולים להשפיע על הבית על המבנה שלו, בית העירייה לא יכול לתת את הזכות "לבנות מחדש" את הנכס. אז לסיכום, בית העירייה מאפשר רפורמות פנימיות לשמירה על הבנייה, אך לא רפורמות מבניות כמו רכוש, יסודות, החלפת גג וכו'.

לכן, אנו ממליצים לבקש מחברת הביטוח שאסונות טבע ואחרים העלולים לפגוע במבנים קיימים מכוסים בביטוח דירה החובה שיש לעשות בקניית הבית. 

ההשלכות של בתים שנחשבים "מחוץ לנורמטיביים":

- הקונסטרוקציות הקיימות זוכות לכבוד בגודלן, אך לא ניתן לבנות אלמנט בנייה חדש או אפילו להגדיל את הקיים.

– גם, לפיכך, בית העירייה מכבד את המבנים הקיימים, אך לא ניתן להגדיל אותם. לפיכך, לא ניתן לבנות מבנים חדשים בנכס.

– מועצת העיר מתירה רפורמות פנימיות בנכסים מסוג זה. אבל, בשל העובדה שהנכס אינו נורמטיבי, העירייה לא תאשר רישיון לרפורמה ב"חלקים המבניים החיוניים" של הבניין כמו היסוד, הגג וכו'. בית העירייה יודה ב"רפורמה" "הבית הקיים, ו"תיקון" המבנה הקיים, אך לא "הוצאת" חדרים ישנים כדי להתקין חדשים. לדוגמה, במקרה של "שריפה", או שיטפון שעלול להשפיע על הבית על המבנה שלו, בית העירייה עשוי שלא לתת את הזכות "לבנות מחדש" את הנכס. לפיכך, לסיכום, בית העירייה מאשר רפורמות פנימיות לשמירה על הבנייה, אך לא רפורמות מבניות מקופות, יסודות, החלפת גג וכו'.

– אחד התנאים לקבלת התמורה ה"לא נורמטיבית" הוא הוכחה שהנכס לא נענש במהלך 15 השנים שלאחר הבנייה.

ה-DAFO שלו זהה לתעודת מגורים?

תעודת המגורים היא מסמך שמונפק על ידי בניין העירייה של האזור בו הם מאשרים שהנכס עומד בדרישות הדיור.

מסמך זה נדרש גם לחיבור מים וחשמל לנכס ולביצוע שינויים בחוזי מים וחשמל על שמך.

נכסי DAFO לעולם לא יקבלו את "Certificat d'Habitation" (CH). אבל, כפי שהוסבר לעיל, DAFO מספקת את ההרשאה הרשמית להשתמש ולגור בנכס עם אותן השפעות כמו "תעודת מגורים".