עלות שכר הטרחה של עורך דין לייצג אותך ברכישת נכס בספרד עשויה להשתנות בהתאם למספר גורמים, כולל:
- הניסיון והכישורים של עורך הדין.
- מורכבות העסקה.
- מיקום הנכס.
באופן כללי, שכר טרחת עורך דין בספרד נגבה בדרך כלל באחוזים משווי הנכס, בתוספת מע"מ. האחוז בדרך כלל נע בין 1% ו-2%, אבל יכול להיות גבוה יותר במקרים מורכבים או נכסים בעלי ערך גבוה.
מדוע מחושבים שכר טרחת עורכי דין לפי אחוז משווי הנכס? הם לא מחייבים לפי שעה?
הסיבה עשויה להיקבע היסטורית על ידי חישוב שכר הטרחה המבוסס על "סולמות שכר הטרחה" הרשמיים של לשכות עורכי הדין הספרדיות.
כפי שראינו במאמר זה, לשכות עורכי הדין בספרד מופצות במחוזות שיפוטיים או לפי מחוזות. מבחינה היסטורית, מוסדות אלה קבעו שכר טרחה "מינימלי" שהיה על עורך הדין לגבות עבור כל שירות.
בעבר סולמות אלו היו בגדר חובה, אך כיום המעקב אחריהם הוא וולונטרי לחלוטין, כלומר עורך הדין חופשי או לא להשתמש בקריטריונים שנקבעו בתקנים אלו להצעתו ללקוח.
החריג היחיד לזה "הסכם חופש השכר" נקבע בחישוב הוצאות משפט במקרה של סכסוך שיפוטי. במקרים אלו, סולמות אלו משמשים לרוב כאסמכתאות במקרה של סכסוך שיפוטי. ההשפעות הבלעדיות של הערכת פריט זה (שכר הטרחה) במקרים של הערכות עלויות או חשבונות מושבעים של עורכי דין.
בואו נראה כיצד עורך דין המעורב בעסקת נדל"ן בחלקים שונים של ספרד יצטט, לפי קנה המידה של כל עמותה או מחוז:
שכר טרחת עורך דין מלאגה
לשכת עורכי הדין במלאגה אישרה סולמות משלה ב-18 בספטמבר 2006.
לפי סולם זה, הפעולות השונות שמבצע עורך הדין מוערכות בסדרה של "נקודות", המצטברים ככל שהתהליך מתקדם. לבסוף, מספר הנקודות הכולל המופק מוכפל בסכום המתעדכן מדי שנה, ואשר מאושר על ידי לשכת עורכי הדין במלאגה. עבור שנת 2023 ערך הנקודה המאושרת רשמית הוא 71,50 אירו (בתוספת מע"מ 21%).
בואו נראה איך זה עובד בעסקת רכישה ומכירה:
- ייעוץ פשוט של פחות משעה: 2 נקודות = 143 יורו + מע"מ לשעה
- התייעצויות מסובכות או התייעצויות שנמשכות יותר משעה: 4 נקודות = 286 אירו + מע"מ
- ייעוץ טלפוני: 1-2 נקודות = 71,50 - 143 אירו / שיחת טלפון
- תקשורת בכתב (אימיילים): 3-6 נקודות = 214,5 - 429 אירו + מע"מ/אימייל
- חוות דעת, דוחות ודוחות: 10 נקודות = 715 יורו + מע"מ / דו"ח
- פגישות עם עורכי דין אחרים: 3-5 נקודות = 214,5 – 357,5 אירו + מע"מ/פגישה
- הנהלה (נוטריון, רישום, בניין העירייה): 2 נקודות = 143 יורו + מע"מ / הנהלה
- עריכת חוזה:
- עד 30,000 אירו: 2% מערך הנכס
- עד 60,000 אירו 1%
- עד €150,000: 0,7%
- + 300,000 אירו: 0,5%
*אחוז זה גדל ב-50% עבור פעולות חוזיות מסובכות, כגון שפה שאינה ספרדית, או שאחד הצדדים לחוזה הוא אזרח זר.
**אם בנוסף ל"ניסוח" החוזה, עורך הדין "מנהל משא ומתן" על סעיפיו עד להשגת הסכם, הוא יגדל ב-100%.
לכן, במבט חטוף, מבלי להתמקד בהתייעצויות, חוות דעת, פגישות וכדומה שעלולים לעלות ממכירת נדל"ן, והתמקדות רק בשירות של הכנת וניהול מו"מ לחוזה רכישה ומכירה של נדל"ן.
נניח מקרה, מקרה ספציפי של מכירה:
- 3 התייעצויות מסובכות עם הלקוח: 858 יורו + מע"מ
- 10 שיחות טלפון: 715 אירו + מע"מ
- 30 אימיילים: 2.145 אירו + מע"מ
- 3 דוחות (אחד על חקר הנכס, אחר על חישוב המס, ועוד על שיקולים אזרחיים ואישיים של הלקוח): 2.145 יורו + מע"מ
- 5 הליכים עם נוטריון, 3 עם מועצת העיר ו-3 עם רישום הנכסים, ו-2 עבור כל החלפת מים, חשמל ו-IBI = 13 x 71,50 = 929,5 יורו + מע"מ
סה"כ: 6.792 אירו + מע"מ
לסכום זה יש להוסיף את עמלות שנגזרו מניסוח ומשא ומתן על חוזה הרכישה והמכירה:
עבור נכס בסך 500.000 אירו:
- עריכה: 0,5%
- מורכבות החוזה + 50% = 0,75%
- משא ומתן + 100% = 1,5%
סה"כ: 1,5% x 500,000 EUR = 7.500 EUR + מע"מ
לפיכך, על פי סולם שכר הטרחה של לשכת עורכי הדין במלאגה, המעודכן לשנת 2023, אם נוסיף את הפעולות לפני ואחרי חוזה הקנייה והמכירה, לשכר הטרחה הנגזר מניסוח ומשא ומתן על חוזה הרכישה והמכירה, התוצאה היא. :
6,792 + 7,500 = 14,292 EUR סך שכר הטרחה עבור סיוע משפטי בעסקת רכישה ומכירה של מקרקעין במלאגה.
לפי חישוב זה, סך שכר הטרחה שצבר עורך הדין בגין מכירה זו יכול להיות 3% משווי הנכס.
סכום זה, שהוא זה שחושב רשמית באמצעות הסולם הרשמי של מלאגה, הוא שמצדיק את הצעת המחיר המוצעת בדרך כלל על ידי עורכי הדין במחוז לייעוץ בעסקאות רכישה ומכירת נכסים, ואשר נעה בין 1 -3% מערך הנכס + מע"מ.
שכר טרחת עורך דין ולנסיה
לשכת עורכי הדין של ולנסיה אישרה סולמות משלה ב-9 בספטמבר 2007.
סולמות אלו מכמתים את שירותיו של עורך דין בעסקת מקרקעין על סמך ה"ערך" או ה"סכום" של העסקה. כלומר, "המחיר" המוסכם על המכירה בין קונה למוכר. לפי ערך זה, האחוזים מיושמים בסולם, המוגדרים על פי התפקידים או השירותים המופקדים על עורך הדין ולנסיה.
בדרך זו, בהתבסס על הסקאלה הרשמית ובהתחשב בשלבים והשירותים שעורך הדין יבצע בעסקת רכישת דירה או נכס בוולנסיה, נוכל לבצע הדמיה של שכר הטרחה שייגרם מיישום סולמות כאמור.
- יציאות, התייעצויות, שיחות טלפון, תקשורת: 60-200 יורו למניה
- עריכת חוזים מורכבים (חוזים שבהם אחד הצדדים הוא זר, דובר שפה אחרת או שיש לנסח אותם בשפה אחרת נחשבים מורכבים): 50% מסולם I
- פעולות נוטריוניות: תוספת של 30% בשכר הטרחה הנגזרת מעריכת החוזה.
- משא ומתן על חוזה: העמלות הנ"ל גדלו ב-50%.
- אם סכום החוזה גדול מ-600,000 יורו. סכום העמלות שנצברו עד כה יוגדל באחוזים הבאים:
- עד 1,200,000 אירו, 25%.
- מ-€1,200,001 ל-€1,800,000, 50%.
- מ-€1,800,001 ל-€2,400,000, 75%.
- יותר מ-€2,400,000, 100%.
לפיכך, עבור דוגמה למכירת נדל"ן בסכום של 500,000 אירו, שכר הטרחה לפי סולם שכר הטרחה של לשכת עורכי הדין בוולנסיה יהיה כדלקמן:
- 3 התייעצויות מסובכות עם הלקוח: 300 יורו + מע"מ
- 10 שיחות טלפון: 600 אירו + מע"מ
- 30 אימיילים: 1.800 אירו + מע"מ
- 3 חוות דעת (אחת לחקר הנכס, נוספת לחישוב המס, ואחרת לשיקולים אזרחיים ואישיים של הלקוח): 600 אירו + מע"מ
- 5 הליכים עם נוטריון, 3 עם מועצת העיר ו-3 עם רישום הנכסים, ו-2 עבור כל החלפת מים, חשמל ו-IBI = 13 x 100 = 1.300 יורו + מע"מ
סה"כ: 4.600 אירו + מע"מ
לסכום זה יש להוסיף את העמלות הנגזרות מניסוח וניהול חוזה הרכישה והמכירה:
- 50% מסולם I = 11.113 יורו + מע"מ
- פעולות נוטריוניות + 30% = 3.333,9 אירו + מע"מ
- משא ומתן על חוזה: 5.556,5 אירו + מע"מ
סה"כ: 20.003,4 אירו + מע"מ
לפיכך, לפי סולם שכר הטרחה של לשכת עורכי הדין אליקנטה, אם נוסיף את הפעולות לפני ואחרי חוזה הרכישה והמכירה, לשכר הטרחה הנגזר מניסוח ומשא ומתן על חוזה הרכישה והמכירה, התוצאה היא:
4,600 + 20,003.4 = 24,603.4 אירו עמלות כוללות עבור סיוע משפטי בעסקת רכישה ומכירה של נדל"ן באזור ולנסיה.
לפי חישוב זה, סך שכר הטרחה שצבר עורך הדין בגין מכירה זו יכול להיות 5% משווי הנכס.
הסכום הזה, שהוא זה שמחושב רשמית באמצעות הסקאלה הרשמית של ולנסיה, הוא זה שצריך לגבות על סמך מסמך זה. עם זאת, המציאות היא שרוב עורכי הדין המוסמכים והרשומים מציעים הצעות תיווך לייעוץ בעסקאות רכישה ומכירה של נכסים נעים בין 1-3% מערך הנכס + מע"מ.
