הצהרת אחראית – CEDULA DE HABITABILIDAD – LICENCIA DE OCUPACION 2021
אזור ולנסיאן נורמטיבי חדש
- האיץ את התהליך למכירת מבנים חדשים
רישיון התפוסה (בספרדית "Licencia de Ocupación” ) – הנקראת גם “תעודת מגורים” או “תעודת התאמה” – היא כותרת המאפשרת לאכלס בית/דירה, ומאשרת כי הבנייה בוצעה על פי התקנות החלות וכי, לפיכך, הבנייה יכולה לשמש כ"מקום מגורים למגורים".
זהו מסמך חשוב מאוד שכן בלעדיו, מבחינה חוקית, בניין לא יכול לשמש כ"בית".
בשל חשיבותו המיוחדת, חברות אספקת מים וחשמל דורשות פעמים רבות מסמך זה כדי לאשר אספקת שירותים, או לשנות את הבעלות על חוזים על שם הבעלים החדשים.
יש שני סוגים של רישיון תפוסה תלוי אם הם משמשים לבתים חדשים, או עבור יד שנייה/מכירה חוזרת.
– רישיון עיסוק ראשון – מבנים חדשים
זה המונפק ברגע שעבודות הבנייה מסתיימות, בבתים חדשים שנבנו, או באלה שעברו רפורמה מקיפה ואשר כללה שינוי במבנה שלהם.
כלומר, היזמים יהיו אלה אשר לאחר סיום עבודות הבנייה יוציאו את האישור המוכיח כי העבודות הסתיימו. לשם כך הם נוהגים להציג את התיעוד המתאים למועצת העיר, ולקבל את הרישיון לאכלוס הבנייה האמורה עם כל תנאי המגורים שייחשבו כ"בית".
לאחר קבלת רישיון האכלוס, יאושר השימוש בבניין כ"בית".
רישיון זה ניתן על בתים חדשים שנבנו, וכן על אותם בתים שעברו רפורמה מקיפה ושהובילה לשינוי משמעותי במבנהו כגון רפורמה בגגות, מבנה, יסודות, חזיתות, הרחבות של מבנים קיימים או מבנים. חדשים בנכס וכו'.
– רישיון עיסוק שני
רישיונות אלו ניתנים כאשר חלפה תקופת תוקפם של רישיונות האכלוס הראשון, וכאשר ישנה הולכה של הבית, או כאשר נועדה לשנות את אספקת המים והחשמל לשם אחר שונה מבעל העיסוק הראשון.
אלו גם הרישיונות המונפקים באותם בתים ישנים שמעולם לא היה להם רישיון אכלוס ראשון.
היסטורית, תהליך קבלת רישיונות אכלוס היווה מקור לבלבול, עימות ואפילו הליכים משפטיים אינסופיים בין בונים, יחידים, קונים ומוכרי בתים בספרד.
מאמר זה מתמקד אך ורק בנורמטיבי החדש באזור ולנסיה לגבי רישיונות עיסוק ראשון (LO) בבניינים חדשים.
בונים ויזמים דורשים מזה שנים רבות לייעל את תהליכי השגת LO, שכן היו בתקופות רבות במצבים בהם גם הבנייה הסתיימה ומוכנה לאכלוסה לא יכלה להימכר או לאכלס על ידי רוכשים חדשים עד רישיון עיסוק זה הושג.
הליך קודם
מבחינה היסטורית, הליך קבלת רישיון העיסוק עבר תהליך ארוך ומסובך. כך, משנתבקשה LO ממועצת העיר על ידי האמרגן, נפתח תהליך שבו הסתיים המינהל, לאחר עיון בתיעוד, ולאחר פתרון כל ליקוי תיעודי או פרוצדורלי. בדיקה ישירה על ידי אחד מטכנאי מועצת העיר לוודא כי הבנייה הסתיימה בהתאם לפרויקט הבנייה וכי הבנייה האמורה תואמת ותואמת את רישיון הבנייה שניתן באותה עת.
במילים אחרות, התהליך היה תלוי במהירות או באיטיות של המינהל המקומי לנהל את תיק מתן הרישיונות, וכן בזמינות הטכנאים שלו לבצע ביקורים/בדיקות באתר כדי לבדוק אם הקבלן בנה והשלים את העבודות בהתאמה מושלמת לדרישות רישיון בנייה שהושג, מבלי לדלג על התנאים שנקבעו בו.
מדובר היה אפוא במנגנון בקרה שקבע המינהל על מנת לאתר פערי בנייה בסופו של דבר מצד הבונים, מעקב והבטחה שהם, בכל עת, משלימים את בניית הבתים בהתאם לרישיון ולבנייה המאושרת. פרויקטים.
עם זאת, ההליכים לקבלת רישיון אכלוס כאמור עשויים להימשך חודשים ואף שנים, אשר הותירו במצב מסובך את אותם בתים אשר, בהיותם מוכנים לאכלוס, לא יכלו להימכר על ידי הקבלנים, ולא להשתמש בהם על ידי הרוכשים, עד שלא ייענו. מהממשל.
שינוי התקנות: הופעת "ההצהרה האחראית" - בספרדית "הצהרת אחראית" - "ד"ר"
כדי להקל ולזרז מכירה ותפוסה של בתים על ידי בונים, לפני כמה שנים, באזורים רבים ובקהילות אוטונומיות של ספרד (כולל קהילת ולנסיה, מדריד, קטלוניה, האיים הבלאריים, מורסיה ואנדלוסיה), הוקמה מערכת שלגביה זירז קבלת רישיון העיסוק הראשון באמצעות יצירת מסמך בשם "הצהרה אחראית".
באמצעות מנגנון זה, לאחר שהסתיימו עבודות הבנייה, ומסמך הצהרת האחריות הוצג למועצת העיר, הותרה אכלוס הנכס על ידי הבעלים החדשים תוך הוצאת "רישיון העיסוק" הסופי על ידי המינהל.
באמצעות מסמך זה מציג מקדם העבודות בעצמו את כל התיעוד למועצת העיר, וחותם באחריותו כי העבודות שבוצעו הושלמו בהתאם לרישיון הבניה שהושג קודם לכן, תוך שהוא מניח באחריותו כל שקר. או טעות בתיעוד שסופק.
בכך נעשה צעד קדימה בתהליך קבלת רישיון העיסוק הראשון שכן, מעצם הצגת ההצהרה האחראית, הותר ואושר אכלוס הבתים על ידי קונים ובכך נמנע המתנה מיותרת.
עם זאת, תהליך זה לא ביטל את הוצאת רישיון הכיבוש הסופי על ידי המינהל. לכן, מרגע שהתקבלה ההצהרה האחראית, עמד למועצת העיר פרק זמן מסוים לבצע את האימותים והבדיקות המתאימים, ולוודא שדברי הקבלן או היזם נכונים. ובמקרה שמועצת העיר זיהתה בעיה או ליקוי כלשהם בהליך האמור, הייתה בידיה הסגל לבטל את הוצאת רישיון האכלוס הסופי, והיזם או הקבלן עצמו אחראי ישירות לכל הנזק שנגרם בגין הטעויות או הטעויות. בתהליך.
נוהל זה השתמע עקירה של ערבות הבנייה מהמינהל הציבורי ליזם. באופן זה, היזם, בנטילת אחריות ישירה להתאמת הבית לתקנות, היה זה שהעניק באופן אישי את הוודאות המשפטית של התהליך, ואפשר עדכון מהיר של הבתים שנבנו.
עם זאת, כפי שאנו אומרים, על פי הנוהל הקודם, עדיין היו שני שלבים:
– הראשון היה הצגת ההצהרה האחראית
– השני היה הוצאת רישיון האכלוס הסופי על ידי מועצת העיר.
והדבר הוביל לכך שבמשך שנים רבות, עיריות רבות ראו בהכרזה האחראית רק "בקשה" או "בקשה" של רישיון העיסוק, מבלי לתת לה את ההשפעות הרגולטוריות של אותו רישיון עיסוק.
במילים אחרות, ההצהרה האחראית לא נחשבה כ"תואר המאפשר" לאכלס את הבית, עד לקבלת רישיון האכלוס הסופי שניתן על ידי המינהל לאחר הבדיקות המתאימות.
התוצאה של זה היא שגם עם הקמת ה-DR, הבונים והרוכשים נאלצו להמתין עד לאישור ה-LO על ידי המינהל לשניהם, למכור ולכבוש את הבניינים.
נוהל חדש לינואר 2021 - קהילת ולנסיאן
בחודשים ינואר-פברואר 2021, נוצר תהליך רגולטורי חדש להשגת רישיונות עיסוק בקהילה ולנסיה.
באמצעות התקנות החדשות שהן מושא מאמר זה, ממשלת קהילת ולנסיה הקימה מערכת חדשה בכל האזור, שבאמצעותה ההצהרה האחראית זכתה באותה יעילות ובאותה "תואר מאפשר" כמו רישיון האכלוס כאשר המאפשר מכירה ואכלוס של הבתים.
באופן זה, לאחר הצגת הצהרת האחריות, השפעותיה מוטמעות לאלו של רישיון הכיבוש, ובכך מתבטל תהליך ההמתנה לקבלת רישיון הכיבוש הבא.
במילים אחרות, רק הצגת "הצהרת האחריות" למועצת העיר נחשבת "כותרת מספקת" להסמיך את הבונה/יזם למכור את הבית וכן את עיסוקו על ידי הרוכשים. לפיכך, לאחר סיום העבודות, רשאי היזם, באמצעות הגשת ההצהרה האחראית לעירייה, לדרוש ולאלץ את הקונה להשלים את תהליך הרכישה, וכן את תשלום יתרת המחיר.
כך גם הרוכש, באמצעות ההצהרה האחראית, רשאי להתקשר ישירות בשירותי המים, החשמל וכדומה, תוך שימוש בהצהרה האחראית שקיבל היזם.
באופן עקרוני, היקף תקנה זו הוא עבור כל מועצות העיר של קהילת ולנסיה, למעט אלו שממשיכות במפורש לציית לתקנה הקודמת.
במילים אחרות, ייתכן שישנן עיריות המאמצות את התקנות החדשות הללו, אשר להכרזה האחראית יהיו אותן השפעות כמו הסדר כיבוש ראשון. עם זאת, ייתכן שישנן עיריות נוספות המעדיפות להמשיך ולעמוד בתקנות הקודמות, ומסרבות להפוך את ההצהרה האחראית לתוקף, המחייבת לקבל את רישיון העיסוק הקודם, באמצעות ביקורים בבדיקות של עבודה ישירה. על ידי מועצת העיר.
שיטת בקרה וערבות בנייה.
כפי שאנו אומרים במאמר זה, הפיכת ה-RD לאפקטיבית במלואה פירושה העברת הערבות הקונסטרוקטיבית מהמינהל אל היזמים על מנת לייעל את התהליך. עם זאת, אותו כלל קובע מנגנוני בקרה ופיקוח חדשים שבאים להשלים את התהליכים הקודמים, שומרים תמיד על הכוח לבקר ולבדוק פיזית את העבודה לזמן מאוחר יותר.
הערותינו לחוק זה:
ממשרדנו, אנו שואלים את עצמנו את השאלה הבאה.
מה קורה במקרה שבנאי מקבל את ההצהרה האחראית כרישיון אכלוס, קונה לשטר ולהשלים את מכירת הנכס, ושבהמשך, בבדיקה שלאחר מכן, מזהה מועצת העיר ליקויים, ואף גוזרת על בטלות את רישיון האכלוס, עקב ליקויי בנייה בלתי עבירים? –
במקרים אלו תיווצר נתון של חוסר הגנה כלפי הצרכן, אשר מתוך אמון בביטחון המשפטי של המערכת, קונה ורוכש את הנכס, משלם את המחיר, מאכלס את הבית, ובמועד מאוחר יותר המינהל מבטל אותה על ידי גזירת אחריות על חברת בנייה, שלמרות שהיא מוצגת כאחראית ישירה הן אזרחית והן פלילית, מותירה בעמדת תביעה קשה לקונה ולצרכן.
כלומר, הקונה הזה, או הצרכן הזה, יצטרכו להילחם כדי לקבל פיצוי מהיזם, או מחברת הבנייה, בבתי משפט ובהליכים משפטיים שאף אחד לא רוצה.
תגובת הממשל ולנסיה בהקשר זה היא שתקנה זו קודמה לא רק על ידי קהילת ולנסיה, אלא גם על ידי עצמה הרמוניזציה של החקיקה האירופית שבמשך שנים, דרש מהממשל הספרדי להיות הרבה יותר מהיר בעניינים ובתהליכים אלה, כמו גם אמון ואחריות גדולים יותר לסוכני הבנייה בספרד.
לכן, באמצעות תקנה חדשה זו, מה שנעשה הוא ליישם ולפתח מנגנונים ונהלים שכבר מיושמים במדינות אחרות החברות בקהילה האירופית, על מנת להשיג מנגנונים זריזים ופשוטים יותר של פעילות בנייה ונדל"ן בספרד.
