שינויים בחוק הדיור המשפיעים על תהליך הרכישה נכסים למגורים בספרד – תרחיש חדש לרכישת נכסים בספרד

 חוק 12/2023, מיום 24 במאי, para el derecho de la Vivienda . לחץ כאן כדי לראות את החוק 

חוק זה מציג, בין היתר, התקדמות יסודית בהגנה על זכויות הרוכשים והשוכרים של דיור למגורים מול בונים ובעלי נכסים.

החוק מכריז על מתן שקיפות בתהליך מסירת כל סוגי המידע המשפיע על הנכס כדרישות חובה בתהליכי קנייה ומכירה של נכס.

כך קובע החוק בסעיף 30 שלו כי עקרונות היסוד של הרוכשים, הרוכשים או השוכרים של נכסים הם קבלת מידע על מאפייני הנכסים, שירותיהם ומתקנים והתנאים המשפטיים והכלכליים של הנכסים. הרכישה, החכירה, ההקצאה או השימוש שלהם, וכי זהו:

• להשלים
• מַטָרָה
• דוֹבֵר אֶמֶת
• ברור, מובן ונגיש

מי חייב לעמוד בחובת מידע זו כלפי הקונה ו/או השוכר?

"חובת מידע" זו נקבעה כחובה לכל הסוכנים הפועלים בתחום הבנייה והשיקום לדיור ובמתן שירותי נדל"ן, המוסמכים להעביר, להשכיר ולהעביר נכסים בשמו הפרטי או מטעם אחרים. כמו:

• יזמים ובונים
• בעלים, מוכרים ושאר בעלי זכויות מקרקעין
• סוכני נדל"ן
• מנהלי נכסים

על כל סוכנים ובעלי מקצוע אלה לעמוד ולהבטיח כי במימוש פעילותם הם עומדים בהתחייבותם למסור מידע מלא, אובייקטיבי, אמיתי, ברור, מובן ונגיש לקונים ו/או לשוכרים בהתאם להוראות זה. חוֹק. בית.

בנוסף לחובת המידע, על הסוכנים לציית לחקיקת הגנת הצרכנים והמשתמשים במקרה של יחסים בין צרכנים או משתמשים ואנשי עסקים, כאשר הפרסום שהם מבצעים כפוף לחקיקה הכללית המסדירה זאת.

כל מעשה פרסום עם מידע לא מספיק, לקוי או מטעה אסור.

איזה סוג מידע צריכים בעלים, יזמים, סוכני נדל"ן ומנהלי נכסים לספק לקונים ו/או שוכרים?

 זה חייב להיות מידע "שלם".. במילים אחרות, כל צורת תקשורת המופנית למבקשי דיור, למשתמשים או לציבור הרחב במטרה לקדם במישרין או בעקיפין את ההעברה, ההשכרה וכל צורה אחרת של שיוך נכס.

המידע ש"כמינימום"יש לספק לקונה או לשוכר עתידי הוא, על פי האמנות. 31, את הדברים הבאים:

- זיהוי המוכר או המשכיר ובמידת הצורך של האדם הפיזי או המשפטי המעורב, במסגרת פעילות מקצועית או עסקית, לתיווך במבצע. כלומר, יש לזהות את הבעלים, ובמידת הצורך את סוכן הנדל"ן מעורב במבצע.

- מחיר ותנאים כלכליים של העסקה: המחיר הכולל והמושגים הכלולים בו (ריהוט, אביזרים וכו'), וכן תנאי המימון או התשלום שניתן לקבוע, אם ישים.

– מאפיינים חיוניים של הדירה והבניין, לרבות:

1.-  תעודת מגורים, או תעודת מגורים, או רישיון עיסוק.

2.- הסמכת השטח השימושי והבנוי של הדירה, הבחנה במקרה של חלוקה אופקית את השטח הפרטי מהמשותף, וללא יכולת לחשב למטרות אלו את משטחי הדירה בגובה נמוך מהנדרש בתקנות הרגולטוריות.

במילים אחרות, הבעלים או הסוכן אינם רשאים לפרסם או להציע כ"משטח שימושי" או "משטח בנוי" את אותם חלקי הבית שאינם עומדים בגובה המינימלי הנדרש בתקנות לשטח המגורים של הבית.

3.-  גיל הבניין ו, המקום שמתאים, של הרפורמות או הפעולות העיקריות שבוצעו בו. כלומר, יש לספק היסטוריה של הרפורמות שבוצעו בנכס.

4.-  שירותים ומתקנים העומדים לרשות הנכס, הן פרט והן משותף, כגון מים, חשמל, תברואה, ביוב, בור ספיגה, וכו '

5.- תעודת יעילות אנרגטית של הבית.

6.- תנאי נגישות למגורים ולבניין. כלומר, אם יש בבית מתקנים וגישה לאנשים עם מוגבלות או מוגבלות בניידות.

7.- מצב אכלוס או זמינות הדירה. כלומר, אם הבית מאוכלס או פנוי.

- מידע משפטי של הנכס: זיהוי הרישום של הנכס, תוך התייחסות לחיובים, שעבודים ותנאים מכל סוג שהוא, וחלק ההשתתפות בשטחים המשותפים שנקבעו בשטר הבעלות.

– במקרה של הבית מוגן או באזורים מוגנים, ציון מפורש של נסיבות כאמור ושל הכפיפות למשטר ההגנה המשפטי החל עליה.

– במקרה של מבנים שיש להם באופן רשמי הגנה אדריכלית בגלל שהם חלק מסביבה מוכרזת או בגלל ערכם האדריכלי או ההיסטורי המסוים, יסופק מידע על מידת ההגנה והתנאים והמגבלות להתערבויות רפורמה או שיקום.

- כל מידע אחר שעשוי להיות רלוונטי לאדם המעוניין לקנות או השכרת הנכס, לרבות היבטים של א אופי טריטוריאלי, עירוני, פיזי-טכני, הגנה על נכסים או מנהלי הקשורים אליו.

חשוב!

אי מסירת מידע זה תובן כהפרה של חובת המידע על ידי הבעלים ו/או הסוכן.

בנוסף, ככלל, מידע המשמיט נתונים חיוניים או מכיל אותם במונחים העלולים להטעות את הנמענים או ליצור השלכות כלכליות או משפטיות שאינן קבילות, מובן כלא שלם, לא מספיק או לקוי, על מנת להפר את ההנאה השלווה מהבית בבית. תנאי השימוש הרגילים.

מידע על אסבסט בנכס או בבניין

באותם תנאים שנקבעו בסעיף הקודם רשאי המעוניין לקנות או להשכיר נכס לבקש מידע על איתור אסבסט או חומרים אחרים מסוכנים או מזיקים לבריאות.

מידע על "אזור הלחץ"

הרשויות המקומיות יציינו אילו אזורים נחשבים כ"זונאס טנסיונאדס" (אזורי לחץ), בהם יש ביקוש גבוה לנכסים והיצע נמוך.

כאשר הנכס שעומד להיות מושכר כמגורים רגיל ממוקם באזור עם לחוץ שוק המגורים, הבעלים ובמידת הצורך מי שמתערב בתיווך המבצע חייב לציין נסיבות אלו ולהודיע , בטרם התגבשות חוזה השכירות, וממילא במסמך ההתקשרות, של סכום דמי השכירות האחרונים של חוזה השכירות הרגיל שהיה בתוקף בחמש השנים האחרונות באותו נכס, וכן שוויו. שעשויים להתאים לו בהתבסס על מדד ייחוס מחירי השכירות לדיור החל.

מתי יש לספק מידע זה?

החוק קובע כי יש למלא את החובה למסור מידע זה לפני ביצוע העסקה ומסירת כל סכום כסף בחשבון.

חובה משפטית זו קובעת שינוי מהותי בתהליך המסורתי של קנייה, מכירה והשכרה של נדל"ן בספרד. עד היום מקובל היה בשוק הנדל"ן הספרדי שהמידע שיימסר לקונה או לשוכרים יתבצע לאחר מסירת אות או תשלום על חשבון עסקת הרכישה או ההשכרה.

עם זאת, החוק כולל את חובת הבעלים למסור מידע זה לקונים או לשוכרים בזמן שהם מחליטים להעמיד את נכסיהם למכירה או להשכרה.

בדרך זו, החוק מנסה לתקן את המקרים שבהם קונים או שוכרים עתידיים מסרו סכומי כסף "באופן עיוור", ומבלי שסופקו להם מידע חיוני על הנכסים. הדבר הוליד מצבים סבוכים בהם קונים, או שוכרים, גילו פגמים משפטיים בנכס, לאחר שכבר מסרו ובידי סוכנים ו/או מוכרים סכומי כסף מסוימים.

לפיכך, נדרש שינוי מהותי בנוהל בפעילות הקנייה, המכירה וההשכרה של מקרקעין. יהיה צורך שהבעלים או המוכרים, ברגע שהם יבחרו בהחלטתם למכור או להשכיר את הנכס, ינקטו את הצעדים הנדרשים להשגת תיעוד זה, בעצמם, או בסיוע סוכני נדל"ן ו/או עורכי דין. לייצג אותם בתהליך.

תעודת הליווי או רישיון העיסוק (CH)

החוק קובע כחובה מצד הבעלים לספק את תעודת הליווי או רישיון העיסוק בטרם הקונה או השוכר מבצעים כל סוג של משלוח על חשבון המחיר.

מסיבה זו, מאושרת המגמה הנוהגת בשנים האחרונות בהליך המכירה לפיה על הבעלים למסור את תעודת המגורים או רישיון העיסוק לקונה ו/או השוכר.

אז עולה השאלה של אותם בתים שאין להם תעודת מגורים.

במקרים אלה, ההנחות הבאות עשויות להתרחש:

• שהבית במצב לקבל את ה-CH. במקרים אלו על הבעלים לבצע את הפעולות המתאימות להשגת מסמך זה, תוך שכירת שירותי הטכנאים ועורכי הדין הדרושים לכך.
• שהבית לא במצב לקבל את ה-CH. ישנם בתים רבים בשוק המתקשים בקבלת רישיון CH או Occupation, ברוב המקרים מכיוון שבתים אלו אינם עומדים בתקנות העירוניות. במקרים אלו יהיה צורך בבעלים לפנות לאדריכלים ו/או לעורכי דין על מנת להדריך ולייעץ להם ללמוד את הדרכים להשגת מסמך זה.

במקרים אלו של היעדר תעודת מגורים, יש לקחת בחשבון את מה שקובע החוק הוא "בית".

החוק מגדיר "בית מגורים" כפי ש:

"בניין או חלק מבניין בעל אופי פרטי ומיועד למגורים ומגורים של אנשים, העומד בתנאי המגורים המינימליים הנדרשים על פי חוק, היכולת לקבל גישה לחללים ולשירותים משותפים של הבניין בו הוא נמצא, כל זאת. בהתאם לחקיקה החלה ולתכנון עירוני וטריטוריאלי".

במילים אחרות, היא קובעת שכדי שבנייה תהפוך ל"דיור", היא דורשת

• שזה "בניין" של שטח פרטי. במילים אחרות, חלקי הבית או הדירה שאינם שייכים אך ורק לבית, כגון שטחים משותפים או השייכים לקהילת הבעלים, אינם יכולים להיחשב כשטח בנוי או שימושי.
• שיעד הבנייה הוא של "מגורים" ו"מגורים". בהזדמנויות רבות, איננו מוצאים מבנים, או חלקים מהם, שנבנו כ"מחסנים", "מחסנים חקלאיים", מוסכים, מרתפים בלתי ראויים למגורים, לפיכך, מה שהחוק אומר הוא שלא ניתן לחשב חלקים או קונסטרוקציות אלו כשטח הבנוי של הדירה.
• שהם עומדים בתנאי המגורים המינימליים הנדרשים על פי חוק. לפיכך, נדרש שיהיה אישור מהמוכר או הבעלים שהנכס עומד בדרישות החוק ובתנאי המגורים. הדרך הטובה ביותר להוכיח זאת תהיה על ידי מתן אישור מחודש ותקף של רישיון מגורים או עיסוק.
• בהתאם לחקיקה החלה ולתכנון עירוני וטריטוריאלי. בכמה מילים, שהבית עומד בתקנות התכנון והבנייה העירוני המקומי והטריטוריאלי כאחד.

חובת המוכר או הבעלים למסור את תעודת המגורים או רישיון העיסוק המחודש ובתוקף.

דרישה זו מנקה את הבלבול הקיים בשוק המקרקעין מזה שנים, ואשר התייחס לחובת הבעלים להוכיח כי הוא מוכר נכס ראוי למגורים. במשך שנים, סוכנים ואנשי מקצוע במגזר עדים לעימות עם בעלי נכסים למכירה שסירבו, פשוטו כמשמעו, לספק את המסמכים האינפורמטיביים של הנכס שלהם כדי להבטיח את חוקיות זה לקונים. ביניהם, וכמעט היינו אומרים החשובים ביותר, תעודת הליווי או רישיון העיסוק.

ההתנגדות שניהלו הבעלים התבססה על טיעונים כאלה כמו:

• "הקונה הוא שחייב לקבל את תעודת המגורים ולא אני"
• "הלכתי לעירייה והם אמרו לי שאסור לי לחדש את תעודת המגורים כי הקונה הוא שחייב לחדש אותה"
• הנוטריון אמר לי שאין צורך בתעודת המגורים המחודשת כדי למכור נכס

...ורשימה ארוכה של טיעונים ששימשו כדי למנוע את ההוצאות והמאמץ של השגת תיעוד מסוג זה, חיוניים כל כך כדי לאשר את חוקיות הנכס לקונה.

מצב זה הוליד סכסוכים בין הבעלים, הקונים, וכל אותם אנשי מקצוע המשתתפים בעסקאות רכישה, מכירה והשכרה בספרד.

כעת, עם החוק החדש הזה, זה אושר על ידי חובה משפטית שכן המוכר or בעלים שחייבים לספק את המסמך הזה מהרגע הראשון שהם מחליטים לשכור או למכור את הנכס שלהם.

האם זה ימנע מהקונה להשיג את ה-CH לאחר הרכישה?

לא

על הספק לספק ל-CH מחודש כדי לאשר שהנכס עומד בחוקים אך בהתאם לנורמטיבי המקומי ניתן לבקש מהקונה לשפץ אותו ולשנותו על שמו לאחר הרכישה להשלמת החלפת מים, חשמל ואחרים (כרישיון השכרה לתייר).

מידע על דיור מוגן ומידע עירוני.

כמו במקרה של רישיון האכלוס או תעודת האכלוס, מקובל היה בשוק הנדל"ן הספרדי שהבעלים מעמיד את הנכס שלו למכירה או להשכרה בסכום כולל חוסר תיעוד ואף ידע על המצב המשפטי ותכנון הנכס, תוך השארת החיפוש והאיתור של התיעוד האמור בידי הקונה או השוכר.

עמדה זו אמורה, עד לכניסתו של חוק זה, סיבה לחוסר ביטחון ואי ודאות משפטית של פעולות רכישה ומכירה של נדל"ן בספרד.

עם חוק חדש זה, המוכר מחויב, ראשית, לבצע ניתוח ומחקר משפטי של הבית לפני שהוא יוצא לשוק. המחקר המשפטי האמור כרוך במתן כל מיני מידע המשפיע עליו, והוא מבוסס על הדברים הבאים:

• האם הבית מוגן או שיש לו משטר מיגון?
• האם הוא מושפע מכל סוג של מצב או מגבלה ציבורית (השפעה של חופים, ייעור, נחלת הכלל, הפקעה וכו'?
• באיזה סוג קרקע הנכס, עירוני, כפרי, ניתן לפיתוח?
• האם הבית עבר רפורמה?
• מהם הגבולות והגודל המדויקים של הבית?
• האם יש לו סוג של מגבלה או מצב עירוני (הפרה עירונית, עיור מגובש למחצה, דיור מחוץ לתכנון?

העובדה שהבעלים משיג או נאלץ להשיג מידע זה תספק ביטחון רב יותר בעסקאות נדל"ן בספרד, ותאפשר להימנע מהמחלוקות שהתחוללו בשוק הספרדי לגבי מי צריך למסור מידע זה ובעיקר אם "היה" או שהיה חובה למסור אותו, ומי חייב לעשות זאת לפי חוֹק.

התייחסות מיוחדת למידע שיסופק על ידי מנהלי נכסים

קובע את ההוראה הנוספת השישית:

3. מנהלי נכסים, בפיתוח פעילותם המקצועית, חייבים לפעול ביעילות, חריצות, אחריות מקצועית ועצמאות, בכפוף לחקיקה העדכנית ולקודים האתיים הקבועים במגזר, תוך התחשבות מיוחדת בהגנה. של זכויות הצרכן שנקבעו על ידי הקהילות האוטונומיות ובחוק זה.

ציווי החוק הזה בא להכיר ב חובת מנהלי נכסים להגן על זכויות הצרכנים לפי חוק זה. מה שבא לומר הוא שכאשר הם מבינים כ"צרכנים" את הרוכשים והשוכרים העתידיים של הנכסים שהם מנהלים, עליהם להגן על זכויותיהם.

מידע הנכס הכלול בקהילה על פי חוקים והסכמי קהילה חיוני לקונה כדי לקבל מידע זה בזמן.

נקודה זו חשובה מאוד בפרקטיקה של הנדל"ן הספרדי, שכן במשך עשרות שנים אנו נתקלים במצבים בהם מנהלי נכסים הפריע לזרימת המידע לרוכשי נכסים, בטענה שהם לא היו מורשים לשתף מידע זה. התנהגות זו יצרה א רמה גבוהה של חוסר ביטחון בעסקאות מקרקעין, שכן הרוכש נאלץ להיכנס להשקעה בבית שלא ידע אם עלולות להסתיר בה בעיות בידי הבעלים ומנהליהם.

שבעזרתו, שוב, בא חוק זה להבהיר את חובה המוטלת על מנהלי הנכסים לספק מידע חשוב זה עבור הקונה והשוכר העתידי.

תוספת IBI – מיסוי מקרקעין לנכסים שאינם מאוכלסים

במקרה של נכסים למגורים שהם לצמיתות לא מאוכלס, העיריות רשאיות לדרוש תוספת של IBI של עד 50 אחוז מסכום המס נטו.

למטרות אלו, זה ייחשב כ-an רכוש לא מאוכלס. לצמיתות פָּנוּי , ברציפות וללא סיבה מוצדקת, לתקופה של יותר משנתיים , בהתאם לדרישות, אמצעי ההוכחה והנוהל הקבועים בפקודת המס, ושייכים לבעלים של ארבעה נכסים או יותר לשימוש למגורים.

התוספת עשויה להיות עד 100 אחוזים מסכום המס נטו כאשר תקופת הפנויה היא יותר משלוש שנים , וניתן לשנות אותו בהתאם לתקופת המשרה הפנויה.

כמו כן, רשאיות העיריות להגדיל את אחוז ההיטל המקביל בהתאם לאמור לעיל עד 50 נקודות אחוז נוספות במקרה של נכסים השייכים לבעלים של שני נכסים או יותר למגורים שאינם מאוכלסים באותו אזור עירוני.

 האם תוספת IBI משפיעה על מגורים שניים בבעלות זרים שאינם תושבים?

 התשובה היא לא. החוק קובע כי במקרה של נכסי מגורים שניים, תקופת הפנויה תהפוך לארבע שנים.

בכל מקרה, הסיבות הבאות ייחשב מוצדק (כלומר, היא לא תגרום לשקול את הנכס כבלתי מאוכלס וימנע את ההיטל):

• ההעברה הזמנית מטעמי עבודה או הכשרה של הבעלים
• שינוי כתובת עקב תלות או סיבות בריאותיות או חירום חברתי
• נכסים המיועדים ל שימושי דיור במעון שני עם לכל היותר ארבע שנים של מקום פנוי מתמשך
• נכסים הכפופים לפעולות עבודה או שיקום, או נסיבות אחרות שהופכות את עיסוקם היעיל לבלתי אפשרי
• השימוש בו וסילוקו או שמדובר במקרקעין שבעליו בתנאי שוק מציעים למכירה, עד שנה לכל היותר במצב זה, או להשכרה, עד שישה חודשים לכל היותר במצב זה.
• כאשר מדובר בנכסים בבעלות מינהל ציבורי, ייחשב גם כעילה מוצדקת אם הנכס נתון להליך מכר או מופעל באמצעות חוזה שכירות.

התוספת, שתידרש מנישומים במס זה, יצטבר ב-31 בדצמבר ויהיה ייקבע מדי שנה על ידי העיריות, לאחר אימות פינוי הנכס באותו מועד, בצירוף המעשה המנהלי שבאמצעותו הוא מוכרז.

ההכרזה העירונית כנכס בלתי מאוכלס לצמיתות תחייב את שימוע קודם של החייב במס והסמכת מועצת העיר של אינדיקציות הפנויות, שיוסדרו בפקודה האמורה, שבתוכם עשויים להופיע כאלו הקשורים לנתוני המרשם העירוני וכן לצריכת שירותי אספקה.

מה שהציווי הזה מתכוון הוא להציב בתים ריקים בשוק, ובכך למנוע ספקולציות, שתקדם את היצע המוצרים בשוק הנדל"ן.

 תרחיש חדש למשרדי תיווך

חובת המידע המוקדם הנדרש מבעלים וסוכני נדל"ן מגינה על הקונה כצרכן. עם זאת, זה באמת מהווה סיכון עבור סוכני נדל"ן שכן הם יהיו מחויבים למסור את המידע של הבעלים של הנכס לפני יכולת לסגור את העסקה עם הקונה או השוכר.

סוג זה של מידע מוקדם יכול להוביל למצבים שבהם הקונה יוצר קשר עם המוכר ישירות, הגדלת הסיכון שעסקת המקרקעין תתבצע ישירות ביניהם, בזדון הימנעות מתשלום עבור שירותי הסוכנות.

זו כבר עובדה רגילה ולמרבה הצער בשוק הנדל"ן, שבו, פעמים רבות, הצדדים, במטרה לחסוך כסף בעסקאותיהם, מתעלמים מהעבודה הטובה שמבצעת משרדי הנדל"ן שהיא יצירת קשר עם קונים ומוכרים. שׁוּק.

המשימה החיונית שמבצעת סוכנויות הנדל"ן, החשובה כל כך לשוק הנדל"ן, עשויה להיות מושפעת מחויבות זו למסור מידע מוקדם על הנכס והבעלים, לקונים שעשויים להיות התפתה לפנות ישירות לבעלים כדי להימנע מתשלום עמלות או עמלות ממשרד התיווך.

עם אשר, יהיה חשוב ומומלץ למשרדי תיווך לבדוק את חוזי המנדט שלהם הן לבעלים והן לקונים או לשוכרים עתידיים, על מנת להגן באופן חוקי על תשלום שכר המקצוע שלהם, כולל, במידת הצורך, גבוה עונשים במקרה של הפרה. לצדדים שמסיימים הסכמים ישירות ומבלי לעבור את השירות הטוב של משרדי התיווך.

בנוסף, היא גם תחייב סוכנויות תיווך לקבל את ההרשאות הנדרשות מהבעלים לשיתוף מידע פרטי בהתאם לדרישות האישיות. חוק הגנת מידע.

לכן תידרש התקדמות ב התמקצעות של סוכן הנדל"ן מגזר, שחייבים בוודאי להיות בעלי התמחות גדולה יותר במגזר, להרחיב את כישוריהם מעבר למשימה המסחרית למהדרין של יצירת קשר עם הקונה והמוכר.

ללא ספק, תקנה חדשה זו תגביר את המקצועיות של סוכני הנדל"ן.

TLACORP 2023