קניית נכס בנייה חדש בספרד - מחוץ לתוכנית

הצוות שלנו עורכי דין ספרדיים מומחים בנכסים ספרדיים ידריך אותך בתהליך רכישת הנכס הספרדי שלך בוולנסיה, אליקנטה, קוסטה בלנקה, אלמריה, מורסיה, קוסטה דל סול, מלגה או קטלוניה.

תהליך הקנייה  חדש נכסים ספרדיים דומה מאוד לקנייה מכירה חוזרתes, אבל יש הבדלים חשובים שיש לקחת בחשבון. צוות עורכי הדין הספרדי שלנו הכין מדריך מעשי עם ההיבטים העיקריים הכרוכים ברכישת נכסים ספרדיים, ביחס לתהליך ההובלה.

היבטים משפטיים ותהליך

- מהי קנייה מחוץ לתוכנית בספרד? 

זה אומר קניית נכס בבנייה כאשר העבודות עדיין לא הושלמו. ברוב המקרים, ההסכם הראשון לרכישת הנכסים הספרדיים נעשה כאשר הבנייה צפויה, והעבודות עדיין לא החלו.
פרויקטים מחוץ לתוכנית דורשים א תהליך רכישה/בנייה לטווח ארוך מה שעלול ליצור חוסר ביטחון בצד של המשקיע, במיוחד כאשר הם צריכים להפקיד ולשלם סכומי כסף על חשבון מחיר סופי של נכס כאשר באותו רגע הוא רק "פּרוֹיֶקט". אי ודאות זו גבוהה אף יותר כאשר הקונה/משקיע אינו מכיר היבטים מהותיים של הפרויקט כמו:  המוניטין של הקבלן או ציון האשראי, המצב הכלכלי של פרויקט הבנייןועוד, והחשוב מכל, איזה סוג של ערבויות מוצעות להבטחת התשלומים הנדרשים למקרה שהפרויקט לא יסתיים.
על מנת להפחית את הסיכון של ההשקעה, הכנו רשימה של היבטים שיש לקחת בחשבון בעת ​​רכישת נכסים חדשים בפרויקטים מחוץ לתוכנית:

– מסמכי בנייה משפטיים ומנהליים

בעת רכישת נכס חדש ישנם מספר מסמכים אשר יש לעיין ולבדוק כראוי על מנת לשלוט במצב המשפטי של המגרש והבניין ובפיתוח התקין של הבנייה.
זו משימה שחייבת להיעשות על ידי עורכי דין מוכרים ומומחים בבנייה, ויש לעשות זאת בכל שלב בתהליך הבנייה: מהשלבים המוקדמים ביותר של התהליך ועד לסיומו. לכן, בכל שלב, ישנם מסמכים ומידע אשר יש לספק ולקבל מהרוכשים, או מעורכי הדין שלהם, על מנת לאשר כי כל הדרישות המשפטיות והמנהליות מתקיימות כראוי.

- הוצאות, מיסים ועלויות אחרות

למרות שבאופן כללי, תהליך רכישת נכסים חדשים כמעט זהה לרכישת מכירה חוזרת, ישנן עלויות, מיסים והוצאות מוגדרות שיש להן תפיסה וטיפול שונה.

טיפים משפטיים בעת רכישת נכס מחוץ לתוכנית בספרד

1.- בדוק את היזם/מפתח

אחת ההחלטות החשובות ביותר בעת רכישת נכסים חדשים או לא מתוכנית הוא לשלם את הפיקדון הראשוני ואת התשלומים הבאים על חשבון המחיר על הנכס שעדיין לא נבנה.
לכן, חשוב ביותר לקבל כמה שיותר מידע מחברת הבונה, ציון האשראי והפיננסי שלה, כמה זמן החברה בעסק, בעלים ושותפים וכו'.

2.- בדיקת נקודות

לכן, בעת רכישת נכסים חדשים חשוב מאוד לקחת בחשבון את נקודות הבדיקה הבאות לגבי התהליך:

1. לבדיקת "מי" הבעלים של חלקת הבנייה:  יש צורך לעיין במסמכים המשפטיים של הנכס כדי לבדוק מיהו הבעלים של הקרקע/חלקה בה מוקרן או מבוצע הבניין.
2. כדי לבדוק שאין הלוואות/לפי חובות: כמו כן, חשוב מאוד לדעת האם לקרקע/מגרש יש חובות, מגבלות, חיובים וכו', אשר עשויים להשפיע על המצב המשפטי של הפרויקט.
3. כדי להבטיח שהבונה/מפתח שילם את שלו Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): אם הוא לא שולם, מס זה מוצמד לנכס כך שהבעלים החדש יתחייב בעתיד.
4. כדי לקבל את המצב הקדסטרלי של החלקה, גבולות, מגבלות וכיצד נחשב החלקה בתוכניות הבנייה והיבטי הפיתוח התכנוניים של השטח: חיוני לבדוק שהפרויקט מקיים את נורמטיבי הבנייה, וכן, לדעת את הפיתוח והמצב המשפטי של הסביבה, על מנת לקבל מידע נוסף על המתפתח בשטח, וכיצד זה יכול להשפיע על הנכס שלך בעתיד.
5. להתייעץ עם מחלקת הבנייה של בית העירייה  על מנת להבטיח שהפיתוח יתקיים באופן נורמטיבי ושכל מסמכי הבנייה הראויים יתקבלו ויינתנו. כמו כן, חשוב מאוד לבדוק כי לא מתוכננות פיתוחים נוספים בקרבת מקום שיכולים להשפיע על הפרויקט.
6. כדי לבדוק שהקבלן השיג א Licencia de Obra (רישיון בניה/בנייה)
7. לקבלת כל המידע/מסמכים הדרושים מהקבלן לפי המבוקש בחוק. החוק הספרדי מאלץ בונים/יזמים לספק מידע מלא ומפורט על הפרויקט, הנכס, אופן פיתוח פרויקט הבנייה, חומרים איכותיים וכו'.
8. לקבלת מסמכים מתורגמים לשפתך. יש להסביר ולתרגם מסמכים וחוזים משפטיים חיוניים, חומרים איכותיים וכו' בשפתך. לפעמים אנו מגלים שהבונים אינם מתאימים את המסמכים הללו לשפה שלך, ומוצעים לך לחתום בספרדית. בקש מעורך הדין שלך לתרגם אותם בשפה שלך כדי להבין טוב יותר את התנאים הכלולים.
9. לאשר כי הסכומים ששולמו על חשבון המחיר יהיו מובטחים על פי חוק. תשלומים על חשבון המחיר חייבים להיות מכוסים בערבויות מספיקות, על מנת "להגן" עליהם ו"להחזיר" לכם אותם במקרה שפרויקט הבנייה ייכשל, או במקרה של כל נסיבות אחרות שעלולות לגרום להפרות מהותיות של החוזה מצד הקבלן.
10. לאשר שהקבלן יקבל את רישיון העיסוק/תעודת מגורים בהשלמה. החוקים הספרדיים מאלצים את הבונים לספק מסמך זה לקונים לפני השלמת תהליך הרכישה.
11. כדי לאשר מי יבצע את החיבור של השירותים והשירותים השונים של הנכס כמו: מים, חשמל, גז, קהילת בעלים וכו'. לפעמים בונים לא ממשיכים בחיבורים הללו, מה שמותיר את הקונים במצב לא נוח להתמודד עם החיבורים הללו.
12. אחרים: פתח חשבון בנק/מספר NIE: בקשו מעורך הדין לעזור לכם בתהליך פתיחת חשבון בנק בספרד וקבלת מספר NIE.

3.- חישוב הוצאות קנייה

• עמלות נוטריון: לפורמליזציה של שטרי הבעלות.
• אגרות רישום מקרקעין: לרישום השטרות בלשכת רישום המקרקעין, והתקדמות בשינוי הבעלות מהנכס.
• מע"מ (IVA בספרדית): נכון לעכשיו, זה ה 10% מעל המחיר הכולל של הבית. 10% חלים גם על אלמנטים משניים אחרים של הנכס כמו מוסכים, חניות, מחסנים וכו', הממוקמים בבניין. אבל, במקרה שהמוסך/החנייה ממוקם בבניין אחר שונה מזה שבו נמצאת הדירה, אזי, שיעור המס יהיה 21%. (בבקשה, קחו בחשבון ש, במקרה שהמכירה היא רק עבור חלקה, המע"מ עשוי להיות 21% אם הספק הוא חברה). 
• חותמת חותמת: בדרך כלל הוא 1-2 % % מעל המחיר הכולל של הבניין, במורסיה, אזור ולנסיה ואנדלוסיה. ניתן להפחית מס זה באופן משמעותי אם הרוכשים קונים מתוך כוונה להשתמש בנכס כמעון ראשי.
• אחרים: שכר טרחת עורך דין ספרדי, הוצאות משכנתא, חוזי מים, חשמל וגז, פלוסוואליה וכו'

4.- אחרים

• השגת NIE: תושבים שאינם תושבי ספרד צריכים להחיל את מספר זיהוי המס של הזר NIE בעת רכישת נכסים בספרד. כאשר אתם בתהליך רכישת נכס יש לבצע את הבקשה למספר זה לפני השלמת תהליך הרכישה.
• פתיחת חשבון בנק: ברגע מסוים של התהליך, יהיה מומלץ לפתוח חשבון בנק בספרד. זה יעזור להשלים את התשלומים לבונה, ולשלם בהוראת קבע את השירותים השונים של הנכס כמו חיובים קהילתיים, חשמל, מים, גז וכו'.

במקרה שהחלטתם לקנות מגרש לבניית פרויקט בנייה משלכם בספרד, אנא בקר במדור המתמחה שלנו:

בנייה ולגליזציה של נכסים