היבטים חיוניים שיש לקחת בחשבון בעסקאות נכסים. תעודת מגורים, אי הפרה, קדסטר
[Vc_row] [vc_column] [vc_column_text]במקרה שהחלטתם לקנות או למכור נכס בספרד, אנא שימו לב למידע הבא:
1.- בדוק את תיאור הנכס את מסמכי הנכס
כיצד נרשם ומתואר הנכס בשטרי בעלות: בדקו בכתבי הנכס שהנכס מתואר ורשום כראוי. בכתבי רכוש יש לפרט א תיאור מושלם של הגודל, הגבולות ושאר מרכיבי הבנייה הקיימים בנכס.
די נפוץ לגלות שנכסים שהיו בבעלותם של בעלים שונים במשך שנים רבות, שונו/הורחבו בגדלים ו/או התלות שלהם (חדרים חדשים, סגירת מרפסת או טרסה, מוסך, בריכות וכו').
אם פני השטח הנוכחיים של המבנים הקיימים אינם תואמים את התיאור במעשים, אזי, עלינו לדעת את הסיבה לאי התאמה זו! . במקרים רבים ישנם תהליכים שניתן לנקוט על מנת לתקן את הפערים הללו, ודרכים לסדר אותם. אבל, במקרים אחרים, ההבדלים הללו מראים על בעיה משפטית המשפיעה על הנכס שעליכם להכיר כדי לקבל אישור מהשלבים המוקדמים ביותר של תהליך הרכישה/המכירה.
דוגמה: בית עם 120 מ"ר עם בריכה של 2 מ"ר ומוסך שהוסב ל"בית הארחה". בכתבים הבית מופיע רק כ-50 מ"ר, אבל לא הבריכה, והמוסך הוא "מוסך"לא "בית הארחה".
תוֹצָאָה: יש לעדכן שטרות ולעדכן את הרוכש כי "בית הארחה" נחשב על פי חוק כ"מוסך".
הערה: אנחנו לא שוקלים לגבי "התיאור הפנימי" של הבית (מספר חדרים, שירותים וכו'), מה שאנחנו שוקלים הוא "הגודל הבנוי" (בספרדית, "superficie construída"). אין צורך במעשים כדי להראות את התיאור המדויק או התפלגות של כל תלות פנימית בתוך הבית. אם שיניתם את פנים הנכס על ידי שינוי קירות פנימיים, אזי לא יהיה צורך לעדכן את השטרות, די רק "להכריז" על החלוקה הפנימית החדשה עם השלמת המכירה.
כלומר: Deeds מראה שיש "4" חדרי שינה והמרת אותם ל-"2". במקרה זה אין צורך לעדכן את השטרות. כבעלים, אתה חופשי לשנות/לתקן תלות פנימית בתוך הנכס (תמיד לקבל את רישיון הרפורמה המתאים).
נכס ב-CATASTRO (ידוע גם בשם "SUMA" או "IBI", או "CUNCIL TAX"): באותו אופן כמו בשטרות, יש לרשום את הנכס ב"קטסטרו" בגודל ובמשטח המדויק והעדכני.
מדי שנה חשבונות Catastro - "מס המועצה" (IBI- Impuesto sobre Bienes Inmuebles) מראים את גודל הנכס באמצעות רישומי Catastro. גודל הקונסטרוקציות הנחשבות בהצעת חוק זו חשוב מאוד, שכן הוא משמש לחישוב ה-"IBI" או "מס המועצה" השנתי. לכן, חיוני לבדוק אם רישומי Catastro מציגים את הגודל המתאים והמעודכן של הבנייה הקיימת בנכס, לרבות כל השינויים או ההרחבות שבוצעו.
אז בבקשה שימו לב ש"משרד קטסטרו" מחשב את מס המועצה ביחס לגודל הקונסטרוקציות תוך התחשבות בכל מרכיבי בנייה כמו הבית, הבריכה, המוסך וכו'.
לכן, במקרה שהנכס עבר שינוי עם הרחבות וכו', יש לשקול ולאמת זאת כחלק חיוני מתהליך עסקת הנכס.
An דוגמה: בעת רכישת נכס בוצעו בניינים קיימים בסך 120 מ"ר, לבית. זה מה שהוצג גם במעשים ובהצעת חוק הקטסטרו (IBI). מסיבה זו שטרות Catastro (IBI) היו 2 יורו.
כמה שנים מאוחר יותר, הבעלים בנה בריכה בשטח של 50 מ"ר ומוסך בשטח של 2 מ"ר. במקרה שהבעלים לא הכריז על רכיבי הבנייה החדשים הללו בפני Catastro, חשבונות Catastro -IBI משולמים בחסר. הסיבה לכך היא, כפי שהוסבר בסעיף זה, חשבונות קטסטרו מחושבים בהתחשב בגודל הקונסטרוקציות (במונחים של "גודל בנוי גדול יותר" = "מס גבוה יותר"). אז, כנראה, אם הבעלים היה מצהיר על המרכיבים האלה, החשבון של IBI היה גבוה מ-40 אירו. לכן, במקרה שהקונה לא מתייחס לנקודה זו, וממיין תוך כדי תהליך הרכישה, הוא יכול להיות אחראי כלפי קסטרו על הבנייה הלא מוכרזת הזו במקרה של בדיקות קטסטרו.
2.- מסמכים אחרים לאישור חוקיות הנכס:
בדרך כלל, על מנת לאשר את המצב המשפטי של נכס, יש צורך בקבלת המסמכים הבאים:
- שטרי בעלות של הנכס: כדי לאשר כיצד הנכס נקנה, גבולות חוקיים וחיובים/חובות משפטיים שעשויים להשפיע על הנכס
- קטסטרו (חוק המס של IBI-Council)
- חשבונות חשמל: מים, חשמל, גז
- תעודת ביצועי אנרגיה: לאשר את רמת צריכת האנרגיה מהבניין
- תעודת קהילת בעלים: להוכחה שהבעלים הנוכחיים מעודכנים בחיובי הקהילה
- וכיוצא בזה,
המחקר של המסמכים הנ"ל מותאם בספרד על ידי סוכנים ועורכי דין.
אבל, כפי שמתמחה בבנייה ובנדל"ן, חברתנו שמה דגשים מיוחדים בלימוד ובחינת מסמכים אחרים, אשר לא תמיד נלקחים בחשבון על ידי בעלי מקצוע אחרים שאינם מתמחים כל כך בבנייה כמו TLA.
- תעודת מגורים/רישיון עיסוק/רישיון עיסוק (CH/LO): מסמך זה מתקבל מבית העירייה עם סיום עבודות הבנייה, על מנת לאשר שהנכס עומד בתנאי המגורים החוקיים. מסמך זה דרוש גם לחיבור מים וחשמל לנכס ולביצוע השינויים בחוזי המים והחשמל בשמך.
כדי לקבל אישור זה "חובה" בעת מכירה/קנייה של נכסים בספרד?:
זה תלוי בסוג הנכס: בנכסים "חדשים" חלה על הבונה חובה למסור מסמך זה לקונה עם השלמת תהליך המכירה.
אבל, בבקשה, שימו לב שב"מכירה חוזרת", אין חוק שמאלץ את הספק לספק מסמך זה עם השלמת המכירה. החוקים הספרדיים אומרים כי "הקונה" הוא שחייב להשיג מסמך זה לאחר השלמתו, על מנת להמשיך בשינויים של שמות המים והחשמל.
בשלב זה יש לומר כי המינהל עלול לסרב לתת את ה-CH לקונה לאחר השלמתו, במקרה שהנכס סובל מעבודות בלתי מורשות וכו' מהבעלים הקודם. לכן, אם הנכס אינו בתנאים משפטיים מושלמים, עלול להיות סיכון לא לקבל את אישור המסמך לאחר השלמתו. וזה עלול להותיר את הקונה במצב מאוד מסובך, שכן עלולות להיות לו בעיות אז לקבל את חוזי השירות על שמו.
נקודה חשובה מאוד כאן היא שקיומו או תוקפו של ה-צ''ה זה לא מוצג במעשים!. לכן, עורך הדין שלך חייב לבדוק עניין זה בקפידה תוך שימוש במומחיות ובניסיון שלו כדי לאשר מסמך כה חשוב כמו זה.
ממסקנה, תעודה זו היא חיוני למכירת הנכס, ויש לבדוק את אישורו כבר מתחילת תהליך הרכישה/מכירה.
- תעודת אי-הפרה (CNUI): מדובר בתעודה שהונפקה על ידי בית העירייה המאשרת כי אין קנסות על בנייה, לא עבירות אחרות ולא צווי הריסה המשפיעים על הנכס. אישור זה מאשר אם הנכס חשוף לעונשי בנייה כלשהם כמו צווי הריסה וכו' אם הנכס נבנה, או הורחב, ללא רישיון בנייה מתאים, עשויות להיות לממשל הספרדי זכויות לפעול נגד אותו בניין. אבל לזכויות אלו של המינהל יש מגבלה בזמן. זכויות אלו פוקעות תוך 15 שנה לאחר סיום העבודות מהנכס או מכל אחת מההרחבות שבוצעו בו. לקבלת מסמך זה מומלץ במיוחד בעת רכישת "וילות", או "דו-משפחתיים", או בעת רכישת נכסים בארץ כפרית.
- Cedula Urbanistica: זהו מסמך שהתקבל מבית העירייה אשר מאשר היבטים שונים מהנכס, כמו:
- השיקול ה"אורבני" של המגרש והשטח. לדוגמה, אם העלילה נחשבת "כפרית", או "ניתנת לשינוי" או "מוגנת", או מושפעת מנחלת הכלל וכו'.
- אם הסתיימה העיור של האזור, או אם יש אזורים אחרים או תשתית עיור שיש להשלים
- "זכויות הבנייה" המדויקות של המגרש (מקסימום בנייה/בנייה המותרת במגרש) וכו'.
האם תרצה לדבר עם אחד מהמומחים שלנו?
קרא לנו עכשיו! אנחנו מחכים לעזור לך!
[/ Vc_column_text] [/ vc_column] [/ vc_row]
