רישום מבנים בלתי חוקיים – FUERA DE ORDENACION

היבטים כלליים

התקנות הספרדיות קובעות כי על מנת שלבנייה תהיה גישה למרשם הנכסים, על הנוטריונים לדרוש את רישיון הבנייה, ואת כל תיעוד הבנייה, כולל תעודת העבודה הסופית וכו'.

זה מה שאומר צו החקיקה המלכותי שבע/2015 מה-30 באוקטובר (טקסט מאוחד של חוק המקרקעין)

מה מצבם של אותם מבנים שנבנו ללא רישיון בנייה?  

במקרים אלו, קובע אותו חוק מקרקעין, בסעיף 28.4, כי אותם מבנים, מבנים ומתקנים אשר לגביהם אין עוד מקום לנקוט אמצעים לשיקום חוקיות עירונית המרמזת על הריסתם, עקב תום התיישנות. תקופות מתאימות, עשוי להיות גישה למרשם הנכסים.

 מהי מטרת בניין "ללא רישיון" לקבל גישה למרשם הנכסים?  

הסיבה העקרונית לכך היא שבנייה שאינה חלק ממרשם הנכסים אינה יכולה להיות חלק מעסקה משפטית כלשהי. כלומר, לא ניתן לקנות, למכור, לרשת, למשכן, לשלם מיסים וכו'.

באמצעותה, הגישה למרשם הנכסים, מאפשרת לבניה להיות מושא לתנועה חוקית, ולהיות חלק מזכות הקניין של הבעלים. ויתרה מכך, משתמע מכך שלא ניתן להרוס, להרוס או להרוס רכוש כאמור על ידי מערכת המשפט. בכך מאחד הבעלים את זכות הקניין על הבניה האמורה, גם אם נבנתה ללא רישיון.

אם בנייה שנבנתה ללא רישיון, עוברת לטאבו, האם היא חוקית במלואה? במילים אחרות, האם זה יכול להיחשב 100% חוקי?

התשובה מסובכת.

כפי שאמרנו בעבר, גישה של בניה ללא רישיון למרשם הנכסים פירושה הפיכת בניה זו לגלויה מבחינה חוקית.

במילים אחרות , כאשר נבנית בנייה ברישיון בנייה, מועצת העירייה מתבשרת כי עומדת להתבצע בנייה , ומערכת המשפט הספרדית שמה לב לבנייה האמורה. כן מודיעים על סיום בנייה זו באמצעות תעודת סיום עבודת האדריכל, והצהרתה במשרד נוטריון באמצעות ההצהרה המקבילה על בנייה חדשה. באופן זה, בנייה שנבנתה ברישיון בנייה מזוהה ומוכרת אוטומטית על ידי מערכת המשפט.

אולם בנייה שנבנתה ללא א רישיון בנייה אינו חלק מהתנועה החוקית, מכיוון שבנייתו לא דווחה למינהל הציבורי . יכול להיות שקיים רישום של בניה כאמור לצורכי מיסים, קדסטר ואיבי, אך אין זה אומר שלצורך חוקיות הבניה, הגורמים האמונים על הפיקוח והפיקוח על העבודות בשטח, התוודעו לקונסטרוקציה המשפטית הזו.

כמו כן, אם כך היה, כלומר אם המינהל היה מודע לכך שקיימת בנייה בלתי חוקית, היה עליו לפעול אוטומטית על ידי הוראת הריסת הבנייה האמורה כיוון שהיא נחשבת בלתי חוקית.

מה שקורה הוא שה- ממשל ספרדי , בשל אותו עיקרון של ביטחון בתעבורה משפטית של פעולות משפטיות ומסחריות, אינו יכול להחזיק לתקופה בלתי מוגבלת לפעול נגד אותן עבודות ובניינים שבוצעו שלא כדין.

בעזרתו, התקנות האזוריות הספרדיות השונות קובעות תמיד מגבלת זמן מקסימלית למינהלים ציבוריים לאיתור העבודות והמבנים שנבנו ללא רישיון, וכך יוכלו להעניש אותם באמצעות סנקציות מנהליות, קנסות ואפילו צווי הריסה. לאחר זמן זה מבלי שהמינהל זיהה, או מבלי שפעל נגד הבנייה, היא הופכת לחוקית ומוכרת בנכסי הבעלים.

"Fuera de ordenación" לפי אזורים

כעת נדבר על שני מקרים, קהילת ולנסיה ואנדלוסיה.

Fuera de ordenación באזור ולנסיה

בקהילה ולנסיה, התקנות מבוססות על חוק 5/2014, מיום 25 ביולי, בנושא "תכנון שטחים, תכנון ערים ונוף" של קהילת ולנסיה (הידועה יותר בשם " LOTUP "), אשר שונה ב-2019 האחרון, באמצעות החוק מיום 5 בפברואר, אשר בתוקף החל מה-8 בפברואר 2019.

חוק זה קובע את הדברים הבאים תקופות תפוגה :

כדי לקבוע את תקופת פקיעת פעולות המינהל במקרים אלה, יש להבחין בין שני מקרים:

• אדמה לא מפותחת, כפרית, מוגנת . עבור עבודות הממוקמות על קרקע לא ניתנת לפיתוח או מוגנת, אין תקופת תפוגה .

לפיכך, ללא קשר לשאלה אם פגה האפשרות להטיל עיצום כספי על עבודות האמורות, המינהל יכול בכל עת להורות על הריסת עבודות שנבנו ללא רישיון, שכן, כאמור, זכות המינהל אינה קובעת.

• אדמה עירונית או עירונית: לגבי קרקע עירונית לפיתוח, תקופת ההתיישנות לאותן מבנים שבכניסת ה-LOTUP לתוקף (אוגוסט 2024) לא קבעה את תקופת התפוגה לפי החקיקה הקודמת. 15 שנה. תקופת ההתיישנות הקודמת הייתה 4 שנים.

כלומר, ניתן להכריז על עבודה ללא רישיון כל עוד הושלמה קודם לכן אוגוסט . התאריך הזה חשוב מאוד, כי זה אומר ארבע שנים לפני כניסת LOTUP לתוקף, שהייתה בדיוק ב-20 באוגוסט 2014.

עם איזה, ניתן לאשר את העבודות בקרקע עירונית או עירונית שבמועד כניסתו לתוקף של חוק זה נקבעו לתקופת בנייה שעברה יותר מארבע שנים (כלומר, כל הבנייה שהושלמו לפני אוגוסט 2010), גישה למרשם הנכסים.

עם זאת, אותן מבנים על קרקע עירונית ניתנת לפיתוח שנבנו ללא רישיון לאחר תאריך 20 באוגוסט 2010 , כגון, למשל, 2011, 2012, 2013 וכו', תקופת ההתיישנות של צווי ההריסה של מבנים כאמור. יעברו 15 שנים .

אותו הדבר קורה עם מבנים שנבנו עליהם קרקע לא מפותחת משותפת , אשר עשוי להיות גישה למרשם הנכסים בתנאי שהם נבנו לפני 20 באוגוסט 2010.

עם זאת, וחשוב מאוד, אותן בנייה על קרקע לא מפותחת שהושלמו החל מאוגוסט 2010, כפופות למשטר אי-ההתבטאות של חוק חמישי/2014 של ה-LOTUP.

ובקשר ל קרקע בלתי מפותחת מוגנת, ניתן להכריז רק על מבנים ללא רישיון שהושלמו לפני 1 בפברואר 2002.

זאת, משום שתאריך זה עולה בקנה אחד עם חלוף ארבע שנים שנשלטו בחקיקה הקודמת ועם כניסתו לתוקף של חוק עירוני ולנסיה 16/2003, שנכנס לתוקף ב-1 בפברואר 2006, שבא לבסס אי-פינוי. לקרקע מוגנת.

מושג Fuera de ordenación באנדלוסיה - "DAFO"

אותו דבר קורה באנדלוסיה, אם כי אין הבחנה בין עירונית לבלתי עירונית. בשני המקרים, חוק התכנון העירוני של אנדלוסיה 7/2022, בנוסחו לאחר שינויו האחרון ביום 8, מגדיל את תקופת ההתיישנות של זכות המינהל לדרוש את הריסת העבודות מ-2012 ל-4 שנים. . נבנה ללא רישיון.

כמו בקהילת ולנסיה, מובנת תקופה זו חלה על יצירות ללא רישיון שבמועד אישור החוק חלפה להן תקופה של 4 שנים שנקבעה בחקיקה הקודמת. במילים אחרות, כל המבנים שנבנו לפני 8 בפברואר 2008 ניתנים לחוקיות.

לפיכך, עבור אותן מבנים שנבנו לאחר מועד זה, תקופת ההתיישנות הופכת ל-6 שנים.

פירוש של "Fuera de Ordenación" בקטלוניה

ניתן לומר אותו דבר בקטלוניה. צו חקיקה 1/2010, מיום 3 באוגוסט, המאשר את הנוסח המתוקן של חוק התכנון העירוני הקטלאני, הגדיל את תקופת ההתיישנות של הפעולה להחזרת החוקיות העירונית של מבנים מ-4 ל-6 שנים.

כלומר לדרוש את הריסתו או הריסתו.

עם זאת, בקטלוניה לא ניתנת הפרשנות האנדלוסית והוולנסית למונח שבו מתחילה לחול התקופה המוארכת החדשה של 6 שנים. על פי הקריטריונים הקטלאניים, לאותן עבודות שנבנו לפני אישור החוק, כלומר 3 באוגוסט 2010, תהיה התיישנות של 4 שנים. ואלו שנבנו מאוחר יותר, המונח יהיה 6.

בסדר. זה מובן!. אז אם יש לי בניה ללא רישיון שבה חלפו התקופות שנקבעו בחקיקה של הקהילה האוטונומית שלי מבלי שנגזר עליה סנקציה, האם הבית שלי הוא 100%?

התשובה קצת מסובכת.

כפי שציינו בדוח זה, העברת המועד לסנקציה/ענישה על בניה מקנה סמכות לרשום בניה כאמור בטאבו. זה אומר ש:

הבעלים יכול "להחזיק" את היצירה ללא רישיון. ניתן למשכן, להחכיר, למכור, לקבל בירושה, לתרום, וכו', המערכת הספרדית לא יכולה לפסוק יותר את הריסתו. 

עם זאת, למרות שהמערכת הספרדית מכירה בבניה כזו כחוקית, היא אינה יכולה להעניק לה את כל הזכויות והיתרונות שיש לבניה משפטית. במילים אחרות, המערכת הספרדית אינה יכולה להטמיע מבנים בלתי חוקיים שלא כיבדו את החוק, שלא שילמו מיסי בנייה, אדריכלים וכו', לעבודות חוקיות שאכן עברו הליכים אלו, נבנו בהתאם לחוק, והיו. הם שילמו את כל המסים וההוצאות המתאימים.

מסיבה זו, קונסטרוקציות אלו שנבנו ללא רישיון, אך נרשמו בטאבו, מקוטלגות בצורה מיוחדת. הם נקראים "מחוץ לנורמטיביים" ("FUERA DE ORDENACIÓN”) קונסטרוקציות.

סוג בנייה זה כפוף למגבלות מסוימות ביחס לבנייה חוקית:

• אסור להם יותר מאשר עבודות רפורמה המוגבלות לשימור, בטיחות ובריאות. לכן אסור להם לבצע עבודות שיקום.
• לא ניתן לבצע עבודות הרחבה של המבנה הקיים.
• במקרה שהבנייה נהרסה באופן טבעי (מסיבות טבעיות, הרס, או אסון, שיטפון וכו'), לא ניתן לבנות אותם מחדש. אי אפשר לבנות אותם מחדש.
• יש להם בעיות להשיג את תעודת המגורים. בהתאם לאזור, בית העירייה עשוי לבקש מהם לבצע עבודות עיור (בכפר) כדי לקבל את תעודת המגורים, או לסרב לחלוטין, או אפילו לבקש להרוס את החלק הבלתי חוקי של הבניין כדי להנפיק את תעודת המגורים.

בשלב זה, מדברים על תעודת מגורים:

• אנדלוסיה: אל תאפשר את תעודת המגורים עבור בתים או מבנים Fuera de Ordenación, אבל היא נותנת את מה שהם מכנים "DAFO" ("Declaración Asimilada a Fuera de Ordenación"), שם, למרות שאין תעודת מגורים מסופקת, הנכס ניתן לחבר למים וחשמל בצורה חוקית.
• Comunidad Valenciana: אל תאפשר את תעודת המגורים על סוג זה של בתים, אבל, בקרקע כפרית זה יצר מערכת של לגליזציה שבה, אם מבצעים סוג של עבודות לשיפור הכבישים מסביב, המדרכה, והתקנת מערכות מודרניות לטיהור מים שיוריים, מתיר תעודת המגורים, ואף אפשרות לבצע רפורמות מבניות בנכס, ואף זכויות בנייה מחדש במקרה של חורבן.

מדריך קטן שמבדיל רישיון עבודות עיקריות  ו רישיון עבודות קטנות

רישיון עבודות עיקריות

זהו היתר בנייה המתקבל מבית העירייה לעבודות הדורשות מורכבות טכנית וחשובות כלכלית. מסיבה זו יש להסדיר עבודות אלו בתקנות בטיחות, מגורים וכו'.

כדי לקבל את רישיון העבודות הגדולות, יש להכין פרויקט ARCHITECT על ידי אדריכלים, מהנדסים וכו'.

ככלל, דרוש היתר בנייה גדול במצבים הבאים:

• השיקום הכולל של הדיור.
• עבודות המשפיעות על מבנה הבית (יסודות, מבנה, חזית, גג וכו')
• הגדל את גובה הבניין, או נפח.
• פעולות הקשורות להגנה מפני אש.
• הריסות, או חלוקות משנה.
• שינויים בשימוש בבניין או בבית.
• טיפול בחצרים מסחריים.
• עבודות בנייה חדשות.
• עבודות המשפיעות על האלמנטים המשותפים של בניין.

רישיון עבודות קטנות

גם עבודות קטנות לרפורמות וכו' דורשות רישיון. עם זאת, מדובר בעבודות פשוטות, שאינן מצריכות פרויקט או פרויקטים מיוחדים, והעלות נמוכה בהרבה. דוגמאות לכך יכולות להיות רפורמות קטנות, שינויי קירות או חיפויים, פרויקטים של עיצוב פנים, הסרת מחסומים אדריכליים, שינוי ריצוף, חידוש מטבחים או חדרי רחצה, התקנת הסקה, ביוב, אינסטלציה וחשמל, סקרים, בדיקות וכו'.

דוגמה ללגליזציה באזור ולנסיה

בית שנבנה בארץ כפרית באזור ולנסיה בשנת 1979.

הנכס הוצב בשטח כפרי בשטח של פחות מ-10.000 מ"ר (גודל המגרש המינימלי שיש לו זכויות בנייה בשטח). והוא נבנה מאז 2. אז זה היה נכס די ישן. בשל העובדה שמדובר בנכס ישן, בניין העירייה מכבד את המבנים הקיימים אשר נבנו בשטח של פחות מ-1979 מ"ר, ו"לא נורמטיבי", הם רואים בבניות אלו כ"מאוחדות מבחינה חוקית עד עתה". לדוגמה, לא ניתן להרחיב את הבנייה הנוכחית. לכן, לא ניתן לבנות בניינים חדשים בנכס. בית העירייה מאפשר רפורמות פנימיות בנכסים מסוג זה, אך לא הרחבות, בנייה של מבנים אחרים כמו מוסכים, בריכות וכו'.

כמו כן, ייתכן שבית העירייה לא יאשר רישיון לרפורמה בחלקים מבניים "חיוניים" מהבניין כמו יסודות, גג וכו'. בית העירייה יודה "לתקן" את הבית הקיים, ו"לתקן" את המבנה הקיים, אך לא "הסר" מהחלקים הישנים כדי להתקין חדשים. לדוגמה, במקרה של אסון טבע, או הצפה שעלולה להשפיע על הבית על המבנה שלו, בית העירייה עשוי שלא לתת זכויות "לבנות מחדש" את הנכס. אם כן, לסיכום, בית העירייה מאפשר רפורמות פנימיות לשמירה על הבנייה, אך לא רפורמות מבניות מקולות, יסודות, החלפת גג וכו'. בשל עובדה זו, אנו ממליצים להורות לחברת הביטוח שלך שאסונות טבע ואחרים המשפיעים על מבנים קיימים צריכים להיות מכוסים בביטוח החובה כדי להתקשר לבית בסיום.

ראינו שהאזור אינו מחובר למערכת הביוב הראשית.

ההשלכות המשפטיות של בתים כאשר הם נחשבים "Fuera de Ordenación" באזור ולנסיה 

 אם הם לא ייענשו לפני אוגוסט 2010, לא ניתן להעניש אותם מאוחר יותר, ולא ניתן להרוס אותם על ידי המערכת הספרדית, והם מאוחדים מבחינה חוקית עד הזמן.

• קיים מכבדים מבנים בגודל שלהם, אבל לא ניתן לבנות בניה חדשה אלמנט ואפילו לא להאריך את הקייםs.
• כמו כן, בשל עובדה זו, בית העירייה מכבד את הקונסטרוקציות הקיימות, אבל לא ניתן להאריך אותם. לכן, לא ניתן לבנות בניינים חדשים בנכס.
• בניין העירייה מאפשר רפורמות פנימיות על נכסים מסוג זה. אך, בשל העובדה שהנכס אינו נורמטיבי, העירייה לא תאשר רישיון לרפורמה ב"חלקים מבניים חיוניים" מהמבנה כמו יסודות, גג וכו'. בית העירייה יודה ב"רפורמה" בקיים בית, ו"תיקון" המבנה הקיים, אך לא "להסיר" מהחלקים הישנים כדי להתקין חדשים. לדוגמה, במקרה שיש "שריפה", או הצפה שעלולה להשפיע על הבית על המבנה שלו, בית העירייה עשוי שלא לתת זכויות "לבנות מחדש" את הנכס. אם כן, לסיכום, בית העירייה מאפשר רפורמות פנימיות לשמירה על הבנייה, אך לא רפורמות מבניות מקופות, יסודות, החלפת גג וכו'.
• אחד התנאים לקבלת התמורה של "מחוץ לנורמטיבי" הוא הוכחה שהנכס לא נענש במהלך 15 השנים שלאחר הבנייה.

תעודת מגורים 

נקודה נוספת היא שבהתאם לבית העירייה של האזור ולתנאים המשפטיים הפרטניים של הבנייה ו/או העלילה, נכסים ב-"Fuera de Ordenación" יכול להיות, או אין, את תעודת המגורים, ובהתאם לכך, בית העירייה עשוי לדרוש היבטים משפטיים או עבודות בנכס כדי להשיג או לחדש תעודה זו.

לידיעתך, זהו מסמך שהונפק על ידי בית העירייה של האזור שבו הם מאשרים כי הנכס עומד בדרישות המגורים.

נכס זה לא קיבל "תעודת מגורים" (CH), וקיבלנו אישור מבית העירייה כי לא ניתן להשיג אישור זה עד הרגע.

מסמך זה נחוץ גם כדי לחבר מים וחשמל לנכס ולבצע את השינויים של חוזי המים והחשמל על שמך.

עלויות עיור לפיתוח להשלמת תהליך הלגליזציה באזור ולנסיה

בעתיד הקרוב, בית העירייה רשאים לבקש מהבעלים הנוכחיים, מבחינת שימוש טוב ונוח יותר בנכסיהם, לבצע/לשלם כמה עבודות לשיפור התשתיות שם כמו רחובות (אזורי הולכי רגל), מדרכה, אורות ציבוריים, ביוב וכדומה, ואפילו מתן חלק מהמגרשים לכבישים, להולכי רגל או לשטחים ירוקים.

יהיה צורך לראות אילו עבודות יערוך בית העירייה לבקש לבעלים בעתיד, ומי ישלם על כך. ברגע זה, לחוק חדש שאושר לאחרונה בשנת 2019 (LOTUP) יש את הרוח לפעול עם סוגים אלה של קבוצות בתים על מנת לפתח כמה עבודות עיור שעדיין לא אושרו על ידי החוק.

רק לציין שהעלות היקרה ביותר של עיור היא החיבור למערכת הביוב המרכזית מהעיר. מכיוון שנכסים אלה נמצאים די רחוק מהעיר, ניתן לקבל כי, במקום להתחבר למערכת הביוב הראשית, כדי לאפשר לבעלים להתקין בור ספיגה עם מערכות טיהור לסינון ופינוי המים המבוזבזים

לרוב הנכסים באזור אין בורות ספיגה רשמיות מוסדרות או מודרניות המותקנות לטיפול בשאריות המים. אז, אם הפרויקט של בית העירייה יוצג בעתיד, העלות המיידית תהיה התקנת בור ספיגה מודרני בנכס.

לפי סוכנות התיווך מודיעה לנו, בורות הספיגה אינן עומדות בתקנות הקיימות, מה שקורה לעיתים קרובות מאוד.

בעוד שתוכנית העיור אינה מוצגת והעיור אינו הושלם, בניין העירייה עלול ליצור בעיות לאשר רפורמות מבניות בנכס. מבנים קיימים זוכים לכבוד בגודלם, אך עלול להיות קשה לקבל רישיון או היתרים לבניית אלמנט בנייה חדש או אפילו להרחיב את הקיים.

אבל, אם הבתים באזור ישופרו בעבודות העיור הנדרשות באמצעות תוכנית עיור (הנקראת MINIMIZACION DE IMPACTO AMBIENTAL), יהיו להם היתרונות הבאים:

• הבית ייחשב לבנייה "חוקית לחלוטין", ולכן לא ייחשב עוד כ"מחוץ לנורמטיבי", ולכן, יתאפשר בנייה מחדש של מבנים קיימים, רפורמות מבניות, בנייה מחדש וכו'.
• לנכס תהיה תעודת מגורים