מהו Cédula de habitabilidad - תעודת מגורים - רישיון עיסוק

זהו מסמך המחדש את האישור מבית העירייה כי הנכס מוכן למגורים, והוא מיושם ברגע שהנכס מסתיים עם רישיון העבודות הסופיות (Certificado Final de Obra) ונרשם ברישום המקרקעין עם הצהרת הבניינים החדשים (Declaración de Obra Nueva).DON

אתה צריך את המסמך הזה כדי לקבל את אישור בית העירייה להתגורר בבית. לפני שאתה מקבל את זה, מה שיש לך הוא בנייה, אבל לא "בית".

מסמך זה יהיה נחוץ כדי להשיג את האספקה ​​הפרטנית של כלי השירות הראשיים על שמך ובשימוש "צריכה".

מסמך זה חשוב מאוד כדי לקבל את חוזי החשמל והמים על שם הפרטים בחיבור הראשון. לפני שהקבלן יקבל את תעודת המגורים, יכול להיות שתהיה אספקת מים וחשמל בבנייה, כפי שמקובל שהקבלן משיג אספקה ​​זו לביצוע העבודות (עבור האגרות, המכונות וכו'). אבל האספקה ​​המתקבלת מהבנאי היא אספקה ​​ל"עבודות", אך לא ל"צריכה ביתית".

לפעמים, קונים או יזמים נשארים בנכסיהם עם אספקת חשמל ומים לשימוש בעבודות במשך שנים, מכיוון שהקבלן לא השיג את ה-CH(תעודת מגורים) המתאימה. יש להם מים וחשמל אבל במצב גרוע מאוד ויקר מהאספקה ​​הרגילה לבית.

על מנת להבטיח לך כקונה או כמקדם, שהקבלן יקבל את ה-CH הראוי, יהיה מומלץ מאוד להשאיר חלק מתשלום המחיר בעת קבלת ה-CH. זה יאלץ את הקבלן לעבוד נכון ולעשות כמיטב יכולתו להשיג את המסמך הזה בהקדם האפשרי.

כפי שהוסבר, ה-CH חשוב במיוחד כדי לחבר את הנכס למים ולחשמל בפעם הראשונה. לפעמים, ובהתאם לאזור, אין צורך לשנות את חוזי האספקה ​​לשם הבעלים החדשים, אלא מתבקש באופן נרחב עבור החיבור הראשון של הנכס לאספקת החשמל.

האם מסמך זה נחוץ לרכישת בית בספרד? האם אני יכול לקנות בית בספרד ללא אישור מגורים?

לפני יולי 2008

לפני יולי 2008 לא היה צורך לקבל תעודת מגורים כדי להשלים מכירה. המוכרים לא התבקשו להציג את ה-CH לבעלים חדשים. אז, נוטריונים, פקידי רישום מקרקעין, בנקים, עורכי דין וכו' לא ביקשו מה- CH להשלים את המכירות. לפיכך, מסמך זה לא היה מחייב לפני יולי 2008.

מדוע מסמך זה לא היה מחויב להשלמת מכירות? - כי מטרת מסמך זה, כפי שהוסבר לעיל, היא "לחבר" את הנכס למים וחשמל לראשונה, ולאחר חיבורו, "לשנות" את החוזים הקיימים לשם הבעלים החדשים.

למעשה, למכירה חוזרת, במהלך עשרות שנים, קונים ומוכרים ספרדיים חיברו את נכסיהם למים וחשמל, ושינו את חוזי האספקה ​​ללא מסמך זה. במיוחד באזורי קרקע כפריים, חברות החשמל והמים לא ביקשו את המסמך הזה כדי לשנות את חוזי האספקה.

אז, נכסים חדשים, ו-RESALES נקנו ונמכרו, והמכירות הושלמו במשרד הנוטריון, ונרשמו בלשכת רישום המקרקעין, ללא CH. לפיכך, בונים מכרו את בתיהם החדשים הבנויים לקונים ללא מסמך זה. כמו כן, ספקים (במכירות חוזרות) מכרו את נכסיהם לקונים ללא.

בכמה מקומות, אפילו חברות אספקה ​​לא דרשו את המסמך הזה להתקשר. ברוב המקרים, קונים יכלו להתקשר עם המים והחשמל באמצעות שיחת טלפון, או שינוי שם החוזים בשמם, וה-CH מעולם לא התבקש. גם היום זה אפשרי באזורים מוגדרים.

הבעיה הגיעה עם נכסים חדשים, כמו דירות חדשות, עיור וכו', ועל פיצוץ המשבר הספרדי. כפי שהוסבר, לפני יולי 2008 לא היה צורך עבור בונים לספק לרוכשים שלהם את ה- CH כדי להשלים את מכירותיהם. אז, זה היה ממש נפוץ למכור נכסים "בבנייה". לדוגמה, בעיור עם 500 בתים, הקבלן יכול למכור בבלוקים של, למשל, 100 בתים, לאחר השלמתם, מבלי להמתין להשלמת כל תשתיות העיור.

CH הוא המסמך האחרון שהושג לאחר סיום עבודות הבנייה של הבניין. לכן, כמו לפני 2008 לא היה צורך להציג את CH עם השלמתו, בונים בנו ומכרו את הנכסים שלהם לפני שהם "גמרו לחלוטין". עם תרחיש זה, קונים הם קנו את הנכסים החדשים שלהם מוכנים לשימוש, אך לפעמים מבלי "להשלים" שלבים או בלוקים אחרים מהעיור, או תשתית עיור כלשהי. הקונים חוברו לאספקה ​​עם "אספקת בניין" בסופו של דבר, בתקווה שהקבלן, לאחר שיסיים את שאר העיור, או שאר עבודות העיור, יספק להם אספקה ​​"ראשית".

זה היה התרחיש לפני "משבר" הנדל"ן הספרדי בשנים 2008-2011.

לאחר 2008

אבל עם המשבר, זה חזר על עצמו בשוק שבונים נכנסו פתאום לפשיטת רגל, והחברות שלהם היו בצרות כלכליות גדולות בגלל שהבנקים נסגרו. כמו כן, השוק נעצר, ועיורים גדולים לא נמכרו לפתע. אז, בנאים נחסמו עם עמדה דרמטית שבה הם לא יכלו לסיים את העיורים או שהבנייה כבר החלה, כי הם לא מצאו מספיק אשראי לעשות זאת מהבנקים. בנוסף לכך, הם לא יכלו לקבל מימון פרטי ממכירותיהם, כי השוק נעצר, והם לא יכלו למכור את נכסיהם.

כתוצאה מתרחיש זה, קונים שקודם לכן השלימו את מכירותיהם וקנו יחידות מהבונה מעיורים שלא הושלמו, הם מצאו את עצמם בחוזי שירות של "אספקת בנייה", והם ראו כיצד הקבלן פשוט נעלם, ומותיר את מתחם העיור לא גמור. מכיוון שהעבודות העולמיות של העיור לא הושלמו, אי אפשר היה להשיג את ה-CH, וקונים ומשפחות נותרו עם "היצע בניין" למשך זמן רב.

בעיה זו לא קרתה ב-RESALES שם, למעט יוצאים מן הכלל, מוכרים ורוכשים של נכסים ישנים, שהיו מחוברים באמת למים וחשמל, יכלו להשיג את כניסת החוזים לשם הבעלים החדשים, לאחר המכירה, ללא כל סוג. של בעיות. לפיכך, היה נהוג בשוק לא לפנות ל-CH על מכירה חוזרת (עירונית וכפרי), אם הנכסים כבר מחוברים למים וחשמל, וכאשר אין צורך ב-CH כדי לשנות את השירות לשם הבעלים החדש. .

אבל, ביולי 2008, חוק חדש נכנס לתוקף עבור כל השטח הספרדי. אחת הכוונות של חוק זה הייתה להימנע ממצב של רוכשי נכסים חדשים בעירוניזציות, מתחמים, בניינים וכו'. חוק זה קבע כי בונים אינם יכולים להשלים את מכירות נכסים חדשים ללא ה-CH. והורה לנוטריונים, לשכות רישום מקרקעין וכו' לבקש מה- CH להשלים את מכירות הנכסים החדשים. אבל החוק הזה אילץ את הנוטריונים ואת פקידי רישום המקרקעין לבקש מה- CH להשלים רכישות רק לנכסים חדשים.

לדוגמה, חוק זה לא אמר שום דבר בנוגע למכירה חוזרת. לכן, כתוצאה מכך, כדי להשלים מכירה של מכירה חוזרת, לא היה צורך לספק מסמך זה.

חוק זה עזר למנוע בעיות עתידיות עם קונים שקונים נכסים חדשים, אך מכיוון שהם לא הזכירו שום דבר ביחס למכירה חוזרת, יוצר בלבול גדול בשוק.

כמבואר לעיל, קונים ומוכרים מכרו, ומכרו מחדש את נכסיהם, ללא ה-CH. קונים חוזרים החליפו את חשבונות המים והחשמל שלהם ללא כל בעיה, והנוטריון לעולם לא ביקשו את ה-CH בעסקאות שלהם.

הבלבול נוצר כאשר, לאחר אישור חוק זה, במהלך השנים 2009-2010, הקונים החלו לבקש מהספקים לספק מסמך זה. המוכרים התבקשו לספק את ה- CH, אך כאשר התייעצו עם משרד הנוטריון כדי לאשר אם חובה לספק מסמך זה, אישרו להם כי הדבר אינו מתבקש על פי החוק. אז, נוטריונים, משרדי רישום מקרקעין וכו' דרשו את CH רק עבור מכירות חדשות, ולא עבור RESALES.

בלבול גדול החל בתקופה ההיא בין קונים שביקשו את המסמך הזה ב-RESALES, לבין מוכרים שלא רצו לספק אותו מכיוון שלא נאלצו.

מה ההשלכות לקניית בית ללא תעודת מגורים בקרקע כפרית? 

בואו נדבר על RESALES בנכסי קרקע כפרי שנבנו בשטח של פחות מ-10.000 מ"ר.

במשך זמן רב בתי העירייה באזורים כפריים לא ידעו כיצד להגיב כאשר מוכרים, או קונים, ביקשו מה-CH להשלים את המכירות שלהם.

כמה בתי עירייה (TH) החליטו לתת ל-CH ללא הגבלות. הם ראו ב-CH מסמך "מנהלי" כדי לקבל, או לשנות, את חוזי החשמל והמים. מכיוון שבתי עירייה אלה לא ראו במסמך זה מסמך "חוקי", היו מקרים שבהם נכס יכול לקבל CH מושלם, וקנס שייבנה שלא כדין.

במקרים אחרים, TH החליטה לתת CH לכל הנכסים (שבנויים יותר או בפחות מהמגרש המינימלי), תמיד שלא משפיעים על אותו נכס קנסות על בנייה. זו הייתה העמדה ההגיונית ביותר.

למשל, כמה אחרים החליטו לא לתת את ה-CH לנכסי קרקע כפריים, אם הם לא היו מכבדים את גודל הקרקע המינימלי (בעיקר 10.000 מ"ר). מיקומם של בתי העירייה הללו יצר את המצב הלא הוגן והלא הגיוני שבו נכסים ישנים למדי, אפילו שנבנו לפני 2-20 שנה, סורבו לקבל את ה-CH מכיוון שהם נבנו במגרשים קטנים מהמינימום.

כמו כן, הבלבול היה חמור עוד יותר מכיוון שברוב המקרים, קונים ביקשו מהספקים של ה-CH לקנות את נכסיהם, אפילו בידיעה שבאזור שבו נמצא הנכס הזה, ה-CH אינו מתבקש על-ידי ה-CH. לספק לחברות לשנות את חוזי השירות על שמם.

בינתיים, מדינת ספרד נתמכה כלכלית על ידי מוסדות האיחוד האירופי. אחת הדרישות מהאיחוד האירופי לספרד כדי לקבל עזרה כספית הייתה לשפר את הגנת הסביבה ולהפחית את ההשפעה הסביבתית. הסיבה לדרישה זו היא שבמשך עשרות שנים ספרד לא מילאה אחר הנחיות האיחוד האירופי בדרך זו. בתרגום לשוק הבנייה, זה אומר שבניינים ומבנים נבנו בספרד מבלי להתחשב או לכבד את חוקי האיחוד האירופי בדרך זו (בעיקר הפחתת צריכת האנרגיה והפחתת שאריות המים)

במהלך 2012-2013 ו-2014, נראה שהבלבול הזה מגיע לסיומו. נראה כעת שרוב בתי העירייה והממשלות האזוריות (כולל אזורים מסובכים כמו קטרל, אלצ'ה, דניה, ג'אווה וכו') יצרו בסיס של מה שצריך להידרש כדי להשיג את ה-CH, שהוא, פחות או יותר עוקב עבור נכסי קרקע כפרי:

• ללא תלות בגודל המגרש, על הנכס להיות נקי מקנסות בגין בנייה.
• שהנכס וקונסטרוקציותיו מוכרזים ומשלמים את מס המועצה הראוי
• מתבקש באופן נרחב לספק דוח אדריכל של הבנייה.
• על הנכס למלא את הנורמטיבי הסביבתי של האזור (צריכת אנרגיה ושאריות מים).

עם זאת, הבלבול שנוצר בסופו של דבר לגבי סיום נכסי קרקע כפריים בשטח של פחות מ-10.000 מ"ר ללא CH. אם כן, האם באופן כללי העמדה החיובית מצד מיעוט בתי העירייה ביחס למצבם המשפטי של אלפי הנכסים הישנים שנבנו בקרקע כפרית (ונכסים מאוחדים כדין), במגרש קטן מהתקן המינימלי. אז, אחרי כל הבלבול והמחלוקות האלה, בתי העירייה נותנים CH במידה רחבה אם התנאים לעיל מסופקים.

אנחנו חייבים לומר שיש רק כמה בתי עירייה (כמו Crevillente) עם עמדה מאוד לא סבירה לסרב לתת CH בצורה פתוחה.

האם חובה על המוכר לספק את תעודת המגורים על תהליך המכירה לקונה? 

ברוב אזורי ספרד, כמו חבל הבאסקים, אנדלוסיה, מדריד וכו'

בתחומים אלה, מנקודת מבט "משפטית", עבור בנינים חדשים תעודת המגורים היא חובה להשיג, אבל אין חובה למכירה חוזרת . למרות שפורסם לאחרונה חוק לאומי בשנת 2023 כדי לאלץ את המוכרים לספק מידע רב ככל האפשר לקונים, בתחומים אלה החוקים האזוריים אינם מתייחסים למושג תעודת המגורים בתהליך רכישה-מכירה.

באזורים כמו בילבאו, סן סבסטיאן, מלגה, מרבלה, קאדיס וכו', רישיון תעודת המגורים או העיסוק מתקבל ברגע שבו נבנה בית חדש, ורק פעם אחת. המשמעות היא שאזורים אלה אינם מתחשבים בשיפוץ בתעודה זו במכירות, מכירה חוזרת או עסקאות עתידיות של הנכס.

האם חובה להציג את תעודת המגורים בקטלוניה, ולנסיה, מורסיה או מיורקה בעת מכירת נכס? 

באזורים אלה, החוקים האזוריים רואים בתעודת המגורים או רישיון העיסוק כאחד החלקים החיוניים בתהליך הבנייה והרכישה בספרד.

כמו גם בשאר האזורים, כאשר בניית א בניין חדש או שהבית הושלם, אז, tהבית צריך את תעודת המגורים כדי להימכר. השם של תעודה זו לבתים חדשים נקרא "Licencia de Primera Ocupación" או "רישיון עיסוק ראשון

ואז, לעתיד מכירות או מכירות חוזרות שהקונים בסופו של דבר יכולים לעשות מאוחר יותר, באזורים כמו ברצלונה, ולנסיה, אליקנטה, דניה, ג'אבה, קאלפה, אוריהולה, טורבייה ומורסיה, מינואר 2023, חובה להציג את תעודת המגורים על תהליך המכירה. הסיבה לכך היא אישור חוק חדש המסדיר תהליך זה. אתה יכול לקרוא ביתר פירוט את תנאי חוק זה בלחיצה לפי למטה:

שינויים בחוק הדיור המשפיעים על תהליך הרכישה נכסים למגורים בספרד – תרחיש חדש לרכישת נכסים בספרד