כבר שנים רבות שאנו חווים שורה של רפורמות חקיקה, ושינויים מהותיים באופן שבו התפתח תהליך קבלת המשכנתאות בספרד מבחינה היסטורית. הבנקים הספרדיים היו נתונים ללחץ גדול בכל הנוגע לאישור משפטי של התפקידים והתנאים שבהם הם עבדו, כמו גם הדרישות שהם פנו אליהם מאזרחים, וכתוצאה מכך, הוצאו סוללת חוקים, רפורמות, תקנות, פסקי דין, עונשים וכו', שהיו מהפכה בתהליך המשכנתא הספרדי.
אחת הדרישות האחרונות של חוק המשכנתאות החדש תיכנס לתוקף ב-16 ביוני 2019. כלומר, בשבוע הבא יחול שינוי מהותי בצורה ותהליך קבלת המשכנתאות בספרד.
מה זה השינוי הזה? זה קל מאוד, עד לכניסתו לתוקף של חוק זה, הבנקים, בדרך כלל, הסכימו את התנאים המיוחדים של הלוואות משכנתא ישירות עם הלקוחות. כלומר, הלקוח פנה לבנק לבקשת משכנתא, הבנק למד את המקרה ובמקרה שהבנק אישר את המשכנתא גובש אישור כזה באמצעות מסמך אותו הציג אותו בנק ללקוח, אלא שהוא בדרך כלל לא נחתם עד ליום מינוי הנוטריון לחתימה על שטר הרכישה. לפיכך, הקבלה מהלקוח לגבי תנאי המשכנתא נעשתה באותו מעשה ואסיפת נוטריון לחתימה על שטרי המכר (אנחנו קוראים לזה בדרך כלל "השלמה"). באותו רגע, הלקוח, כשלב לקראת חתימת שטר המשכנתא, הוצג בפניו לחתום על התיעוד הפרטי של המשכנתא, עם כל תנאי המשכנתא, והוצג כשלב חיוני לקראת החתימה על המשכנתא ושטרים של. המכירה.
עם זאת, דרך זו של "אישור משכנתא" הביאה למקרים בהם הבנק, לאחר שסיכם עם הלקוח את התנאים הספציפיים לאישור המשכנתא, לא התקבלו תנאים כאמור עד לחתימתו בנוטריון באותו יום. המכירה. לאחר מכן, במקרה שהבנק ביצע שינויים ברגע האחרון, הלקוח יכול להיות במצב שלא הודיעו לו עד לרגע בו הוא נמצא בפגישה הסופית להשלמתו מול הנוטריון.
במקרים אחרים, קרה לפעמים שהבנק פשוט לא הודיע ללקוחותיו בפירוט על תנאי ההלוואה, תוך שהוא מודיע ברגע האחרון, ומסר בלחץ שאם התנאים לא יתקבלו, הרכישה והמכירה לא יתקיימו. מקום.
זה נחשב כלחץ יתר על אזרחים, שנותרו חסרי הגנה מול הבנק בגלל המידע של הרגע האחרון, ולכן, בדרך כלל נאלצו לקבל את התנאים שהוטלו אם הם לא רצו להפסיד את המכירה.
לפיכך, דיסאינפורמציה זו ביחס לאזרחים נחשבה כחוסר הגנה, ונחשבת כניצול לרעה של כוח מצד הבנק ביחס ללקוחותיו.
כדי לפתור את זה, מה שהחוק מעלה זה הלקוח חותם עם בנק הנוטריון בקבלת תנאי ההלוואה בפרק זמן מספיק לפני תום תהליך הרכישה.
התקופה שנקבעה היא 10 ימים.
איך זה עובד ?: By שטר נוטריוני. כלומר, כשלב לפני החתימה על שטר המשכנתא (וכתוצאה מכך גם על המכירה), על הבנק והלקוח לפנות לנוטריון (הלקוח רשאי לפנות בעצמו, או מיוצג על ידי עורך דינו), תוך תקופה של 10 ימים. מראש, כדי להמציא את שטר הקבלה של תנאי ההלוואה.
בכך נמנע הלחץ שניתן להפעיל על הלקוח שכן במקרה של אי קבלת התנאים שקבע הבנק, הלקוח אינו נתון ללחץ של קבלת תנאים אלו באותה פגישה לחתימת את כתבי הרכישה.
לכן, התהליך עד כה היה כדלקמן:
– הלקוח מבקש את המשכנתא והבנק מקבל אותה
– נקבעים תאריך וחתימה של שטרי מכר ומשכנתא
– באותו יום עם החתימה שנקבעה אצל הנוטריון, הלקוח חותם על שטר משכנתא ו שטר מכר. קבלת תנאי הבנק נעשית במסמך פרטי (המצורף לתוכן אותו שטר משכנתא).
אז הלקוח חותם שני מעשים: שטרי המכר, ושטרי המשכנתא.
חוק המשכנתא החדש הקובע את הדברים הבאים:
– הלקוח מבקש את המשכנתא. הבנק מאשר את זה
– הבנק קובע פגישה עם הלקוח בנוטריון לחתימת א כתבי קבלת תנאי המשכנתא עם מינימום של 10 ימים לפני המועד שנקבע לחתימה על המשכנתא הסופית והמכירה. הלקוח מסייע למינוי זה בנוכחות אישית או בייפוי כוח מעורך דינו.
– הלקוח מסייע (באופן אישי או באמצעות ייפוי כוח) במועד בו הלקוח חותם על כתבי רכישה כמו גם שטרות משכנתא.
אז הלקוח חותם שלושה שטרות נוטריונים:
1.- שטרי קבלת המשכנתא
2.- שטרי מכר + שטרי המשכנתא.
בדרך זו, מוצעות ערבויות טובות יותר לאזרחים בזכותם לקבל מידע מפורט וחופשי לאשר את החלטתם לקבל את הלוואת המשכנתא.
לפיכך, לסיכום, הבנקים מחויבים שלפחות 10 ימים מראש, על לקוחותיהם לסייע בנוטריון לחתום באופן אישי, או בייפוי כוח, על שטרי קבלת המשכנתא.
איך זה משפיע על קונים זרים תושבי חוץ? כפי שאנו רואים, תהליך רכישת המשכנתא, עד כה, אפשר לתושבי חוץ בספרד שרכשו נכס בספרד, שביום אחד יכלו להרשות לעצמם את שניהם: רכישת הנכס והמשכנתא שלו. כלומר, ב-ONE יכלו להשלים את המעשה כדי לרכוש את הנכס, ו קבלת משכנתא.
עם זאת, באמצעות רפורמה זו, יש עוד פעולה קודמת לעשות. לכן, הופך להיות הכרחי שהלקוח שאינו תושב, או שאינו מתגורר בספרד, יצטרך לנסוע לספרד לפני השלמת תהליך הרכישה כדי להסדיר את קבלת תנאי הבנק. זה מניח שמי שלא גר בספרד, צריך לנסוע לטיול לפני השלמתו כדי לחתום על תנאי משכנתא אלו בפני נוטריון.
עם זאת, חשוב שלכל מי שרוכש דירות בספרד, ואשר מבקש משכנתא בבנק ספרדי, עליך לזכור כי ייתכן שיהיה עליך לעבור לספרד, לא רק כדי להסדיר את תהליך הרכישה בבנק. סיום התהליך, אך גם, כ-10 ימים לפני סיום התהליך.
ברור שאם הקונה הזר, או תושב החוץ, יחליט או יעדיף שלא להגיע לספרד לפני כן, יהיה עליו לספק לעורך דינו, או לנציגו המשפטי, את סמכויות הייצוג (ייפוי הכוח) הנדרשות לשם כך.
פתרון: אז, פתרון עבור הלקוח כדי להימנע מהעקירה הנוספת הזו יהיה שהוא מעניק תעודת עו"ד לעורך דינו.
מאחר שייפויי כח בספרד מתנהלים בצורה שונה מאשר במדינות אחרות, וגם, סמכויות שניתנו בחו"ל מצריכות הלגליזציות שלוקחות זמן מה, אנו ממליצים לכל אלו שקונים נכס בספרד עם משכנתא ספרדית, או שיש להם את כוונה לעשות זאת, לשקול את הדרישה החדשה הזו של ביקור אישי בספרד לפני השלמתם עם עורכי הדין שלהם, כדי לתת את הפתרון הטוב ביותר, לרבות אם ניתן להעניק ייפוי כח לעורכי הדין או לנציגיהם המשפטיים.
בדרך זו, מי שלא יכול להגיע כל כך רחוק בספרד, עורכי הדין שלהם יוכלו לחתום על כל סוג של מסמך שהבנק שלהם ידרוש לפורמליזציה של תהליך הרכישה והמשכנתא.
