בואו נדמיין חברה המוקמת לקידום ובניית בית. הבית והמגרש הם אז נכסי החברה.
בזמן בניית הבית, מישהו מחליט לקנות את הבית עם 100% מרכישת מניות הנכס של החברה. במילים אחרות, "רכישת" החברה באמצעות רכישת 100% ממניות הנכס.
כך הקונים "קונים" ישירות את החברה, אם כי, בעקיפין, מה שהוא עושה הוא רכישת הנכס.
– במקרה שרכישת הנכס התרחשה באופן ישיר, ישולם מע"מ במקרה שהנכס האמור היה צמוד לנכסי העסק של המוכר.
– עם זאת, רכישת הנכס תשלם ITP (מס העברה) אם נכס זה לא היה מושפע לנכסי העסק של המוכר.
אבל, במקרה בו עסקינן, רכישת החברה באמצעות רכישת כל מניותיה, האם היא משלמת מע"מ או ITP? .
זה תלוי….
חוק מע"מ קובע במפורש כי רכישת מניות או השתתפות כאמור פטורה, ובלבד ש"הרצון האמיתי" או הכוונה של הרכישה האמורה לא היו "להימנע" מתשלום המס שנוצר בהנחת הישירה. רכישת הנכס.
לפיכך, יש כלל נגד הונאה במערכת המס הספרדית המציינת במפורש את הדברים הבאים (סעיף 108 לחוק 24/1988, מיום 28 ביולי, על שוק המניות, סעיף 314 הנוכחי של הטקסט המאוחד של חוק השוק של ניירות ערך, שאושר על ידי צו חקיקה מלכותי 4/2015 , מ-23 באוקטובר (להלן, TRLMV):
"1. העברת ניירות ערך/מניות תהיה פטור ממס ערך מוסף ומס על העברות ממון ופעולות משפטיות מתועדות (מס העברה ומס בולים).
אבל החוק אומר גם:
ההעברות שיחויבו במס במע"מ או ב-ITP כאשר באמצעות העברות כאלה "הכוונה האמיתית" הייתה להתחמק מתשלום מס אלו.
מבלי לגרוע מהוראות הפסקה הקודמת, יובן, אלא אם הוכח אחרת, כי המעשה נעשה מתוך "כוונה להימנע" מתשלומי מע"מ או ITP במקרים הבאים:
- כאשר מתקבלת שליטה בישות שנכסיה מורכבים מלפחות 50 אחוז מנכסים הממוקמים בספרד, שאינם קשורים/מושפעים לפעילויות עסקיות או מקצועיות, או כאשר לאחר השגת השליטה האמורה, מכסת ההשתתפות בו גדלה.
- כאשר מתקבלת שליטה על ישות שנכסיה כוללים מניות המאפשרות לה לממש שליטה על ישות אחרת שנכסיה מורכבים מלפחות 50 אחוז מהנכסים הממוקמים בספרד שאינם קשורים/מושפעים לפעילויות עסקיות או מקצועיות , או כאשר לאחר השגת שליטה כאמור, מכסת ההשתתפות בו גדלה.
- כאשר המניות המועברות התקבלו על ידי תרומת מקרקעין שנעשו לרגל התאגדות חברות או הגדלת הון המניות שלה, ובלבד ש. נכסים כאלה אינם מושפעים מפעילויות עסקיות או מקצועיות וכי בין מועד התרומה לשידור לא חלפה תקופה של שלוש שנים. "
כאשר מתרחש אחד מהמקרים שהוזכרו לעיל, הממשל הספרדי יחיל מיד את כלל נגד הונאה, וישקול את המקרים האמורים בכפוף למס המתאים למע"מ או ITP-AJD. על הרוכש יהיה ה"נטל" להוכיח שהמניע האמיתי שלו מעולם לא היה הימנעות מתשלום מיסים כאלה.
בדוגמה של מאמר זה, המשמעות של מכירת המניות היא שצדדים בעצם מעבירים נכס, אבל מה הם עושים זאת בכוונה להונות? - החובה האמיתית לשלם מע"מ (מכיוון שבמקרה זה יהיה מע"מ בתור השידור הראשון), תהיה תלויה בין אם עסקינן בניסיון הונאה ובין אם לאו.
המפתח לא לשלם מע"מ או ITP: הנדל"ן חייב להיות "מושפע" מפעילות כלכלית של החברה, בין אם במקרה זה קידום או בניית בתים, או רכישה/מכירה של קרקע, או שכירות וכו'.
לפיכך, העברת ניירות ערך/מניות שנרכשת עליהן שליטה בחברה שנכסיה מורכבים מיותר מ-50 אחוז מנדל"ן הקשור לפעילות כלכלית אינה עומדת בדרישות לתחולת הכלל נגד הונאה.
לפיכך, העברת מניות כאמור תהיה פטורה ממס ערך מוסף וממס על העברות ממון ומעשים משפטיים מתועדים (ITP-Transfer Tax), אלא אם כן הממשל הספרדי יוודא שעם שידור כזה נועד להתחמק מתשלום של המסים שהיו נגבים על העברת הנכסים שבבעלות הגורמים להם מייצגים ערכים אלו.
- סיכום:
כנראה שלא ניתן היה לחייב את העסקה הזו במס במע"מ ולפיכך ניתן למכור את המניות ללא כל מיסוי, שכן ברור שהנכס שנבנה מושפע מפעילותה הכלכלית של החברה, אולם נותר להכריע אם מדובר במרמה או לא, על מנת שנדע. את פרטי העסקה המלאים.
- לדוגמא, אנו מבינים כי אם בניית המבנה התאגידי לבניית נכס בודד ומכירת המניות התבצעה מתוך ידיעה מלכתחילה על הכוונה למכור את המניות האמורות ובהסכם ישיר עם קונה מרגע תחילת הבנייה. , אזי מפקח עשוי לקבוע כי יש כוונה להעלמת מס.
- אם, לעומת זאת, התחלנו בבנייה מתוך כוונה למכור ולבנות עוד בתים מחדש אבל בינתיים הופיע רוכש דירות שמעדיף להישאר בחברה מכל סיבה שהיא, אז בהחלט אפשר לטעון שאין מע"מ בשידור (גם לא TPO), כך שהעסקה תהיה פטורה ממיסים.
כפי שניתן לראות, הפרשנויות יכולות להיות רבות וכולן מקובלות, לכן שוב אנו ממליצים בחום לפנות למומחים ספרדיים אמיתיים בתחום לפני ביצוע כל עסקת נדל"ן.
