בתהליך הקנייה והמכירה של נכס, חשוב מאוד לקחת בחשבון את האחריות שנטלו על עצמם המוכרים והבונים במכירת נכס לקונים.
זה מאוד נורמלי למצוא בשוק נכסים שנמכרים עם ליקויים, בהם הקונה אינו יודע היטב כיצד לפעול, וגם לא מהן הזכויות על פי חוק כאשר הוא מוצא בעיות או ליקויים קונסטרוקטיביים שלא אותרו קודם לכן. המכירה.
חשוב לקבוע מהן הזכויות והחובות מצד המוכרים, ומהבונים, וכן מהרוכשים שרוכשים נכסים בספרד. לכן יצרנו דוח זה כדי להבהיר מושגים ונהלים בעת אישור ליקויים חזותיים או נסתרים.
פגמים:ראשית, הבה נזהה מה אנו מבינים ב"פגמים". אנו מבינים פגמים או פגמים קונסטרוקטיביים כל סוג של ליקוי שאנו מוצאים בקונסטרוקציה ואשר מוריד מאיכותה. פגם זה, חייב לנבוע כך שהבעלים לא יוכל ליהנות ולהשתמש בנכס באופן רגיל.
בנוסף, אנו יכולים לזהות שפגם, או פגם קונסטרוקטיבי יכולים להיחשב כ"רציני"או"קבר" באירוע בו, אילו הקונה היה מגלה זאת לפני המכירה, הוא היה דוחה את הרכישה, או היה תוצאה של משא ומתן עם המוכר על המחיר.
שני סוגי פגמים: חזותיים ונסתרים
ליקויים גלויים הם כאלה שניתן לזהות בקלות באמצעות בדיקה ויזואלית, בין בתהליך בניית המבנה, ובין אם באמצעות בדיקה ויזואלית של הקונה. כלומר, הם ניתנים לזיהוי בקלות על ידי כל אחד ללא בניית ידע או הכנה.
פגמים גלויים אלו אינם באחריות המוכר. לפיכך, אין למוכר אחריות לליקויים גלויים שהיו יכולים להתגלות בדרך זו על ידי הקונה, במיוחד אם אינם משפיעים או משנים את מחיר הנכס.
פגמים נסתרים, למשל, הם כאלה שלא ניתן היה לזהות בתהליך הבנייה, כי הם לא נראים בקלות. במקרה של בנייה חדשה, ליקויים אלו לא אותרו על ידי בעלי המקצוע השונים, כגון אדריכלים, פקחים וכדומה בתהליך הבנייה.
לא כל הפגמים יכולים לנבוע מאחריות. כדי שזה יהיה המצב, ההשפעה צריכה לעמוד בתנאים הבאים:
- שלא ניתן היה לזהות אותו בקלות
- שהקונה לא ידע על כך
- שזה היה קיים לפני סיום הרכישה
כדוגמה, אנו הולכים לפרט מהם הפגמים הנסתרים החוזרים ונשנים ביותר בקזואיסטריה:
- נזקים המשפיעים על מבנה המבנה. מדובר בליקויי עבודה המשפיעים באופן מהותי על יציבות ומבנה המבנה.
- בעיות של נזילות, איטום, הגורמות לנזילות בבית.
- בעיות של יישוב מבנים. ברגע שבניין נבנה, הוא יכול להציג כמה סדקים, סדקים וכו' המופיעים עקב התיישבות גרועה של הבניין, ומיוצרים על ידי מרתף גרוע.
אחריות
כאשר בוחנים אחריות לליקויים נסתרים, יש צורך להבחין בין בתים שנבנו מבנייה חדשה, לבין בתים למכירה.
בבתים חדשים, הערבות וזכות הקונה לתבוע בגין ליקויים נסתרים מתחלקת לשלושה סוגים:
- שנה אחת: בעיות בגימור כמו מדרכות פנים, חוץ, נגרות, מכשירי חשמל חדשים וכו' שנה מיום הבנייה, או שישה חודשים ממועד הרכישה/השלמה.
- שלוש שנים: לפגמים שנוצרו בנכס ואשר משפיעים באופן ישיר על כושר המגורים שלהם ופוגעים בהם. במקרה זה מדובר בבעיות המשפיעות על היגיינה, בריאות, אטימות למים, בריאות וכו'. במקרים אלו של ליקויים יש לעזוב את הנכס בצורה כזו שאי אפשר לחיות בתוכו. לכן, אנא שימו לב כי "ליקויים משניים" שאינם מונעים שימוש בנכס למגורים בו, לא יכוסו.
- ולבעיות המשפיעות על מבנה המבנה כמו תשתית, עמודים, קורות, רצפות וכו', עשר שנים. ליקויים אלו חייבים להיות כאלה שעליהם לפגוע ביציבות המבנה.
בנכסים חדשים שנבנו, חובה בספרד להגיש א ביטוח סירוב (אוֹ ביטוח לעשר שנים) המכסה את הנזק המבני של הבניין למשך 10 שנים. ליקויים אלו מכוסים באופן שאם יופיעו חלק מהליקויים הללו, על הרוכש ליידע את ביטוחו, על מנת שיוכל לתבוע ולהשתמש בביטוח לעשר השנים שניתן בעבר על ידי היזם או הקונסטרוקטור של הבניין. בדרך זו מובטחים לרוכשים, כצרכני בתים חדשים, אשר מכוסים כדין במהלך עשר שנים בגין ליקויים אלו.
כאן צריך לומר שבמקרה של הבתים ב"AUTOPROMOCIÓN” (מקדם עצמי), התקשרות בביטוח העשרה אינה חובה, אלא מרצון. בניה היא בקידום עצמי כאשר הצרכן הסופי של הבניין הוא אותו בעל המגרש, ומשכיר את הבונה רק לצורך בניית הבית. בכך מקבל בעל המגרש את תפקיד "מקדם" העבודות, והוא זה שמבצע העסקת בעלי מקצוע שונים כגון אדריכלים, בונים וכו'.
במקרים אלו, בהתחשב בכך שהבית לא עומד להימכר בשוק בחיפוש אחר קונים, אלא ישמש רק את אותו בעלים, החוק הספרדי מאפשר למקדם לשכור ביטוח לעשר שנים או לא. במקרה שהבעלים בוחר שלא להתקשר בביטוח האמור, אם יחליט למכור את הנכס בתקופת הערבות של 10 שנים, עליו להודיע לרוכשים בסופו של דבר שאין לבית ביטוח כזה, ועל הרוכשים לקבל מפורשות מצב זה.
זה מבחינת הנכסים החדשים... אבל מה קורה ב-RESALES? האם למוכרים יש אחריות כלשהי לפגמים נסתרים?
התשובה חיובית. מוכרים המוכרים בתים למכירה חוזרת אחראים גם לפגמים נסתרים שעלולים להיות בנכסים אלו. אחריות זו היא על הליקויים הנסתרים הקיימים בנכס וכי במהלך שישה חודשים, המוכר יהיה אחראי לכל סוג של ליקויים הנזכרים לעיל, וניתן לגלות אותם לפני שישה חודשים מהשלמת המכירה.
כדי לממש את זכותו של הקונה לתבוע אחריות לפגמים נסתרים, נדרשים הדברים הבאים:
1.- יש לאתר את הפגם.
2.- יש להודיע למוכר בכתב, בדרך כלל בדואר מאושר, תוך מתן מודעות לליקויים, הסבר מה עלולות להיות הסיבות ומה האמצעים לתיקון התקלה.
3.- במידה והמוכר לא יכיר באחריותו, על הקונה לקבל דוח כתוב מאיש מקצוע בלתי תלוי, במידת האפשר מומחה, הקובע את התקלה, הפגם, והן עלויות התיקון בדוח רשמי.
במידה והמוכר קיבל דיווח של בעל מקצוע עצמאי הקובע את גורמי התקלה, תיקונה והעלויות הכרוכות בכך ואינו אחראי על תיקונה, אזי על הקונה להתייעץ ע"י עורך דין על מנת לראות מהן הדרכים החוקיות הקיימות לפתור את הבעיה.
בדרך כלל, יש לומר כי תביעות בית הדין הנגזרות מפגמים נסתרים בתמורה קטנה הינן בדרך כלל יקרות וארוכות. לכן, תמיד כדאי לנסות להגיע לפשרה מחוץ לכותלי בית המשפט עם המוכר.
במקרים חמורים, בהם קיימת בעיה אמיתית המשפיעה על יכולת המגורים, או על מבנה המבנה, יהיה צורך להגן על עמדת הרוכש בצורה הטובה ביותר, תוך התחשבות תמיד באפשרות לפנות לבתי משפט אם לא. מציאת הסכם עם המוכר.
