היעדר תעודת מגורים באנדלוסיה- הצהרת אחראית

מהו רישיון עיסוק ראשון ורישיון עיסוק שני באנדלוסיה? 

שינוי השם מ"תעודת מגורים" ל-"Licencia de Primera Ocupación" - רישיון עיסוק ראשון

בשנת 2020, ממשלת אנדלוסיה המירה את "תעודת המגורים" (תעודת אכלוס) ל"רישיון הראשון של הכיבוש" (Licencia de Primera Ocupación), וזה התבקש רק למבנים חדשים. הליך זה והשלכותיו זהות בדיוק לאיזורים אחרים בספרד כמו אזור ולנסיה. (קרא את המאמר שלנו עבור אזור ולנסיה כאן)

אז, באנדלוסיה, "תעודת המגורים" היא כעת "Licencia de Primera Ocupación", המשמשת למבנים חדשים.

מה לגבי מכירות חוזרות?. האם יש באנדלוסיה רישיון "Licencia de Segunda Ocupación" או רישיון עיסוק שני"? 

אנדלוסיה אינה מבקשת את Licencia de Ocupación כדי להשלים את מכירת המכירות החוזרות

באופן מסורתי, למרות אזורים אחרים כמו קטלוניה, ולנסיה, מורסיה וכו', באנדלוסיה לא היה נפוץ לקבל תעודת מגורים במכירה ורכישה או מכירה חוזרת של נכסים.

לכן, בתהליך מכירה ורכישה, אין צורך לספק מהספק את תעודת המגורים או רישיון העיסוק השני.

האם ניתן לשנות חוזי מים וחשמל באנדלוסיה ללא תעודת מגורים או רישיון עיסוק שני? 

יש. באנדלוסיה אין צורך ברישיון תעודת מגורים או כיבוש שני כדי לבצע שינויים בחוזי מים וחשמל. אז, רוב רכישות הנכס באנדלוסיה הן בתים קיימים ולחלקם אין כרגע CH.

לכן, כתוצאה מכך, גם אם אין תעודת מגורים ניתן להשלים את המכירה, ולהשלים את השינויים בחוזי המים והחשמל על שם הבעלים החדשים.

כיצד להשיג את תעודת המגורים או רישיון העיסוק עבור נכסים ישנים באנדלוסיה עבור השכרה תיירותית או נופש ב-AirBnB?

כאמור לעיל, באנדלוסיה, לא נדרש מהספק ולא מהקונה לספק את תעודת המגורים במכירה חוזרת. זה מרמז כי למצוא מספר גבוה של מקרים שבהם נכסים נרכשים ונמכרים ללא אישור זה במקום.

הבעיה מתעוררת כאשר בעל הנכס מעוניין להגיש בקשה לרישיון שכירות תייר או נופש. כמה פלטפורמות גדולות כמו AirBnb, Homeaway, Booking וכו' מאלצות את הבעלים לספק את תעודת המגורים כדי לפרסם את הנכס בפלטפורמות שלהם, וזה גם מסמך שמתבקש על ידי המינהל כדי לקבל את רישום רישיון התייר.

על מנת לפתור נקודה זו, חוקי אנדלוסיה יצרו מסמך בשם "Declaración Responsable de Ocupación". 

ממשלת אנדלוסיה מסדירה בחוק האחרון לפתרון המצב: ה-LISTA

"Declaración Responsable" באנדלוסיה - Ley 7/2021 - "LISTA"

החוק Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía (ידוע גם בשם "LISTA"), על  אמנות. 138 קובעת 2 דרכים לקבל את תעודת המגורים - רישיון עיסוק שני בתהליך של "הצהרת אחראית" (הצהרה אחראית מהבעלים).

1.- בניינים חדשים או נכסים משופצים לחלוטין עם רישיון בנייה קודם או הצהרת אחריות ("Declaración Responsable")

זוהי רישיון ההצהרה האחראית לעיסוק ראשון ("Licencia de Primera Ocupación), והוא ניתן כאשר עיסוק או שימוש בבניינים או מתקנים המכוסים ב-א רישיון מוקדם או הצהרה אחראית על עבודות.

ותמיד בתנאי שכן הושלם ומותאם לאלו ויעדם בהתאם לתקנות החלות.

2.- נכסים ישנים או מבנים קיימים- מכירה חוזרת – רישיון עיסוק שני על ידי הצהרת אחראית

עבור נכסים או מבנים קיימים, בהיעדר רישיון בנייה קודם, ניתן לקבל "הצהרה אחראית" שתעשה את אותן ההשפעות כמו "רישיון העיסוק" או "תעודת המגורים".

מהי ההכרזה האחראית לכיבוש השני?

ה"הצהרה האחראית השנייה _ עיסוק" בספרד הוא מסמך מינהלי ספציפי הקשור לשימוש ותפוסה של יחידות דיור. זה רלוונטי במיוחד כאשר עוסקים בנכסים קיימים שאוכלסו בעבר. הנה הסבר מפורט:

הגדרה ומטרה

• אחראי הצהרה : בתרגום מילולי כ"הצהרה אחראית", זהו מסמך הצהרה עצמית שבו בעל הנכס מציין שהנכס עומד בתנאים הדרושים למגורים ולשימוש בהתאם לתקנות המקומיות.
• כיבוש שני : משמעות המונח הזה היא "עיסוק שני". בהקשר זה, הכוונה היא לנכסים שאינם חדשים ונאכלסו או השתמשו בהם בעבר.

הקשר ושימוש

• משמש עבור נכסים קיימים : הצהרה זו משמשת בדרך כלל עבור נכסים שנמצאים בתפוסה מחדש, כגון כאשר נכס נמכר, מושכר, או אם יש צורך בחוזה שירות חדש.
• חלופה לתעודת מגורים : במקרים מסוימים, זה יכול להוות חלופה ל-"Cédula de Habitabilidad" (תעודת מגורים) עבור נכסים קיימים, בהתאם לתקנות האזוריות.

התַהֲלִיך

• הגשה : ההצהרה מוגשת לעירייה המקומית (עירייה) או לגוף העירוני הרלוונטי.
• אחריות הבעלים : בהגשת מסמך זה מצהיר הבעלים כי הנכס עומד בכל הדרישות החוקיות למגורים ללא צורך בבדיקה טכנית מוקדמת.
• תהליך מהיר יותר : תהליך זה יכול להיות מהיר יותר מאשר קבלת תעודת מגורים מסורתית, מכיוון שלעתים קרובות הוא אינו מצריך בדיקה או אותה רמה של עיבוד בירוקרטי.

השלכות משפטיות

• חוקיות ותאימות : הבעלים נוטל על עצמו אחריות משפטית לנכונות ההצהרה. אם הנכס אינו עומד בתקנים, הבעלים עלולים לעמוד בפני השלכות משפטיות.
• חוזי שירות : הוא משמש לעתים קרובות להגדרת שירותי שירות (כמו מים וחשמל) עבור הנכס.

וריאציות אזוריות

• שונים על פני אזורים : הדרישות, התהליך והתוקף של הצהרה זו יכולים להשתנות בין קהילות אוטונומיות ועיריות שונות בספרד.

חשיבות לבעלי נכסים

• קלות עסקאות : הצהרה זו יכולה לפשט תהליכים הקשורים למכירה או השכרה של נכסים ישנים.
• אימות תאימות : חיוני שהנכס אכן יעמוד בסטנדרטים הנטענים בהצהרה כדי למנוע בעיות משפטיות עתידיות.

לסיכום, ה" הצהרת אחריות לכיבוש השני הוא תהליך ניהולי יעיל המשמש בספרד, במיוחד עבור נכסים שנאכלסו בעבר, כדי לאשר את התאמתם לאכלוס מתמשך. בעלי נכס צריכים לוודא שהנכס שלהם עומד באמת בכל התקנים הנדרשים לפני הגשת הצהרה זו.

האם "Fuera de Ordenación" או "DAFO" יכולים לקבל את רישיון העיסוק-Declaración Responsable המבוקש לקבל את רישיון השכר התיירות או הנופש באנדלוסיה? 

כן. האומנות. 138 מה-LISTA, קובע כי ניתן לקבל הצהרת אחראית, עם אותן השפעות לפי רישיון העיסוק, במקרים הבאים:

• עבור אותם בניינים קיימים כי להיענות עם התכנון הנוכחי נורמטיבי
  • OR
• למי שנמצאים במצב משפטי מחוץ לתכנון ("Fuera de Ordenación" - DAFO), ממוקם על קרקע עירונית לא כפופים לפעולות טרנספורמציה עירונית, ובלבד שהן לא היו מושא לעבודות.

לכן, במקרה שהכוונה שלך היא לקבל רישיון תייר, אז תתבקש להשיג את מה שנקרא "הצהרת אחראית דה עיסוק". זהו מסמך שהוצא מבית העירייה ואשר מחליף את תעודת המגורים. לשם כך, תצטרך לספק לבית העירייה:

• אישור שהונפק על ידי אדריכל רשמי עם תוכניות ופרטים המאשרים שהנכס עומד בדרישות המגורים.
• מסמך שבו הבעלים ערב באחריותו כי הבנייה והמסמכים שנמסרו הם על פי חוק.

האם ניתן לקבל את תעודת המגורים על DAFO בארץ כפרית באנדלוסיה? 

'מס בעקבות אמנות 138 מה-LISTA, אחראי ההצהרה מורשה להשיג עבור DAFO נכסים אך ב"אדמה עירונית", לא בכפר.

אז איך אני יכול לקבל רישיון להשכרה לתייר בנכס כפרי "Fuera de Ordenación" או DAFO?

אתה יכול לקבל את רישיון תייר או נופש עם אותו מסמך DAFO. ל-DAFO שיתקבל מהמינהל הציבורי יהיו אותן השפעות כמו רישיון העיסוק על מנת לקבל את רישיון התיירות או השכרת נופש.