בונה זה חייב לעקוב אחר ההוראות מה אַדְרִיכָל על מנת לבצע את הבנייה כמתוכנן בקפדנות.

 האדריכל

בשלב זה, חשוב מאוד לשים לב לעבודתו של האדריכל. כאשר יתקשרו שירותיו של אדריכל ספרדי לביצוע פרויקט הבנייה, הוא ישלים את עבודתו לאחר קבלת הפרויקט. אבל, אתה יכול גם להתקשר לשירותיו "לִשְׁלוֹט" את העבודות שנעשו על ידי הקבלן, ולהבטיח שכל שלבי הבנייה נעשים כמפורט בפרויקט. בספרדית, זהו "Control de Obra", או "Supervisión Técnica de la Obra". כמובן ששכר הטרחה מהאדריכל יהיה גבוה יותר אם האדריכל יקבל על עצמו עבודה זו, אך ערבויות הבנייה יהיו גבוהות יותר, מכיוון שעבודות הקבלן ייבדקו מעת לעת על ידי האדריכל.

חשוב מאוד שהאדריכל יהיה רשום במכללה הרשמית לאדריכלים של האזור.

לאחר מכן צריך למנות אדריכל, ולהסכים איתו על חוזה המפרט בדיוק על מה הוא אחראי, לוחות זמנים ועלויות המבנים. שכר האדריכל כולל הכנת ה "זיכרון קדושה" (רשימת מפרט איכות של חומרים). זה צריך להיות מפורט, כולל למשל נוסחת הבטון, סוג החומרים וגודל הצינורות, תוכניות וכו'.

האדריכל ינחה את א חַבלָן, מהנדס אדריכלות מוסמך, אשר יפקח על המבנה, יבצע בדיקות באתר וידאג לבניית המבנה בהתאם לתקנים הנדרשים. הוא יוציא את תעודות האדריכל הנחוצות להשגת הספרדית Certificado de Fin de Obra (תעודת השלמה - או רישיון עבודות סופיות), וה Licencia de Primera Ocupación (הנקרא רישיון הכיבוש הראשון או תעודת המגורים).

תצטרך להכין מפרט מדויק לבניין, ולאחר מכן למצוא בנאי אמין. האדריכל שלך עשוי לקבל אחריות על כך ועל הפיקוח. עליך להסכים על תאריך סיום, עם סעיף קנס לטובתך על סיום מאוחר. זה צריך להיות משולב בחוזה משפטי מחייב שייחתם עם הקבלן.

 "Seguro Decenal" או "ביטוח עשר שנים

כמו כן, בנקודה זו מאוד חשוב לך לשקול מה נקרא SEGURO DECENAL או עשר שנים ביטוח.

כאשר אתה קונה מחוץ לתוכנית מבונה או יזם ספרדי, או שאתה בונה נכס חדש (וזה המצב כעת), הקבלן או היזם, יחד עם האדריכל, חייבים להבטיח לך שהחלקים החיוניים והחשובים ביותר של הבנייה תהיה מאובטחת לפחות לעשר שנים.

על מנת לאשר אחריות זו, התקנות הספרדיות מאלצות מפתחי מבנים חדשים לבטח את החלקים החשובים ביותר של הבנייה, שכן היסודות, המבנה הפנימי, הקופסאות וכו'. ליקויים אחרים המשפיעים על יכולת המגורים של הנכס מכוסים למשך 3 שנים . פגמים קלים אחרים מכוסים למשך שנה. בשני המקרים האחרונים לא נדרש כיסוי ביטוחי, אבל ברור שאם בונה יכול להציע זאת כערבות נוספת, זה יהיה טוב יותר.

כמו כן, מדובר בערבות נוספת לבניה, כי אותה חברת ביטוח תאלץ את הבונה לעבור בדיקות איכות נחרצות, לבדוק את איכות החומרים והעבודות שנעשו בנכס, על מנת לתת את הפוליסה המתאימה.

 ביטוח עשר שנים ספרדי (או "Seguro Decenal") הוא חובה וחובה כאשר היזם הוא חברה בעלת פעילות לבניית בתים למכירה.

אבל, זה מרצון כאשר המפתח הוא מסוים, בדרך כלל הבעלים של המגרש. זה נקרא בספרד "מקדם אוטומטי", תורגם כ"מקדם עצמי", או "מפתח עצמי". זה המקרה שבו פלוני קונה קרקע בספרד מתוך כוונה לבנות עבורו בית, אך אין לו פעילות של קנייה למכירה. במקרים אלו, החוקים הספרדיים נותנים את האפשרות לפרטים אלו לא להגיש בקשה לביטוח זה, מכיוון שממשלת ספרד מבינה שאם אדם מסוים בונה משהו לגור בתוכו, הוא ייקח את הטיפול הנדרש כדי לבנות בצורה בטוחה ומאובטחת. . אז, הפרט יכול לבחור אם לחסוך בעלויות הימנעות מתשלום ביטוח זה; או למשל, להתקשר בביטוח זה כדי לקבל הגנה טובה יותר מפני בעיות וליקויי בנייה.

אבל, אם אתה, כמקדם עצמי מחליט לא להגיש בקשה לביטוח זה, בעתיד, אם החלטת למכור את הבית לקונים אחרים, החוקים הספרדיים מאלצים אותך להודיע ​​לרוכשים בסופו של דבר שהבנייה אינה מכוסה בערבות זו. , ועליהם לקבל זאת במפורש כתנאי חיוני מהמכירה. מנקודת מבטו של קונה בסופו של דבר, זו תמיד תהיה אפשרות טובה יותר לקנות נכס בביטוח זה. לכן, יש ליידע אותם כדין, ועליהם לאשר, שהנכס אינו בביטוח כלשהו בדרך זו.

הבנאי

כמקדם הבנייה, עליך להתקשר בשירותיו של בונה לביצוע הבנייה לפי הפרויקט ולפי הנחיות האדריכל. אחד המרכיבים החשובים ביותר בבניית נכס הוא חוזה בנייה עם הקבלן. הקבלן תמיד ינסה להגן על האינטרסים שלו, ואם אינכם מנוסים בחוזים מסוג זה, הנכס שלכם יכול בסופו של דבר להיות באיכות נמוכה מהצפוי, או לקחת פי שניים מהזמן שהובטח או אפילו גרוע יותר.

כדי להגן על עצמך ודא תמיד שעורך הדין שלך עורך את החוזה או מנהל משא ומתן ישיר על החוזה המוצע על ידי הקבלן.

המרכיבים החשובים ביותר בחוזה הם לוודא שהחוזה מביא בחשבון:

• השם המלא ומספר ה-CIF (מספר מס של החברה) של החברה הבונה, והבעלים כלולים.
• שהבנייה תתבצע בפירוט רב ככל האפשר בהתאם לתכניות ותיאור המבנה שסופקו על ידי האדריכל, וכן כולל רשימה מפורטת של חומרים ואיכויות ("מזכרות קודש").
• שתוספות (כגון מוסך או בריכה וכו') כלולות במחיר
• שתאריך התחלה וסיום נכלל בחוזה, תוך התחשבות גם בקנסות בגין איחור.
• תנאי תשלום (נכסים חדשים משלמים יותר מ-20-30% לפני מועד תחילת הבנייה ומקבעים את כל שאר התשלומים לשלבים שונים של הבנייה. כמו כן, ניתן להמליץ ​​לשמור על 5-10% מהמחיר לתיקון כל ליקוי לאחר סיום הבניין).
• יש לתת אישורים מהאדריכל, מהחשמלאים ומהעירייה על התשלום האחרון.
• מסים הכרוכים בעסקה, מסבירים ומפרטים כמה עולה IVA (מע"מ), ומס בולים ("פעולות משפטיות מתועדות"), נוטריון, אגרות רישום מקרקעין וכו'.

היבט נוסף שאנו ממליצים להסכים עם הקבלן:

• להבטיח שהקבלן יארגן את השלבים האחרונים של התהליך בנוגע לתיעוד. זה אומר שהקבלן עצמו ישיג את תעודת עבודות גמר  (תעודת גמר דה אובראס), או ה הכרזה על בנייה חדשה, או חלוקה אופקית (Declaración de Obra Nueva o de División Horizontal), והכי חשוב, ה רישיון עיסוק - תעודת מגורים (תעודת אכלוס). פריטים אלה חשובים ביותר ב אדמה כפרית, שבו לא נפוץ למצוא מספיק נקודות חשמל או מים של חיבור אספקת החשמל.
• כדי להבטיח זאת, לאחר ששילמת את התשלום הסופי עבור מחיר הבנייה יהיה לך מים והמונה החשמלי מחוברים, ועם החוזים החתומים על שמך הפרטי.

מדוע חשוב לקבל מהקבלן תעודת מגורים, חיבור למים, חשמל וכו'?