בניית בתים על קרקע כפרית באנדלוסיה – עדכון 2023

האם אתה יכול לבנות בתי מגורים על קרקע כפרית באנדלוסיה?

התשובה היא כן.

החקיקה האנדלוסית מאפשרת בניית בתי מגורים על קרקע כפרית, והיא עושה זאת באמצעות הדמות הנקראת "פעולות יוצאות דופן על קרקע כפרית". תקנה זו מבוססת על צו 550/2022, מיום 29 בנובמבר, המאשר את תקנת החוק הכללית 7/2021, מיום 1 בדצמבר, לקידום קיימות שטחה של אנדלוסיה - לחץ כאן כדי לִרְאוֹת .

תקנה זו מאפשרת בניית בתים על קרקע כפרית באנדלוסיה. לשם כך, פעילות הבנייה של דיור מסוג זה מתאימה אותם למה שהיא מכנה "פעולות יוצאות דופן" בקרקע כפרית.

מהן "פעולות יוצאות דופן בקרקע כפרית"? סעיף 30

אלו הן פעולות של עניין ציבורי וחברתי זֶה לתרום לתכנון ולפיתוח של הסביבה הכפרית, או שחייבים להיות ממוקמים על סוג זה של קרקע כי מיקומם על קרקע עירונית אינו תואם.

בהתאם לסעיף 22.2 לחוק, פעולות חריגות עשויות להיות מכוונות ליישום הקדשות, כמו גם תעשייתיות, שלישוניות או שימושים תיירותיים וכל אחר שיש ליישם בקרקע מסוג זה, לרבות עבודות, קונסטרוקציות, מבנים, כבישים, תשתיות ושירותים טכניים הדרושים לפיתוחה.

האם ניתן לשקול אז בנייה למגורים על קרקע כפרית?

בהתאם להוראות אותו סעיף, ניתן לאשר במשותף מבנים המיועדים למגורים, וכן יש להבטיח מידתיות והצמדה בינם לבין פעולות יוצאות דופן.

אלו התנאים והדרישות:

1. באופן כללי, ניתן לאשר דירה בפעולה כאשר הדבר הכרחי לפיתוחו הכלכלי ומוצדק על ידי פונקציות של מעקב, סיוע, ניהול או בקרה. באופן חריג, ניתן לאשר מספר גדול יותר לפעולות המניעות צורך אחר ומתאימות גם לתנאים הבאים.
2. שהבית והפעולה יוצאת הדופן מתרחשים באותו נכס .
3. שביצוע הבית מניח השקעה משתלמת כלכלית וניתנת להפחתה בטווח קבוע ביחס להכנסה שהפעולה מייצרת.
4. שיישמר הקשר בין הדירה לפעולה יוצאת הדופן . למטרות אלה יחולו התנאים הקבועים בסעיף 29.3 ו-4 5. כאשר התקנות המגזריות החלות קובעות דרישות המתנות את יישום הפעולה החריגה, עמידה בהן חייבת להיות מוסמכת בתהליך האישור מראש.

האם ניתן לבנות בתים צמודי קרקע כפריים שלא קשורים לפעולות יוצאות הדופן?

התשובה היא כן.

בהתאם לסעיף 22.2 לחוק, ניתן לאשר בתים צמודי קרקע מבודדים על קרקע כפרית שאינה קשורה לפעולות רגילות או חריגות. בתנאי שהם לא יובילו להיווצרות התנחלויות חדשות בהתאם להוראות סעיף 24 או למנוע התפתחות תקינה של השימושים הרגילים בקרקע כפרית.

בתים ידרשו אישור לפני קבלת הרישיון , בהתאם לסעיף 32, ועליו לעמוד גם בפרמטרים ובתנאים הבאים:

1. לא תתאפשר יותר מדירת יחיד בודדת אחת לכל חלקה או חלוקות אופקיות, למעט דירת מגורים עם קורטיג'ו, אסיינדה או טיפולוגיה דומה, שהושלמו לפני כניסתו לתוקף של חוק 19/1975, מיום 2 במאי. , המוכיחות את קיומו של שימוש רב-משפחתי נכון לאותו תאריך.
2. המגרש חייב להיות בשטח מינימלי של 2.5 דונם ולאפשר ציור של עיגול ברדיוס של 50 מטר פנימה. השטח המינימלי מתי החלקה ממוקמת על אדמת יער תהיה 5 דונם .
3. הבית חייב להיות ממוקם ב-a מרחק של יותר מ-100 מטר מכל בניין אחר למגורים .
4. המשטח שנכבש על ידי הבניין מיועד למגורים לא יעלה על אחוז אחד מהמגרש . בשאר השטח יישמרו בעיקרם העצים, הטופוגרפיה והתנאים הטבעיים של הקרקע, אלא אם יש צורך בשינוים לצורך ביצוע פעולות רגילות.
5. משטח תפיסת הקרקע מהמבנים, על ידי פינוי או סוללה, הדרוש לביצוע הבניין, לא יעלה על שלושים אחוז מהשטח שהוא תופס.
6. משטח הבנייה המרבי לא יעלה על אחוז אחד משטח הנכס והגובה המרבי יהיה שתי קומות , בספירה זהה בהתאם להוראות מכשירי התכנון העירוני.
7. לבניין יהיו תנאים טיפולוגיים של בית חד-משפחתי מבודד, שיש לכבד את א מרחק מינימלי של 25 מטר לגבולות המגרש .
8. יש להבטיח את השירותים הבסיסיים הנדרשים על ידי הבית באופן עצמאי ו רצוי באמצעות מתקנים לצריכה עצמית עם מקורות אנרגיה מתחדשים. באופן חריג, האספקה ​​תתאפשר דרך רשתות התשתית כאשר יש להן אישור מגזרי מתאים ולשם כך נדרשות עבודות החיבור בלבד.
9.  הבניין ימוקם מחוץ לאזורי השיטפון וכאשר היא מתבצעת על אדמת יער, יש להבטיח את תנאי הבטיחות של האוכלוסייה במקרה של שריפה ולעמוד בתנאים הקבועים בחקיקת היער.

דרישת שימוע מוקדם לשכנים הסמוכים

הצו קובע כי פיתוח פעולות יוצאות דופן, וביניהן בניית בתי מגורים על קרקע כפרית, אסור למנוע התפתחות של פעולות "רגילות" על קרקע זו. הפעולות ה"רגילות" באדמות הכפריות הן חקלאות, בעלי חיים, ייעור וכו' של האזור, בעיקר בשכנים ובסמוך.

לשם כך קובע סעיף 22 נוהל לפיו, לצורך אישור פרויקטים של בנייה למגורים באזור, ידרשו התושבים השכנים שימוע מוקדם על מנת שיוכלו לעמוד על זכויותיהם במקרה שבנייה כזו מעכבת או מגבילה את הפיתוח הרגיל. מהפעילות הרגילה שלהם.

מה הפרוצדורה לקבלת אישור לבניית דיור כפרי? – אישור קודם של מועצת העיר.

במסגרת הליך אישור פעולות חריגות, בנוסף לאישור מוקדם של השטחים הגובלים, יידרש גם אישור ממועצת העיר, אשר יהיה טרם מתן הרישיון.

במובן זה, סעיף 32 כולל את נוהל אישור פעולות חריגות . אותה הלכה קובעת כי על מנת להגביל פעולות יוצאות דופן, א נדרש אישור מועצת העיר לפני קבלת הרישיון שמכשיר את הקרקע שבה הם מתכוונים להתבסס וכי לחילופין:

• א) להכריז על הפעולה של " אינטרס ציבורי או חברתי ", במקרים של סעיף 30.2.ב).
• ב) להכיר את זה חוסר התאמה לסביבה העירונית , במקרים של סעיף 30.3.
• c) לאשר ביצוע דירה שאינה קשורה , בהתאם לסעיף 31.

המאמר עצמו מפרט את נהלים שיש לנקוט כדי לקבל אישור מראש ממועצת העיר :

• א) בקשה מהאדם המקדם או הגורם המלווה בפרויקט הפעולה, בהתאם לסעיף 33. אם הבקשה לא תעמוד בדרישות, יידרש המבקש לתקן את החסר או ללוות את מסמכי החובה תוך עשרה ימים, עם אישור ציון שאם לא תעשה כן, בקשתך תיחשב כבוטלה, לאחר החלטה שתכריז על כך
• ב) לאחר קבלת הבקשה לטיפול, לאחר דיווח טכני ומשפטי, יוגש פרויקט הפעולה לידיעת הציבור לתקופה של לא פחות מחודש, בהתאם להוראות סעיף 8.

במקביל, ובמשך אותה תקופה, יתקיים שימוע למנהלים הציבוריים המגנים על אינטרסים ציבוריים נפגעים ולבעלי זכות הקניין של הקרקעות הסמוכות העלולות להיפגע מהפעולה, על פי הנתונים המופיעים באישורים. . קדסטרל ומרשם המקרקעין ביקשו לשם כך.

• ג) כאשר הפעולה משפיעה או יש לה שכיחות על-מקומית בהתאם להוראות סעיף 71, יתבקש במהלך תהליך ההסברה לציבור דיווח מחייב על פרויקט הפעולה מהמחלקה האחראית לתכנון שטח, שיונפק תוך שניים. חודשים, כמפורט בסעיף 72.
• ד) החלטת ההליך, אישור או דחיית פרויקט הפעולה, מתאים לגוף העירוני המוסמך לאישור סופי של מכשירי התכנון העירוני, בהתאם להוראות חקיקת השלטון המקומי.
• ה) ההסכם המקביל יפורסם בעיתון הרשמי של המחוז ובאתר מועצת העיר, שם יפורסם גם פרויקט הפעולה המאושר.

מועד תשובה: 6 חודשים ושתיקה שלילית.- לאחר התקופה של שישה חודשים מכניסת הבקשה לרישום האלקטרוני של הגורם המוסמך לטיפולה ללא הודעה לגורם המעוניין על החלטת ההליך, יובן דחה את ההרשאה .

ניתן לבקש אישור מוקדם יחד עם בקשת רישיון העבודה

האדם או הגורם המקדם את הפעולה רשאים לבקש טיפול משותף באישור המוקדם והיתר הבנייה, ועליו למסור יחד עם הבקשה את פרויקט הפעולה ואת פרויקט הבנייה המקביל.

כיצד מעובד פרויקט הפעולה יוצאת הדופן?

סעיף 33 לצו 2022 קובע בהקשר זה כי פרויקט הפעולה לביצוע פעולה יוצאת דופן יכיל את הקביעות הבאות:

1. זיהוי המינהל הציבורי, הישות או האדם המקדם את הפעולה.
2. תיאור מפורט של הפעולה, שיכלול:

• א) מצבם, מיקומם ותיחום הקרקעות שהן מושא הכשרה.
• ב) אפיון פיזי ומשפטי של הקרקע.
• ג) מאפיינים סוציו-אקונומיים של הפעולה.
• ד) מאפיינים של המבנים, הקונסטרוקציות, העבודות, הדרכים, התשתיות והשירותים הטכניים הדרושים לפיתוחם, לרבות אלה החיצוניים הנחוצים לתפקוד תקין של הפעילות ושל המבנים, התשתיות והשירותים הציבוריים הקיימים באזור הטריטוריאלי שלו. .
• ה) הצדקה, במידת הצורך, של התנאים לביצוע בניין מגורים, בהתאם לסעיף 30.4.
• ו) מועד תחילת העבודות וסיום העבודות תוך קביעה, במידת הצורך, שלבים שאליהם מתחלק הביצוע.

הצדקה, רציונל והגדרה, על פי מאפייני הפעולה, של הקצוות הבאים:

• א) אינטרס ציבורי או חברתי או אי התאמה לאתר את הפעולה על קרקע עירונית, לפי העניין, בהתאם לסעיף 30.
• ב) מקור או צורך ביישום על קרקע כפרית והצדקה של המיקום הספציפי המוצע.
• ג) התאמה של הפעולה עם משטר הקרקעות הכפריות ועם התכנון הטריטוריאלי והעירוני של היישום.
• ד) הצדקה לעמידה בתקנות המגזריות המושפעות, בצירוף התיעוד הנדרש על ידה.
• ה) עמידה באמצעים למניעת היווצרות התנחלויות חדשות.
• ו) ניתוח השכיחות הטריטוריאלית, הנופית והסביבתית והגדרת אמצעים לתיקון ההשפעות שעלולות להיווצר.
• ז) כדאיות כלכלית-פיננסית של הפעולה.
• ח) אם רלוונטי, משך ההסמכה העירונית של הקרקע.

מהן החובות שנוטל על עצמו מקדם הפעילות החריגה (במקרה זה בנייה)?

סעיף 33, בסעיף 4, מפרט במפורש את החובות שנטל על עצמו מקדם הפעילות, והן כדלקמן:

• א) אלה התואמים את החובות המשפטיות של משטר הקרקעות הכפריות.
• ב) מחויבות לשמור על קישור בין המבנים לשימושי הקרקע הכפריים המצדיקים את הרשאתם ולהשיב את הקרקע למצבה הטבעי במקרים הקבועים בתקנות.
• ג) תשלום של הטבת פיצוי על קרקע כפרית , בהתאם לסעיף 22.5 לחוק.
• d) בקשה לרישיון תכנון ערים , בהתאם לפרויקט הפעולה המאושר, תוך תקופה מקסימלית של שנה מהחלטת הליך האישור המוקדם.

אל האני תום התקופה האמורה תקבע את פקיעת ההרשאה , אשר יוכרז לאחר שמיעת בעל העניין.

לכן, כפי שאנו יכולים לראות , לבעל העניין יש שנה אחת ממתן האישור מראש לבקשת רישיון הבניה. אמנם, כפי שראינו בתקנות החוק, מותר להציג במשותף את הבקשה לדיון מוקדם ורישיון הבניה.

האם ההרשאה לביצוע פעילות הבנייה כפופה לתקופה?

סעיף 34 מסדיר את משך ההסמכה לקרקע באופן הבא:

- באופן כללי, המונח הוא בלתי מוגבל. במילים אחרות, מרגע מתן האישור והרישיון המוקדם, הכשרת הקרקע לביצוע פעילות הבנייה אינה כפופה לתקופה.

– אולם, וחשוב מכך, התקנות קובעות כי במקרה שהפעילות המתבצעת תופסק לתקופה רצופה של חמש שנים ברציפות, הדבר יוביל לאובדן תוקף ההרשאה.

כלומר, אם הנכס נטוש, או שהשימוש בו הופסק לתקופה רצופה של 5 שנים לפחות, במקרה זה, המינהל יבטל את ההרשאה, ועל הקרקע לחזור למצבה הראשוני, שמשמעותה הריסת בניינים בנויים.

– פעולות יוצאות דופן המתירות שימושים או פעילויות לזמן מוגבל, כאלו המחייבות זיכיון מינהלי על קרקע ברשות הרבים וכאלה המורשות על קרקע הכלולה בשטחי טרנספורמציה הקבועים במכשירי התכנון הטריטוריאלי והעירוני.

ההסמכה במקרים אלו תקבע את תקופת הכשירות תוך התחשבות בזמן החיוני להפחתת ההשקעה ובמידת הצורך, תקופת הזיכיון המנהלי המקביל, תוך אפשרות לחידושו לפי בקשתו של המעוניין, לפני השלמתו.

פקיעת התקופה תוביל לאובדן תוקפו של ההרשאה, ויאלץ את הגופים והמקדמים או מי שחלפו בהתחייבויותיהם להחזיר את הקרקע למצבה הטבעי ללא זכות לפיצוי.

התנאים הנ"ל יירשמו ברישיון המאשר את ביצוע הפעולה וברישום המקרקעין, בהתאם להוראות חקיקת המשכנתאות.

תשלום פיצוי

פרויקט בנייה של בית כפרי נחשב לעשיית שימוש "חריג" בקרקע, ומטעם זה התקנות סבורות כי על פעילות זו להיות כפופה לתשלום פיצויים, בנוסף לתשלום אגרות ומיסים נגזרים. של מתן היתר העבודה.

סעיף 35 הוא זה הכולל את התנאים וההגבלות של תשלום פיצוי :

• זה הטבה בעל אופי שאינו מס
• תשלום הוא מנוהל ובוצע לעירייה
• הסכום האמור יוקצה למורשת הקרקע העירונית
• הסכום הוא עשרה אחוזים (10%) מתקציב הביצוע החומרי של העבודות להתבצע, למעט העלות המקבילה למכונות ולציוד, מבלי לפגוע בהפחתות העשויות להתבצע עליה בהתאם להוראות תקנות העירייה.
• עם זאת, הסכום במקרה של בתים צמודי קרקע יהיו, בכל מקרה, חמישה עשר אחוז. (15%).
• פעולות בבניינים קיימים שאינם מרמזים על שינוי ייעוד לא יחויבו בתשלום פיצוי .

החוק קובע כי גובה תשלום הפיצוי בגין פעולות חריגות עשוי להיות מופחת בתקנות העירייה בהתאם לקריטריונים הבאים, העשויים להיות מצטברים:

• א) היקף השקעות ליישום שימושים יצרניים.
• ב) השפעת הפעולה על הכלכלה והתעסוקה המקומית.
• ג) תרומה להגנה על המורשת ההיסטורית והסביבה.
• ד) שילוב מתקני אנרגיה ממקורות מתחדשים.
• ה) אמצעים נוספים לאלו הדרושים בהחלט לשילוב הסביבתי והנוף של הפעולה.

האם קיימת חובה לשלם את תשלום הפיצוי כאשר מתבצעות הרחבות של מבנים שנבנו כדין?

התשובה היא כן.

התקנות קובעות כי גובה ההטבה המפצה בפעולות בנייה, המורכבת מהרחבת מבנה חוקי, יחושב בהתחשב אך ורק בתקציב הביצוע המהותי של עבודות ההרחבה וייצבר מבלי לפגוע בצורך בעיבוד. אישור מוקדם חדש בהתאם לסעיף 25.3.

כלומר, הרחבת בתים כפריים שנבנו כחוק תדרוש:

• אישור מראש צמוד
• אישור מוקדם ממועצת העיר
• תשלום גמלת הפיצוי עבור 10 או 15% מתקציב העבודה.

פעולות קונסטרוקטיביות על בית הגידול הכפרי הפזור

מה הכוונה ב"בית גידול כפרי מבוזר"?

סעיף 23 לחוק קובע כי בהתאם לסעיף 14.2 לחוק, תחומי בית גידול כפרי מפוזר מהווים שטח טריטוריאלי עליו א סט מבנים ללא מבנה עירוני ומקושרים במקורם לפעילות חקלאית ובעלי חיים נמצאים. סביבה כפרית, שיש לשמור על מאפייניה.

בית הגידול הכפרי המופץ מהווה א התיישבות בעלת אופי לא עירוני על קרקע כפרית וכדי לשמר מאפיינים אלה, אין למכשירי התכנון לתחם שטחים, ולא להציע להם תכנון, המרמז על צפיפות גדולה משלוש דירות לדונם. .

איזה סוג של הופעות מותר ב"בית הגידול הכפרי המופץ"?

על פי סעיף 36, הפעולות שניתן לבצע על בית הגידול הכפרי המפוזר הן:

1. באזורים המתוחמים כבית גידול כפרי המופצים על ידי מכשירי התכנון העירוני הכלליים או על ידי תוכניות מיוחדות, ניתן לבצע פעולות תכנון עירוניות התורמות לשימור, תחזוקה ושיפורו, ואשר תואמות את משטר ההגנה של קטגוריית הקרקע הכפרית. היכן הם ממוקמים.

זה ייעשה באמצעות מכשירי רגולציה עירוניים המכונים "תוכניות מיוחדות".

2. על בעלי הקרקע והמבנים הכלולים בשטחים אלה מוטלת החובה לשלם עבור השגת הקרקע המיועדת להקדשים ציבוריים והעבודות לשיפור התשתיות והשירותים הניתנים במכשיר התכנון העירוני המזמין אותם.
3. התכניות המיוחדות שיסדירו את הפעולות הניתנות לביצוע ב"שטחים מבוזרים" אלו יקבעו, בנוסף לתנאי העיור, התשתיות וכדומה, הנחוצים לפיתוח פעולות אלו בהתאם לחוק, את תנאי הבנייה. של בתים באזור.

ובשביל זה, מבנים חדשים חייבים לכבד את התנאים הבאים:

1. א) המאפיינים הטיפולוגיים, האסתטיים והקונסטרוקטיביים יתאימו לנוף הכפרי ולמבנים המסורתיים של היישוב.
2. ב) ישמרו על הערכים המסורתיים תוך עדיפות לפעולות לשיקום, שיפוץ והתחדשות של מבנים קיימים.
3. ג) באופן כללי, ה גובה מקסימלי של בניינים יהיו שתי קומות .
4. d) Oבית חדש לכל חלקה ייבנה וה השטח המרבי שניתן לבנות יהיה הממוצע עבור השטח.
5. ה) הם לא יהיו מורשים כאשר יישומם כרוך במעבר מהצפיפות הקבועה בסעיף 23.3.

אילו שימושים ניתן לעשות ומותרים ב"בתי גידול כפריים מבוזרים"?

סעיף 39 קובע כי השימושים הקבילים בבית הגידול הכפרי המופץ, באופן כללי, יהיו הבאים:

1. a) שימוש למגורים עם טיפולוגיות אופייניות לאדמות כפריות.
2. ב) השימוש הדרוש במתקנים.
3. ג) שימושים רגילים בקרקע כפרית שאינם משנים את מאפייני השטח.
4. ד) שימושים שלישוניים משלימים לשימוש למגורים.
5. e) שימושים תיירותיים במבנים קיימים.

אילו שימושים אסורים?

40 מאמר.

• א) מבנים, טיפולוגיות ושימושים אופייניים לקרקע עירונית.
• ב) חלוקות משנה ופעולות המשנות את המורפולוגיה של הגרעין.
• ג) עבודות עיור, למעט אלו הדרושות לביצוע תשתיות או הקדשים הקבועים בתקנות המגזריות או במכשיר התכנון, וכאלה התורמות לשימור, תחזוקה ושיפור תנאי בית הגידול.

איזה סוג של תשתיות עירוניות ניתן לבצע בבית הגידול הכפרי המפוזר?

41 מאמר.

1. השתלת מבנים חדשים
2. שימור, תחזוקה ושיפור הקיימים
3. ביצוע הקדשות ותשתיות משותפות למתן שירותים בסיסיים ותקשורת ובלבד שהן מוצדקות בשימור, תחזוקה ושיפור השטחים המתוחמים.

כמו כן, ניתן לבצע פעולות תכנון עירוניות שמטרתן השגת הקדשים, וכן ניתן ליישם את הטכניקות הקבועות בסעיף 114 לחוק להשגת מערכות כלליות ומקומיות, באמצעות ניהול לא שיטתי. אָפְנוּת .

הפעולות הקבועות במכשירי התכנון יהיו כפופות למקביל הבקרה המונעת העירונית וביצוע פעולות רגילות וחריגות שלא נקבעו בהן יותאמו לתנאים ולנהלים הקבועים בתקנות.

ניהול ביצוע לא שיטתי עשוי להיות (סעיף 42):

1. ציבורי , באמצעות תשלום מכסות או, לפי העניין, באמצעות הטלת תרומות מיוחדות, לפי הוראות סעיפים 109 ואילך לחוק.
2. ב) פרטי , במקרה שקיימת יוזמה של יותר מ-50% מהבעלות על הקרקע של בית הגידול הכפרי המפוזר, באמצעות הקמת ישות משתפת פעולה במטרה לחייב את ההוצאות המקבילות במשטר של חלוקה הוגנת של חיובים, החלים ב. באופן דומה לאמור בסעיפים 241 עד 249.

הבעלים של חוות הנכללות בהיקף של בית גידול כפרי מפוזר ישולבו בחובה בישות המשתפת אם הם לא דבקו בתוך התקופה הקבועה בסעיף 132.7.

במילים אחרות, הבעלים של נכסים מסוג זה ישלמו במשותף את הוצאות עבודות התשתית שיפתחו ב"שטח המבוזר" על פי חוק, או על פי "התוכניות המיוחדות" של עיור.

אז בבקשה, תיזהר עם זה כשאתה קונה נכסים בפיזור.

TLACORP מאי 2023