מה זה קואופרטיב לבנייה?
קואופרטיב דיור הוא קבוצה של אנשים שיש להם כוונה לקבל בית. לצורך כך הם מקבצים את עצמם בקואופרטיב במטרה:
- בקרה על פרויקט הבנייה
- להשיג אותו במחיר הנמוך ביותר האפשרי
- שליטה בתהליך הבנייה וחומרים איכותיים
קנייה מבחינת קואופרטיב בספרד הפך לפופולרי מאוד בספרד באזורים משנות ה-50-90 של העשורים לפני תנופת הבנייה הספרדית, בסך הכל באזורים גדולים כמו מדריד, בילבאו, ברצלונה, ולנסיה וכו'. זו הייתה דרך מקבוצה נחושה של פרטים לשיוך ולפיתוח פרויקטי בנייה לבתיהם שלהם, לקבל את השליטה בפרויקט, וכן עוברים מהדרך הרגילה של קנייה ישירות מבונים.
לרכישת תוכנית מחוץ לתוכנית יש יתרונות כלכליים מבחינת המחיר ושיטת התשלום. המחיר הסגור בשוק שוורי כמו הנוכחי הוא יתרון גדול שכן סכום זה יכול להיות נמוך ב-15% מבית שכבר נבנה.
במקרה של חבר השיתופיות, בו החבר הוא המציע והמשתמש המוצלח בנכס, הוא יכול לוותר על כמה מתווכים, מה שמאפשר לו לרכוש את הנכס בעלויות נמוכות. סכום הרכישה יכול להיות בין 20% ל-30% פחות מזה של בית ללא מרשם. זהו אחד הטיעונים המרכזיים של חברי קואופרטיב לצאת לפרויקט מסוג זה.
הקמת קואופרטיב מתחילה מקבוצה של מספר אנשים (שותפים) התורמים הון לצורך ביצוע פרויקט, במקרה זה, בניית בתים.
לאחר הקמת הקואופרטיב כחוק, הקרקע נרכשת וא חברת בנייה אחראי לבניית הנכס נשכר. חברי הקואופרטיב פועלים אפוא כמקדמי הפרויקט.
נהוג לשכור א - חברה לניהול, שתהיה אחראית על ניהול הכספים ועל הניהול היומיומי של העבודות. במקרים רבים, מאחורי מנהלים אלו עומדים יזמים מומחים, אשר יתרונם הוא בכך שהם בעלי ניסיון רב ויכולים להגיע לתנאים כלכליים טובים יותר מול ספקים, איגודים וחומרים.
יש לקחת בחשבון שלמרות שיש חוק מדינה, כל קהילה אוטונומית נשלטת על ידי תנאים משפטיים ספציפיים, במקרה זה, על ידי אותם תנאים. תקנון חוקת קהילת הבעלים.
היסטורית, היו מקרים של יזמים שהקימו שיתופיות ללא חברים מתוך כוונה לגייס הון מראש כדי להתחיל בבנייה. במקרים אלו, ייתכן שהפרויקט לא יושלם או שיתעוררו בעיות וחוסר ביטחון עבור התורמים. כדי למנוע מצבים של חוסר אונים והפסדים כלכליים, יש צורך לבצע כמה הליכי אימות:
- בעלות על קרקע ורישיונות עירוניים
- עלויות, ערבויות ותוכנית מימון
- למד את התאמת הפרויקט ומאפיינים: תוכניות, תיאורים, חומרים איכותיים ודוחות שירות
- תכנית התרומה הכלכלית
- מסלול, דו"ח אשראי ומידע על המנהל האחראי והקבלן
- תקנון וזכויות וחובות של חברי קואופרטיב
רכישת בית במשטר שיתופי היא אופציה תקפה, מומלץ רק לשקול את היתרונות והחסרונות של נוסחה זו ולכל אחד לבצע את ההערכות שלו כדי לקבוע אם זה נוח לו:
היתרונות של רכישת בית במשטר שיתופי:
- כַּלְכָּלִי: כפי שהוסבר בהתחלה, על ידי יכולת לוותר על מתווכים אחרים ולפעול כשותפים עסקיים, חברי קואופרטיב יכולים לרכוש בית במחיר הנמוך ב-20% עד 30% מהשוק לדיור ללא דלפק.
- מְחוּייָט: יתרון נוסף של בתי פורמולה שיתופיים הוא שהחברים יכולים להתאים את ביתם לטעמם, תוך ביצוע שינויים בתוכנית, בחומרים או באיכויות, תמיד בפרמטרים מסוימים.
- חברים יכולים להשתתף באסיפות ולהשתתף באופן פעיל בקבלת החלטות, כאשר להצבעות של כל המשתתפים יש משקל זהה. המפגשים עשויים להתייחס לכל מיני צרכים ושאלות כמו התקנת גורמי ביטחון או מעקב יועלו עד להקצאת מקומות פנויים או תרומות נוספות, למשל.
- במקרים רבים, תנאי המשכנתא של חברי שיתופיות עשויים להיות אטרקטיביים יותר או בתנאים טובים יותר מהרגילים בשוק.
- יש אפשרות לחבר קואופרטיב לבטל את המנוי ולהחזיר את הסכומים שנתרמו. במקרים של משיכות לא מוצדקות, יהיה צורך לאשר את מועדי ההחזרה או אפילו את אחוז הקנס אם זה נכלל בתקנון. במקרה הספציפי הזה, ראינו בתקנון כי אין כל זכות לבטל את המנוי מקהילת הבעלים. לכן, ברגע בו חבר נכנס ושר, שאר הבעלים המשותפים רשאים לתבוע ממנו לשלם את כל התשלומים שיש לשלם במסגרת המחיר. הקהילה עשויה אף לתבוע את התשלומים הללו בדרך שיפוטית.
חסרונות:
- מקדמת הון: כדי להקים את הקואופרטיב ולהתחיל בתהליך הבנייה, יהיה צורך בתרומות העיקריות של השותפים מראש.
- זמני הבנייה לרוב ארוכים יותר ויותר עבור קואופרטיבים, בדרך כלל מסיבות שונות, החשובות ביותר בדרך הקשה לקבל החלטות בקהילה.
- במקרים מסוימים, עקב טעויות חישוב, אירועים בלתי צפויים, שיפורים שלא עלו בחשבון בהתחלה... הכספים עשויים להיות מועטים וייתכן שיהיה צורך בתרומות יוצאות דופן.
- היו מקרים של יזמים או מנהלים שכדי למשוך שותפים, עושים פרסום מטעה או קורא תשומת לב עם מידע לא מדויק וזה יכול להוביל למצבי מצוקה חמורים. לכן חשוב לעקוב אחר ייעוץ איסוף המידע ולבדוק את הנורמה הסטטוטורית, המבנה שלו, התוכניות, כמו גם הביטוחים והערבויות.
- למרות שחברות הניהול הנשכרות לפיקוח ובקרה על העבודות נוהגות להיות מומחים בנושא, היו מקרים היסטוריים של פירמות שבעקבות ניהול לקוי, חוזים פגומים או חריגות כלכליות גרמו לפשיטת רגל או לפשיטת רגל מוחלטת. במקרים אלו, שאינם שכיחים עקב תקנות ובקרה עדכניים, עלולים השותפים לאבד את כל תרומותיהם. חיוני להכיר את המסלול, את הניסיון של המשרדים המוזמנים ולוודא שמבחינה משפטית, ברמת הערבויות, הביטוחים והנהלים, מתבצעים במועד כדי להבטיח את מימוש הפרויקט.
- הוצאות הקשורות בשטר הציבורי של עבודות בנייה חדשות וחלוקה במשטר הרכוש האופקי וכן באלה הקשורות להקמה וחלוקת היחידות יהיו על חשבון היזם בהתאם להוראות החקיקה העדכנית.
- לפעמים אחוזה מייצרת קשיים לחברים לעזוב את הקבוצה לאחר החברות.
- "קהילת הבעלים" תהיה ה"מקדם" של הפרויקט. המשמעות היא שכל האחריות והאחריות האזרחית של העובדים, הביטחון והבריאות, ואפילו תקלות בבניין, יהיו של הקהילה.
- סיכון פיננסי: בעלים משותפים עשויים למכור את מניותיהם בקהילה לצדדים שלישיים. אך במקרה שאחד או כמה מהבעלים המשותפים נכשלים בתשלומים, קיים סיכון גבוה לקבל בעיות פיננסיות בפרויקט אשר ניתן לחסום את המשך פיתוחו, מה שיגרום לקנסות, עיכובים או אפילו אובדן הפרויקט.
מפתחות שיש לקחת בחשבון בעת רכישת נכס בקואופרטיב:
- לבדיקת המצב הפיננסי והמוניטין מהקבלן וחברת הניהול (כמה זמן החברה בעסק, דוחות כספיים וכו')
- לבדיקת האחוזה השיתופיות
- לאשר את הדרכים שבהן הסכומים לתשלום ישמשו למעשה לקניית המגרש ו/או להשלמת כל אחד משלבי הבנייה
TLACORP
