איך לקנות נכס בספרד באמצעות חברה זרה
כבר ראינו במאמרים אחרים באתר זה כי נקבע כי קיימות נוסחאות שונות לרכישת חברה בספרד, לרבות שימוש בחברה זרה קיימת לפעילות בספרד (אם עם מוסד קבע – WITH PE, או ללא מוסד קבע – NON PE), או ליצור חברה ספרדית במפורש לרכישת נדל"ן בספרד.
כמו כן, כפי שציינו בעבר, אנו מדברים על כך שכדי לרכוש נכס בספרד על שם חברה לפיתוח פעילות השקעה בנדל"ן, אין צורך להקים חברה ספרדית עבור רכישת נדל"ן, שכן ניתן לבצע זאת באמצעות חברה זרה קיימת, וכי באמצעות תהליך רישום בספרד, יכולה לפעול בצורה מושלמת כמכשיר השקעה בספרד, ללא צורך בהקמת חברה ספרדית.
במאמר זה נעסוק בדיוק במקרה של חברה זרה קיימת, המעוניינת לפעול בספרד ולהתערב בפעולות רכישה ומכירה של נדל"ן, או פיתוח פעילות נדל"ן, כגון השכרה, מכירה, רפורמה, בנייה וכו' אין צורך להקים חברה ספרדית.
למטרות אלו, אנו הולכים לדבר על הדברים הבאים:
1.- מושגים ראשוניים
חברה זרה : החברה הזרה המעוניינת לפעול בספרד, חייבת לשקול בתקנון שלה שהפעילות שהיא עומדת לבצע בספרד (רכישה/מכירה, בנייה, תיווך, ניהול השכרה וכו') מכוסה בתקנון זה. חֶברָה. באמצעותו, ולפני קבלת ההחלטה לקנות בספרד דרך חברה זו, יש צורך לעיין בתקנון של חברה זו כדי לאשר האם הם שוקלים פעילות כאמור, ואם לא, לבצע את הפורמליות המתאימים במדינת המוצא , לפני הרישום המסחרי של מדינת המקור, לכלול פעילות מסוג זה בתקנון.
מוסד קבוע : שנית, עלינו להיות ברורים לגבי סוג המבנה העסקי שנצטרך בספרד לצורך פיתוח הפעילות.
כלומר, אם אנחנו הולכים לסמוך על משאבים חומריים (משרדים, מכוניות וכו') או משאבי אנוש (עובדים וכו') בספרד לפיתוח פעילות זו.
לדוגמא, ניקח את המקרה של חברה זרה בעלת אזרחות. לְזַהוֹת. נקודה שמחליטה להשקיע בספרד לצורך רכישת נכס ושמעוניין להשיג תשואות באמצעות פעילות ההשכרה.
במקרה זה, אם פעילות ההשכרה אינה מצריכה כל הקצאה של משאבים חומריים (משרדים, קבלה, מכוניות וכו'), או משאבי אנוש (עובד תושב ספרד לניקיון, תחזוקה, קבלת מפתחות וכו'), אבל זה היא פשוט רכישת הנכס כדי להעמיד אותו להשכרה דרך פלטפורמה כלשהי, וכפי שאנו אומרים, ללא הקצאת משאבים כלשהם שנמצאים בספרד.
במקרה זה, אנו מדברים על המקרה של חברה זרה הרשומה בספרד ללא מוסד קבע (Company NON PE).
או, אם להיפך, החברה הזרה צריכה לפרויקט השקעה מסוג זה להיות כוח אדם תושב ספרד, עם אמצעי תחבורה מקומיים משלה, או עם משרדי שירות לקוחות וכו'.
במקרה זה, אנו מדברים על מקרה של חברה זרה הרשומה בספרד עם מוסד קבוע (PE Company).
נקודה זו חשובה מאוד שכן הטיפול המס והניהולי שונה בשני המקרים.
- במקרה שאין צורך בחומר או במשאבי אנוש בספרד לפיתוח הפעילות, אנו מדברים על חברה זרה הרשומה בספרד הפועלת ללא מוסד קבוע (NON PE). במקרה זה, הפעילות שתתבצע בספרד תהיה חייבת במס הכנסה של יחידים תושבי חוץ, במס של 19% אם היא חברה תושבת במדינה של האיחוד האירופי, או ב-24% בשאר מהמקרים, עם חובות מס ניהול ואחזקה שונות מחברות WITH PE.
- מצד שני, אם מדובר בפעילות או פרויקט השקעה שעבורו נדרשים משאבים אנושיים או חומריים בספרד, במקרה זה היינו מדברים על חברה זרה בעלת מוסד קבע, ואשר היה חייב במס חברות ספרדי. . , בשיעור מס של 25%, וביחס ניהולי שונה מגופים זרים שאינם קבועים.
למידע נוסף בנוגע לתנאי המס והניהול של הטיפול השונה בחברות הרשומות בספרד עם מוסד קבע וללא מוסד קבע, קליק כאן ל להתייעץ עם שלנו מאמר מיוחד
בהתחשב בהבדל בתמורה לצרכי מס וניהול הכרוכים בהיחשבות כחברה בעלת מוסד קבע בספרד, או ללא מוסד קבע, חשוב שהדבר יהיה ברור מלכתחילה, ולא תמיד הוא מוגדר בבירור. מסיבה זו, לעיתים קרובות יש צורך לפנות להסכם כפל מס שנקבע בין מדינת התושבות של החברה, לבין ספרד.
כדי לראות מהם ההסכמים שנחתמו בין ספרד לשאר המדינות איתן יש לך הסכמים להימנע מכפל מס בינלאומי, לחץ כאן.
2.- נהלים
- בארץ המוצא:
ללא קשר למבנה הדרוש בספרד לפיתוח הפעילות, והאם לחברה מעמד עם מוסד קבע או ללא מוסד קבע, כהגדרתה לעיל, החברה הזרה האמורה חייבת לעבור תהליך רישום. בספרד שעובר את הדברים הבאים:
- השגת מסמכי החברה המקוריים:
- תקנון ההתאגדות של החברה
- מסמך זיהוי מס של החברה
- תקנון החברה
- דוח רישום מסחרי המאשר שהחברה רשומה
ובמסמכים אלו יש להבהיר היטב מי הם המנהלים או המנהלים המוסמכים לייצג את החברה, וכן ההשתתפות החברתית של השותפים או בעלי המניות.
ובנוסף, התיעוד הזה, שחייב להיות תמיד מְקוֹרִי , או, אם לא מסופקים מסמכים מקוריים, יש לספק עותקים מורשים ונוטריוניים, כלומר, מאומתים על ידי נוטריון מקומי במקור.
- כל התיעוד הזה חייב להיות מתורגם לספרדית על ידי מתרגם רשמי רשום, בין אם במדינת המוצא ובין אם בספרד.
- כל התיעוד הזה חייב להיות חוקי ומוכר רשמית, עם יעילות ביצועית מוכרת לשימוש בספרד, וזה נעשה על ידי השגת האפוסטיל. האפוסטיל הוא חותם שהושג באמצעות הליך אימות שנקבע באמנת האג משנת 1961, והוא חל על כל המדינות החתומות על הסכם זה. לחץ כאן למידע נוסף על האפוסטיל.
במקרה שמדובר בחברה תושבת במדינה שלא עמדה באמנת האפוסטיל של האג, כל התיעוד הזה חייב להיות חוקי ומאושר על ידי משרד החוץ של מדינה זו.
- בספרד : לאחר שהושג כל התיעוד המצוין לעיל, בספרד עלינו לפעול באופן הבא:
- השגת NIE (מספר זיהוי זר) המנהל או המנהל של החברה . מסמך זה מהווה מספר זיהוי מס באמצעות רישום המנהל במערכת הביורוקרטית והמנהלה הספרדית.
מסמך זה מתקבל:
- או דרך ה משרדים וקונסוליות ספרדיות במדינת המוצא ( לחץ כאן כדי לקבל מידע על הקונסוליות הספרדיות בחו"ל ), שתוכל למצוא מצורף למטה.
- או, על ידי הופעה ישירה, או באמצעות עורך הדין/נציג שלך בספרד עם ייפוי כוח, בכל אחד ממשרדי ההגירה הטריטוריאלית בספרד.
- השגת ה- NIF הספרדי של החברה הזרה . באותו אופן שמנהל החברה יידרש לקבל מספר זיהוי מס במינהל הספרדי, החברה הזרה, על מנת לפעול בספרד ולהיות מסוגלת לבצע עסקאות מקרקעין, תצטרך להיות רשומה עם ההנהלה. מספר מס ספרדי, כדי לקבל מספר מס, שיהיה זה שבו אתה משתמש לביצוע כל סוג של עסקה בשטח ספרד. מספר זה ידוע בשם
מסמך זה מתקבל על ידי הצגת התיעוד של החברה המאושרת והשליחת באופן שנקבע בפסקה הקודמת בפני משרד המס הספרדי, אשר לאחר עיון בכל התיעוד יקצה לחברה מספר זיהוי מס, אשר יהיה שלה. זיהוי טוב יותר עבור כל סוג של עסקה בשטח ספרד.
- נציג מס . אחד ההבדלים בין חברות זרות הרשומות בספרד עם מוסד קבע (WITH PE), וללא מוסד קבע (NON PE), נובע דווקא מהחובה למנות נציג מס בספרד.
לגבי חברות ללא מוסד קבע (NON PE), הן כפופות למס הכנסה של תושבי חוץ (IRPFNR), ויש צורך למנות נציג פיסקאלי בספרד לביצוע פעילות הנדל"ן החזויה, וכן להיות בעל כתובת הודעה בספרד, שיכולה לשמש את הממשל הספרדי כדי להודיע ולהודיע על כל סוג של עניין מס הקשור לפעילות שתתבצע.
מקום מגוריו הפיסקאלי הוא בדרך כלל של המנהל, או עורך הדין המנהל ומתחזק את פעילות החברה בספרד.
עם זאת, וכאן מגיע ההבדל הגדול עם חברות WITH PE, נציגי המס של חברות אלו אינם אחראים ביחד ולחוד להתחייבויות המס שהחברה חוזה בהם. במילים אחרות, נציג המס, בדרך כלל המנהל או עורך הדין המנהל את פעילות המס של החברה בספרד, אינו אחראי במקרה של אי עמידה בחובות המס של החברות בספרד.
מצד שני, במקרה של חברות זרות WITH Permanent Establishment (WITH PE), שכפי שאנו אומרים, כפופות למס חברות ספרדי, ולצורך פעילותן ופיתוחן בספרד הן זקוקות למבנה הדורש מורכבות רבה יותר, וכן ההנחת חובות פיסקאליות ומשפטיות גדולות יותר בספרד מאשר חברות ללא מוסד קבע, מרמזת כי נציג המס בספרד של החברות האמורות נוטל על עצמו את האחריות ה"משותפת" של החברה מול הממשל הספרדי.
דמות הנציג הפיסקאלי היא דמות חשובה ביותר, שכן היא תהיה אחראית "סולידריות", כלומר באותה רמה ועם אחריות זהה לחברה, של כל ההתחייבויות הפיסקאליות שנחוזה בספרד. במילים אחרות, נציג המס יהיה זה שיידרש על ידי הממשל הספרדי לעמוד בהתחייבויות האמורות, במידה והחברה הזרה לא תעמוד בהן. אשר, כפי שאנו יכולים לראות, זוהי עמדה של אחריות גדולה, שכן הנציג הפיסקאלי האמור עומד לקחת על עצמו את כל סוגי ההתחייבויות הללו ביחד ולחוד. לכן, מדובר בתפקיד עסקי בעל אחריות ותפקודים גבוהים.
בהקשר זה, יש לומר כי מזה שנים רבות התקנות הספרדיות מחייבות שנציג המס של חברות זרות או חברות בעלות מוסד קבע יהיה תושב מס בספרד . במילים אחרות, כדי שחברה זרה תוכר בספרד עם מוסד קבע, נדרש למנות נציג פיסקאלי בעל כתובת בספרד. זה בדרך כלל היווה מכשול להקמת חברות זרות בספרד, שכן במקרים רבים, עורכי הדין או המנהלים האמונים על ניהול הפעילות של חברות זרות אלה לא תמיד היו מוכנים לקחת על עצמו מידה כזו של אחריות, מה שהפך מכשול אמיתי לפיתוח פעילות ויישום של חברות בינלאומיות בספרד.
עם זאת, לאחרונה חלה התקדמות בעניין זה, והממשל הספרדי מפרש כי עבור חברות או חברות הרשומות בכל אחת ממדינות האיחוד האירופי, הם יכולים למנות את המנהלים או המנהלים של החברות האמורות כנציגי מס.
כך, למשל, חברה גרמנית, המעוניינת להתבסס עם מוסד קבע בספרד, יכולה למנות את המנהל הגרמני, או המנהל הגרמני, כנציג מס, אשר יהיה אחראי להתחייבויות החברה, ללא צורך בכך. להגדיר נציג בעל מקום מגורים או מגורים בספרד.
עם זאת, מכשול זה לא נפתר עבור חברות זרות תושבות שמקורן במדינות אחרות מחוץ לאיחוד האירופי, מה שבמקרים אלה, כפי שאנו אומרים, מקשה על הקמתן בשטח ספרד, שכן יש להן זמינות מוגבלת על ידי מנהלים מקומיים. לקחת על עצמו מידה כה גבוהה של אחריות עבור החברות הללו.
- חשבון בנק . על מנת שחברות זרות שאינן תושבות הרשומות בספרד, עם מוסד קבע או ללא מוסד קבע, יוכלו לפעול בספרד, עליהן לפתוח חשבון בנק על שם החברות האמורות. שבאמצעותם, לאחר שהושגו הלגליזציות של כל מסמכי החברה, וכן ה-NIF של המנהל, או המנהל, ה-NIF של החברה, ומינוי הנציג הפיסקאלי, יש למסור מסמכים אלה ל- הבנק כדי שיוכל להמשיך. לפתיחת חשבון בנק על שם החברה הזרה.
לצורך כך יידרש הבנק, בנוסף לתיעוד המצוין לעיל, כל מיני מידע ותיעוד המוכיח את ההיבטים הפיננסיים של החברה וכן את מקור הכספים שישמשו לביצוע העסקאות המתוכננות בספרד. . לשם כך תידרש ממדינת המוצא דוחות חשבונאיים, דוחות מס חברות וכו'. מידע מסוג זה יהיה תלוי או יהיה שונה בהתאם לישות הפיננסית המדוברת, ויסייע לעבור את המסנן של החוק למניעת הלבנת הון בספרד, דרישה חיונית לפעול בספרד באמצעות מבנה תאגידי.
- מעשה בעלות אמיתית . בנוסף לכל האמור לעיל, לביצוע פעולת המקרקעין הנדונה, ידרוש מ"מ הנוטריון, בנוסף לכל התיעוד של החברה כאמור לעיל, את גילוי הבעלים האמיתיים של החברה.
"בעל מועיל" הוא מי שמחזיק ביותר מ-25% ממניות החברה או ממניותיה. באמצעותו, יהיה צורך לאמת את מקור הכספים ששימשו לרכישת הנכס, וכן לעמוד בחוק האמצעים למניעת הלבנת הון בספרד, להודיע מי הם השותפים של החברה המחזיקים השתתפות גדולה מ-25% מזה.
- צורך בייפוי כוח . לאור המורכבות, וההשלכות הפיסקליות והמשפטיות הנגזרות מרישום חברה זרה בספרד, מומלץ מאוד להעניק ייפוי כח לעורך הדין, או המנהל שלכם, כדי שיוכלו לבצע את כל ההליכים הללו בשמכם. הצורך שיהיה לך מה לעשות באופן אישי.
מ-TLA אנו מזמינים אותך ליצור איתנו קשר בכל עניין או שירות הקשור לפרויקטי ההתקנה/השקעה שלך בספרד.
