זהו מדריך קטן על סוג הנכסים ב-VEGA BAJA. אזור שמכסה נכסים המוצבים בהם Ciudad Quesada, אלגורפא, בניג'ופר, קטרל, אלמורדי, בנפררי, רוחאלס, בנחוזר, לה מרינה, סיודאד קסדה, גרדמר, Orihuela, Redován, Callosa, Crevillente, בהתחשב בהיבטים המשפטיים העיקריים לשינוע, שנעשו על ידי עורכי הדין שלנו.
אם אתה מעוניין לקנות או למכור נכס שהוצב בווגה באחה, TLACORP יעזור לך לקבל החלטה סופית על רכישה או מכירה.
השטח של קוסטה בלנקה דרום מכוסה על ידי המשרדים שלנו ב-Torvieja-Ciudad Quesada, מחובר בצורה מושלמת על ידי כביש מהיר. ביקור במשרדים שלנו בטורבייה לא ייקח יותר מדי זמן מ-Rojales, Ciudad Quesada או Algorfa, ובמידה ויתאם, אחד מעורכי הדין שלנו יכול לבקר באותו נכס ולפגוש אותך שם, ולמנוע ממך לעבור למשרד שלנו.
אזור זה מכסה מגוון רחב של נכסים, העוברים מכפרי, לדירות, בונגלוס, עיור וכו'. הבה נפרט את ההיבטים המשפטיים העיקריים של כל אחד מהנכסים הללו:
אזור זה מכסה מגוון רחב של נכסים, העוברים מכפרי, לדירות, בונגלו, עיור, מגרשי גולף וכו'. הבה נפרט את ההיבטים המשפטיים העיקריים של כל אחד מהנכסים הללו:
אזור זה מכסה מגוון רחב של נכסים, העוברים מכפרי, לדירות, בונגלוס, עיור וכו'. הבה נפרט את ההיבטים המשפטיים העיקריים של כל אחד מהנכסים הללו:
- אורבניזציות ישנות ומבנים מסורתיים של בתי נופש: זהו האזור המכסה את סיודאד קסדה (החלק הישן), רוז'אלס, מונטסינוס, לה מרינה, אלגורפה וכו'.
סוג המבנים והנכסים שם משמשים בעבר למגורים שניים, או בתי נופש, ונכסי מגורים.
א) סוג המגורים המסורתי השטחים הם בתחילה בבעלות ספרדית, בעיקר מ אלצ'ה, אליקנטה, מדריד וצפון ספרד, וזרים המגיעים מצפון אירופה. בסך הכל באזורים כמו Ciudad Quesada, La Marina, Algorfa, Benijofa, Benejuzar ו-Rojales. סוגים אלה של נכסים היו בעבר בונגלוס ודירות ליד החוף, ונבנו בדרך כלל לפני "הבום הספרדי" (לפני 2000).
בהובלה, עם החלטת רכישה, ומתוך החיפושים המשפטיים הרגילים שיש לבצע בנכסים מסוג זה, להלן נקודות חשובות לבדיקה:
– לימוד משפטי ומנהלי את ההיסטוריה של הבנייה. לדעת כיצד נבנה הנכס, וכיצד פותח. חיוני לגלות אם הנכס הוארך, או אם המרפסת הייתה מקורה, או אם המרפסת היא כעת מטבח, או אם מתחתיה כעת חדר. זה יעזור לדעת אם הבעלים הקודמים ביצעו את כל העבודות האלה עם הרישיונות המתאימים, או, למשל, אם יש קנס או קנס כלשהו שמסתיים על נכסים אלה שנגרמו בגלל מחדל של ההיתר הראוי.
כמו כן, כדי לדעת אם יש שינוי כלשהו במבנה הראשוני, יעזור לזהות אם השטרות מעודכנים כראוי עם המצב הנוכחי של הבניין.
בנוסף לכך, אם לנכס יש קנס על בנייה, בית העירייה יכול לסרב לחדש את תעודת המגורים, ולבעלים החדשים עלולות להיות בעיות עתידיות לחדש חוזי שירות.
- חוזי מים וחשמל: מכיוון שמדובר בנכסים ישנים, החברות המספקות יכולות לבקש מהרוכשים לעדכן את ההתקנה לשינוי החוזים לאחר השלמתם. זה עלול לגרום להוצאות כמו חשמלאי, או שכר אינסטלטור, לבדיקת הנכס, ואחרות כמו חיווט מחדש, שאם ידוע לפני השלמתו, עשוי להוות חלק מההסכם המסחרי של המחיר עם הספק.
– פלוסבליה: אם הנכס ישן, והוא בבעלות אותם בעלים לאורך זמן, אזי המס הזה יהיה גבוה. מס עירייה זה חייב להיות משולם על ידי הספקים, אבל, ידיעה זו מההתחלה תעזור לקחת את הערבויות הדרושות לתשלום על ידי המוכר.
- קהילת בעלים: חשוב מאוד לדעת, לא רק אם הספק מעודכן בתשלומי הקהילה, אלא לתשלומים חלקיים גדולים או חשובים ברפורמה או תחזוקה של שטחי הקהילה (מרפסות, חזיתות, חניות וכו'. ), שלא תמיד מופיעים באישורים שנעשו מקהילת הבעלים.
ב) אזורים חדשים מאלגורפה, סיודאד קסדה ניו, לה מרקזהואזורים עירוניים חדשים אחרים: אזור זה שוקל עיור חדשות שנוצרו עם הפריחה הספרדית, לפעמים בעיורים גדולים, כמו זה מ-La Marquesa ב-Rojales.
ההיבטים המשפטיים החשובים שיש לקחת בחשבון בזמן רכישת נכסים מסוג זה הם הבאים:
– הנכס חייב להיות רשום בצורה מושלמת בטאבו, כ"בית גמור". המשמעות היא שהנכס נרשם, והקבלן סיפק את רישיון עבודות הגמר, את ביטוח עשר השנים (ביטוח המכסה במשך 10 שנים את הליקויים המבניים של הבניין), ואת תעודת המגורים.
- אזורי קהילה: יש להשלים את השטחים הקהילתיים כמו מגרשי גולף, שטחי מסחר, בריכה, גנים וכו', או בתהליך.
כמו כן, חשוב מאוד "לקרוא" את חוקי הקהילה כדי לראות, למשל, אם השכן שלך יכול לנהל עסק שיכול להפריע לך, או אם מותר להכניס כלבים וכו'.
- חיובים בקהילה: לנכסים מסוג זה עלולות להיות הוצאות תחזוקה גבוהות. חשוב מאוד להכיר אותם בשלבי השינוע הראשוניים.
- מגבלות וזכויות שימוש: באזורים אלה יש בעבר תשתית גדולה של חשמל, מים, ביוב, איסוף אשפה, מה שעלול להשפיע על הרכוש שלך.
נקודות חיוניות נוספות לשקול בעת רכישה באזור:
- חיובים ועבודות עיור: ישנם אזורים מסוימים, הכוללים שבהם עשויות להיות עלויות עיור ממתינות לנכס ו/או עבודות עיור שיסתיימו, ועל חשבון הבעלים!. אז, בבקשה, תיזהר כראוי עם זה.
- תעודת מגורים: אפילו בהיותם נכסים שנבנו עם רישיון בנייה מתאים, יש כמה סיבוכים בזמן קבלת תעודת המגורים החדשה.
כפי שהוסבר לעיל, באזורי URBAN מקוסטה בלנקה דרום, חשוב מאוד לבדוק שבעיור בו נמצא הנכס הושלמה כל תשתיות העיור כגון: כבישים, מדרכה, אספלט, חיבור למערכת ביוב, מים, חשמל. תשתית העיור של אזורים אלה פותחה לפני זמן, ולעתים אינה עומדת בסטנדרטים המודרניים. לכן, די נפוץ למצוא נכסים שבהם הבעלים צריכים "לתת" חלק מהמגרשים שלהם כדי שיהיו להם כבישים גדולים יותר, או "לשלם" כמה תשתיות עיור כמו חיבור לביוב, אזורי הולכי רגל וכו'. הנכם מוזמנים לדעת יותר על נקודה זו במדור המתמחה שלנו: עירוניזציות מאוחדות למחצה.
נכסים באזורים כפריים ובכפר: יש לעשות שיקולים מיוחדים באזורים מ-Catral, Dolores, Redován, Callosa del Segura, Crevillente וכו'.
אזור וגה באחה הוא אזור שיש בו סיכון מסוים להצפות. למעשה, בשנים האחרונות היו כמה שיטפונות עקב השפעת הגשם העז בנהר סגורה ונהר וינולופו. לכן, חשוב מאוד שהבנייה תהיה מוגבהת מהקרקע בגובה של לפחות 1,5 מ'. התקנת גדר שיכולה למנוע כניסת מים בסופו של דבר יכולה גם להפחית את השפעת ההצפה באזור.
אז, קטרל, דולורס, רדובן וקרווילנטה אזור הוא אזור שבו היו מאות נכסים שנבנו ללא רישיון. בשטחי קרקע כפריים נפוץ מאוד למצוא נכסים ללא רישיון, שכן בעלי השטח בנו את בתיהם בכפר כ"בית שני" או "בית נופש" לסופי שבוע. אז, הם לא שמו לב למלא את החוקים הספרדים. חלק מהבתים הללו ניתנים לחוק אם הם נבנו בזמן קצוב ובעקבות הליך נחרץ. הם יכולים אפילו לקבל תעודת מגורים, אם מתמלאים כמה תנאים חיוניים.
אבל, ישנן מבנים נוספים אשר נבנו בשנים 2002-2006, בעיקר באזור הקטרל, אך גם באזור Crevillente, Redovan, Orihuela ו-Callosa del Segura, שיש להם כמה בעיות להכשיר, בשל העובדה שהם נקנסו, גם עם צווי הריסה, מצד השלטון האזורי.
מאפיינים אלה נוצרו באמצעות מה שאנו מכנים: חלוקה אופקית. זו דרך ליצור "עירוניות" באזור בו לא מתאפשרת עיור. בסוג כזה של "עיור קטן", לבעלים יש את 100% הבנייה, אבל השטחים המיועדים לגינה, בריכה וכו', "משותפים" עם שאר השכנים, מכיוון שנחשב כ"שטח משותף". למידע נוסף על בעיה זו, בקר בסעיף המתמחה שלנו חלוקה אופקית בשטחי קרקע כפריים.
היו מספר ניסויים מבתי העירייה המקומיים להכשיר נכסים מסוג זה במצב זה (בין 1.500 - 2.000 נכסים באזור), אך נכון לעכשיו, אין שום תוכנית רשמית מוכנה להכשיר אותם (מידע ממרץ 2020 ).
נכון לעכשיו, למרות שיש צווי הריסה מינהליים על נכסים אלה, בניין העירייה מכבד את המבנים הקיימים, אך לא ניתן להאריך את הבנייה. לכן, לא ניתן לבנות בניינים חדשים בנכס. זה מותר בתוך רפורמות בנכסים מסוג זה, אבל לא הרחבות, בנייה של מבנים אחרים כמו מוסכים, בריכות וכו'.
אך מכיוון שנכסים אלו אינם נורמטיביים, לא יאשר בית העירייה רישיון לרפורמה בחלקים מבניים חיוניים מהבניין כמו יסודות, גג וכו'. בית העירייה יודה ב"רפורמה" של הבית הקיים ו"תיקון" את המבנה הקיים, אך לא "להסיר" מהחלקים הישנים כדי להתקין חדשים. לדוגמה, במקרה של אסון טבע, או הצפה שעלולה להשפיע על הבית על המבנה שלו, בית העירייה עשוי שלא לתת זכויות "לבנות מחדש" את הנכס. אם כן, לסיכום, בית העירייה מאפשר רפורמות פנימיות לשמירה על הבנייה, אך לא רפורמות מבניות מקולות, יסודות, החלפת גג וכו'. בשל עובדה זו, אנו ממליצים להורות לחברת הביטוח שלך שאסונות טבע ואחרים המשפיעים על מבנים קיימים צריכים להיות מכוסים בביטוח החובה כדי להתקשר לבית בסיום.
כמו כן, זכרו שהאזור נמצא בסיכון "בינוני-גבוה" לשיטפונות, ולכן החשיבות של ביטוח לכיסוי סיכון זה היא חיונית.
השלכות של בתים שנחשבים "מחוץ לנורמטיביים":
- אם הקונסטרוקציות לא נקנסו במשך 15 שנה, לא ניתן להעניש מאוחר יותר, או להרוס על ידי המערכת הספרדית. זה מאוחד מבחינה משפטית עד לזמן.
- קונסטרוקציות קיימות זוכות לכבוד בגודלן, אך לא ניתן לבנות אלמנט בניה חדש ואף לא להאריך את הקיים.
- כמו כן, בשל עובדה זו, בית העירייה מכבד את המבנים הקיימים, אך לא ניתן להאריך. לכן, לא ניתן לבנות בניינים חדשים בנכס.
- בית העירייה מאפשר רפורמות פנימיות בנכסים מסוג זה. אך, בשל העובדה שהנכס אינו נורמטיבי, העירייה לא תאשר רישיון לרפורמה ב"חלקים מבניים חיוניים" מהבניין כמו יסודות, גג וכו'. בית העירייה יודה ב"רפורמה" בקיים בית, ו"תיקון" המבנה הקיים, אך לא "להסיר" מהחלקים הישנים כדי להתקין חדשים. לדוגמה, במקרה של "שריפה", או הצפה שעלולה להשפיע על הבית על המבנה שלו, בית העירייה עשוי שלא לתת זכויות "לבנות מחדש" את הנכס. אם כן, לסיכום, בית העירייה מאפשר רפורמות פנימיות לשמירה על הבנייה, אך לא רפורמות מבניות מכורות, יסודות, החלפת גג וכו'.
- הנכס מקבל תמורה של "מחוץ לנורמטיבי" כאשר הוא לא נענש במהלך 15 השנים שלאחר הבנייה. לשם כך יש צורך באישור מבית העירייה כדי לאמת נקודה זו. זה נקרא "תעודת אי-הפרה", וכבר הגשנו בקשה לאישור זה, אך לבית העירייה עשוי לקחת 4-8 שבועות בממוצע להמציא את המסמך הזה.
- בנכס אין "תעודת מגורים". לידיעתך, זהו מסמך שהונפק על ידי בית העירייה בו הם מאשרים שהנכס עומד בדרישות המגורים. מסמך זה דרוש גם לחיבור מים וחשמל בנכס ולביצוע השינויים בחוזי המים והחשמל על שמכם. זה מוסבר להלן.
האם ניתן להכשיר את הנכסים הללו?
כאמור, יש חוק בניה אזורי שאושר בשנת 2019, אשר "פותח" את האפשרות לבתי העירייה באזור להכשיר את הנכסים הללו. חוק זה מונפק בממשל האזורי ולנסיה, ונותן את ההזדמנות לבתי העירייה המקומיים באזור לפתח "תוכניות עיור" באזור על מנת "להמיר" את העיור הלא-מוכר הללו לעיור מושלם ומושלם.
בעקבות הנורמות האחרונות, יש לשפר סוג זה של "קבוצת בתים" בתשתיות עירוניות על מנת להעניק לבעלים שימוש טוב ונוח יותר בנכסיהם. אז, יש אפשרויות גבוהות כי בעתיד הקרוב בית העירייה רשאי לבקש מהבעלים לבצע/לשלם כמה עבודות לשיפור ריצוף התשתית, אורות הציבור, תשתית למים ראויים לשתייה, חיבור לביוב ציבורי וכדומה.
רק לציין שהעלות היקרה ביותר של עיור היא חיבור למערכת ביוב מהעיר. מכיוון שנכסים אלה נמצאים די רחוק מהעיר, באזורים אחרים בהם אושר עיור מסוג זה, מקובל עד הרגע שבמקום להתחבר למערכת הביוב הראשית, לאפשר לבעלים להתקין בור ספיגה לטיפול במים מבוזבזים.
בדרך כלל, בורות ספיגה באזור אינם מותקנים רשמית עם אישור EC (הקהילה האירופית). לכן, אנו חושבים שבעתיד בית העירייה יוכל לבקש להתקין בור ספיגה מודרני המותאם לתקנות החדשות.
שימו לב שהמערכת הספרדית מחייבת ספקים לספק את תעודת המגורים רק למכירה של נכסים חדשים. לכן, במקרה של בונה שמוכר נכס חדש לפרט, הנוטריון ידרוש מהקבלן לספק את תעודת המגורים להשלמת הרכישה. אבל, חובה זו אינה נדרשת למוכר במקרה של מכירה חוזרת, כמו במקרה זה.
מכיוון שנכסים אלה הם כעת "מחוץ לנורמטיביים", אז, אין אישור מגורים על נכסים אלה. על מנת לקבל מסמך זה יהיה צורך להשלים את עבודות העיור לכל העיור ולגליזציה של הבתים הקיימים.
אבל, אם הבתים באזור ישופרו עם עבודות העיור הנדרשות על ידי נורמטיבי עתידי, יהיו להם היתרונות הבאים:
- הבית ייחשב בית "חוקי לחלוטין", ולכן לא ייחשב עוד כ"מחוץ לנורמטיבי", ולכן, יתאפשר בנייה מחדש של מבנים קיימים, רפורמות מבניות וכו'.
- לנכס תהיה תעודת מגורים
יהיה צורך לראות אילו עבודות יערוך בית העירייה לבקש לבעלים, ומי ישלם על כך. ברגע זה, זה עדיין לא אושר.
למידע נוסף על שינוע, בקר באתר שלנו סעיף דיני ממון.
TLACORP עומדת לרשותכם במלואה, במשרדנו ב CIUDAD QUESADA-TORREVIEJA, עם עמלות מיוחדות, עבור נכסים המוצבים באזור זה.
פשוט צור איתנו קשר לקבלת הצעת מחיר
