חוק 12/2023, מיום 24 במאי, לזכות לדיור (Ley para el Derecho de acceso a la Vivienda). לחץ כאן כדי לראות את החוק .
I.- היבטים כלליים
אל האני חוק הזכות לדיור נכנס לתוקף ב-26 במאי 2023 לאחר פרסום בעיתון הרשמי של המדינה (BOE). למרות הביקורת שהתקבלה מתחום הנדל"ן, החוק מביא עמו תקנות לפינויים, שעבוד בתים ריקים, מגבלה על עדכוני שכר דירה ותמריצי מס חדשים לבעלים.
מדד התייחסות ייווצר שיחליף את מדד המחירים לצרכן בחישוב ההכנסה. המחלוקת העיקרית מתרכזת בדמותו של "המזלג הגדול" ובהשארת יצירת אזורי השכרה מתוחים בידי הקהילות האוטונומיות (CCAA), מה שירמוז על שליטה בשוק השכירות.
אופייה התערבותי של המדינה
חוק זה הופך לתקנת המדינה הראשונה המסדירה את הזכות לדיור מאז אישור החוקה.
זהו חוק התערבותי מובהק של המדינה המרכזית על האזורים והקהילות האוטונומיות, שכן הוא מגביל ומתנה סמכויות ברמת הנדל"ן והעירונית, שעד היום התאימו לאזורים השונים. לפיכך, החוק קובע כללי שיפוט שיופעלו על ידי הקהילות האוטונומיות, בעלות סמכות השיפוט המלאה בענייני דיור.
היא גם מניחה התערבות ברורה של הסמכויות הציבוריות בספירה הפרטית, שכן היא מתערבת, מגבילה ומתנה את היחסים המשפטיים הפרטיים בין יחידים הקשורים הן לזכות החוזים והן לזכות הקניין.
מהן המטרות של חוק זה?
מטרותיו של חוק זה הן:
- להסדיר את הזכויות והחובות של האזרחים ביחס לדיור
- להקל על גישה לדיור הגון והולם לאנשים עם קשיים כלכליים, להבטיח את הפונקציונליות והבטיחות של בתים
- הגדירו תכנון ותכנות של דיור המדינה
- להסדיר את המשטר החוקי של פארקי דיור ציבורי
- לקדם את הפיתוח של טיפולוגיות דיור המתאימות לצורות השונות של דו קיום
- שפר את ההגנה בפעולות רכישת דיור וחכירה, בין היתר.
אילו אמצעים קובע החוק?
חלק מהצעדים הבולטים של החוק שייכנסו לתוקף באופן מיידי הם:
- חובת הבעלים והמתווכים למסור נתונים על הדירות ובעליהן
- יצירת מדד התייחסות חדש לעדכון הכנסה
- אפשרות להטיל מס על בתים ריקים.
עם זאת, צעדים אחרים, כמו תקרת דמי השכירות ואזורים לחוצים, יהיו כפופים להכרזה של ה-CCAA וידרשו נהלים ותנאים נוספים.
לסיכום, חוק הזכות לדיור מבקש להסדיר היבטים שונים הקשורים לדיור, החל מזכויות האזרח ועד יצירת פארקים ציבוריים לדיור בר השגה.
למרות שהיא יצרה מחלוקת, היא מסמנת ציון דרך שכן זהו חוק המדינה הראשון שמסדיר זכות חוקתית זו, עם אופי התערבותי בולט.
אילו אמצעים תקפים?
האמצעים של חוק הדיור שכבר בתוקף הם:
- הגבלה לעדכון הכנסות משכירות : מאז מרץ 2022, מדד המחירים לצרכן (CPI) חדל להיות מה שנקרא "מדד ייחוס בעדכון דמי שכירות".
עד ליום 31 בדצמבר 2023, העלאת שכר הדירה השנתית בהסכמי שכירות קיימים לא יכולה לעלות על 2%. בשנת 2024 תוגדל מגבלה זו ל-3%.
החל משנת 2025, יוחל מדד שכירות חדש, אשר יפורסם מדי שנה על ידי המינהל הציבורי הספרדי.
- מידע מינימלי בפעולות רכישה והשכרה של דיור: המתווכים חייבים לספק מידע מפורט על הנכסים ועל בעליהם בפעולות רכישה והשכרה. זה כולל תנאים כלכליים, רישיון אכלוס או תעודת מגורים, מאפיינים חיוניים של הבית והבניין, וכן זיהוי המוכר או המשכיר. אי ציות עלול להוביל לסנקציות כלכליות.
אנו יכולים למצוא מידע מפורט על החובה ליידע את הקונה או השוכר במאמר המיוחד שלנו השפעות חוק הזכות לדיור על תהליך הרכישה והמכירה בספרד .
- הארכות יוצאות דופן של חוזי שכירות לפגיעים: נקבעת הארכת חובה לשנה לחוזי שכירות כאשר השוכר מפגין מצב של פגיעות חברתית וכלכלית, ובעל הבית הוא בעל בית גדול.
- תוספת IBI עבור בתים ריקים : תוספת על מיסוי מקרקעין (תב"י) מופעלת עבור בתים שאינם מאוכלסים במשך שנתיים לפחות. תוספת זו יכולה להגיע עד 150% והיא חלה על נכסים עם מינימום ארבע דירות לבעלים, אלא אם קיימות סיבות מוצדקות לפינוי זמני.
צעדים אלו מבקשים להסדיר את שוק הדיור, לשלוט במחירי השכירות, לשפר את השקיפות בעסקאות ולעודד אכלוס בתים לא מאוכלסים.
ה"דיור המוגן" או ה"מעודד"
בנוסף לצעדים שהוזכרו לעיל, חוק הדיור כולל הוראות נוספות הקשורות למשטר הדיור "מוגן" או "מתמריץ", תשלומים אלקטרוניים של הכנסה מדמי שכירות, דמותו של בעל הבית הגדול, הוצאות ניהול המקרקעין ושינויים בפינויים. , עיקולים ומכרזי נדל"ן.
ביחס ל"דיור מוגן" נקבע כי בתים אלו יהיו כפופים למשטר הגנה ציבורי קבוע, למעט חריגים מוצדקים. בנוסף, מכירתו או השכרתו ידרשו אישור מראש של הקהילה האוטונומית המקבילה.
בכל הנוגע ל"דיור בר-השגה בתמריצים", מותר לסמכויות הציבור לקדם את קיומם של בתים אלו ולהחיל מגבלות מחיר כדי להבטיח גישה לאנשים עם קשיים כלכליים.
התשלום של שכר הדירה "במזומן" או "במזומן" הסתיים
החובה נקבעה כי תשלומי הכנסה מדמי שכירות מתבצעים בעיקר באמצעים אלקטרוניים , למעט מקרים בהם אין לאחד הצדדים גישה לאמצעים אלו, ובמקרה זה יתאפשר תשלום במזומן במושכר. .
מי נחשב כ"מחזיק גדול" של בתים?
דמותו של בעל הבית הגדול מוגדרת כאדם טבעי או משפטי שבבעלותו יותר מ-10 נכסים עירוניים או שטח בנוי של יותר מ-1,500 מ"ר למגורים .
עם זאת, ניתן להתאים הגדרה זו בהצהרות של סביבות שוק מגורים לחוצות , המאפשר הכללת בעלים של 5 נכסים עירוניים או יותר באותם אזורים , בכפוף להצהרה של המינהל המוסמך, כלומר הקהילות האוטונומיות.
מי ישלם את דמי סוכנות הנדל"ן?
בעל הבית.
נקבע כי את הוצאות ניהול המקרקעין ופורמליזציה של החוזה יש לשאת על המשכיר.
פינויים. הגנה רבה יותר על השוכר במצב של פגיעות
החוק מכניס שינויים משמעותיים בהליכי פינוי, עיקולים ומכרזי רכוש במצבי פגיעות:
- ההגנה מורחבת על דייר הדירה במצב של פגיעות בהליכי פינוי ועיקול.
- נקבעת מערכת של הקפאת הליכי פינוי לתקופה של חודשיים עבור אנשים טבעיים ו-2 חודשים עבור גופים משפטיים.
- כמו כן נקבעות דרישות נוספות לקבלה של התביעה במקרים בהם התובע הינו בעל בית גדול והבית הינו ביתו הרגיל של המשתכן במצב של פגיעות כלכלית.
- במכרזי מקרקעין נדרש המבצע להוכיח האם המשתכן נמצא במצב של פגיעות כלכלית וכי התנהל הליך גישור או גישור בין הצדדים.
צעדים אלו מבקשים להעניק הגנה רבה יותר לדיירי בתים במצבים פגיעים ולהסדיר היבטים שונים הקשורים לדיור מסובסד ולשוק הנדל"ן בכלל.
הכרזה על אזור שוק מגורים "מתח".
חוק הדיור שוקל צעדים הממתינים להכרזה על אזורי שוק מגורים לחוצים. אמצעים אלה יופעלו לאחר שהוכרז שטח ככזה ועריכת תוכנית ספציפית לתיקון חוסר האיזון שנצפה. חלק מהאמצעים הללו הם הבאים:
- חוזים שוטפים באזורים שהוכרזו בלחץ ישמרו על מגבלות העלייה שנקבעו ברמה כללית: 2% ב-2023, 3% ב-2024 והחל מ-2025 מדד הייחוס החדש לשכירות.
- באזורים לחוצים, הדיירים רשאים לבקש הארכה יוצאת דופן של עד 3 שנים לאחר סיום תקופת החוזה הראשונית, כל עוד מתקיימות דרישות מסוימות. המשכיר יחויב לקבל הארכה זו, אלא אם סוכמו תנאים אחרים או שהבית דרוש לשימוש אישי.
- בחוזים החדשים שנחתמו באזורים שהוכרזו לחוצים, יחולו תנאים ספציפיים בהתאם אם המשכיר הוא בעלים קטן או מחזיק גדול. במקרה של בעלים קטנים, שכר הדירה המוסכם לא יעלה על שכר הדירה האחרון של החוזה הקודם, בתוספת העלאה מקסימלית של 10% במקרים ספציפיים. עבור מחזיקים גדולים, דמי השכירות יוגבלו בחוזה הקודם או בתקרת המחיר המקסימלית שנקבעה לפי מדדי המחירים הייחוס.
- באזורים לחוצים יכולים הצדדים להסכים כי הוצאות כלליות מסוימות הקשורות לתחזוקת הנכס הן באחריות השוכר. אולם אם סעיף זה לא היה נכלל בחוזה הקודם, הוא לא יבוא לידי ביטוי בחוזה החדש.
- יוקם מדד ייחוס חדש לעדכון שנתי של חוזי שכירות דיור, אשר יוגדר על ידי המכון הלאומי לסטטיסטיקה (INE) לפני 31 בדצמבר 2024. מדד חדש זה ישמש מגבלת התייחסות כדי למנוע עליות בלתי מידתיות במדד. שכירות של חוזי השכירות.
- הנחות המס למשכירים ייכנסו לתוקף ב-1 בינואר 2024. הפחתות מס נקבעות הן עבור תשואת השכירות נטו בכלל והן עבור מצבים ספציפיים, כגון הפחתת שכר דירה בחוזים באזורים לחוצים או השכרה לצעירים באותם אזורים. הפחתות מס אלו יחולו רק באזורים שהוכרזו כשוקי מגורים לחוצים.
חשוב להדגיש כי צעדים אלו כפופים להכרזה על אזורי שוק מגורים לחוצים ולאישור התוכניות הספציפיות המתאימות.
תמריצי מס
הוראה אחרונה שנייה. תמריצי מס החלים במס הכנסה על השכרת מקרקעין לדיור.
בתוקף חוזי חכירה לדיור שנכרתו מכניסת חוק זה לתוקף, מוכנסים השינויים הבאים בחוק 35/2006 מיום 28 בדבר מס הכנסה ושינוי חלק בחוקי מס חברות, הכנסה תושב חוץ. ועושר:
אחד. מתוקן סעיף 2 לסעיף 23 הנוסח כדלקמן:
"2. במקרים של השכרת מקרקעין לדיור, תופחת התשואה החיובית נטו המחושבת בהתאם להוראות הסעיף הקודם:
א) ב-90 אחוז כאשר אותו בעל דירה קבע חוזה שכירות חדש על בית הממוקם בא אזור עם שוק מגורים לחוץ , בה הופחת שכר הדירה הראשוני ביותר מ-5 אחוזים ביחס לדמי השכירות האחרונים של חוזה השכירות הקודם עבור אותו בית, לאחר שהוחל סעיף העדכון השנתי של החוזה הקודם, אם רלוונטי.
b) ב-70 אחוז כאשר הדרישות המצוינות באות א) לעיל אינן מתקיימות, כל אחת מהנסיבות הבאות מתרחשת:
1. הנישום שכר את הבית בפעם הראשונה, ובלבד שהוא ממוקם באזור שוק מגורים לחוץ והדייר הוא בין 18 ל-35 שנים. כאשר ישנם מספר דיירים באותו בית, הפחתה זו תחול על חלק התשואה נטו התואם באופן יחסי לדיירים העומדים בדרישות המפורטות במכתב זה.
2 כאשר החוכר הוא מינהל ציבורי או גוף ללא מטרות רווח, אשר חל עליו המשטר המיוחד המוסדר בסעיף II של חוק 49/2002, מיום 23 בדצמבר, על משטר המס של גופים ללא כוונת רווח. ותמריצי מס לחסות, המקצה דיור להשכרה חברתית עם הכנסה חודשית נמוכה מזו שנקבעה בתוכנית הסיוע בשכר דירה של תכנית הדיור הממלכתית, או למגורים לאנשים במצב של פגיעות כלכלית כאמור בחוק 19/2021, של 20 בדצמבר, הקובע את ההכנסה החיונית המינימלית, או כאשר הבית מכוסה בדיור ציבורי או תכנית הכשרה שמכוחה קובע המינהל המוסמך הגבלה על הכנסה מדמי שכירות.
c) ב-60 אחוז כאשר, שלא עמד בדרישות המכתבים הקודמים, הדירה הייתה נושאת א פעולת שיקום בתנאים הקבועים בסעיף 1 של סעיף 41 לתקנת המס שהיו מסתיימים תוך שנתיים. לפני מועד הסכם השכירות.
d) ב-50 אחוז , בכל מקרה אחר.
יש לעמוד בדרישות המצוינות בעת כריתת חוזה השכירות, ההפחתה חלה כל עוד הן ממשיכות להתקיים.
הפחתות אלו יחולו רק על ההחזרים החיוביים נטו שחושבו על ידי הנישום בשומה עצמית שהוגשה לפני שנפתח הליך אימות נתונים, אימות מוגבל או בדיקה הכולל בתכליתו את אימות ההחזרים כאמור. .
בשום מקרה ההפחתות לא יחולו ביחס לחלק מההכנסה החיובית החיובית הנובעת מהכנסה שאינה נכללת או מהוצאות שנוכה שלא כראוי בשומה העצמית של הנישום ואשר מוסדרות בכל אחד מההליכים הנזכרים בפסקה הקודמת. , גם כאשר נסיבות אלו הוצהרו או התקבלו על ידי הנישום במהלך הטיפול בהליך. גם ההפחתות לא יחולו ביחס לאותם חוזי חכירה שאינם עומדים בהוראות סעיף 6 לסעיף 17 לחוק החכירה העירונית.
אל האני הכנסה נטו חיובית מהון נדל"ן נגזר מחוזי שכירות דיור שנכרתו לפני כניסתו לתוקף של חוק 12/2023 , מיום 24 במאי, בגין הזכות לדיור, תהיה כפופה להפחתה הקבועה בסעיף 2 לסעיף 23 לחוק זה בנוסחו הנוכחי החל מיום 31 בדצמבר 2021".
IBI SURCHARGE
במקרה של נכסים למגורים שאינם מאוכלסים לצמיתות, רשאיות העיריות לדרוש תוספת אי.בי.איי של עד 50 אחוזים מסכום המס נטו.
למטרות אלו, הרכוש שנותר לא תפוס, ברציפות וללא סיבה מוצדקת, במשך א תקופה של יותר משנתיים , בהתאם לדרישות, לאמצעי הראיות וההליך הקבועים בפקודת המס, ייחשב כנכס שאינו מאוכלס לצמיתות, ושייך לבעלים של ארבעה נכסים או יותר למגורים.
התוספת עשויה להיות עד 100 אחוזים מסכום המס נטו כאשר תקופת הפנויה היא יותר משלוש שנים , וניתן לשנות אותו בהתאם לתקופת המשרה הפנויה.
כמו כן, רשאיות העיריות להגדיל את אחוז ההיטלים המקביל בהתאם לאמור ב- עד 50 נקודות אחוז נוספות במקרה של נכסים השייכים ל בעלים של שני נכסים או יותר למגורים שאינם מאוכלסים באותו אזור עירוני.
בכל מקרה, הסיבות הבאות ייחשב מוצדק:
- העברה זמנית מטעמי עבודה או הכשרה,
- שינוי כתובת עקב תלות או סיבות בריאותיות או חירום חברתי,
- נכסים המיועדים לשימושי מגורים שניים עם מקסימום ארבע שנות פנויות רצופות,
- נכסים הכפופים לפעולות עבודה או שיקום, או נסיבות אחרות אשר הופכות את עיסוקם היעיל לבלתי אפשרי,
- שהבית נתון לתביעה או עילה תלויה ועומדת להכרעה שיפוטית או מנהלית המונעת את השימוש בו וסילוקו או שמדובר במקרקעין שבעליו, בתנאי שוק, מציעים למכירה, עד שנה לכל היותר במצב זה. או להשכרה, עם מקסימום שישה חודשים במצב זה.
התוספת, שתידרש מנישומים במס זה, תצטבר ביום 31 בדצמבר ותיסדר מדי שנה על ידי העיריות, לאחר אימות פינוי הנכס באותו מועד, בצירוף המעשה המנהלי שבאמצעותו. מוּצהָר. .
ההכרזה העירונית כנכס פנוי דרך קבע תחייב את שימוע מראש של החייב במס ואישור מועצת העירייה על ציוני מקום פנוי, שיוסדרו בפקודה האמורה, שבתוכה עשויים להופיע אלו הקשורים לנתוני המרשם העירוני. כמו גם צריכת שירותי אספקה.»
שמורת אדמה
להקצות קרקע נאותה ומספקת לשימושים יצרניים ולמגורים, תוך שמירת חלק המיועד למגורים הכפוף למשטר הגנת הציבור המאפשר, לפחות, לקבוע את המחיר המקסימלי שלו למכירה, להשכרה או לסוגים אחרים של גישה לדיור. כגון זכות השטח או הזיכיון המנהלי.
שמורה זו תיקבע בחקיקה בנושא תכנון טריטוריאלי ועירוני או, בהתאם לה, במכשירי התכנון, תבטיח חלוקת מיקומה המכבדת את עקרון הלכידות החברתית ותכלול, לכל הפחות, הקרקע הנחוצה לביצוע 40 אחוזים משטח המגורים הניתן לבנייה לפי תכנון עירוני על קרקע כפרית שייכללו בפעולות עיור חדשות ו-20 אחוז על קרקע עירונית שחייבת לעבור רפורמה בעיור או פעולות חידוש.
TLACORP 2023
