השכרות לחופשות. אזור ולנסיה. תהליך רישום ומיסים

בדרך כלל, יש 3 דרכים לשכור נכס:

• השכרות לטווח קצר: סוג זה של השכרה מיועד לתיירים המעוניינים להשתמש בנכס לתיירות/חופשה. השכרות מסוג זה חייבות להירשם בטאבו מיוחד בוולנסיה, ואחת הדרישות היא תעודת המגורים. זמן שהייה קצר: פחות מחודשיים.
• השכרה לטווח ארוך: זה כאשר השוכר מעוניין להשתמש בנכס לא לתיירות, אלא לשהייה ומגורים לטווח ארוך. בדרך זו, תהיו תמיד מורשיים להשכיר את הנכס, שכן הרגולציה לסוג שכירות זו שונה מזו התיירותית. זמן שהייה ארוך: שנה או יותר.
• השכרה לטווח בינוני: זה כאשר הדייר לא מחפש להעביר כמה ימי חופשה, ולא להישאר לטווח ארוך כמגורי קבע. שוכרים משתמשים בנכס מתוך כוונה לעבוד לזמן קצוב, או להישאר באזור כדי לחפש נכסים לרכישה, או סטודנטים לתקופת הלימודים וכדומה. תקנה: זהה לטווח ארוך, ולא כפופה לקפדנות תנאים לפי תיירותיים. תקופת שהייה בינונית: מחודשיים עד 2 חודשים.

התשואות הגבוהות ביותר בהשכרות נוצרו מהפעילות התיירותית, מה שגרם לדמי השכירות הגבוהים יותר מהפעילות המסורתית של השכרות לתקופה אחת.

אבל, עקב העלייה בדרישות לקבלת רישיון תיירותי, באמצע שתי ההשכרות, ישנה אפשרות לקבל הכנסה טובה יותר מאשר לטווח ארוך: פעילות לטווח בינוני.  כפי שהוסבר לעיל, שוכרים לטווח בינוני הם מי שמתכוונים לעבור שהות ממושכת בנכס, אך לא לצרכי קבע. הם יכבדו את הנכס יותר מאשר תיירים (מכיוון שהם ישתמשו בו לזמן מה), והם יקבלו דמי שכירות גבוהים יותר לשלם בגלל תקופת השהייה הקצרה.

כמו כן, פעילות לטווח בינוני לא תהיה מוסדרת על ידי החוקים הנוקשים שאינם מנהלים את הפעילות התיירותית.

אמרו לעיל, בואו נדבר על פעילות תיירותית.

---

פעילות תיירותית:

תהליך, רגולציה ושלבי רישום

 

יש בלבול גדול בשוק הנדל"ן הספרדי להשכרה באזור ולנסיה ("Comunidad Valenciana"), לגבי הדרישות המדויקות, החובות והתהליך לפיתוח פעילות ההשכרה באזור ולנסיה. לאחר שקיבלנו עשרות דרישות מידע בנושא זה, החלטנו לפרט את הדו"ח כדי להבהיר את השאלות הנפוצות ביותר הנדרשות על ידי לקוחותינו ואנשי הקשר שלנו.

קדימות וחוקים:

ישנם 2 היבטים חשובים שיש לקחת בחשבון כאשר מחליטים לשכור את הנכס שלך למטרות תיירותיות:

1. התחייבויות פורמליות
2. חובות מס

---

 

התחייבויות פורמליות

יש צו כללי לפעילות תיירותית, ה גזירה 92/2009, מיום 3^rd של יולי 2009 . מטרת צו זה היא:

– אישור החובות והאחריות המשפטיות מבעלי הדירות

- הבטחת הגנה על זכויות של צרכנים ומשתמשים

- בקרה על פעילות המשכירים

החוק הזה אומר, במפורש:

1.- מה זה "מקום מגורים or Apartamento Turístico"?

זה נכס שבו קיימים התנאים הבאים:

– כאשר יש פיצוי על השימוש.

– כאשר יש זמינות מיידית של הדירה.

- כאשר ה"שימוש" או ה"גורל" של הדירה הוא "תיירותי"

- כאשר זה נעשה על בסיס קבוע. בסיס קבוע אומר שאתה בפנים ONE מהמקרים הבאים

– כאשר שכר הדירה מנוהל על ידי מפעילים/חברות תיירותיות גדולות

- כאשר אתה מפרסם את הנכס בערוצים תיירותיים (אינטרנט, עיתונים וכו').

- גם אם אינך "חברה", אתה מבצע חלק מהשירותים הללו: אחזקת ותיקון נכסים, שירות חדרים, ניקיון דירה, שירותים וכו', שטיפת בגדים פרטיים או ציוד דירה (סדינים, מגבות וכו'), שמירת מטען, וכו '

אז, כאשר אתה שוכר את הנכס שלך למטרות "מגורים"., עם טווח בינוני-ארוך של משפחות או יחידים השוכרים אותו ל"מחיה" ולא ל"תיירות", אז, הנכס שלך מחוץ לתקנת "נכס תיירותי" זו. "שכירות למגורים" יוסדרו בחוק השכירות הכללי (או "Ley de Arrendamientos Urbanos"). אז, לא תצטרך לעמוד בדרישות הרשמיות הללו של רישום, אבל, כפי שמוסבר להלן, תצטרך להצהיר על הכנסות השכירות שלך עבור מסים ספרדיים.

2.- מהם הפורמליות לפיתוח פעילות זו? –רישום ברישום של השכרת נופש ולנסיה (HRVR).

               - אם אתה שוכר רק מ אחד ל-4 נכסים, אם כן, עליך להירשם בתור א "מיוחד".

                - אם אתה שוכר יותר מ-4 נכסים, לאחר מכן, עליך להירשם בתור "חֶברָה" or "סוחר עסקי".

אבל, גם במקרה שהחלטת לא לרשום את הנכס שלך בטאבו מוולנסיה, הנכס שלך חייב לעמוד בסטנדרטים החוקיים של איכות וציוד כמו בסעיף הבא.

[gdlr_notification icon=”icon-flag” type=”color-border” border=”#99d15e” color=”#000000″]מאז כניסתו לתוקף של חוק 15/2018, מיום 7, יש להוכיח כי לנכס התיירות יש טובה תעודת התאמה עירונית הנפקת על ידי העירייה בה מאושר הדירה לשימוש תיירותי. דוח התאימות המועדף הזה חייב להיות בעל קוד אימות מאובטח (CSV) המאפשר אימות שלמות, ואותנטיות, של מסמכים אלקטרוניים, כמו גם השגת עותקים אלקטרוניים שלהם.[/gdlr_notification]

3.- דרישות נכס-סטנדרטים משפטיים של איכות וציוד:

כל נכס, רשום או לא רשום, המוצע בשוק להשכרה למטרות תיירות, חייב לעמוד בדרישות הקבועות בחוק לכל אחד מהסיווגים הנחשבים: "רגיל", "ראשי" או "עליון". על מנת לרשום את הנכס, הוא עשוי לקבל, כמינימום, את דרישות ה"סטנדרט".

אל האני נספח לחוק מפרט את הדרישות מכל אחד מהסיווגים הללו, במונחים.

בנוסף לדרישות הקבועות בחוק, נכסים יוצעו ללקוחות בתנאי מגורים מושלמים, שימור, ניקיון וכל השירותים והשירותים יהיו מוכנים ליום הראשון לאכלוס.

בעלים אינם יכולים לדרוש ללקוחות יותר מ-250 יורו לפי פיקדון/ערב/ערבות, אלא אם הקונים מסכימים במפורש עם סכום גבוה יותר.

נדרש רישיון מגורים / תעודת מגורים

הנכס חייב להיות בעל תעודת מגורים ("Licencia de occupación" או "Cédula de Habitabilidad"), והוא חייב להיות מצויד בכל הסחורה הלבנה, וציוד לשימוש בתנאים מושלמים והיגיינה מושלמת.

בתים בקרקע כפרית מחייב שינוי סיווג הקרקע

אם הנכס מוצב בקרקע כפרית, אזי, יש לשנות את סיווג הקרקע כדי לאפשר שימוש זה. זהו תהליך מסובך מאוד שנקרא "Declaración de Interés Comunitario", שבו אולם Twon, עם קהל לממשלה האזורית, מקבל את השינוי בשימוש על הקרקע. .

התחייבויות פורמליות אחרות:

בנוסף לחובות הפורמליות והמסיות הסופיות כנדרש בחוק, אנו ממליצים לך במיוחד על הדברים הבאים:

1. תעודת אדריכל: חשוב מאוד לקבל ייעוץ של מומחים על מנת לוודא אם הנכס עומד בדרישות החוק. לכן, יהיה צורך ואדריכל לבקר בנכס ולאשר אם הנכס מוכן להשכרה.
2. תעודת ביצועי אנרגיה: הנורמה הספרדית האחרונה מאלצת את בעלי הדירות לקבל תעודת ביצועים אנרגטיים לשכירת נכסים. לכן, יש לקבל אישור זה לפני שמציעים את הנכס בשוק להשכרתו. לחץ כאן למידע נוסף על דרישות תעודת ביצועי אנרגיה.
3. ביטוח דירה: כבעל בית, אנו ממליצים לך במיוחד לעשות ביטוח שיכסה מכולה, תכולה ואחריות אזרחית. לחץ כאן כדי לדעת עוד על ביטוח בעת השכרה.

אם כבר עשיתם ביטוח לנכס שלכם, ואז החלטתם לשכור אותו, אז זה מאוד חשוב אתה מודיע לחברת הביטוח על עובדה זו. אחרת יהיו אפשרויות גבוהות שחברת הביטוח אינה מכסה נזקים שנוצרו כתוצאה מפעילויות לא מוצהרות.

4.- תהליך הרשמה

א) פורמט: עליך למלא את הטופס הרשמי. לחץ כאן כדי לקבל את זה. אנא שים לב שהטופס הזה הוא "הצהרת אחריות" (או "הצהרת אחריות") שבה אתה מצהיר, ומאשר באחריותך, שהפרטים והמידע הכלולים נכונים, בהיותך אחראי ישיר לתוכן הכלול.

לכן, אם המידע הכלול אינו נכון (למשל, אתה מצהיר שגודלם המינימלי של חדרי השינה הוא 8 מ"ר, כאשר הם פחות במציאות), אתה עלול להיות אחראי לעדות שקר, הונאה וכו'.

לפיכך, אם אינך בטוח ב-100% שהנכס שלך דורש את כל התנאים כדי להגיע ל"סטנדרט", או כדי לראות אם הנכס שלך עשוי להיות "פרימיום", אז, התקשר עם שירותיו של אדריכל לביצוע סקר וכן לבדוק ולאשר כי הנכס שלכם עומד בתנאים אלו.

ב) רישום. לאחר מילוי הפורמט, עליך להציג אותו באחד ממשרדי ממשלת ולנסיה באליקנטה, ולנסיה או קסטלון:

---

Registro del Servicio Territorial de Turismo – אליקנטה
C/ Churruca, 29 – 03003 Alacant/Alicante

Registro del Servicio Territorial de Turismo – Castellón
אבדה. Hermanos Bou, 47 - 12003 Castellón de la Plana

Registro del Servicio Territorial de Turismo – ולנסיה
Pl. Alfonso el Magnánimo, 15 - 46003 ולנסיה

---

תקבל מסמך לאשר שהרישום הושלם. קיבלת את מספר הרישום, עליך לרשום אותו בכל הפרסום, הפורמטים, החוזים וכו' הנגזרים מהפעילות שלך.

5.- קנסות

להצעת שירותים ללא רישום חובה עלולות להיות ההשלכות הבאות:

- קנסות של עד 90.000 אירו

– הפסקת הפעילות באותו נכס עד 3 שנים

– השבתת הפעילות לבעלים עד 3 שנים

6.- היבטים נוספים

האם עלי להודיע ​​ולפרסם את מספר הרישום שלי בעת פרסום הנכס?

כן. יש להציג את מספר הרישום שלך בכל מיני מידע, פרסום, מפרסמים וכו'. מספר הרישום המוקצה לכל דירה.

האם אוכל להשכיר את הנכס שלי רק לחדרים?

לא. הנכס חייב להיות מושכר במלואו, והבעלים לא יכול להתגורר בו.

האם אוכל לשכור את הנכס כשכר דירה סטנדרטי לטווח קצר?

כן. אבל, בדרך זו יש לבטל את הרישום במרשם התיירות, כי החוק אינו מכניס פרסומות של "שכירות סטנדרטית" בערוצים תיירותיים. כאשר מחליטים לשכור את הנכס, ישנן שתי דרכים:

• רישום בשכר דירה סטנדרטי. המשמעות היא שכירות לתקופה קצרה או ארוכת טווח, וכפופה לחוזה שכירות ושימוש מתוך שימוש תיירותי. באופן זה, לא ניתן לפרסם את הבית בערוצים התיירותיים (כמו AirBNB למשל).
• רישום לשימוש תיירותי. במקרה זה, ניתן לפרסם נכס בערוצים תיירותיים.

האם עלי לשמור ספר ערכים לאורחים?

כן. עליך לשמור ספר שבו כל הלקוחות מתועדים, בפורמט שעליך להשיג בתחנת המשטרה המקומית או ב-Guardia Civil מהמקום בו נמצא הנכס.

---

דרישות פיסקאליות ומס

א) פורמליות – הצהרה:

כאשר אתה בעל נכס, ואינך משתמש בו כמגורי קבע, מדי שנה, עליך להציג הצהרת מס על הנכס שלך, וזאת, גם אם הנכס מושכר, או אינו מושכר. וזה נעשה באמצעות הצהרת מס שנתית.

וכאשר אתה שוכר נכס, ואתה מקבל "הכנסה", אז, אתה צריך להצהיר באותו רגע שאתה מקבל את ההכנסה, בהצהרה רבעונית.

כאשר אתה שוכר נכס, אתה מקבל "הכנסה" שכפופה ל"מס הכנסה" הספרדי. בספרד, תלוי אם אתה "תושב מס ספרדי" או "לא תושב ספרד".

אם אתה תושב, אזי המס הוא מס הכנסה לתושבים (IRPF-"Impuesto de la Renta de las Personas Físicas"), ואם אתה לא תושב, המס הוא מס הכנסה של תושבי חוץ (IRPFNR-"Impuesto de la Renta de las Personas Físicas No Residentes).

אם אתה "תושב מס ספרד", עליך להצהיר על הכנסות השכירות שלך בהצהרת המס השנתית שלנו (דגם 100).

אבל, אם אתה תושב מס לא ספרדי, אז אתה צריך להצהיר על ההכנסות שלך במס הכנסה לא תושב (דגם 210) באופן הבא:

– רבעוני: כאשר אתה שוכר את הנכס שלך, יש לך את ההצהרה על ההכנסות הללו באותו רבעון של השנה שבה הן נוצרות. אז, כאן בפוסט הזה, שקלנו את המקרה שבו שכר דירה הוא למטרות "תיירות", אך גם אתה יכול לשכור למטרות "מגורים". בשני המקרים, עליך להצהיר על ההכנסות ברבעון הכתב של השנה.

 "שכירות למגורים": זה אומר, כאשר אתה שוכר למטרות "מגורים", עם טווח בינוני-ארוך של משפחות או יחידים שוכרים אותו ל"מגורים" ולא ל"תיירות".

- מדי שנה: כתושב, או כתושב שאינו תושב מס, עליך להמציא את ההצהרה השנתית של מסים (IRPF /IRPFNR). לכן, עבור תקופות הזמן של השנה שבהן אתה לא משכיר את הנכס, בתור חוץ, יש לשלם מס, וזה מוצהר בסוף השנה שלאחר מכן.

דוגמה:

אתה חוץ תושב ומשיג שכר דירה עבור נכס תיירותי בפברואר 2015.

1.- הצהרה רבעונית: יש להצהיר על ההכנסה באותו רבעון. הצגת הצהרות אלו חייבות להיעשות לפני 20 יום מתום הרבעון. במקרה של הדוגמה, יש להצהיר על ההכנסות מדמי שכירות מהרבעון ינואר-מרץ בהצהרות המס להגשה לפני ה-20.^th של אפריל 2015.

בשאר שנת 2015 אין שכר דירה נוסף על הנכס.

2.- הצהרה שנתית: לאחר מכן, לפני תום השנה שלאחר מכן, 2016, יש להציג את הצהרת המסים, ולשלם עבור הזמן בו הנכס לא הושכר.

אז בבקשה, יידעו כי בעת השכרת נכס למטרות תיירותיות, יחד עם החובה המשפטית שלכם לרשום את הנכס שלכם, חלה עליכם חובת המס להצהיר על ההכנסה מדי רבעון, ולאחר מכן, מדי שנה, לשאר ימות השנה.

האם עלי לשלם מע"מ? יש בלבול גדול בשוק הימנע מהשאלה הזו. גרידא, הכנסות משכירות אינן חייבות במע"מ.

לכן, אם אתה שוכר את הנכס שלך לשניהם, למגורים או למטרות תיירותיות, אינך צריך להמציא חשבונית, והעסקה אינה מחויבת במס במע"מ.

אבל, זה רק במקרה שההכנסות שאתה מקבל הן להשכרה בלבד. אבל, כאשר אתה מציע שירותים אחרים הדומים למלון, כמו:

- מסעדה, אוכל, ארוחת בוקר

– ניקיון בתוך הדירה

- שטיפת מגבות, סדינים וכו'.

במקרים אלה, עליך להפיק חשבונית ולחייב מע"מ על השירות שלך. הדרישות יהיו:

- הפק חשבונית לכל אחד מהאורחים שלך

– חיוב מע"מ (10%)

– הצהרת מע"מ מדי רבעון

- להצהיר מע"מ מדי שנה

– להירשם כבעל מקצוע עסקי במשרד המס

– להצהיר על מס הכנסה מדי רבעון

– להצהיר על מס הכנסה מדי שנה

ב) מס לתשלום:

הבהר את האמור לעיל, נשקול כעת איך לשלם ההכנסות המתקבלות דרך בית נופש.

לסכומים נטו שהתקבלו מדמי השכירות, אתה יכול להפחית:

– הריבית היחסית (לא ההון) של המשכנתא (או כל סוג אשראי אחר המשמש לרכישת הנכס) המשולמת עבור רכישת הנכס.

– מס המועצה היחסי, איסוף אשפה, ביטוח דירה, חיובי קהילה וכו'.

– הרפורמה היחסית, תחזוקה, ריהוט, ציוד, מים, חשמל, אינטרנט וכו'.

– שיווק, פרסום, עורכי דין וכו'.

דוגמה:  

ל"א" יש בית בקוסטה בלנקה, שאינו משמש כבית קבע, והוא מחליט לשכור אותו דרך Airbnb, או כל פלטפורמה דומה אחרת.

• הצהרה על דמי השכירות שהושגו: שווי הבית מוערך ב-150.000 אירו, וסך השכירות שהושג עמד על 6.000 אירו ב-4 חודשים, מאי, יוני, יולי, אוגוסט 2015.

1. מועצת מס. עלות שנתית היא 500 אירו. אז, 500/12*4 = 166,6 אירו. זהו הסכום היחסי של מס המועצה במהלך תקופת 4 החודשים בהם הושכר הבית.
2. ריביות משכנתא: "A" שילם באותה שנה 1.200 יורו של ריבית משכנתא, כך ש-400 יורו תואמים לתקופת השכירות.
3. חיובים קהילתיים: שנתי הם 600 אירו, כך ש-200 אירו מתאימים לתקופת השכירות.
4. איסוף אשפה: 150 לשנה. אז, 50 יורו מתאים לתקופת השכירות.
5. ביטוח דירה: 350 לשנה. אז 33,1 יורו תואמים לתקופת השכירות.
6. תשלום דמי שיווק: 300 אירו
7. מים, חשמל, גז, אינטרנט: 450 יורו מתאים לתקופת השכירות.

סה"כ הוצאות: 1.599,7 אירו. זה יהיה הסכום הכולל ש"א" רשאי לנכות מההכנסות שהתקבלו. לכן:

6.000 - 1.599,7 אירו = 4.400,3 אירו

הסכום של 4.400,3 אירו משלם 836,057 יורו במסים, לפי הסולם שלהלן:

שיעור המס לשנת 2016:

• מ-0 עד 12.450 יורו – 19%
• מ-12.451 יורו ל-200 - 24%
• מ-20.201 יורו עד 35.200 יורו – 30%
• מ-35.201 יורו עד 60.000 יורו – 37%
• מ-60.001 יורו -45%

והצהרת מס זו הייתה צריכה להיעשות ב-2 הצהרות, שנעשו ברבעון הראוי של שנת 2015. בדרך זו:

– שכר הדירה שהושג בחודשים מאי ויוני היה צריך להיות מוצהר בהצהרת הרבעון לפני ה-20^th של יולי 2015.

– שכר הדירה שהושג ביולי ואוגוסט היה צריך להיות מוצהר בהצהרת הרבעון שנעשתה לפני ה-20^th של 2015 באוקטובר.

• מכריזים על שאר השנה: מכיוון שהבית אינו בית קבע, אזי, "א" חייב להצהיר, ולשלם, עבור שאר ימות השנה הבית ריק. אז זה בתשלום:

– בהצהרה השנתית של מס הכנסה. אם "A" היה תושב ספרד, לפני סוף יוני 2016, ואם "A" לא היה תושב, לפני 31.12.2016.

– שיעור: ממוצע של 0,5% מהערך הקטסטרלי.

 

---

התייעצו עם שירות הרישום מדלת לדלת שלנו!

אנו יכולים לרשום את הנכס שלך ולקבל רישיון רישום

פשוט צור איתנו קשר!