גורמים מתערבים בתהליך הבנייה הספרדית. בונה, אדריכל, מקדם

סוכנים מתערבים בתהליך הבנייה

חוק הבנייה הספרדי האורגני (LOE – LEY ORGANICA DE LA EDIFICACIÓN)

 1.- סוכנים המתערבים בקידום

בעלים ומשתמש

אל האני בעלים הוא הבעלים של העבודה או המנהלים, בעוד שה המשתמש הוא מי ש-שאיננו הבעלים מחזיק או בזכות ממשית על בניין צד ג' (לדוגמה, זכות שימוש, זכות עילי וכו'), או זכות שימוש אישית (למשל זכות חכירה, העברת שימוש וכו').

למרות שזה הגיוני ששתי הדמויות הללו יכונו מקלטים סופיים של הבניין, הכללתם בין סוכני הבניין אינה נחשבת לנכונה לחלוטין, שכן משטר האחריות הקבוע ב-LOE אינו אמור לחול עליהם, שכן התחייבויותיהם אינן אלא לשמור על הבניין במצב תקין ותקין. להשתמש. בסופו של יום, הם אלה שנפגעו מהנזק, ולכן, אלה שמבצעים את הפעולות המתאימות בדרישת אחריות כאשר רואים את זכויותיהם נפגעות.

חובות חובת שימור, שימוש ותחזוקה

ההתחייבויות של הבעלים ושל המשתמש הן נבדל, בין אם הבעלים הוא ובין אם לאו.

החובות של ה בעלי וקהילות הבעלים הן:

– לשמור על תקינות המבנה באמצעות שימוש ותחזוקה נאותים;

– לקבל, לשמר ולהעביר את תיעוד העבודה שבוצעה והביטוחים והערבויות שיש לו.

לפיכך, על פי קוד הבנייה הטכני:

• יש לעשות שימוש נכון בבניין ובמתקניו בהתאם ל הוראות לשימוש, הימנעות מעשיית שימוש שאינו תואם את השימוש המיועד. על בעלים ומשתמשים ליידע את האחראים לתחזוקה על כל חריגה שנצפתה בפעילות הרגילה של הבניין.
• הבניין חייב להישמר במצב תקין דרך תחזוקה נכונה . זה כרוך בביצוע הפעולות הבאות:

– לבצע את תכנית האחזקה למבנה, תוך הפקדת הפעולות המתוכננות לתחזוקת המבנה ומתקניו על ידי טכנאי מוסמך;

- לבצע את הבדיקות הקבועות בתקנה ולשמור את התיעוד המתאים; ו

- לתעד לאורך חיי השימוש של המבנה את כל ההתערבויות, בין אם הן תיקון, רפורמה או שיקום שבוצעו בו, העברתן בספר הבניין.

משתמשים, בין אם הם בעלים ובין אם לאו, מחויבים לעשות שימוש תקין במבנים או בחלקם, בהתאם להוראות השימוש והתחזוקה הכלולות בתיעוד העבודה שבוצעה. התחייבויות המשתמשים מגיעות עד לשיעור המוסכם בחוזה המקביל. בהעדר זה, או כאשר אין סעיף הקשור לשיעור הנ"ל, זה מתאים זה או אחר במערכת של חלוקה שווה של חיובים והטבות, בהתאם לאופי או לא של תיקונים קלים שיש להם חובות כאלה. מונע על ידי שימוש יומיומי במתקנים ובשירותים.

לפיכך, הן הבעלים והן המשתמשים מחויבים לעשות שימוש הולם ונכון במבנה ולתחזק את המבנה האמור במצב תקין.

הבעלים מחויבים גם לשמור על המבנה.

חלק מהדוקטרינה מבין שהחובה ל שימוש נכון המבנה בהתאם להוראות השימוש והתחזוקה חייב לכלול חובת שימור, שכן השימוש והתחזוקה הנכונים הם חובות מכשירניות של השימור. ה-LOE עצמו מתייחס ל- קוד בנייה טכני (CTE) כמסגרת רגולטורית בה ניתן למצוא את דרישות האיכות הבסיסיות של המבנים ומתקנים שלהם, המאפשרות עמידה בדרישות הבסיסיות, וכתוצאה מכך, ניתן להבין כי שם נמצאים גבולות חובת השימוש, לתחזק ולשמר את הבניין הוקמו.

מתחמי נדל"ן ועיור

במקרה של מתחמי נדל"ן, זה חובת השימוש והשימור מתייחסת האלמנטים הבלעדיים וגם לאלמנטים המשותפים. לפיכך, במקרה של שינוי של אלמנטים אדריכליים, מתקנים או שירותים של האלמנט הפרטי, יש לבצעו באופן מתאים כדי למנוע פגיעה או שינוי באבטחת הבניין, המבנה הכללי שלו, תצורתו או מצבו החיצוני. או הפגיעה בזכויות של אחר. בעלים.

ההתחייבויות של כל בעלים, בין היתר, הן לכבד את רכיבים משותפים ומתקנים כלליים של הקהילה, בין אם הם לשימוש כללי או פרטי של מי מהבעלים, תוך שימוש נאות בהם והימנעות, בכל עת, מגרימת נזק או נזק.

באשר לתחזוקה במצב שימור תקין של הדירה או המקום ושלה מתקנים פרטיים , יש להבין את היקפה או מידתה של חובה זו, ככל שאין בה כל נזק לקהילה או לבעלים האחרים. החוק מטיל חובה לפצות את הנזקים הנגרמים לקהילה או לבעלים האחרים עקב רשלנותם, בין באלמנט הפרטי, במרכיבים המשותפים של מתחם המקרקעין ובין בבניין הכפוף למשטר הקניין האופקי. , או מחמת רשלנות של האנשים שעליו לענות עליהם.

בנוסף לחובת השימוש, התחזוקה והשימור המיוחדת של כל אחד מהבעלים, ה קהילת הבעלים מוטלת החובה לבצע את העבודות הדרושות לתחזוקה ושימור נאותים של הנכס ושירותיו, כך שיעמוד בתנאים הראויים. מבני, איטום, מגורים ובטיחות.

 גבולות חובת השימור

 לחובת השימור יש את הגבולות הבאים:

• כאשר הריסה של הבניין מתאים. גבול זה של חובת השימור אינו מונע הטלת עבודות או תיקונים בדחיפות מוכרת ובאופי זמני וחריג על מנת לדאוג לבטיחות ואף לבריאות המבנה כל עוד הוא מאוכלס או עומד.
• מלבד המקרה הקודם, חובת השימור מגיעה עד מחצית מהערך של בניה חדשה, שווה ערך למקור ביחס למאפיינים הקונסטרוקטיביים ולמשטח השימושי. מגבלה כמותית זו של חובת השימור המשפטית קשורה למושג של חורבן כלכלי .

אם החובה לשמור על מבנים בתנאים בטוחים, בריאים וקישוט ציבוריים היא חלק מה תוכן רגיל של זכות הקניין , לחובה זו יש גבול או רגע הפסקתה במצב של חורבן, כי כשראוי להריסה היא נכבית, בשל אי התאמה, חובת השימור, שאינה מהווה מכשול להטלת עבודות או תיקונים בדחיפות מוכרת ושל אופי זמני וחריג, על מנת לדאוג לבטיחות ואף לבריאות המבנה כל עוד הוא מאוכלס או עומד.

 הפרת חובת השימור

 במקרים של אי ביצוע בלתי מוצדק של העבודות שהוזמנו בתוך התקופה שנקבעה למטרה זו, היא תבוצע. חברת בת על ידי המינהל הציבורי המוסמך או יישום כל נוסחה אחרת של תגובה מנהלית, לפי בחירתו. במקרים כאלה, ניתן להעלות את הגבול המקסימלי של חובת השימור, אם נקבע כך בחקיקה אזורית, עד ל-75% מעלות ההחלפה של הבנייה או הבניין המקבילים.

לפיכך, התקנות האזוריות הן האחראיות לקביעת האמצעים במקרה של אי עמידה בחובות השימור, השימוש והתחזוקה הנזכרות לעיל. התגובה המנהלית האופיינית מורכבת על ידי צווי הוצאה לפועל לביצוע אותן עבודות תחזוקה ושימור הנחוצות ושהוא רואה לנכון להבטיח את מצב השימור והתחזוקה הטוב של המבנים.

אי מילוי צו ביצוע עבודות שניתן על ידי המינהל לשימור בניין, עלול להוביל לביצוע עבודות השימור שהוזמנו על ידי המינהל, תוך השלכה על תשלום אותן לבעל הנכס. . כמו כן, המינהל בפועל ישלח למרשם הנכסים אישור על המעשה המקביל או יפעל להוכחתו על ידי הערה שולית של הרישום האחרון של הדומיין.

אי עמידה גוררת גם את ההתאמה סנקציות מנהליות .

תיעוד, ביטוח וערבויות של המבנה

 על הבעלים מוטלת החובה לקבל, לשמור ולשדר את תיעוד העבודה שבוצעה והביטוח והערבויות שיש לה.

באופן כללי, ניתן לקבץ את התיעוד הזה לחלקים הבאים אבני :

• תיעוד ביחס ל מחבר העבודות : יש למסור רשימה של כל החברות ובעלי המקצוע שהתערבו בבנייה על מנת לזהות את סוכני הבניין.
• תיעוד טכני :

- תוכניות מבנים;

- הוראות שימוש ותחזוקה;

- רשימת החומרים המשמשים בעבודות;

– הזמנות משמעותיות לתחזוקה ואחזקת המבנה הכלולות בספר ההזמנות, הסיוע והאירועים;

– מסמכים הנדרשים על פי חוק או שנדרשו על ידי הנהלת הפרויקט, בהם מוסמכת איכות תהליכי הבנייה, החומרים, ההתקנות או כל אלמנט אחר או חלק מהעבודה.

• תיעוד משפטי : יש למסור לבעלים עותק מההרשאות הנדרשות על פי חוק לבניית הבית ותעודת התכנון העירוני או האישור המאשרים את נסיבות התכנון העירוני של הנכס, בהתייחס לעמידה בפעולות החלוקה או הפיצוי, וכן של הרישיון או הפעולה המקבילה לשימוש או לעיסוק בבית (רישיון או תעודת אכלוס), שטחים משותפים ושירותי עזר.

פרטי הרישום ונסיבות אחרות הנוגעות למצבו המשפטי של הנכס חייבות להימסר או למסור לבעלים: נתוני רישום, חיובים, חוקים וכללי הפעלה, אם קיימים, של קהילת הבעלים, מידע על חוזי שירות וציוד קהילתי ודיור.

במקרה של חלופה של רוכש הבניין בכל מבצע אשראי עם ערבות אמיתית על הנכס שהוא אינו צד לו, על המידע להיות מפורט וברור במיוחד לגבי הנוטריון המאשר את השטר, מועדו, נתוני רישום בלשכת רישום המקרקעין וחבות משכנתא התואמת לדירה הנדונה, בצירוף ביטוי לפדיון. וסכומים.

בקשר ל ערבויות של המבנה ומרכיביו (ביטוח לשנה ועשר שנים) , בדומה לאלו הקבועות בכל תקנון רלוונטי אחר, על הבעלים לקבל מידע על זהות הערב ובעל הערבות, הזכויות המתאימות לבעלים האמור ותקופת משך הזמן.

על אף האמור לעיל, תקנות התכנון העירוני מסדירות את תוכן חובה שהכותרת חייבת לכלול שמכוחה מתגבש העברת קרקעות ומבנים:

• אל האני מצב עירוני של הקרקע, כאשר הם אינם מתאימים לשימוש פרטי או לבנייה, יש בהם מבנים מחוץ לתכנון או מיועדים לבניית מגורים הכפופים למשטר הגנה ציבורי כלשהו המאפשר להעריך את מחיר המכירה המקסימלי שלה, השכרה או צורות אחרות של גישה אל. דיור.
• החובות והחובות המשפטיות עד לעמידה, כאשר הקרקע נתונה לפעולת עיור או הקדש.

הפרת חובה זו, מסמיכה את הרוכש לסיים את ההתקשרות תוך תקופה של 4 שנים ולדרוש פיצויים בהתאם לחוק האזרחי.

אל האני מסירה מהתיעוד הנ"ל מבוצע, לאחר סיום העבודה, ליזם על ידי מנהל הבנייה, האחראי על מסירתו לבעלי הבניין ולמשתמשי הקצה.

אם נרכשת הבעלות על בניין או חלק ממנו, יש למסור את כל התיעוד הקשור לבניין או לחלק הנרכש לרוכש הנכס. , בעוד, במקרה של חכירה , על המשתמש בבניין לקבל הוראות שימוש ותחזוקה.

 מקדם

 מקדם נחשב לכל אדם, טבעי או משפטי, ציבורי או פרטי, אשר, בנפרד או ביחד, מחליט, מקדם, מתכנן ומממן , עם המשאבים שלהם או של אחרים, הבניין עובד עבור עצמם או עבור מכירה, מסירה או הקצאה לאחר מכן לצדדים שלישיים תחת כל כותרת.

עבודת קידום כרוכה, אם כן, א ארגון קבוע שבאמצעותו אדם נוטל יוזמה בעבודת בנייה ואחראי על תיאום שלביה.

שלה פעילות מורכב מתכנון המבצע, ארגונו ותיאום שלו מבחינה משפטית, טכנית, מנהלית ופיננסית. לכן, כדי להבין נתון זה, יש לקחת בחשבון את תפקידו הכלכלי כמתווך, כלומר כגורם המנהל את הפיכת ההון לעבודות בניין.

המקדם הוא זה שמבצע את פונקציות של החלטה, קידום, תכנות ומימון עבודות בנייה. באופן עקרוני, המושג מקדם לא אמור לכלול סוכנים או מנהלים של עסקים זרים אשר מתערבים, אך ורק, למען האינטרס של האדם או האנשים המבצעים את פעולתם. היזם הוא המנהל של אלה. עם זאת, הסוכנים הנ"ל נכנסים למושג מקדם ומגיבים ככאלה אם יאומת כי כוונתם היא להשתמש בדמות המנדט כדי להימנע מאחריותו של המקדם.

אל האני קוד בנייה טכני (CTE), בצורה פשוטה יותר מה-LOE, מגדיר את דמותו של המקדם כ"סוכן הבנייה שמחליט, מקדם, מתכנת ומממן את עבודות הבנייה"

מקדם יכול להיות:

• כל אדם טבעי או משפטי . בניגוד לשאר סוכני הבנייה, אין הכשרה אקדמית או מקצועית או הסמכת כשירות נדרשת על פי חוק כדי להיות מקדם. כמו כן, יש לציין כי אלא אם אדם של היזם והבונה חופפים, הראשון אינו מתערב בביצוע הבניין.
• ציבורי או פרטי . הוא מקיף הן חברות אזרחיות, מסחריות או תעשייתיות, כמו גם תאגידים, עמותות או קרנות. נקבע אפוא, בשונה ממה שנאמר על ידי בית המשפט העליון בפסקי דין רבים טרם כניסתו לתוקף של ה-LOE, כי מניע הרווח אינו רלוונטי לנוכח היותו מקדם או אי-היא נחשב מקדם. במובן זה, ה-LOE משווה בנימוקיו לדמויות של מקדם, מנהל קואופרטיבים או קהילות בעלים, או דמויות מקבילות אחרות המופיעות בתדירות גוברת בניהול הכלכלי של מבנים. כמו כן, אחריותו של המקדם מורחבת במפורש לגופים טבעיים או משפטיים אשר, בהתאם לחוזה או התערבותם בקבלת ההחלטות בקידום, פועלים כמקדמים כאמור בדמות מקדם או מנהל של אגודות שיתופיות או קהילות בעלים או אחר. דמויות אנלוגיות
• בנפרד או ביחד . גם מי שמבצע את התפקידים שלו בנפרד, וגם כאשר יש יותר מאדם אחד שמבצע את התפקידים האמורים, נחשבים למקדמים. כך הוא כאשר מספר חברות מאותה קבוצה לוקחות על עצמן קידום פרויקט, חלקן אחראיות על מימון הפרויקט ואחרות על ארגונו, תיאום, תכנות וניהול הביצוע שלו. הקזואיזם בהקשר זה הוא אין ספור.
• עם משאבים משלו או של צד שלישי . המקדם יכול לבצע את תפקידיו של החלטה, קידום, תכנות ומימון עבודות בנייה הן במשאבים שלו והן במשאבים של אחרים. הוא נוקט באמצעים חיצוניים כאשר, למשל, הוא הולך לאמצעים פיננסיים, לגופים בנקאיים, תוך שימוש בהתערבות של קהילת בעלים. במובן זה, ולצורך האחריות המוטלת על המקדם, יש לקחת בחשבון מי הוא האדם המבצע בפועל את תפקידי המקדם כאשר מופיעים גורמים טבעיים או משפטיים המסורים לניהול, ייעוץ טכני של בעלים. והנהלה.

חובות היזם:

 להלן חובותיו של המקדם:

• בעלי זכות על המגרש המאפשרת להם לבנות עליו. אין צורך להיות הבעלים של המגרש עליו הוא מיועד להיבנות. מה שרלוונטי הוא שלמקדם יש את כוח לבנות באתר , שיסתפק בכך שייפוי כוח ניתן על ידי בעל המקרקעין.
• לספק את תיעוד ומידע קודם הכרחי לניסוח הפרויקט, וכן לאשר את מנהל העבודות לשינויים הבאים בו.
• נהל והשיג את הנדרש רישיונות ו מנהלי הרשאות , כמו גם לחתום על פעולת הקבלה של העבודה . היזם הוא האחראי על ניהול קבלת כל הרישיונות, ההיתרים וההרשאות הדרושים לביצוע המבנה. במובן זה יצוין כי היזם יהיה אחראי יחד עם הקבלן אם העבודות יתחילו ללא הרישיונות הנדרשים. בפועל, אם הפרת חובה זו מניחה את עיכוב העבודות, אלא אם כן הוסכם דבר אחר בין הצדדים, הנבדק שאינו עומד בדרישות עשוי להיאלץ לפצות את שאר הגורמים המעורבים בעבודות. כל זאת, מבלי לפגוע בזכות שעשויה להיות לסוכנים האמורים, במידת הצורך, לסיים את החוזים המקבילים שלהם אם האינטרס החוזי שלהם מתסכל.
• לחתום על ביטוח וערבויות אחריות של שנה ועשר שנים.
• על מקדם נכסים בבניה להבטיח, מרגע קבלת רישיון הבניה, את החזרת הסכומים שנמסרו (כולל המסים המתאימים) בתוספת ריבית חוקית, במקרה שהתנאים המוסכמים לתחילת בנייה או מסירת דיור.
• מסור לרוכש, במידת הצורך, את תיעוד של העבודה שבוצעה , או כל מסמך אחר הנדרש על ידי המינהל המוסמך. התיעוד של העבודה שבוצעה מורכב מ:

- הפרויקט, עם שילוב, במידת הצורך, של השינויים שאושרו כדין;

- תעודת הקבלה;

– הקשר המזהה של הגורמים שהתערבו בתהליך הבנייה; י

– הוראות שימוש ותחזוקה של המבנה ומתקניו.

כל התיעוד הזה מהווה את ספר הבניין.

קידום עצמי - Autopromotor

 מבחינה משפטית, אין הבדלים בין היזם המבצע את תפקידיו על מנת להיפטר ממה שנבנה, לבין זה שבונה, לפחות בתחילה, לשימושו ולהנאתו.

מקדם עצמי נחשב לאדם שאינו א מקצועי , מתזמן ומשכיר את אנשי המקצוע הדרושים על מנת לבנות בניין לשימושם ולהנאתם, בהנחה סיכונים הנובעים מפיתוח הבניין על קרקע משלהם.

אל האני טיפול משפטי של המקדם ושל המקדם העצמי זהה. כל ההוראות הקשורות למקדם חלות במלואן על המקדם העצמי ובמיוחד על אלו המתייחסות למשטר האחריות והערבות.

כתוצאה מכך, המקדם העצמי מחויב לספק את הנדרש ערבויות ליזם בכל מקרה, למעט המצוין בחובת ערבות ביטוח לעשר שנים, ולא רק למקרה שבו בכוונתה להיפטר מהנכס או כאשר היא ממשיכה להיפטר ממנו בפועל.

אל האני לִשְׁלוֹט על הקמת הערבויות הנ"ל מתבצעת, לא במועד המכירה, אלא בעת ביצוע השטר ורישום ההכרזה על העבודה החדשה בלשכת רישום המקרקעין.

אחד מ בעיות מעשיות שעלולה להיווצר אם הערבויות האמורות לא יוקמו בעת ההכרזה על העבודה החדשה, דחיית האמור. החוקה בזמן הניכור של הבניין, יהיה שאם על מנת לרכוש את הנכס, הקונה (או הגוף המממן), יבקש הלוואת משכנתא, הגורם הפיננסי יבקש ראיות תיעודיות לסיום העבודה שלגביה יש צורך בהצהרה. הסמכה שהביטוח המקביל לעשר שנים נרשם כמנוי. בהתחשב בכך שחברת ביטוח תוציא ביטוח אחריות לעשר שנים על בנייה, היא הייתה צריכה להיות כפופה לביקורת איכות ספציפית מלכתחילה, לא יהיה בפועל אפשרות להצהיר על העבודה החדשה ועל סיום העבודה ו, לכן, אי אפשר יהיה להשיג את הקרדיט.

על אף האמור לעיל, אפשרי פתרונות לבעיה המעשית של חברת ביטוח המוציאה ביטוח אחריות לעשר שנים על בנייה שלא הייתה כפופה לביקורת האיכות המקבילה, עשויה להיות:

– לקבוע את החובה לבצע בקרת איכות בבניין מבלי שהדבר כרוך בחתימת הביטוח המקביל באופן מיידי (OCT); אוֹ

– שהחובה לחתום על הביטוח המקביל חלה על הבונה, שכן ניתן להסכים על כך במפורש עם הבונה, שהוא בעל הפוליסה בביטוח מטעם הראשון.

 בית חד משפחתי לשימוש עצמי

 הנחה זו אינה נכללת מהדרישה להתקשר ביטוח אחריות עשור על נזק חומרי.

על אף האמור לעיל, במקרה של העברת "inter vivos" בתוך תקופה של 10 שנים , המקדם העצמי מחויב להירשם לביטוח המקביל למשך הזמן שנותר להשלמת 10 השנים. ביחס להתחייבות זו של המקדם העצמי, ניתן להסכים אחרת.

למרות האפשרות שלא לעשות ביטוח אחריות לעשר שנים כאשר בית חד משפחתי הוא בפיתוח עצמי לשימוש עצמי, אין לשכוח שאם הוא להפטר לפני תום התקופה של 10 שנים מסיום העבודות, זה יכול להיות מאוד קשה. בפועל, חברת ביטוח מנפיקה ביטוח אחריות למשך הזמן שנותר להשלמת 10 השנים, על בנייה שאולי לא הייתה כפופה לאיכות שליטה מראשיתה.

קהילת בעלים בבנייה

במקרים בהם א קהילת הבעלים מבצעת תפקידי מקדם, אין אדם משפטי שניתן להעניק לו תמורה כמקדם. בתיאוריה, לקהילות של בעלים אין מסירות מקצועית בתחום הבנייה, בניגוד לקואופרטיבים לדיור.

בהתחשב בספקות אפשריים לגבי מי יש את מעמד של מקדם במצבים מסוימים המתרחשים בפועל, יש צורך לציין כי:

• המקדם הוא ה מנהל מקצועי אשר, בקבלת העמלה מחברי הקהילה, מקבל את ההחלטות הרלוונטיות והיסודיות לגבי סדר הבנייה ותהליך הבנייה.

כל הקהילה לחברים יש מעמד של מקדם:

– כאשר אין מנהל מקצועי; אוֹ

– בהיותו אחד מחברי הקהילה המפתחים את התערבות קבלת ההחלטות בקידום, אין בכך פיתוח נדל"ן כהקדשה מקצועית או שפעילותו הרגילה אינה מתבצעת בתוך שוק הבנייה.

בשני המקרים הללו, כל חברי הקהילה אחראים לחובות הנגזרות מהתערבות קבלת ההחלטות של הקהילה בקידום. בעלי הבתים המשותפים אחראים להתחייבויות שנטלה על עצמה קהילת הבעלים בהתבסס על דמי השתתפותם. ה אחריות כלפי הניזוקים היא אפוא ביחד ולא ביחד ולחוד ( CC art.393 ). על אף האמור לעיל, במקרה שכן אחד מחברי הקהילה מי שמפתח את התערבות קבלת ההחלטות בקידום ויש לו כפעילות מקצועית פיתוח נדל"ן או כל אחר הקשור ישירות לשוק הנדל"ן, זה יהיה האדם היחיד שנחשב כמקדם למטרות ה-LOE.

קואופרטיבים בבנייה

 אגודות דיור הן אגודות של אנשים אשר מטרה היא משותפת עניין או צורך סוציו-אקונומי, כלומר לספק לחבריהם בתים או חצרים ומבנים, וכן לשמרם או לנהלם, ביכולת לרכוש, לחלק ולפתח קרקע למטרה זו. ולבצע את אותן עבודות, עבודות ושירותים הנחוצים, ואף לתרום באופן ישיר ואישי את עבודתם של שותפיה.

הקואופרטיב היא אחת הצורות שבאופן עקרוני מוצגות כ פחות יקר להמשיך בבנייה ורכישת בית, שכן דמותו של היזם נותרה מחוץ לתהליך הבנייה, ולכן חברי הקואופרטיב הם חוסכים את הרווח העסקי שלהם (כ-25% מערך הבית), ומצליחים התאמת המחירים לאפשרויות הביקוש והתאמת צורות התשלום לאפשרויות ולצרכים של חברי הקואופרטיב כל עוד ההתאמה האמורה תואמת את מימון העבודה. מנגד, השותף השיתופי אחראי, גם כלכלית, כחבר באגודה השיתופית, על הבתים והחצרים שאינם מוענקים בתום הקידום.

לגבי קבלנות , שיתופי דיור יכולים:

• שוכרים ישירות את כל בעלי המקצוע המעורבים בתהליך הבנייה, מהטכנאי האחראי על הקרנת המבנה ועד לקבלנים המבצעים את העבודות. במקרה זה, לא נחתם חוזה עם אף מקדם, כאשר השותפים מקבלים על עצמם את המבצע ולכן, אלו שחייבים לפקח על העבודות, בהנחה עלויות נוספות או עיכובים באספקה.
• שכרו חברת ניהול, כלומר גוף המתמחה בהקמת אגודות דיור וניהולם, תוך חיוב בתשלום לפי מחיר הדיור. במקרה זה, הגוף הניהולי הוא האחראי כלפי הקואופרטיב עצמו על פעולותיו ביחס לאינטרסים שלו, וכן, ובאופן פרטני, לחברים ולצדדים שלישיים.

עם זאת, מבחינה משפטית, ה תנאי היזם ניתן לא רק למי שמבצע את תפקידי המקדם באופן קולקטיבי, אלא גם למי שעל פי החוזה או התערבותם בקבלת ההחלטות בקידום, פועלים כמקדמים כאלה בדמות מקדם או מנהל אגודות שיתופיות.

במובן הזה, ומול אפשרי ספקות לגבי מי בעל מעמד של מקדם במצבים מסוימים המתרחשים בפועל, יש לציין כי יש להם מעמד של מקדם:

• אל האני מקצועי מנהל בנייה לו מעניקה מועצת המנהלים סמכויות מספקות לקבלת ההחלטות הרלוונטיות לגבי תכנון הבנייה.
• במקרה שלא ניתן סמכות או ניתן סמכות, אין בכך כדי להחליט על פעולות יסוד בתהליך הבנייה, קואופרטיב . אחריות מועצת המנהלים של הקואופרטיב וחבריו כלפי הקואופרטיב בשל פגמים או פגמים בדירות, מחייבת הליך אשמה מצד הדירקטורים.

בקרה על עמידה ב- ערבויות לא בא בחשבון במועד רישום סיום הקואופרטיב במרשם האגודות השיתופיות. במובן זה, יש לקחת בחשבון כי על תקנון האגודות השיתופיות לקבוע כא תקופת זמן מינימלית של החברה , הזמן הדרוש להענקת הבתים בנפרד לשותפים, ולהתקיים לפחות עוד 5 שנים נוספות. ממתן התעודה או רישיון המגורים.

סוכני נדל"ן ומתווכים

 הדמות הזאת לא עולה בחשבון ב-LOE ככזה. עם זאת, מבחינה כלכלית, מדובר בנתון מעניין בחוזי רכישה ומכירה של נדל"ן מכיוון שלתחרות בו יש השפעה ישירה על התאמת המחיר.

הם לא יזמי נדל"ן. שֶׁלָה פעילות לא מתמקד כל כך בבנייה אלא במכירת מבנים. מתווכים הם סוכנים או אנשי מקצוע המספקים ייעוץ בנושא לחפש ולרכוש של בתים וסוגים אחרים של מבנים. ברוב המקרים הם דואגים לכל הדרוש נהלים עד לרכישת בניין ספציפי בפועל.

היסוד יתרון המסופק על ידי מתווכים הוא לא אחר מאשר חיסכון בזמן עבור אנשים המעוניינים לרכוש בית או סוג אחר של בניין. הם מספקים מידע על מחיר הנדל"ן, מקלים על הצעות המותאמות לצרכים ולאפשרויות של הרוכש העתידי, מתווכים בין המוכר לקונה ומייעצים בחיפוש מימון.

השירותים של סוג זה של תיווך נדל"ן מייצרים א עמלה שנושא בדרך כלל על מי שמוכר את הנכס, אך לעיתים יכול גם להיות משולם על ידי מי שרוכש את הנכס (עמלה כפולה).

סוגי המתווכים הם הבאים:

• אמיתי סוכני נדל"ן.
• נכס מנהלים .
• חברות נדל"ן .

התיווך השירותים (ייעוץ, מידע, ניהול וכו') הניתנים על ידי שלושת סוגי המתווכים דומים מאוד. ההבדל הבסיסי בין סוכני נדל"ן לבין מתווכים אחרים הוא שיש להם ביטוח אחריות אזרחית, בעוד שלשאר לא תמיד יש אותו.

2.- סוכנים המתערבים בתהליך הבנייה

הבנאי

הבונה או הקבלן הוא סוכן הבניין הנוטל על עצמו, חוזית בפני היזם, את ההתחייבות לבצע במשאבים אנושיים וחומריים, משלו או חיצוני, את העבודות או חלק מהן נשוא הפרויקט והחוזה.

אל האני חובה עיקרית של הבונה הוא לספק תוצאה שימושית למקדם, כדי להשיג את העבודה שבוצעה; עם זאת, הקבלן נוטל על עצמו התחייבויות שונות ו אחריות:

– בתחום החוזי, היא נושאת בסיכון ובעלות של אובדן או הרס העבודה עד מסירתה, למעט עיכובים בקבלה (CC art.1544, 1588 s. and 1596; LOE art.17);

- במקום העבודה (יכול לגרום לאשמה בבחירה ו במעקב );

- ביחס לחומרים (בין אם סופקו ובין אם הוצב על ידי הבנאי עצמו);

– ביחס להון, מימונה וכו'.

בהשראת עקרון הסיכון והסיכוי של הקבלן, חוזה העבודות מכונה גם חוזה חברה , תוך רמיזה לחובות ואחריות השונות שנטל על עצמו הקבלן במסגרת החוזה ולעובדה שעל הקבלן לספק את האמצעים המשאבים האנושיים והחומריים הדרושים להשגת התוצאה המובטחת.

דרישות

 הקבלן נדרש להחזיק את כישורים או הכשרה מקצועית המזכה בעמידה בתנאים הנדרשים כדי לפעול כבונה.

מאחר שההסמכה או ההכשרה המקצועית הנזכרת אינה מפורטת ואין הסמכה ספציפית שמטרתה להכשיר קבלנים, ההוראה המשפטית המתייחסת להסמכה של הקבלן ריקה מתוכן, והיא נותרה בגדר הצהרת כוונות טובות בלבד.

מכיוון שאין תואר רשמי להיות קבלן, כיום כל אדם, טבעי או משפטי, בעל החוק יכולת להיות כבול ובעל יכולת מקצועית (וכלכלית) מספקת למלא את חוזה העבודה יכול להיות קבלן.

עם זאת, במידת הצורך, על הקבלן לעמוד בחובות שקבעו הקהילות האוטונומיות להפעלת מקצוע הבנייה, שכן הן היחידות המוסמכות להכתיב תקנות ביחס לעיסוק במקצועות שאינם מוסמכים בתחום הבנייה. בְּנִיָה.

כן. ישנם כמה כישורים רשמיים, הכשרה מקצועית, הקשורה לפעילויות חומריות שונות של בנייה (למשל תוכניות ביצוע ועבודה, בנייה וכו'). במובן זה, ישנן תעודות מקצועיות המאשרות את הכשירות והניסיון שרכשו חלק מטכנאי הבנייה.

חובות

 בנוסף לדרישה הקשורה להסמכה או הכשרה מקצועית מתאימה להיות בנאי, חלות החובות הבאות:

• אל האני ביצוע העבודה בכפוף לפרויקט, לחקיקה החלה ולהנחיות מנהל הבנייה ומנהל ביצוע העבודה, לשם השגת האיכות הנדרשת בפרויקט.

ביצוע העבודה על ידי הקבלן חייב לעמוד בדרישות הבאות פרמטרים :

– להזמנה שהתקבלה מהמנהל או מהמקדם;

- לפרויקט שערך המעצב;

- אל ה לקס ארטיס של הבונה, המהווה חלק מהחוזה (CC art.1258), כלומר שעליו לקיים את הכללים הרגילים והנהלים הטובים הספציפיים למקצועו;

- לחקיקה החלה, במיוחד זו הנוגעת למוצרי בניין, בקרת איכות, בריאות ובטיחות, מניעת סיכונים תעסוקתיים וכו', וחייבת להיות בעלת ההרשאות, ההיתרים והרישיונות הנדרשים וכו';

– להנחיות המקדם, בדרך כלל דרך הנהלת הפרויקט, כלומר מנהל הפרויקט ומנהל ביצוע הפרויקט.

כפי שניתח בעבר, הקבלן אינו עומד בביצוע פעילות תוך גילוי נאות, יש צורך להשיג את התוצאה שנקבעה בחוזה. מסיבה זו, ה הסיכון של אובדן הדבר הוא על חשבונך עד מסירת העבודה.

הקבלן אינו יכול להגביל את עצמו לביצוע ההוראות הטכניות שכן מעמדו כמומחה מאפשר לו להעריך את כדאיות ההוראות והזמנות שהתקבלו, כמו גם התאמת חומרי הבנייה אם הם מסופקים על ידי הלקוח. מוטלת עליו החובה להזהיר את המנהל כאשר ההוראות או הפקודות אינן נכונות או בלתי ניתנות לביצוע ולפיכך זכותו שלא לבצע או לבצע את הפקודות כאשר לדעתו הן אינן נכונות או בלתי ניתנות לביצוע.

על הקבלן לציית ל הוראות היזם אולם אין לו מקום לטעון ולהסתתר מאחורי העובדה שהוא עושה את מה שהטכנאים מצווים עליו במקרה של ניסיון להתחמק מאחריותו האפשרית ביחס לעבודות.

• אל האני ייעודו של מנהל הבנייה הנוטל על עצמו את הייצוג הטכני של הבנאי בעבודה ואשר בשל כישוריו או ניסיונו חייב הכשרה מספקת בהתאם למאפייני העבודה ומורכבותה.

מנהל האתר אינו חייב בעל אקדמאי תואר . לרוב מדובר, באופן כללי, באדריכל טכני או באדם בעל ניסיון רב בעולם הבנייה.

על מנת שיוכל לתת פקודות לפקודיו, יש צורך שמנהל הבנייה יידע את הבנייה שאמורה להתבצע ויוכל להזמין את המשאבים האנושיים והחומריים הדרושים לביצוע וביצוע העבודה בהתאם. עם מה שהוסכם על הקבלן והמנהל בחוזה.

• אל האני הקצאת משאבים אנושיים וחומריים שחשיבות העבודה מחייבת. על הקבלן להקצות לעבודה את המשאבים האנושיים והחומריים הדרושים להשגת התוצאה כפי שהוסכם בחוזה.

הקבלן אינו נוהג לבצע את פעילותו באופן ישיר, אלא פועל באמצעות המבנה העסקי שלו. לכן, המלא או החלקי קבלנות משנה העבודות מתאפשרות, כל עוד מתקיימות הדרישות המפורטות ב-L 32/2006 המסדיר את דמותו של קבלן המשנה בענף הבנייה, אלא אם כן הוחרג במפורש הסמכות האמורה בחוזה, או אלא אם המנהל פסק או מזמין את כל העבודות לקבלן על פי תנאיו האישיים.

• אל האני פורמליזציה של קבלנות המשנה של חלקים או מתקנים מסוימים של העבודה במגבלות הקבועות בחוזה ובחוק 32/2006.

קבלנות משנה נכללת בין התחייבויות הקבלן, אולם אין מדובר בהתחייבות אלא א כּוֹחַ של הקבלן.

הקבלן הוא אחראי ישיר , בפני בעל העבודה, על העבודה שמבצעים קבלני המשנה. בתורו, אם העבודה הותאמה על בסיס גבוה יותר, קבלן המשנה יכול להביא א חלופה ופעולת משנה כנגד אותו בעל היצירה לתבוע את מה שהקבלן חייב.

• החתימה על פריסה או תעודת התחלה ו תעודת קבלת פנים של העבודה. על חוק המתווה להיות חתום על ידי הקבלן ועל ידי הנהלת הפרויקט, כלומר מנהל הבנייה ומנהל ביצוע העבודה.

ההגדרה חייבת להתבצע על ידי הקבלן במסגרת ביצוע העבודה. חוק המתווה חייב לציין אם תחילת העבודה מתמשכת או לא, ואם ישים, חוק המתווה משמש כ- התחלה רשמית של העבודה.

כמו כן, חובת הקבלן לחתום על המעשה של קבלת העבודה , אשר חייב להיות חתום, לפחות, על ידי הקבלן ועל ידי היזם ( LOE art.6 ). אם הסתייגויות רשומים בתעודת הקבלה, לאחר תיקון הסתייגויות אלו, על הקבלן לחתום על תעודת תיקון ( LOE art.6.2.d ).

• לספק למנהל הבנייה את הנתונים הדרושים לביצוע ה תיעוד של העבודה שבוצעה . על הקבלן למסור למנהל הבניה את המידע והתיעוד הדרושים להכנת על ידו את התיעוד הקשור לעבודה שבוצעה ( LOE art.12. 3. f ).
• המנוי של ערבויות הקבוע בחוק, במיוחד ה ביטוח לעשר שנים , וה ביטוח נזקים מהותיים , ערבות או ערבות כספית שעל הקבלן לחתום בערבות לנזקים המהותיים עקב פגמים או פגמים בביצוע המשפיעים על מרכיבי סיום או השלמת עבודות ושיש לפצותם במהלך תקופה של שנה אחת מסיום העבודות ומסירתן למקדם.

ניתן להחליף את המנוי לביטוח האמור בניכוי במקור by מה היא מקדם של 5% מסכום הביצוע המהותי של העבודה לאורך כל תקופת הערבות. יש להבין, למרות שלא נאמר דבר ב-LOE, כי הקבלן יכול גם להחליף את המנוי של הביטוח הנ"ל במסירה למקדם של בנק ערבות המבטיחה לפחות 5% מסכום הביצוע המהותי של העבודה לתקופה של שנה, שבאמצעותה יגרמו נזקים מהותיים לבניין עקב פגמים או ליקויים בביצועו אשר השפיעו על רכיבי הגמר או הגימור במהלך השנה האמורה. לקבל פיצוי.

היזם רשאי להסכים במפורש עם הקבלן שזהו האחרון בעל הפוליסה מטעם הראשונים בכל הנוגע לביטוח נזקי חומר או ביטוח ערבות להבטחת פיצויים בגין נזקים שנגרמו עקב ליקויים או ליקויים ברכיבי בנייה או מתקנים עבור 3 שנים . הגורמים לאי עמידה בדרישות המגורים; י

– ביטוח נזקים חומריים או ביטוח ערבות לערב שנים 10 פיצוי בגין נזקים חומריים שנגרמו למבנה עקב פגמים או ליקויים שמקורם או משפיעים על היסוד, התומכים, הקורות, הרצפות, קירות העומס או אלמנטים מבניים אחרים, ואשר פוגעים ישירות בחוזק המכאני וביציבותו של המבנה.

קבלן משנה

קבלן המשנה הוא האדם הטבעי או המשפטי הנוטל על עצמו בפני הקבלן או קבלן משנה אחר המזמין את ההתחייבות לבצע חלקים או יחידות עבודה , בכפוף לפרויקט שעל פיו מתנהל ביצועו. ה גרסאות מהנתון הזה יכולים להיות אלה של קבלן המשנה הראשון (קבלן משנה שהלקוח שלו הוא הקבלן), קבלן משנה שני (קבלן משנה שהלקוח שלו הוא קבלן המשנה הראשון), וכן הלאה.

חוק 32/2006 מסדיר קבלנות משנה בתחום הבנייה ומטרתה לשפר את תנאי העבודה במגזר, בכלל, ואת תנאי הבריאות והבטיחות של עובדיו, בפרט. חוק זה מניח שינוי קיצוני ביחס למודל הקיים, שכן הוא מתייחס לראשונה, ובאופן סקטוריאלי למהדרין, להסדרה של המשטר המשפטי של קבלנות משנה, מתוך הכרה בחשיבותו עבור מגזר הבנייה והתמחותו עבור העלייה בפריון, קובעת שורה של ערבויות שמטרתן למנוע מחוסר השליטה בצורת ארגון יצרנית זו לגרום למצבים אובייקטיביים של סיכון לבטיחות ובריאות העובדים, במדינה כמו ספרד, שממשיכה לרשום שיעור תאונות עבודה ידועה לשמצה במספריה וברצינותה.

כלל זה, שהוא סקטוריאלי לחלוטין, חל על חוזים שנכרתו, במסגרת קבלנות משנה, לביצוע הפעולות הבאות עבודות שבוצעו בעבודות בנייה :

- חפירה;

- תנועות כדור הארץ;

– בניין;

- הרכבה ופירוק של אלמנטים טרומיים;

- אביזרים או מתקנים;

- טרנספורמציה;

- שיקום;

- תיקון;

- פירוק;

- למוטט;

- תחזוקה;

– עבודות שימור וצביעה וניקיון;

- תברואה.

 דרישות לקבלן וקבלן משנה

נקבעה שורה של דרישות לקבלנים וקבלני משנה, ב להזמין להימנע מהשתתפות של חברות ללא מבנה ארגוני מינימלי המאפשר להבטיח כי הן בעמדה לעמוד בהתחייבויותיהן להגן על בריאותם ובטיחותם של העובדים. .

על מנת שחברה תוכל להתערב בתהליך קבלנות המשנה בענף הבנייה, כקבלן או קבלן משנה, עליה לעמוד בדרישות הבאות:

• יש ארגון הייצור שלהם , יש את המשאבים החומריים והאישיים הדרושים, ולהשתמש בהם לביצוע הפעילות החוזה.
• נניח את סיכונים, חובות ואחריות הטבועה בהתפתחות הפעילות העסקית.
• להפעיל ישירות את הסמכויות של ארגון וניהול על העבודה שמבצעים עובדיהם באתר הבנייה ובמקרה של עובדים עצמאיים מבצעים את העבודה באוטונומיה ובאחריותם ומחוץ לתחום הארגון והניהול של החברה העובדת עבורם. שכרו.

בנוסף לדרישות הנ"ל, חברות המתכוונות לקבל חוזה או קבלן משנה לעבודות באתר בנייה חייבות:

• תוכיח שיש להם משאבי אנוש , ברמתם הניהולית והיצרנית, כי יש להם את ההכשרה הדרושה למניעת סיכונים תעסוקתיים, וכן ארגון מונע המתאים ל-L 31/1995, בנושא מניעת סיכונים תעסוקתיים.
• להיות רשום ב מרשם החברות המוסמכות . רישום זה נעשה בעצמו על ידי רשות העבודה המוסמכת, על בסיס הצהרת המעסיק הנזכרת בפסקה הבאה.

חברות קבלן או קבלן משנה חייבות לאשר עמידה בדרישות הנ"ל באמצעות א הכרזה חתום על ידי נציגם המשפטי שנוסח בפני מרשם החברות המוסמכות. הרישום נעשה בעצמו על ידי רשות העבודה המוסמכת, על בסיס ההצהרה האמורה.

כמו כן, חברות שפעילותן מורכבת מהתקשרות או קבלנות משנה באופן רגיל לביצוע עבודות באתרי בנייה חייבות להחזיק, בתנאים שנקבעו בתקנה, מספר של עובדים שהתקשרו לזמן בלתי מוגבל שזה לא פחות מ-10% במהלך 18 החודשים הראשונים לתוקפו של כלל זה, לא 20% במהלך החודשים מה-19 עד ה-36, ולא 30% מהחודש ה-37, כולל. למטרות אלה, ב- שיתופי עבודה קשורים, השותפים לעובדים מחושבים באופן דומה לעובדים המועסקים, בתנאים שנקבעו בתקנה.

משטר קבלנות משנה

 העודף ברשתות קבלנות המשנה, בעיקר בענף הבנייה, פוגע בהדרגה במרווחים העסקיים ובאיכות השירותים הניתנים עד כדי כך שבחוליות האחרונות של הרשת, מרווחים כאלה כמעט ואינם קיימים, המעדיפים עבודה שקועה. רק באלמנט האחרון שצריך לתת מענה לתנאי הבטיחות והבריאות של העובדים שמבצעים את העבודות. מסיבה זו, המצוין עודפים בקבלנות משנה יכול להקל על הופעת שיטות עבודה שאינן תואמות את הבריאות והבטיחות בעבודה.

קבלנות משנה , כצורה של ארגון פרודוקטיבי, לא יכול להיות מוגבל , למעט בתנאים ובמקרים הקבועים בל 32/2006 . לפיכך, משטר קבלנות המשנה בענף הבנייה באופן כללי הוא כדלקמן:

• אל האני מקדם רשאית להתקשר ישירות עם קבלנים רבים ככל שימצא לנכון, בין אם מדובר ביחידים ובין אם מדובר בישויות משפטיות.
• אל האני קבלן רשאית להתקשר עם חברות קבלניות משנה או עם עובדים עצמאיים לביצוע העבודה שהתקשרה עם היזם.
• אל האני קבלני משנה ראשון ושני יכולים לקבל בקבלנות משנה את ביצוע העבודות שבהן התקשרו בהתאמה.
• אל האני קבלן משנה של צד שלישי אסור לתת את העבודה שהתקשרה בקבלן משנה לקבלן משנה אחר או לעצמאי אחר.
• אל האני עובד עצמאי אינו רשאי לקבל משנה את העבודה שהופקדה לו או לחברות קבלניות אחרות אחרות או לעובדים עצמאיים אחרים.
• כמו כן, גם קבלני משנה אינם יכולים לבצע קבלנות משנה , שהארגון היצרני שהופעל בעבודה מורכב, ביסודו, בתרומת העבודה, המובנת ככזו שלצורך ביצוע הפעילות החוזה אינו משתמש יותר בציוד עבודה משלו מאשר בכלים ידניים, לרבות כלי עבודה חשמליים ניידים, גם אם יש להם תמיכה של צוותי עבודה אחרים מלבד אלה שצוינו, ובלבד שהם שייכים לחברות אחרות, קבלנים או קבלני משנה של העבודה.

על אף האמור לעיל, כאשר הוא מוצדק מקרים מקריים , עקב דרישות להתמקצעות העבודה, סיבוכים טכניים בייצור או נסיבות של כוח עליון שעלולים לחוות הגורמים המעורבים בעבודה, יש צורך, לדעת הנהלת הפרויקט, בהתקשרות של חלק מהעבודה עם צדדים שלישיים, באופן חריג ניתן להרחיב את קבלנות המשנה שהוקמה ברמה נוספת, בתנאי שהנהלת הפרויקט תצהיר על אישורה מראש ועל הסיבה או הגורמים המניעים אותו בספר קבלנות משנה (L 32/2006 art.7).

הרחבה יוצאת דופן של קבלנות משנה אינו חל במקרים הנזכרים באותיות ה) ו-ו לעיל, אלא אם הנסיבות המניעות הן כוח עליון.

על הקבלן ליידע את בריאות ו רכז בטיחות ו מה היא נציגי העובדים מבין החברות השונות הכלולות בהיקף ביצוע חוזהו המפורטות בספר קבלני המשנה, קבלנות המשנה החריגה.

כמו כן, על הקבלן ליידע את המוסמך עבודה סמכות קבלנות המשנה החריגה המצוינת על ידי הגשת, תוך 5 ימי עסקים לאחר אישורו, דוח המציין את נסיבות הצורך שלו והעתק של הרישום שנעשה בספר קבלנות המשנה.

מרשם החברות המוסמכות - (L 32/2006 art.5 and 6)

למטרות ההוראות ביחס למשטר קבלנות המשנה, צפויה הקמת מרשם החברות המוסמכות, בהתאם לעבודה המוסמכת סמכות, מובנת כזו המתאימה לשטח הקהילה האוטונומית שבה נמצא משרדה הרשום של החברה. קבלן או קבלן משנה.

רישום ב מרשם החברות המוסמכות תקף לכל השטח הלאומי, ונתוניו נגישים לציבור, למעט אלה הנוגעים לפרטיות אישית.

לפי תקנה, ה תוכן, צורה והשפעות ייקבע הרישום במרשם האמור, וכן את מערכות תיאום של הרישמים השונים התלויים ברשויות העבודה האזוריות.

חובות קבלן וקבלן משנה

נקבעו החובות הבאות:

• חובה של עֵרָנוּת ואחריות הנגזרת מאי ציות. חברות קבלן וקבלן משנה המעורבות בעבודות בניה הכלולות בתחולת ל' 32/2006 חייבות לפקח על קיום הוראותיו של חברות קבלן המשנה והעובדים העצמאיים עמם הם מתקשרים; בפרט, לגבי:

- ההתחייבויות של הסמכה ורישום (ל 32/2006 סעיף 4.2); י

- ה מערכת קבלנות משנה ( ל 32/2006 סעיף 5 ).

חברות קבלנות המשנה חייבות לתקשר או להעביר לקבלן, דרך החברות המזמינות שלהן, אם הן שונות מהקודמת, כל מידע או תיעוד שמשפיע על האמור לעיל.

מבלי לפגוע באחריות אחרת שנקבעה בחקיקה הסוציאלית, ה הפרה של חובות ההסמכה והרישום הנדרשות או של משטר קבלנות המשנה, קובע את המשותף ו כמה אחריות של קבלן המשנה שהתקשר בהפרות האמורות ושל הקבלן המקביל ביחס לחובות עבודה ושל ביטוח לאומי הנובע מקיום החוזה המוסכם המקביל לקבלן המשנה האחראי להפרה בהיקף ביצוע חוזהו, יהא אשר יהיה. פעילות החברות האמורות.

בכל מקרה, האחריות הקבועה בחוק העובדים סעיף 43 נדרשת (ET) כאשר ההנחות שנקבעו בו מתקיימות.

• יש את תיעוד של קבלנות המשנה . על כל קבלן להיות בעל ספר קבלנות משנה בכל עבודות הבנייה הנכללות בהיקף התחולה של L 32/2006.
• חובת יידוע נציגי העובדים . יש ליידע את נציגי עובדי החברות השונות המתערבות בביצוע העבודה על הגיוס וקבלנות המשנה הנעשים בה.
• הסמיך את הכשרה מונעת של עובדים . על החברות לוודא כי לכל העובדים הנותנים שירותים באתרי בנייה תהיה ההכשרה הדרושה והמתאימה לתפקידם או לתפקידם בכל הקשור למניעת סיכונים תעסוקתיים, על מנת שיהיו מודעים לסיכונים ולאמצעים למניעתם.

1) באמצעות הסכם קיבוצי מגזרי כלל-מדינתי, ניתן להקים מערכות או נהלים לייצוג עובדים באמצעות נציגי איגודי עובדים או על בסיס דו-צדדי בין ארגונים עסקיים ואיגודי עובדים, על מנת לקדם עמידה בסיכון תעסוקתי. תקנות מניעה בעבודות הבנייה של השטח המקביל. אתה יכול גם להקים תכניות אימונים ותכנים ספציפיים בעלי אופי מגזרי ולעבודה של כל התמחות.

2) המסוים מערכת הסמכה להכשרה עשוי להיות מורכב מהנפקת כרטיס מקצועי לכל עובד, ייחודי ותקף בכל המגזר.

3) לקבלן המשנה אין מעמד של סוכן בניין בהתאם למשטר ה-LOE, המגדיר את אחריות של סוכני בניין נגד ליקויי בנייה , הבונה אחראי לפעילות קבלני המשנה, בהיותם קשורים חוזית, המגביל את פעולת קבלן המשנה לביצוע הוראות קבלנו.

4) הפרות של הוראות ל' 32/2006 מותנות בסנקציות לפי רדלג 5/2000 לנוסח המאוחד של חוק הפרות וסנקציות בסדר החברתי

איגוד חברות זמני -  (ל 18/1982)

לאור המורכבות הטכנית והמסחרית, כמו גם זו החקיקתית, שרכשו שוק הנדל"ן ותהליך הבנייה, צצו ומופיעים משתתפים או נושאים חדשים המפתחים מתן שירותים שבא לתרום בדרך זו או אחרת. להבטיח בנייה יעילה ואיכותית יותר.

בתוך הקבוצה הגדולה הזו בולטים הדברים הבאים:

- ניהול פרויקטים משולב או מנהל פרוייקט ; ו

– שיתוף פעולה של חברות ו/או יזמים בענף הבנייה עם מיזמים משותפים ו מיזמים משותפים .

האיגודים הזמניים של חברות (להלן, UTE) מניחים א מערכת של שיתוף פעולה בין חברות ו/או יזמים לזמן מסוים, נחוש או בלתי מוגדר, לפיתוח או ביצוע של עבודה, שירות או אספקה ​​ועם משטר פיסקאלי נחוש.

ה-UTE נובע מחוזה שיתוף פעולה שנחתם בין חברות ו/או אנשי עסקים ופורמל מעשה ציבורי שמוליד ארגון חסר אישיות משפטית . מסיבה זו, חברי ה-UTE אחראים ביחד ולחוד כלפי צדדים שלישיים בגין פעולות ופעולות שבוצעו לטובת הכלל.

מאפיינים

על מנת שמשטר המס שנקבע ב-L 18/1982 יחול, על ה-UTE להיות בעל המאפיינים הבאים:

• שלה חברים חייבים להיות יחידים או ישויות משפטיות המתגוררים בספרד או בחו"ל. העסק הכנסה של יחידים המהווים חלק ממיזם משותף נקבע על ידי אומדן ישיר לצורכי מס הכנסה אישי.
• שלה אובייקט חייב להיות לפתח או לבצע באופן בלעדי עבודה, שירות או אספקה ​​ספציפיים בתוך או מחוצה לה ספרד, להיות מסוגל לפתח או לבצע עבודות ושירותים משלימים ואביזרים של החפץ המקורי.
• שלה משך חייב להיות זהה לזה של העבודה, השירות או האספקה ​​המהווים את מושאו לכל היותר 25 שנים, אלא אם הביצוע או הניצול הם של עבודות או שירותים ציבוריים, ובמקרה זה משך הזמן המרבי יהיה 50 שנה. שנים.
• הם חייבים להיות מנוהלים על ידי א מנהל יחיד עם מספיק סמכויות שניתנו על ידי כל אחד ואחד מהחברים ב-UTE לממש את הזכויות ולהתקשר בחובות המתאימות מטעם ה-UTE.
• הם חייבים להיות מורכבים באמצעות א מעשה ציבורי המכיל את החוקים או ההסכמים המסדירים את פעולתם, לרבות, בין היתר, הפרופורציה או השיטה לקביעת השתתפותם של החברים השונים בהפצת תוצאות ה-UTE ובקריטריון הקצאת הזמן. תוצאות או הכנסות והוצאות. את השטר הציבורי יש לרשום במרשם מיוחד בעל אופי מינהלי במשרד האוצר. קודם ל הרשמה , יש להפנות מסמך למנהל המסים הכללי בו מבקשים חברי ה-UTE לקבל את משטר המס המיוחד ורישום השטר. יש להגיש את המסמך האמור יחד עם עותק של שטר ההתאגדות של ה-UTE, צילום מדגם 036 או 037 המבקש את ה-CIF של UTE וצילום מדגם 845 (בתשלום עירוני) או 846 (בתשלום מחוז). .

L 18/1982 משתמש במונח " יזמים" עם זאת, יש להבין שאנשים טבעיים יכולים להוות חלק מ-UTE, בתנאי שהם נמצאים במשטר אומדן ישיר.

 משטר המס

 משטר המס החל על ישויות אלה משתנה בהתאם לדרישות המצוינות ב-L 18/1982 או לא:

• אם הדרישות לא מתקיימות: גופים אלה אינם משלמי מסים של IS , תשלום מסים בהתאם לשיטת הפרשת הכנסה ( LIS art.6 ).
• אם מתקיימים הדרישות, משטר המס תלוי בשאלה האם או לא ה-UTE רשום ברישום המיוחד : ה-UTE שאינו רשום במרשם המיוחד מחויב במס לפי משטר ה-IS הכללי, בעוד שהרשומה כפופה למשטר המס המיוחד שנקבע עבור גופים אלו.

 משטר מס מיוחד

 משטר המס הבא חל על UTEs הרשומים במרשם המיוחד:

1) הם לא משלמים IS עבור החלק של בסיס המס המיוחס לתושב החברים בשטח ספרד. במקרה שה-UTE בוחר ב- שיטת תשלום בתשלומים , בסיס החישוב אינו כולל את חלק בסיס המס המיוחס לחברים שחייב לשאת בזקיפת בסיס המס. בשום מקרה אין החזר של עודף בתשלומים ביחס לאותו חלק.

2) שלה חברים המתגוררים בשטח ספרד או תושבי חוץ עם מוסד קבע בו נזקפים:

• אל האני הוצאות כספיות נטו כי במסגרת המגבלה לניכוי הוצאות כספיות, לא נוכו על ידי UTE בתקופת המס. ההוצאות הכספיות נטו הנגבות מהשותפים אינן ניתנות לניכוי על ידי הישות.
• בעד תקופות מס מתחיל או אחרי 1-1-2015 , עתודת ההיוון שלא יושמה על ידי UTE עצמה בתקופת המס. הרזרבה המיוחסת לשותפים של ה-UTE לא יכולה להיות מיושמת על ידי האחרונים, אלא אם השותף הוא משלם מס IRPF.
• החיובי או השלילי בסיסי מס , שהושגו על ידי UTE. לא ניתן לקזז את בסיסי המס השליליים המיוחסים לשותפים על ידי UTE. לתקופות מס המתחילות ביום 1-1-2015 או לאחר מכן, מצטמצמים או מוגדלים בסיסי המס החיוביים, לפי העניין, בקרן הפילוס.
• אל האני בסיס הניכויים והמענקים במכסה לה זכאי הישות. יסודות הניכוי או הבונוס הללו משולבים בפירוק השותפים, ומצמצמים את המכסה לפי תקנות IS או IRPF.
• ניכויים ותשלומים על חשבון מתאים ל-UTE.

3) דיבידנדים ו מניות ברווחים המקביל ל חברים שאינם תושבים בשטח ספרד מחויבים במס ככאלה, בהתאם לתקנות שנקבעו ב-RDleg 5/2004 (הכנסה תושב חוץ), וההסכמים למניעת כפל מס שנחתמו על ידי ספרד. .

דיבידנדים וחלוקת רווחים המקבילים ל שותפים שחייבים לשאת בהקצאת בסיס המס ומגיעים מתקופות מס שבהן היה ה-UTE במשטר זה, אינם מחויבים במס זה או מס הכנסה אישי.

4) במקרה של ה העברת מניות בהון, בכספים עצמיים או בתוצאות של מיזם משותף לפי משטר המס המיוחד, ערך הרכישה מוגדל בסכום ההטבות הסוציאליות אשר, ללא חלוקה אפקטיבית, יוחסו לשותפים. כהכנסה ממניותיה בפרק הזמן שבין הרכישה להעברה.

5) בעד תקופות מס מתחיל או אחרי 1-1-2015 , שווי רכישת המניות ב-UTE מופחת בסכום ההפסדים הסוציאליים שיוחסו לשותפים.

משטר המס הזה אינו חל באותן תקופות מס שבהן מבוצעות פעילויות שאינן מתאימות לייעודן או שבבעלותם, במישרין או בעקיפין, מניות בחברות שהן שותפיהן, או ישירים או שולטים, במישרין או בעקיפין, בפעילויות של שותפיה או צדדים שלישיים. .

UTEs ושלהם משתתפים תושבי ספרד אינם מחויבים לבצע ניכויים במקור, מטעם ה-IS או ה-IRPF, בגין התשואות הנתונות לניכוי במקור, המתקבלות באופן הדדי כתוצאה ישירה מפעילות האיגוד ביחסיו עם חבריו. ביחס להכנסה האחרת שהם עומדים בה, קיימת חובה לבצע את הניכוי במקור או התשלום על חשבון התואם כתשלום על חשבון IS או IRPF.

החברות החברות ב-UTE הפועלות בחו"ל יכולות ליהנות מה- הכנסה מחו"ל אל ה פטור שיטה ( LIS art.45 ). הגופים המשתתפים בעבודות, שירותים או אספקה ​​המבוצעים או ניתנים בחו"ל, באמצעות נוסחאות שיתוף פעולה מקבילות ל-UTE, רשאים להיעזר בפטור לגבי הכנסה מחו"ל. על הגופים לבקש את הפטור ממשרד הכלכלה והאוצר, תוך מתן מידע דומה לזה הנדרש לאיגודים זמניים של חברות המאוגדות בשטח ספרד. אפשרות הפטור קובעת את בקשתה עד לסיום ה-UTE. ההכנסה השלילית שהושגה על ידי UTE מחויבת בבסיס המס של הגופים החברים. במקרה זה, כאשר בשנים עוקבות משיג המיזם המשותף הכנסה חיובית, החברות החברות יכללו בבסיס המס שלהן, על בסיס חיובי, את ההכנסה השלילית שהוקצתה קודם לכן, עד לגבול סכום ההכנסה החיובית האמורה. האמור לעיל אינו חל באותן תקופות מס שבהן הנישום מבצע פעולות אחרות מאלה שמטרת החברה שלו צריכה להיות מורכבת.

מינהל המס רואה בדומה ל-UTE הספרדי את " מיזמים משותפים » (כאשר הם לא מולידים חברה חדשה) ו קונסורציומים עם חברות זרות אחרות, שאין להן אישיות משפטית ואשר מטרתן ביצוע עבודה, אספקה ​​או שירות דומים.

 הכחדה

ברגע שהמטרה התאגידית שלשמה הוקמה התגשמה, ה-UTE נכבה. הסיום מפורמל ב-a מעשה ציבורי , אותו יש למסור למשרד האוצר, אשר מוציא אותו מהמרשם המיוחד.

התיישבות

אם הפירוק יביא א אספקת סחורה לחברות המרכיבות את ה-UTE ששווי השוק שלהן גבוה מהערכים החשבונאיים, יש לכלול את ההפרש בין שני הערכים בבסיס המס של ה-UTE המתאים לתקופת המס שבה מתרחשת ההעברה. הכחדה, כך שיזקף לחברים, שיגדילו את הערך הפיסקלי של השתתפותם ב-UTE בסכום רווחי ההון מפירוק ה-UTE שנזקפו להם.

ברמת החברים ב-UTE שחוסלים, מופקת הכנסה בגין ההפרש בין שווי השוק של דמי הפירוק שהתקבלו לבין שווי המס של ההשתתפות ב-UTE שנזקף להם, לרבות ההכנסה שנוצרה בפירוק ה-UTE, המיוחסת לחבריה.

 מיזמים משותפים

מיזם משותף נוסחה מניחה שיתוף פעולה בין מספר חברות באמצעות א הסכם חוזי או באמצעות, בנוסף להסכם החוזי האמור, חוקה על ידי מספר חברות של א חברת בת משותפת על מנת לבצע פעילות קונקרטית. המקרה האחרון הזה הוא בדרך כלל המאפיין ביותר. החברה הבת הנ"ל היא בדרך כלל חברה בע"מ או חברה בע"מ, המוקמת ובבעלות באותו אחוז של כל החברות המעורבות.

יש להקפיד על כל הפורמליות הקבועות בתקנות הספרדיות עבור כל אחד מהם הקמתה והפעלתה של חברת הבת המשותפת הנ"ל. לחברות מסחריות יש, באופן עקרוני, אופי יציב ויעוד מסוים לקביעות, אך גם כך הם יכולים להיות בעלי אופי זמני, הקובע עבורו משך זמן מסוים או אבן דרך מסוימת.

מכיוון שמדובר בנוסחת שיתוף פעולה ספציפית של השותפים, יש צורך לקבוע הסכם ברור מאוד על מטרה וצורה של החברה והארגון שנוצרים בתקנון ובהסכם בעלי מניות, המסדיר כהלכה את הגופים המנהלים ואת המניין. מינימום הצבעה בגופים האמורים (אסיפת שותפים או בעלי מניות וגוף מנהלי) לאימוץ הסכמים, אפילו יכולת לכונן כמה הסכמים הדורשים הסכמה של כל השותפים.

סוגי חברות

 כמאפיינים מזהים של כל אחד משני סוגי החברות שהוזכרו, יש להדגיש את הדברים הבאים:

• חברה בע"מ (SA): עליו להיות בעל הון מינימלי של 60,101 יורו המחולק למניות והשותפים אינם אחראים אישית לחובות החברה, כאשר רק נכסי החברה אחראים למילוי החובות האמורים.
• חברה באחריות מוגבלת (SL): עליו להיות בעל הון מינימלי של 3,005 יורו המחולק למניות שאינן ניתנות להעברה חופשית לאנשים שאינם השותפים או קרוביהם או חברות באותה קבוצה. במקרה זה, גם השותפים אינם אחראים אישית לחובות החברה. לחברה בע"מ יש משטר גמיש יותר יחסית לחברה בע"מ, מה שמותיר יותר אוטונומיה לרצון הצדדים.

 ההבדלים בין UTE לבין "מיזם משותף"

האלטרנטיבה של יצירת מיזם משותף לפיתוח פרויקט נדל"ן, למרות הארגון והתפעולי שלו יתרונות ולמשטר המס המיוחד המעניק גמישות רבה יותר לשיתוף פעולה בין החברות המצטרפות, יש את חיסרון כי חבריה הם אחראים ביחד ולחוד כלפי צדדים שלישיים בגין מעשים ופעולות שנעשו לטובת הכלל. חיסרון נוסף הוא צורת הגוף הניהולי שלו באמצעות מנהל יחיד המחייב את UTE, וכתוצאה מכך, שותפיה. על כל השותפים להסכים על מי המנהל שיכול לחייב את מעשיו כלפיו.

אי נוחות זו אינה מתעוררת, עם זאת, במקרה של חברת בת משותפת כתוצאה מה מיזם משותף (חברה או תאגיד בערבון מוגבל) שכן השותפים אינם אחראים אישית לחובות התאגידים של החברה. מאידך, חלופה זו כרוכה בהקמת חברה עם כל הנהלים והעלויות המתאימות ואי יישום המיוחד. משטר מס של UTE.

מצד השני, אופי זמני של UTE ניתן להחיל גם על החברה באחריות מוגבלת, תוך קביעת משך זמן מוגבל לביצוע העבודה או למתן השירות.

 3.- כיוון טכני

 מעצבת הפרויקט - (LOE art.10 )

המעצב הוא מוגדר כטכנאי המוסמך והמוסמך אשר על פי הוראת היזם ובכפוף לתקנות הטכניות והעירוניות המתאימות, אחראי ללכידת תפיסת הבניין בסדרת תוכניות ומסמכים בהתאם לקוד גרפי של היקף כללי.

המעצב יכול לקחת על עצמו את פיתוח הפרויקט בעצמו או יכול להסכים עם היזם על שכירתו שיתופי פעולה חלקיים של טכנאים אחרים שיכולים:

- לכתוב טיוטות חלקיות של הפרויקט; אוֹ

- לכתוב חלקים שמסיימים את הפרויקט.

התקשרות של שיתופי פעולה חלקיים חייבת להתבצע ב תאום עם המעצב שהוא המחבר של הפרויקט הראשי, הימנעות כפילות בתיעוד ובשכר הטרחה שייקבלו מחברי העבודות השונות שצוינו ( LOE art.4.2 ).

כאשר הפרויקט פותח או הושלם באמצעות פרויקטים חלקיים או מסמכים טכניים אחרים, כל מעצב מניח בעלות מהפרויקט שלהם.

 דרישות

המעצב חייב להיות ברשותו של האקדמי והמקצועי הכשרה של אדריכל, אדריכל טכני, מהנדס או מהנדס טכני, לפי העניין, ולעמוד ב- תנאים הנדרש לצורך מימוש המקצוע.

לצורך ביצוע מקצועות אלו נדרשת החזקה בתואר אקדמי המתאים לכל אחד מהטכנאים הנ"ל. במובן זה, ההערות שהושמעו ב- No. 1695 , לעניין מנהל ביצוע העבודה, ביחס לכישורים האקדמיים והמקצועיים, התנאים הנדרשים להפעלת המקצוע וההתערבות המקצועית.

אדם משפטי

אם האדם שהוגדר כמנסח טכני של הפרויקט הוא אדם משפטי, על אדם זה, בתורו, לייעד את אדם טכני אשר הולך להיות המעצב שחייב להיות בעל ההסמכה המקצועית המתאימה. המעצב במקרה זה יכול להיות א עובד נשכר על ידי הישות המשפטית, או אחד מה שותפים שמהווה חלק ממנו.

 מנהל בנייה

 מנהל הבניה הינו סוכן הבניין אשר במסגרת ניהול הפרויקט מנחה את פיתוח העבודה בהיבטיה הטכניים, האסתטיים, העירוניים והסביבתיים, בהתאם לפרויקט המגדיר אותה, ברישיון הבנייה ובאישורי חובה נוספים. ותנאי החוזה, על מנת להבטיח את התאמתו למטרה המוצעת.

זהו הטכנאי המוסמך המוסמך אשר יחד עם מנהל ביצוע העבודה מהווה את ניהול אופציונלי של העבודות.

מנהל הבנייה יכול לבצע, בנוסף ל פונקציות הראויים לו (ניהול בכיר של העבודות), אלו של מנהל ביצוע העבודה. הן הפונקציות של האחד והן של האחר מובחנות וניתנות לזיהוי מושלם.

מנהל הבנייה יכול להיות מי שניסח את פרויקט העבודה המיועדת לביצוע או אדם אחר. כאשר מדובר באיש מקצוע שאינו זה שניסח את הפרויקט, מוטלת עליהם החובה לבחון את הפרויקט, שכן הם מניחים את סיכון ואחריות נגזר מההשמטות, הליקויים והפגמים של הפרויקט האמור ( LOE art.17.7.2º ). עם זאת, למנהל הבנייה יש את זכות החזרה נגד המעצב.

יותר מבמאי אחד התקשרו יחד להנחיית העבודה, הם אחראים ביחד ולחוד מבלי לפגוע בחלוקה המקבילה ביניהם ( LOE art.17. 7.3º ).

העבודות של ה פרויקטים חלקיים ניתן להנחות על ידי טכנאים אחרים בתיאום מנהל הבנייה.

אם מי שיועד לבצע את תפקידי מנהל הפרויקט הוא א אדם משפטי , אדם זה חייב בתורו להגדיר את הטכנאי שעתיד להיות מנהל הפרויקט ושחייב להיות בעל ההסמכה המקצועית המתאימה.

1) A פגם בפרויקט אינו פוטר את הטכנאי המנהל את העבודה מאחריות, שכן מעמדו כטכנאי מחייב אותו לבחון את הפרויקט ולקבוע את התאמתו לנסיבות הספציפיות של העבודה, מבלי לפגוע באחריות המתכנן לליקויים שנגרמו. לפיכך, יש להבין כי מנהל העבודה, בשתיקה, מאשר ומאשר את שחושב ותוכנן על ידי המתכנן הטכני ובשל כך, אם ישנן טעויות, האחריות הנובעת ממעשים כאמור היא ביחד ולחוד. שני הטכנאים.

2) אל האני אַדְרִיכָל נדרש מנהל עבודה א מידת חריצות הנובעת מהתמחות הידע שלו ומהערבות הטכנית והמקצועית שמשתמעת מהתערבותו בעבודה, לרבות בין תפקידיו חקר התנאים המיוחדים של הקרקע עליה תיבנה. דוקטרינה שיפוטית מבוססת זו כלולה ב-LOE.

דרישות

כדי לבצע את תפקידי מנהל הבנייה, הוא נדרש להיות ברשותו של המזכה אקדמי ומקצועי כישורים ולעמוד ב תנאים הנדרש לצורך מימוש המקצוע.

אדריכלים, אדריכלים טכניים, מהנדסים ומהנדסים טכניים יכולים לבצע את תפקידי מנהל הבנייה. בעלי מקצוע אלו חייבים, על מנת לבצע את מקצועם, להיות ברשותם המקבילים כותרת .

אל האני הומולוגיות בספרד של תארים שהונפקו על ידי מדינות שאינן חלק מהאיחוד האירופי מתבצע בהתאם לאמנות וההסכמים הבילטרליים שעליהם, אם רלוונטי, ייתכן שספרד חתמה ביחס להכרה בלימודים ובתארים. כמו כן, ניתן להעניק הומלוגציה לתארים הנ"ל בספרד, בתנאי שהדרישות והנוהל להומלוגגציה והכרזה על שוויון לתואר ורמה אקדמית רשמית באוניברסיטה ועבור אימות של זר לימודי ההשכלה הגבוהה מתקיימים, והנוהל לקביעת ההתאמה לרמות המסגרת הספרדית של כישורים להשכלה גבוהה של התארים הרשמיים של אדריכל, מהנדס, בוגר, אדריכל טכני, מהנדס טכני ודיפלומה ( RD 967 / 2014 ).

הומולוגיות והכרה בספרד בתארים שהונפקו במדינה חברה באיחוד האירופי מתבצעות בהתאם לסוג התואר.

בהקשר ל תנאים להפעלת המקצוע , לצורך מילוי תפקידי מנהל הבנייה יש צורך ברישום ובעקבות זאת בקיום החובות הקבועות בתקנון על ידי האיגודים המקצועיים.

להלן תפקידיו של מנהל הפרויקט:

• יש את אקדמי ומקצועי הסמכה של אדריכל, אדריכל טכני, מהנדס או מהנדס טכני, לפי העניין, ולעמוד ב תנאים הנדרש לצורך מימוש המקצוע (מס. 1684 ). ככלל, כיוון ביצוע העבודה יכול להתבצע על ידי אנשים בעלי תואר אדריכל, אדריכל טכני, מהנדס או מהנדס טכני.

כמו במקרה של המעצב, ביחס למנהל הבנייה, ה-LOE אינו מציע א העדפה שבו נקבע אילו אנשי מקצוע אחראים על כיוון העבודות, תוך הגבלה בפירוט הטכנאים שניתן לאפשר, למעט במקרה של מבנים של קבוצה א) of LOE art.2.1 , שבה מיוחסת כשירות בימוי העבודות אך ורק לאדריכלים.

• אמת את ה- להוציא ואת הלימות ה קרן ואת המשוער מבנה למאפיינים הגיאוטכניים של הקרקע. מחובתו של מנהל הבנייה לוודא בשטח את היתכנות גיאומטרית של הפרויקט המיועד לביצוע וכן את זמינות הקרקע הדרושה לביצועו.

ההימור מובנה כפעולת שרטוט גודל טבעי על הקרקע או העבודה, דמות גיאומטרית בהרכב משתנה ועם משמעות טכנית משלה, אשר תוכננה בעבר על פי תכנית או תיאורה נרשם במסמך אחר עם מספיק נתונים לפרשנותו ולהעברתו הנכונים (ר"ד 314/1979 נקודה 3.1.1).

ביחס לחלק השני של החובה המתואר, יש צורך להכין א לימוד גיאוטכני כך שמנהל הבנייה יוכל לוודא את הלימות הבסיס והמבנה המשוער. עם זאת, ה-LOE אינו מציין את המחקר הגיאוטכני בין מסמכי החובה שחייבים להיות חלק מהפרויקט.

ההגדרה הַחוּצָה כרוך בסימון או קביעה בשטח מה משתקף בתוכנית על ידי המתכנן, ומוגבל לאימות הגיאומטרי על חלקת הבניין המצופה והצהרת הקבלן על יכולת להתחיל בעבודות החוזה, עם מה כי הנהלת הפרויקט, בהסכמה עם היזם, מאשרת את התחלת העבודות באופן מיידי.

• פתור מקרים המתרחשים באתר ומתעדים ב- ספר הזמנות וסיוע ההנחיות המדויקות לפרשנות נכונה של הפרויקט. על מנהל הבנייה לוודא כי העבודות מבוצעות בהתאם לפרוייקט, אשר בגינן עליו לעקוב ולדאוג להתפתחות העבודות ולפתור כל מגירה שעלולה להתרחש במהלך הפיתוח האמור. עליך לבצע בדיקות רבות ככל שיידרש על מנת שהעבודות יתאימו למעשה למתוכנן, תוך מתן ההנחיות הדרושות לקבלן לעשות זאת. במובן זה, יש לספק לקבלן את התכניות והנתונים הדרושים לפרשנות נכונה של הפרויקט.

מנהל הבנייה אחראי על לפרש את הפרויקט , הן מבחינה טכנית, כלכלית ואסתטית, וכן נקיטת האמצעים הנדרשים להשלמת פיתוח הפרויקט, קביעת ההתאמות, הפרטים המשלימים והשינויים העשויים להידרש על מנת להגיע לסיום מלא של העבודה. , על פי הפרויקט.

על מנהל הבנייה לרשום את ההזמנות שניתנו בפנקס ההזמנות והסיוע וכן את ההזמנות הקשורות בבקרת איכות, ולהגישן הושלמו בתום העבודות.

• להכין, לבקשת היזם או בהסכמתו, אפשר שינויים בפרויקט , המתחייבים מהתקדמות העבודות, ובלבד שיתאימו להוראות הרגולטוריות הנשקלות ונשמרות בעריכת הפרויקט. מבחינה חוקית, מנהל הבנייה מחויב לבצע שינויים בפרויקט רק כאשר אלה נדרשים מהתקדמות העבודה. עם זאת, מבחינה חוזית ניתן להאריך את ius variandi של המקדם לשינויים רבים ככל שיחליט להכניס בפרויקט במהלך העבודות או אפילו להגביל את הסמכות האמורה להכניס שינויים הכרוכים בשינויים במחיר החוזה, כלפי מעלה או כלפי מטה. , באחוז מסוים.

לא ה-LOE ולא הקוד האזרחי מכירים בזכותו של היזם להכניס שינויים בפרויקט. מנהל הבנייה מחויב לבצע רק שינויים בפרויקט שמטרתם לתקן אותו במה שאינו נכון או בלתי אפשרי. ה חוסר כדאיות ניתן לקבוע מסיבות טכניות, משפטיות, עירוניות וכו'.

במקרה שצפויה אפשרות להכנסת שינויים בפרויקט, יש להסדיר באופן ספציפי בחוזה ביצוע העבודה את דרך הסדרת וחישוב ההתאמות במחיר והתקופה עקב שינויים אלו.

מנהל האדריכל של העבודה צריך לתקן את הפרויקט שמתבצע כאשר הוא מתגלגל שגיאות . אם כותב הפרויקט ומנהל העבודה הם אותו אדריכל בכיר, זה רק ביצוע של מה שהוקרן. אבל אם זה שונה, השני הופך למכפיל והמתקן של הראשון, כי הקריטריון הוא שהפרויקט הוא הכוונה והביצוע הוא המציאות.

1. e) לחתום על פריסה או תחילת עבודה דקות והגמר תעודת עבודה, כמו גם להכין את אישורים חלקיים וחיסול סופי של יחידות העבודה המבוצעות, עם האשרות העשויות להיות חובה.

תעודת פריסה או תחילת עבודות או הפשטת חבלים חייבת להיות חתומה על ידי הנהלת הפרויקט, הקבלן והיזם.

מנוי ע"י מנהל הבנייה לתעודת הגמר של העבודה היא דרישה הכרחית על מנת להצליח לרשום את ההכרזה על בנייה חדשה (או להוכיח את סיום העבודה בעת הכרזת העבודה החדשה בבניה) ולקבל את רישיון העיסוק הראשון.

1. f) הכן וחתום על תיעוד של העבודה שבוצעה למסור אותו למקדם, עם הויזות שעשויות להיות חובה. בהינתן שהנוהג מוכיח כי בעבודות יש תמיד שינויים (גדולים או קטנים) בפרויקט מתחילת ביצועו ועד לסיום העבודה, מחובתו של מנהל הבנייה להכין ולחתום על תיעוד העבודה. שבוצע בפועל. תיעוד כזה ידוע בשם של הבניין כמו - תיעוד בנוי .

על מנהל הבנייה למסור את התיעוד האמור של העבודה שבוצעה למקדם, אשר בתורו חייב למסור אותו לרוכשים העתידיים של הבניין שנבנה.

g) החובות של ה מנהל ביצוע העבודה , באותם מקרים בהם מנהל העבודה ומנהל ביצוע העבודה הם אותו בעל מקצוע.

מנהל ביצוע – מנהל עבודות

מנהל ביצוע העבודה הוא מוגדר כסוכן הבניין אשר כחלק מניהול הפרויקט נוטל על עצמו את התפקיד הטכני של הכוונה בביצוע החומרי של העבודה ושל בקרה איכותית וכמותית על הבנייה ואיכות המבנה. .

שתי דמויות נבדלים לפיכך בכיוון הפקולטיבי:

– מנהל הבנייה; ו

– מנהל ביצוע העבודה.

שתי הדמויות כן תואם ובאותו זמן, הפונקציות שלהם ניתנות להפרדה מושלמת.

אל האני פונקציות חיוניות של מנהל ביצוע העבודות לכוון, להזמין ולבדוק את ביצוע ופיתוח העבודות. עם זאת, תפקידיו של מנהל ביצוע העבודה כפופים תמיד לתפקידיו של מנהל העבודה.

דמותו של מנהל ביצוע העבודה היא זו שפותחה באופן מסורתי בעולם הבנייה על ידי ה מודד כמויות או אדריכל טכני . לסוכן זה אין כל סמכות להכין או לנסח את הפרויקט או את השינוי שלו.

מנהל העבודות מפתח את לתווך כיוון של ביצוע העבודות, בעוד שמנהל ביצוע העבודות מפעיל את מה שיהיה כיוון מיידי . הוא נמצא באופן ישיר ומיידי בעבודות ובתהליך הבנייה ובא לספק את הליקויים הטכניים וההיערכותיים של הקבלן במקום.

אם מי שמונה לבצע את תפקידי מנהל ביצוע העבודה הוא א ישות משפטית , אדם זה חייב בתורו למנות את הטכנאי שעתיד להיות מנהל ביצוע העבודה, שעליו להיות בעל ההסמכה המקצועית המתאימה.

על מנהל ביצוע העבודה, בתוקף תפקידו כטכנאי, להיות מעודכן ולדעת את סטנדרטים טכנולוגיים של הבניין , ולהזהיר את מנהל העבודה מאי התאמה שלו, בודק שהבנייה תואמת לה לקס ארטיס

דרישות

 כדי לבצע את תפקידי מנהל ביצוע העבודה, נדרש להיות בעל הכישורים האקדמיים והמקצועיים המתאימים ולעמוד בדרישות התנאים הנדרשים למימוש המקצוע. דרישה זו אינה תלויה בשאלה אם הבניינים המיועדים לתכנון וניהול כפופים ל-LOE או לא.

כך, אדריכלים, אדריכלים טכניים, מהנדסים ומהנדסים טכניים יכול לבצע את הפונקציות של מנהל ביצוע הפרויקט.

חובות

למנהל ביצוע העבודה חלות החובות הבאות:

• ודא את הקבלה של מוצרי בנייה באתר , הזמנת הביצועים של מדויק בדיקות וניסויים. בין החובות המוטלות על מנהל ביצוע העבודות היא ביצוע האימות של החומרים המשמשים בביצוע החומרי של העבודות (תערובות, בדיקות ואימותים, פרופורציות ומינון החומרים, ניתוח, מיקום נכון של העבודות. חומרים שהוזכרו לעיל, תיעוד קשור וכו').
• ביים את ביצוע חומרי של העבודות, בדיקת הפריסה, החומרים, ביצוע וסידור נכון של אלמנטי הבנייה וההתקנות, בהתאם לפרויקט ולפי הנחיות מנהל הבנייה.
• רשום את ההוראות המתאימות ב- ספר הזמנות וסיוע וב ספר בקרת איכות. על מנהל ביצוע העבודה לרשום בספר ההזמנות ולסייע את הפקודות וההנחיות המדויקות הניתנות בעבודה לפרשנות וביצוע נכון של הפרויקט.

לגבי בקרת איכות, לא נאמר ב-LOE דבר על חובות הנהלת הפרויקט בעניין זה. החקיקה האזורית היא הקובעת את החובה לפקח ולוודא את קיום מידת האיכות ותכנית בקרת האיכות התואמת את המבנה על ניהול הפרויקט (מנהל הבנייה ומנהל ביצוע העבודות).

• לחתום על דקות של פריסה או תחילת העבודה וה תעודת גמר של העבודה, כמו גם להכין ולחתום על אישורים חלקיים ו חיסול סופי של יחידות העבודה שבוצעו.
• שתפו פעולה בפיתוח ה תיעוד של העבודה שבוצעה . על מנהל הביצוע האופציונלי לשתף פעולה עם שאר גורמי הבניין בהכנת תיעוד העבודה שבוצעה תוך מתן תוצאות הבקרה שבוצעה.