הפקעת נכסים ב-Spand-Land's Grab

הפקעה מוגדרת כ"נטילת קרקע ללא הסכמת הבעלים...".

קשה לדמיין הפעלת סמכות שלטונית שיכולה להיות בעלת השפעה ישירה יותר על זכויות הקניין של הבעלים מאשר נטילת קרקע של בעלים ללא הסכמת הבעלים.

כאנשי מקצוע מתייעצים אותנו לא פעם על ידי שני בעלי הקרקע בענייני הפקעה. לעתים קרובות, סוגיות הערכת השווי המתעוררות בתביעות הפקעה הן מורכבות.

הבנה של תהליך ההפקעה יכולה להוות סיוע ניכר לשמאי, העומד כבר בפני משימה מהותית.

מצגת זו נועדה לספק סקירה כללית והבנה של תהליך ההפקעה מתחילתו ועד סופו. מובן שתהליך ההפקעה הינו טכני ומיוחד ביותר, ועבור בעלי קרקעות ורשויות מפקעות כאחד, ייעוץ מומחה בנושאים אסטרטגיים קריטיים עם הבנה של התהליך יכול לעשות את ההבדל בין תוצאה הוגנת ושוויונית לבין אסון.

אם ההפקעה מוצדקת במטרת "שימוש ציבורי", הבעלים לא יוכל להתנגד להחלטה זו מצד המינהל.

ההפקעה הנחוצה או המחייבת משמשת כגורם לחוסר אמון בין אזרחים, כי מרמזת לאלץ אותם למסור למינהל את רכושם או נכסיהם. בתהליך של בניית כביש, גשר או אזור ספורט (תשתיות ציבוריות), לעיתים קרובות יש צורך לתבוע את הבעלות על הקרקע השייכת לפרטים. יש לקחת בחשבון שהמינהל הציבורי הוא הגורם היחיד שיש לו מספיק סגל כדי לאלץ פרטים למסור את נכסיהם. וכנגד הכוח הזה, הפרטים לא יכולים לעשות התנגדות.

למשל, הבעלים מקבל פיצוי על הנזק הכלכלי, או החלפה בנכס אחר. פיצוי זה ידוע בשם "מחיר הוגן" (Justiprecio), שלמרבה הצער, לעתים קרובות מאוד אינו "הוגן" כרצוי, ומהווה את הנקודה הנלחמת ביותר בתהליך.

גורם להפקעה. חוקי ספרד

ההפקעה החובה משמעה העברת הבעלות מפרט למינהל, שיכול לרכוש אותה גם ללא הסכמת הבעלים. זה מוסדר ב חוק ההפקעה החובה, מ-1954 (Ley de Expropiación Forzosa de 1954), החוק הרגולטורי של 1957 (RD 1957), וחדש חוק הקרקע המוחזר מ-20 ביוני 2008 (Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la ley de suelo).

התוצאה העיקרית של תקנון זה היא החובה לתת את הנכס הנדרש על ידי המינהל, כאשר מטרת השימוש הולמת את החוקים.

החוקים מאשרים כי ניתן להחליט על הפקעה על ידי האחוזה, ממשלת האזור (קהילה אוטונומית), הפרובינציה (מחוז), האי, או המועצה המקומית (Ayuntamiento), והוא הביטוי המוחלט ביותר של הכוח הציבורי, אשר מולו, הפרטים אינם יכולים לעשות כל התנגדות משפטית אם הפעולה מוצדקת כדין ועל פי החוקים.

האם מסיבה זו השלב הראשון בהליך ההפקעה הוא ההכרזה על "שירות ציבורי" מהרכוש או הזכות להפקיע. למעשה, חיוני לחלוטין להכריז כ"שירות הציבור" על הזכות או הקניין הזו.

דרישה זו של "שימוש ציבורי" היא כה חשובה, עד שהאורגניזם שעליו לבצע את ההפקעה חייב להיות "ציבורי". זה כן אומר, למשל, בפרויקט AVE באזור, מוסד ההפקעה הוא משרד התשתיות הציבוריות (Ministerio de Obras Públicas), ולא RENFE ולא ADIF.

אילו פריטים ניתן להפקיע?

למרות שברוב המקרים ההפקעות הן על הבעלות על מקרקעין, היא יכולה להיות נתונה להפקעה כל סוג של נכסים כמו יצירות אמנות, מכוניות, כלי שיט, איגרות חוב, מניות וכל זכויות אחרות שבנסיבות קובעות יכולות להיות. הכרחי עבור "שירות ציבורי".

תהליך הפקעה

השלב הראשון הוא ההכרזה על "שירות הציבור". הצהרה זו חייבת להיעשות תמיד באמצעות מעשה משפטי, או בהסכמה של מועצת השרים (Consejo de Ministros), למעט במקרים בהם העיזבון או הנכס הם "חיוניים" לחלוטין עבור הפרויקטים הציבוריים שיפותחו על ידי נכס.

במקרים אחרונים אלה, "השימושיות הציבורית" נחשבת כמשתמעת, והממשל צריך רק לפרסם את הנכסים או העזבונות להפקעה בעלון הרשמי הציבורי (Boletín Oficial del Estado - BOE), בעלון הרשמי של המחוז (Boletín Oficial דה לה פרובינציה), ואחד מהעיתונים הפופולריים ביותר במחוז.

לאחר פרסום זה, הוא יתחיל מרווח זמן של ימי 15 של מידע ציבורי. זה ישאיר לפרטים המושפעים לבצע התנגדות בסופו של דבר ולתקן אי סדרים במידע.

לאחר 15 הימים הללו, יש עוד 20 ימים שבהם המינהל בוחן כל אחת מההתנגדויות או אי-הסדרים שהתקבלו. לאחר זמן זה, הממשל מצהיר על "הכרח בכיבוש" (necesidad de occupación), אשר יש לפרסם ולהודיע ​​בנפרד לכל הנפגעים.

למעשה, חשוב מאוד ההודעה האישית לפרטים המעורבים. אחרת, ההפקעה לא יכולה להיות "חוקית". כנגד הודעה זו, הפרט אינו יכול להתנגד, אך יכול לשקול את ההכרזה על "תועלת ציבורית" של עזבונותיהם, או את ההכרזה על "כורח העיסוק", בהליך המנהלי ובבתי המשפט ובתי הדין כבלתי חוקיים.

אחד הגורמים הפופולריים ביותר להתנגדות נגד הליך ההפקעה הוא טעויות בתהליך ההסברה לציבור של 15 יום.

לאחר שהם מקבלים את ההודעה, לפרטים יש 10 ימים להתנגד להודעה זו. התנגדות זו תוצב ישירות בהליך המנהלי, לא בבתי המשפט, ולמינהל יהיו 20 יום להחליט. בינתיים, הליך ההפקעה יעמוד בהגבלה של 30 יום.

"המחיר ההוגן" - Justiprecio

לאחר אישור ההפקעה, תהיה לנפגע הזכות לקבל פיצוי, המכונה "מחיר הוגן" או "Justiprecio". גובה פיצוי זה מחושב עם הערכה קודמת של הנכסים והזכויות נשוא הפקעה, וניתן להסכים "ידידותי" בין החלקים תוך 15 יום.

אם סכום זה יוסכם, התהליך יסתיים.

לדוגמה, אם החלקים לא מגיעים לנקודת הסכמה עם המחיר הזה, יש לפתוח תהליך חדש שבו המינהל מותיר 20 יום לבעלים להציג את שיקוליהם לגבי הערכת שווי הנכס ולהציע מחיר (Hoja de Aprecio). ).

לאחר מכן, המינהל יכול לקבל או לסרב להצעה זו. אם הוא יקבל, התהליך יושלם.

לדוגמה, אם המינהל מסרב לקבל את המחיר המוצע של החלק, אז הם יבצעו הערכת שווי נוספת (Hoja de Aprecio) אשר תודיע לבעלים לו ללמוד אותה לתקופה של 15 ימים.

אם הוא יקבל, אז התהליך יושלם.

לדוגמה, אם הבעלים לא יקבל את המחיר האחרון שהציע המינהל, התיק יועבר למחוז בתי הדין להפקעה (Jurado Provincial de Expropiación), שתהיה לבסוף זו שתחליט לגבי המחיר ההוגן.

בתי הדין הללו נמצאים בבירת המחוז (אליקנטה, מורסיה, אלמריה, אלבסטה, ולנסיה, מלגה, גרנדה, קדיז), והם נוצרו על ידי נשיא אחד וארבעה עוזרים, בהיותם עובד ציבור, נציג מטעם התאחדות האיכרים (קאמארה). אגרריה), ונוטריון. תפקידם ללמוד את הצעות המחיר מהחלקים, ולתת את ההחלטה הנכונה. בתיאוריה, הם צריכים לקחת מקסימום 8 ימים לתת את ההחלטה (מנסיוני, אני יודע שלוקח להם, לפעמים שנה או שנתיים!).

ניתן לדחות את החלטת בתי הדין להפקעות ולשלוחה לבית משפט גבוה יותר. אם חל עיכוב בהחלטת בתי הדין להפקעות למעלה מ-6 חודשים, ניתן לצרף אינטרסים לסכום הפיצוי. ואם יש החלטה על מחיר, אבל המינהל לא משלם יותר משנתיים, יש לקחת על הנכס הערכה חדשה על הנכס על מנת לבדוק את ערכו לאחר זמן זה, זה נקרא "retasación".

לאחר הצגת ה-"retasación", התחל שוב בתהליך לקבלת "מחיר הוגן" חדש. לאחר קבלת המחיר החדש, ושולם, ניתן לאכלס את הנכס על ידי המינהל לזמן מוגבל. לעיתים, המינהל מחליט להחליף את המחיר לתשלום עבור נכס שהופקע בנכס אחר.

זכויות החזרה

ניתן להאריך את תהליך ההפקעה במספר שנים עד שיגיעו שני הצדדים להסכמה על "המחיר ההוגן", אם כי אין זה אומר שתהליך ההפקעה נעצר שם. בדרך זו, ה-Ley 38/1999 de 5 de Noviembre de Ordenación de la Edificación (LOE), הציג את "זכות החזרה". זכות זו מאפשרת לבעלים להחזיר את הנכס במלואו, או חלקי, עם החזר הפיצויים שהתקבל, אם הפרויקט שגרם להפקעה לא יצא לפועל.

אלו המקרים:

• ההנהלה מחליטה לא להמשיך בפרויקט
• לאחר שנתיים מכניסת הנכס מהמינהל מבלי לבצע כל עבודה בנכס.

• הפרויקט פותח אך הפונקציה שממלאת את הנכס כעת אינה של "שירות ציבורי". לדוגמה, במקרה של AVE, הקרקע נלקחה כדי ליצור תחנת רכבת, וכעת תחנה זו אינה בשימוש כלל, הבעלים, או יורשיו, יכולים להשתמש בזכות לרכוש מחדש את הנכס בתשלום הפיצוי התקבלה לצורך ההפקעה (שתעודכן למועד זה).– אם הקרקע אינה משמשת לשימוש שנחשב קודם, אך ניתן להשתמש בה.

  ל"שימוש ציבורי" אחר.

לכלל זה יש רק שני חריגים, שבהם זכות החזרה אינה יכולה לפעול:

– אם הקרקע אינה משמשת לשימוש שנחשב קודם, אך ניתן להשתמש בה

ל"שימוש ציבורי" אחר.

– אם הקרקע משמשת לתועלת הציבור למעלה מ-10 שנים.