איך לקנות נכסים בסן סבסטיאן - דונוסטי

היכרות עם דונוסטי - סן סבסטיאן לרוכשי נכסים עתידיים ומשקיעי נדל"ן

העיר סן סבסטיאן - דונוסטי

הקדמה – מקורותיו של דונוסטי

מבחינה היסטורית אומרים שהיישוב שהוליד את סן סבסטיאן היה מנזר סן סבסטיאן אל אנטיגאו, כמו גם טירת מונטה אורגול, והעיירה הממוקמת בתל הקבורה שקישר אותה לארץ שתושביה אומרים שמבחינה היסטורית הם הוקדשו לדיג ולפעילות מסחרית.

השטח שמסביב היה זרוע בתי חווה שעסקו גם בעבודות חקלאות.

יש לומר שסן סבסטיאן ממוקמת כנקודת מגע בין שני אזורים שונים: הים והאדמות הפנימיות. כדי לגשת לאדמות הפנים, לנתיבי היבשה היה נהר אורומאה לגשת לחוף ובכך לפתח פעילות מסחר ומסחר עם הפנים.

למעשה, לעיר היה נמל ימי, ונמל נהר נוסף (או סנטה קטלינה), בנוסף לנמל Pasajes, שבמשך שנים רבות היה בשטח השיפוט של סן סבסטיאן.

סנצ'ו אל סאביו הוא שהעניק למרכז אוכלוסין צנוע זה את הצ'רטר, שכן כבר החלה להיות בו פעילות מסחרית מתחילה.

במהלך השנים, ובהתחשב בסמיכותה לגבול, הייתה לה גם חשיבות צבאית מסוימת, שהובילה לבניית ביצורים שונים שהתפתחו עם הזמן עד אמצע המאה ה-19.

אל האני פיתוח עירוני של סן סבסטיאן- דונוסטי יש כמה שלבים :

הראשון עד החורבן על ידי המצור של 1813 (מלחמת העצמאות הספרדית) .

מימי הביניים ועד המאה ה-16 לא נרשמו שינויים מבניים גדולים בעיירה. זהו גרעין עירוני מוקף חומה שניחן בתוכנית מסוג גיאומטרית רגילה, עם תחום שיפוט חשוב על השטח החקלאי הסמוך, וכמה גרעינים קטנים יותר שהקיפו אותו.

מסביבת הטירה הפרימיטיבית של אורגול מימי הביניים, נבנו חגורות חומות שונות שיגבילו את הפיתוח העירוני עד המאה ה-19.

במאה ה-16 בוצעו עבודות בנייה והרחבת הקירות החדשים.

עבודות אלו ממשיכות להתבצע במהלך המאה ה-17, ובמידה פחותה במאה ה-18.

שלב זה מסתיים בהרס הכמעט מוחלט של העיר בשנת 1813. בתאריך זה העיר נהרסת על ידי המצור של הדוכס מוולינגטון על העיר (מלחמת העצמאות), והיא נבנית מחדש, וכך יוצא החלק הנוכחי ישן.

בשנת 1854 סומנה סן סבסטיאן כבירת גיפוזקואה.

באותם תאריכים מצטרפת פעילות תיירותית חשובה לפעילות המסחרית והמנהלית של העיר, שכן מאז אמצע המאה ה-19 היא נבחרה כמעון הקיץ של משפחת המלוכה.

באותן שנים אושרה הריסת החומות, ולכן העיר הפסיקה להיות מקום מלחמה.

החל באותן שנים החל פיתוח אזור אנסאנצ'ה, עם בנייתו של דרום סן סבסטיאן אנסאנצ'ה, שכבשה גם את הביצות ואת ארנלס דה אורומאה.

ל-Ensanche יש תבנית קבועה, עם רחובות ישרים, היוצרים רשת מרובעת, המדגישה את מה שנקרא Avenida de la Libertad.

לאזור זה יש שימוש תיירותי ונופש חשוב עם פסאו דה לה קונצ'ה. יש לה גם שימוש חשוב למגורים, מנהליים ומסחריים.

הפעילות התעשייתית נעה לעבר איבאטה, אנטיגאו, ומה שיהיה מאוחר יותר באריו דה גרוס.

המעמדות הצנועים ביותר מתרכזים בחלק הישן או נעים לעבר הישן.

מאוחר יותר החלו העבודות של ה-Ensanche de Gros או Zurriola, ב-Arenles שהשתרע בין נהר Urumea למדרון הר אוליה.

האזור שנחשב היום למרכז נבנה בין השנים 1867 ל-1910. מרכז הכובד של העיר עבר מכיכר גיפוזקואה לשדרת הליברטאד, המהווה היום את הציר של דונוסטי. העיר העתיקה, בשל מסגרתה הקשה, נעקרה לאזור של בילוי וחנויות קטנות, מאחר שאינה ערוכה לפתח פעילות מסחר, תנועה ותחבורה מודרנית.

מאוחר יותר, הפיתוח העירוני קוטב לכיוון הרחובות סן מרטין, רשת הרחובות סביב כיכר בואן פסטור ורחוב פרים, בעוד שהבנייה ברחובות גרוס, אנטיגאו ואמארה וייחו בולטות.

הריבועים של דונוסטי

לדונוסטי יש ריבועים רבים ומגוונים, כמו למשל כיכר החוקה, המהווה מרחב ליחסים חברתיים ואירועים בעלי אופי עממי, ספורטיבי ותרבותי, המותיר מתחת לארקדות שלו את קומות המסחר שעליהן הבתים.

בנוסף לפלאזה דה לה קונסטיטוציון, לדונוסטי יש את הריבועים הבאים:

• אל האני פלאזה דה לה טרינידד, שמטרתה פעילות תרבות וספורט.
• אל האני פלאזה דה זולואגה שבו יש אזור גן, ומוזיאון San Telmo.
• בנוסף, אנו מוצאים את הקטן פלאזה לסאלה.
• אנו מוצאים גם את Alameda del Boulevard, שהחלל המרכזי שלו תופס גנים ושירותים ציבוריים, בהיותו אחד הצירים היסודיים של רשת הדרכים והאיחוד בין החלק הישן להרחבה.
• אל האני פלאזה דה גיפוזקואה, עם גינתו בחלקו המרכזי, מהווה מקום בילוי ובילוי עם בריכה קטנה. מסביבם יש שטחים מסחריים, שעליהם בתים, משרדים וכן ארמון מועצת המחוז של גיפוזקואה. היא מייצגת מקום של משיכה ומרכזיות לעיר, תופסת גם עמדה מרכזית בהרחבה.
• אל האני פלאזה דל בואן כומר הוא אזור פנאי. בכיכר זו נמצאת הקתדרלה, כשהיא מוקפת בבתים עם קומות מסחריות. מסביב לכיכר זו ממוקמים בנייני Correos הייחודיים, ומרכז התרבות Koldo Mitxelena.
• אל האני פלאזה דה בילבאו ממוקם גם באחד הצדדים של אזור המחזור של Calle Prim.
• אל האני פלאזה דל סנטנריו היא נקודת החיבור בין השכונות Amara Nuevo ו-Amara Viejo.
• אל האני פלאזה דה פיו XII ממוקם בין אחד מאזורי החיבור הפנימיים והחיצוניים החשובים ביותר של העיר. דרכו הוא מתחבר לכביש המהיר בילבאו-בהוביה. בתוכה נמצאת משלחת המשנה הממשלתית, מסוף האוטובוסים ומלון אמארה פלאזה.
• אל האני פלאזה דה אירון, בשכונת Amara Nuevo. רשת החיבורים המחברת בין שדרת מדריד, נהר אורומאה והחיבורים עם לויולה נמצאת בכיכר זו. בולט בו מרכז הקניות ARCCO.
• שאר הכיכרות בשכונת אמארה נואבו ממוקמות בתוך הבלוקים, ומציגות את חלקן במפעלי המסחר הנמוכים שלהן, במוסכים ובסדנאות, בעוד שאחרות מאוכלסות בגנים קטנים ואזורי בילוי.

אלו הריבועים של ארמריאס, Ferrerías, Etxeberri, Cofradías, Mercanderes, Soldados, Marinos, Preboste, ו לימודים.

• אל האני פלאזה דה סרגוסה הוא מקום המעבר והבילוי שלה במרכז ובמירקונצ'ה.
• אל האני פלאזה דה אוסקדי ופלאזה דה אספניה הם מקומות מעבר בין הרחובות שבאמצעות כיכרות אלו וגשר סנטה קטלינה מקשרים בין השכונות גרוס, אמארה, אגיה -אטוצ'ה וסנטרו.

שכונת דונוסטי

אלצה

שכונת אלצה ממוקמת על אחת הגבעות החולשות על מפרץ פסאיה, התופסת את מדרונותיו. זוהי השכונה המזרחית ביותר של העיר, הממוקמת על הגבול עם התנאים של Pasaia ו-Rentería. הוא משתרע על גבעה שעל פסגתה היה מרכז אוכלוסין, אשר פינתה את מקומו לכיבוש מתקדם, בארבעים השנים האחרונות, של המדרונות הצפוניים, המזרחיים והמערביים, וכן לבנייה מול הכביש הארצי, וכן בעמקי Txingurri ו- Molinao , המהווים קטע שניתן לזהות בבירור בעיר.

עצם המאפיינים של הסביבה הפיזית, ובמיוחד הטופוגרפיה שלה, המודגשים על ידי פריסת התשתיות הגדולות שבוצעו בסביבתה (נמל פסאיה, הכביש המהיר בילבאו - בהוביה והקשרים שלה עם לה הררה והנמל) מרכיבים את היום היום, גבולות השכונה מוגדרים לחלוטין, למעט פתרון ההמשכיות שלו למזרח ברובע אנטקסו בפסאיה ובאזור גרברה, הממוקם בדרום מערב.

יש לו הרחבה של כמעט 230 הא. שה-PGOU מתחלק לעשרים וחמישה אזורי התערבות עירוניים ייעודיים (AIU): לה הררה, צינגורי, לאראטקסו, אלצה אובר, לארדי אלדה, ג'ולסטוקייטה, פיקבה, אולטה, ארריה, קרטרה NI (קטע לה הררה-בואןוויסטה), לרביסטה, Larrera-Buenavista. , Alto de Buenavista, Escalantegi, Mendibil, Putxuzulo, Molinao, Papin, Landarro, Garbera, Esnabide, Don Bosco, Las Mercedes, Auditz-Akular, ולוזוריאגה.

הדו-קיום של שימושים בלתי תואמים והצורך בפיתוח מחדש של חללים לא גמורים מהווים שני מאפיינים נוספים של שכונה בה נמצאים בסך הכל 7,501 בתים, 139,716 מ"ר לשימושים תעשייתיים ו-2 מ"ר לשימושים שלישוניים.

ברמת אספקת הציוד הקהילתי יש לאלצא תקן מעל הממוצע העירוני הנגזר מהפעולות שבוצעו בשנים האחרונות: מרכז ספורט לארס, בית התרבות קאסארס, מרכז בריאות, מרכזי חינוך ועוד, אותם החלו. תהליך ארגון מחדש חשוב.

בהתחשב בבעיה, ה-PGOU בוחר בשיקום המרקם העירוני, העברת תעשיות, הכנת קרקעות תעשייתיות חלופיות, הצעת קרקע שלישונית וכו'. בכל הנוגע לפעולות ספציפיות, עלינו להדגיש את אלה: שיפוץ הררה. וגישה Buenavista; ביצוע גישה חדשה מ-Intxaurrondo ומ-Molino; רפורמה פנימית של הררה, לאראטקסו ובואנביסטה; שיקום משולב באלצה, אריה ומולינאו; השלמת אזורי Oleta ו-Drieta; יצירת קרקע תעשייתית ב-Landarro וב-Miamarka; תחזית למרכז קניות ומשרדים ב-Lardi-Alde; הוצאה להורג של הפארקים Arria, Garberako Gaina ו-Larres; והרחבת מתחם הספורט לארס.

אמארה ברי (אמארה נואבו)

עם שטח כולל של 132 דונם, היא מוגבלת צפונה על ידי נהר האורומיאה בפיתול הגובל בחצי האי מונדאיז. למזרח ולדרום על ידי כביש ה"עוקף" ולמערב על ידי קווי הרכבת Eusko Trenbideak וכביש Amara-Ayete החדש. הוא כולל את האדמות השטוחות של מישור אורומאה ושקתות האנוטה והמורלנס (בחלקו התחתון) המהוות שלוחות טבעיות של הקרקעות המישוריות. חלק מהמדרון של פארק אלקולאה (אזור איבאילדה) משולב אף הוא, למרות שהוא ממוקם על הגדה הימנית של הנהר. רוב השכונה נחשבת על ידי ה-PGOU כקרקע עירונית, למעט אזורי Ensanche de Amara IV ו-Riberas de Loyola, אשר מסווגים כקרקעות ניתנות לפיתוח בתהליך.

עמארה-ברי היא אחת השכונות החשובות בפיתוח המגורים של העיר, עם סה"כ מתוכננים 13,199 בתים באופק הפיתוח של התכנית הכללית.

אנורגה

שכונת אנאורגה מורכבת משני כיסי אדמה גדולים הממוקמים משני צידי הכביש המהיר NI, בקטע שבין הקישור עם הכביש המשתנה לדרום איבאטה לעיריית לסארטה.

הוא תופס שטח משוער של 123 Ha. הגישה הבלתי מספקת מה-NI לאזורי המגורים הקיימים וכתוצאה מכך הבידוד שהדבר גורם ורמת הציוד הנמוכה הם שני הנושאים הבולטים לרעה.

האולד-אונדרטה

שכונת El Antiguo-Ondarreta תופסת את החלק הצפוני של האזורים המישוריים של וגה דה איבאטה עד לחוף ולגבעה של Lugaritz (Seminario), יש לה שטח של 116 הקטרים ​​והיא מוגבלת לצפון על ידי דרכי גישה אל. Igeldo וחוף Ondarreta; דרומה ליד הקמינו דה לוס פינוס והגישה להולכי רגל אל Fundación Matía; מזרחה ליד הרחובות Palacio ו-Dr. Marañón ומערבה על ידי Avda. דה טולוסה ומדרון מונטה איגלדו.

בשנות ה-1990 חלה דחיפה חשובה הן בבניית בתים והן בציוד (מרכז ספורט, מרפאת חוץ וכו').

הוא מחולק לאזורי הפעולה העירוניים הבאים: Miramar-Ondarreta, El Antiguo, Seminario, Lugaritz, Lizarriturri, Benta Berri, North University Campus, Ensanche de Ondarreta, Ciudad Jardín de Ondarreta I ו-II.

Ategorrieta-Ulia

שכונת Ategorrieta-Ulia מתפתחת למרגלות המדרון הדרומי של הר Ulia. יש לה שטח של 67.53 דונם והוא גובל במערב ב-Sagues, בדרום ב-Avda. דה נווארה ומסילת הרכבת RENFE, ומזרחה על ידי אלטו דה מיראקרוז.

הפיתוח שלו הוא ליניארי ביסודו, נתמך בשלב הראשון על ידי כביש אטגוררייטה הישן ומאוחר יותר בשדרות נווארה ואטגורייטה, בעלייה על צלע הגבעה של אוליה תוך שמירה על התייחסות כרכוב מקסימלית הומוגנית יחסית. טיפולוגיה של ההתנחלויות, אף שאינה עכשווית, מגיבה בכללותה למפעלי מגורים נמוכים ולדיור מבודד שביניהם מתרבים חלקות מנזר המאוכלסות בבניינים גדולים המנוגדים לסביבת המגורים.

בשכונה נבדלים חמישה אזורים: Manteo, Ulía-Barren, Mitxelene, Toki-Eder, ו-Ategorrieta, אשר לצורכי ביצוע תכנון, מסווגים כקרקע עירונית.

למרות ההומוגניות לכאורה, הבעיות של בני הזוג באריו מגוונות. קיים צורך בפיתוח מחדש עקב בעיות כמו רשת כבישים לא מספקת, הצפיפות הגבוהה באזורים מסוימים, תמהיל השימושים והיעדר חניות ומקומות פנויים.

באזור מנטאו קיימת צפיפות גבוהה יותר של עיסוק עם עימותי נגישות, בעוד שבאזורים אחרים יש איכות סביבתית גבוהה יותר, אשר עם זאת, מלווה גם בליקויים באותו תחום. טיפולוגיה בצפיפות נמוכה של השכונה מולידה פיזור של שטחים ציבוריים המגיעים לסטנדרטים גבוהים במנטאו, לאחר ההתערבויות שהתבצעו בשנים האחרונות, וצמצום בשטחי עיר גנים כמקובל בטיפולוגיות אלו.

מתקיימת החובה לפיתוח מחדש של האזור, אשר לובשת צורה של סדרה של פעולות עירוניות: הפיכת שימושים תעשייתיים לשלישוניים, יצירת כיכרות חדשות ושטחים פנויים בסנטה תרזה, מנטאו וכו', עיור של פארק אוליה ב- השטחים הסמוכים לשכונה, בניית מרכז הספורט ומתן חניונים תת קרקעיים במנטאו. מצד שני, יש צורך גם לגבש את טיפולוגיית המגורים בצפיפות נמוכה כשימוש אופייני, התאמה ותעדוף רשת הדרכים, פיתוח שטחי ביניים פנויים, פתרון החיבורים החסרים וגיבוש רוב השימושים של צִיוּד.

אייייט

שכונת Ayete יושבת באזור המרכזי של העיר ותופסת את הפסגה והמדרונות של Alto de Ayete, הממוקמת בין מישורי איבאטה ו-Urumea.

יש לה שטח משוער של 233 דונם והיא גובלת בדרום בגרסה של סן סבסטיאן, בצפון בפסאו דה מירקונצ'ה ובקמינו דה סן רוקה, במזרח בקווי הרכבת של יוסקו. Trenbideak, כביש Amara – Ayete החדש וכביש Errondo, וממערב עם שולי מעבר Lugaritz, כביש Ibaeta- Ayete ושדרת טולוסה.

איייט מגיבה, באופן כללי, למאפייניה של עיר גנים בצפיפות בינונית בשטחים הבנויים וכי קיים מחסור בציוד קהילתי, חיבור כביש לקוי בין האזורים המפותחים השונים ותמיכה מועטה בפעילות מסחרית. מכל הסיבות הללו, מתוכנן לבצע כמה פעולות עירוניות: מרכז הספורט Txantxa-Erreka ואזורי הספורט Lanberri, Puyo ו-Pagola; מרכז קניות Txantxa-Erreka ; סלילת כביש Amara-Aiete-Ibaeta/El Antiguo (1999); ויצירת הפארקים של Puyo ו-Arbaizenea.

סנטר-סנטרו

תחום בצפון על ידי הים הפתוח, ממזרח על ידי נהר האורומיאה, ממערב על ידי Bahía de la Concha וגבעות Ayete, ועל ידי Ensanche de Amara החדש בדרום, המרכז, למטרות התוכנית הכללית, מורכבת דרך הרובע ההיסטורי, האנסאנצ'ס מהמאה ה-19, פסאו דה מירקונצ'ה וגבעת סן ברטולומה, כולם אזורים בנויים, שאליהם מתווספים הר אורגול והאי סנטה קלרה.

הוא תופס שטח של 116 דונם ומתוחם באופן הבא: אורגול - סנטה קלרה, נמל, חלקה וייה, אנסאנצ'ה, סן ברטולומה, אמארה זהרה (אמארה הישנה) ופסאו דה מירקונצ'ה. כולם מסווגים כקרקע עירונית.

כאזור בעל איכות סביבתית, אדריכלית ועירונית רבה, הפעולות המתוכננות על ידי ה-PGOU עבור המרכז מכוונות ביסודן לשמר את מאפייניו.

כך, בעשור האחרון של המאה ה-20, תוכנית שיקום של הרובע ההיסטורי, הגנה על המורשת הבנויה, תוכנית נוספת לשינוי תנועה, בוחנת אפשרות לקבור את כבישי יוסקו. Trenbideak, והטמעת האנסאנצ'ה באזור סן ברטולומה3, מרכז תרבות בפסקדריה הישנה (1999), והמיקום האפשרי של תחנת האוטובוס. חשיבות בולטת היא לתכנית הסידור והשיפוץ של השדרה (1999) ואלדרדי עדר (1998), פעולות שיחד עם הולכי הרגל הנובעים מהסדר החדש של מערכת הכבישים, אמורות להוות גורם מהותי לשיפור איכות הסביבה. של האנסאנצ'ה והמשיכה המסחרית שלה. לסיום עם תחום זה, ציינו כי מרכז התרבות קולדו מיטצלנה (1993) הוא אחת העבודות שבוצעו ובהצלחה רבה בכל ההיבטים.

אגיה

אגיה מהווה שכונה מזוהה בבירור במרקם העירוני עם תנאי מרכזיות המופחתים בין השאר בשל מיקומה ממזרח למסילת הרכבת והטופוגרפיה שלה.

לשכונה יש גבולות פיזיים המוכרים לחלוטין, המייצגים בחלקם מחסומים ביחסיה עם שאר חלקי העיר. כך, היא גובלת בצפון עם מתווה הרכבת של RENFE, במערב ובדרום עם תוואי נהר האורומיאה ובמזרח עם עמק Marrutxipi ואזור Baratzategi, שם, עם זאת, מתרחשת המשכיות של העלילה. ברור יותר.

על מנת לשלב את היצירה העירונית בעיר, השטח שתופס על ידי אצטדיון אטוצ'ה הישן ומרקדו דה פרוטס מיועד לבניית בתים, שטחים פתוחים ושימושים שלישוניים (ארמון המשפטים), הדוגל בתכנית הכללית לפתרון של תקשורת מסביב לווידוקט Iztueta, בתוספת חיבורי הולכי רגל מעליו בגובה גשר סנטה קטלינה והגשר החדש המתוכנן מול פארק עראבה, תוך שיפוץ הגשר הקיים בתחנה (1999). בנוסף, ה-PGOU מציע גישה חדשה לכבישים מאמארה אוסינאגה ו-Intxaurrondo וכו'. מתקני הספורט הבלתי קיימים של Egia הובילו לבניית מרכז הספורט, מגרש הפרונטון ומסלולים משלימים באתר Mármoles Cantabria, ובכך פתרו את הבעיה. מצד שני, הקשר של שכונה זו עם Intxaurrondo השתפר עם הרחבת אבדה. דה Ametzagaina . ראוי לציין גם את בניית הבתים בפסאו דל אורומאה וב-Bateilla (1999-2000).

גדול

יש לו שטח משוער של 44 ח"מ, המהווה את השכונה התחום על ידי PGOU של הרחבה קטנה יותר. הוא מייצג את ההתרחבות המזרחית של העיר, המתוכננת בשלבים עוקבים, שכללו תפיסה פיזית מתקדמת של אדמה שנגבתה מהנהר ומהים. נכון לעכשיו, לא גמור, הוא צפוי להגדיר את התצורה הסופית שלו.

השטח אופקי בצורה ניכרת ומהווה, למרות מרכזיותו בעיר, חלק שניתן לזהות בבירור בשל הזיכרון ההיסטורי שלו והקטגוריות של גבולותיו: נהר האורומיאה למערב, קו הרכבת RENFE לדרום, אבדה. של נבארה ולמרגלות מונטה אוליה ממזרח והים מצפון.

השכונה כולה מסווגת כקרקע עירונית. ראויות לציון ההתערבויות המורכבות משיפוץ חוף וטיילת צוריולה (1995), בניית אודיטוריום ומרכז הכנסים קורסאל (1999), תוכנית עיור ושיקום עבור Sagüés, כמו גם הריסת שוק גרוס ובניית שוק גרוס. בתים באתרו (1997).

איבאטה

עם שטח של 192 דונם, היא תופסת את השטחים המישוריים של המישור בעל אותו השם מהצומת של הווריאציה ב-Añorga ועד ל-Ensanche de Ondarreta, כמו גם חלק ממדרונות לוגאריץ ואיגואלדו, התוחמים אותו על מזרח ומערב, בהתאמה.

ניתן לראות פיתוחי בנייה מוגזמים על צלע הגבעה, שאינם קשורים זה לזה, תכנון חלקי לא מתואם עבור אזורים חופשיים, היעדר צורת כביש בסיסית נאותה ושטחים פנויים מקומיים. התחזיות של התערבויות להקלת הליקויים הללו הן ביצוע של בנייני מגורים (Ondarreta, Benta – Berri, Errotaburu, Berio וכו'), של אזורי התעשייה של איגארה, אל אינפירנו וזואטסו, של כביש Ibaeta-Aiete... צפוי לשפר את Avda. דה טולוסה כמרכיב בסיסי של הפיתוח העירוני של האזור כולו, סיים את קמפוס האוניברסיטה, בנה את מרכזי הספורט בנטה - ברי (1999) והאוניברסיטה, הפארקים אלמורזה ולוגאריץ, וסדרה נוספת של פארקים וגנים.

כמו כן, מוצעת תוכנית שימושים משולבת ומורכבת המאפשרת לשכונה, יחד עם שאר הווגה השייכות לשכונת אל אנטיגואו-אונדרטה, את תנאי המרכזיות הדרושים להוות קוטב חלופי למרכז העירוני.

הפעולות ב- Muitegi (יצירת "פארק ספורט"), ברייו (פיתוח מגורים מעורב של "בנייה פתוחה" ו"בפיתוח"), איגארה (תחזוקת שימוש תעשייתי.), Errotaburu (בניית בתים ושני מגדלים שלישוניים). שימושים, אחד מהם המטה של ​​משרד האוצר המחוזי של Guipízcpa ) ו-Zuatsu (יצירת אזור חדש של "שימוש תעשייתי" המיועד להשתלת אופנים לא מזהמים באמצע הדרך בין התעשייה המדעית לפארק הטכנולוגי.

איגלדו

שכונה זו מורכבת משלוש מובלעות עירוניות מובחנות בבירור, המוכנסות בשטח הלא ניתן לפיתוח של מונטה איגואלדו, בשטח כולל של 25.8 דונם.

המובלעות אליהן רמזנו הן, מלכתחילה, האזור הכולל את המדרון המזרחי של המונטה, המוגבל על ידי דרכי הגישה לאיגואלדו ("פארו" ו"פואבלו") והפסגה. השני מורכב מאזור המגורים "אמזטי", המורכב מרצועת אדמה צרה הממוקמת על המדרון הצפוני של המונטה ומוגבלת לדרום על ידי כביש הגישה לאזור העירוני של איגלדו. האחרון, יחד עם הטריטוריה החדשה שפותחה שתוחמת בסביבתה, מהווה את השלישית במובלעות האמורות המרכיבות את איגלדו.

הבעיה העירונית שקיימת באיגלדו היא כדלקמן: ציפוף יתר של אזורי מגורים, תנועה חולפת והצורך בפיתוח מוכל והדרגתי בקסקו. לכך יש להוסיף את החשיבות הנופית של מדרונות איגואלדו.

על מנת למנוע ציפוף, הכוונה היא לאחד את הבניין הקיים, מבלי לחזות יותר פיתוחי בניין בעלי רלוונטיות מסוימת מזו המקבילה לשטח "איגלדוקו זבלפנה". בגלל הבעיות שיש לקסקו, תנועת הכבישים העוברת דרכו תבוטל באמצעות בניית הכביש הטבעתי של "פובלו דה איגואלדו". יחד עם זאת, ה-PGOU מספק את הרחבת פארק השעשועים ויצירת שטחים פתוחים בקנה מידה כללי.

Intxaurrondo

Intxaurrondo ממוקם ממזרח לעיר ומתנשא על מדרונותיה כדי להתקרב לאזורים הגבוהים של Ametzagaina לאחר קפיצה מעל החתך המלאכותי שנוצר בשנות ה-1970 על ידי בניית המעקף דונוסטיה-סן סבסטיאן.

היא מגבילה לצפון עם המתווה של מסילת הרכבת RENFE, למעט הגרעין המקורי; למערב עם שכונת אג'ה (אזור "ג'אי-עלאי" ובית הקברות פולו); דרומה עם הגישה לכביש המהיר ולפארק לאו-האיזטה, הכולל את גבעות אמצגאינה, ומזרחה עם הקישור הררה - אינטקסאורונדו של הגרסה הנ"ל.

הרחבתו מגיעה לשטח של 156 ח"מ, בו נצפות הבעיות האופייניות לפאתי העיר: בידוד, נגישות ירודה לכבישים, מחסור במקומות פנויים בגזרות מסוימות, חניה וציוד. ובכל זאת, חלק גדול מהנושאים הללו השתפרו באופן מהותי עם ביצוע הגישה החדשה מ- Avda. de Ategorrieta והווריאציה.

לפתרון שלה הוצעו פעולות עירוניות רבות, שחלקן כבר בוצעו: הטמנת מסילת הברזל; יצירת Paseo de Zubiaurre; גישה חדשה לכבישים דרך Marrutxipi, Altza ו-Amara Berri; תחזית דיור יוזמה ציבורית חדשה במונס ובבראצטגי; אספקת מרכז קניות בMarrutxipi; הקמת פארקים במרוצ'יפי ובבראצטגי, גנים וכיכרות; הקמת מרכז ספורט, משרד רופא, בתי ספר ומגורים לקשישים; אספקת חניונים.

לויולה-מרטוטן

עם שטח משוער של 114 הא., שכונת Loiola-Martutene תופסת את האדמות השטוחות של מישור נהר אורומאה כשהיא עוברת באזור הדרום-מזרחי של העירייה, כולל גבעת לה סאלה, המפרידה בין אזורי Loiola וחופים. של לויולה.

היא מוגבלת לצפון על ידי נהר האורומיאה והכביש המשתנה, למזרח ולמערב על ידי המדרונות של Intxaurrondo-Altza ו-Zorroaga, בהתאמה, ומגיעה לדרום עד לגבול של עיריית סן סבסטיאן עם אסטיגראגה.

הסיווג מחדש של המבנה העירוני הבלתי מסודר והלא מאובזר של מרכזי המגורים והתעשייה הקיימים הוא ללא ספק אחד ממטרות היסוד של התערבות בשכונה זו, כמו גם הקשר ההולם שלה ברמה העירונית עם שכונת עמארה-ברי השכנה.

לכן לויולה סובלת מבעיות של חניה, תנועה, מחסור בציוד ומקומות פנויים. בנוסף, יש לו צפיפות גבוהה, יש שילוב של שימושים לא תואמים ובעיות הצפה נוטות להיות תכופות מדי.

מכל הסיבות הללו, מוצעות תוכניות שיקום מיוחדות ב-Loiola, Txomin Enea ו-Martutene, פרויקטים לתיעול הנהר ופריסה של הכביש המהיר, הליכה לאורך הנהר ובניית פארק ספורט ב-Martutene. שימו לב שמרכז הספורט לה סאל, הכולל מוסכים ומשרדים, הושלם ב-1997.

Miracruz -Bidebieta

הוא יושב על המדרון הדרומי של הר אוליה, ממזרח לעיר, גובל בפסאיה ומשתרע מדרום עד לקו הרכבת RENFE. יש לו שטח של 57.10 דונם והתצורה הזמנית והפיזית שלו מגיבה לרגעים ולטיפולוגיות שונות. כך, מבנים חד-משפחתיים בודדים, מצולעים פתוחים הכוללים מגדלים גבוהים וקונסטרוקציות שהופיעו מחוץ לתכנון השורה מול הכביש מרכיבים את דמותה של שכונה זו.

אם נסתכל על התכנון העירוני של האזור, אנו מבינים שיש שני מצבים שונים מאוד משני צידי שדרת אלקלדה אלוסגי. בצפון ממוקמים פיתוחים של בלוקים ומגדלים ליניאריים, בהם מאובחנת בעיה בהתמקצעות, בהיררכיה וניהול של שטחים פנויים, אליהם מתווספים קיומם של חללים לא מפותחים, חוסר היציבות בתנאי הנגישות של מבנים מסוימים, המחסור בחנייה והמיסטיפיקציה של שימושים, לפעמים עם חוסר התאמה ברור, כמו במקרה של Gomistegi.

בדרום, הישובים מגיבים בעיקר לטיפולוגיות בפיתוח נמוך, כלומר קטע הכביש והנגישות כבעיות ספציפיות.

מול המצב המתואר הזה, ה-PGOU מציע פעולה על הכביש, ומקרין קשרים חדשים בגומיסטגי לשיפור הסביבה ותנאי הנגישות. כמו כן שונה השימוש בקטע הכביש, תוך צמצום הכבישים באזור צפון לטובת חניונים ומדרכות, ומקרינים כבישים של דו קיום של קטע ומהירות מופחתת באזור הדרום.

בקיצור, הפיתוח שבוצע לקידום הרפורמה הפנימית של אזור גומיסטגי והסידור מחדש והפיתוח מחדש של המרחב הציבורי מאוחד.

מירמון-זורואגה

מרחב זה בן 265 דונם ממוקם מדרום לעירייה, ומתיישב על הגבעות השולטות על עמק אורומאה ועל הנחלים ברקאיצטגי ואניורגה. הוא מוגבל לצפון עם הכביש המהיר, למערב עם Añorga-Txiki, לדרום עם Oriamendi ועמק Barkaiztegi, ולמזרח עם מחצבות הלויולה והמדרונות היורדים על Martutene.

כיום זהו אזור מאוכלס בדלילות שבו בתים, בעיקר טיפולוגיה מבודדת, ומתקנים גדולים יושבים בצורה מפוזרת: Ciudad Sanitaria, Polyclinic of Guipúzcoa, Euskal Telebista וכו'.

הבעיות השליליות שיש לפתור הן נגישות ורשת הכבישים הבלתי מספקת. עם יצירת גישה חדשה מהכביש המהיר, ושיפור הכבישים אלדאפטה ואנויטה, יש לקוות שיינתן פתרון.

כמו כן, ההצעה שוקלת את התמקצעות השטח בהתיישבות שימושים וטיפולוגיות דומות לאלו הקיימות כיום, המורחבת לפעילויות האופייניות לפארק הטכנולוגי מירמון ולמתקני הפנאי Illumbe, בהם נבנה מרכז פנאי (1999) הכולל זירת שוורים (1998).

זובייטה

השטח שאליו אנו מתייחסים במאמר זה מתייחס לשטחים שאינם מסווגים כקרקע בלתי ניתנת לפיתוח, כלומר, קצת יותר מ-46 דונם. של 770 הא. המהווים בקירוב את מכלול המובלעת המערבית הזו, הנמצאת במישור הנ"ל או מיד אליו, ולכן, התיישבו בשטח שטוח מהותי, שלפניו נמצא גם הבית המכונה אזפורואה והאזור שנכבש על ידי הדונוסטיה. -היפודרום סן סבסטיאן ומתקנים וציוד שונים.

הן המובלעת והן ההתנחלויות הנ"ל אינן שייכות במלואן לעיריית דונוסטיה, בהתאמה חלקית לעיריית Usurbil השכנה על פי התיחום שהוסכם לאחרונה.

הבעיות העירוניות של השכונה מתרכזות בצורך לפתור את התנועה החולפת דרך הגרעין והנגישות הכללית. לשם כך, ה-PGOU מתכנן לשפר את הכבישים ולספק מדרכות לכביש הגישה מ-Lasarte-Oria ו-Txikierdi. כמו כן, נחשב לנכון להגדיר את הקווים המנחים לפיתוח המגורים של הגרעין, מושא ליוזמות מתמדות שעד היום לא נשאו פרי, על מנת לייצר הצעת מגורים המונעת מתחים של כיבוש חסר הבחנה במישור.

מאידך גיסא, יש צורך לארגן מחדש את מתקני ההיפודרום, סביבתו הקרובה ואת דרישותיו ואפשרויות ההרחבה שלו בסופו של דבר, ואפשרות לקבל קרקע לשימושים שונים בתנאי טופוגרפיה ונגישות נוחים, תוך שמירה על המישור בכל מקום. מקרה. צפון ובהתחשב בכל מקרה בתנאי הסביבה המיוחדים של השטח.

בהתייחס להתערבויות עירוניות על קרקע לא מפותחת, ה-PGOU חייבת להדגיש, בנוסף למנדיזורוץ, אוליה, לאו - חייזטה ואוריאמנדי, את פתיחת המזבלה המבוקרת לפסולת אינרטית.

המסגרת העירונית של דונוסטי

נוכל למצוא בלוקים סגורים ופתוחים (עם רווחים פנויים במרכז), רגילים (יש להם צורות גיאומטריות מוגדרות) ולא סדירות (ללא צורה מצולעת רגילה).

מאידך גיסא, נצפתה סימטריה ואחידות בתכנית במה שאנו מכנים העיר המרכזית ובחלק מהאזור המשלים שלה, תוך יכולת להבחין בין שלבי התפתחותה השונים.

התפתחות המסגרת העירונית והמבנה לאורך ההיסטוריה של העיר כבר נותחה בעבר. כעת נעצור במסגרת העירונית הנוכחית של כלל המרחב העירוני.

רק התוכנית של העיר העתיקה יכולה לתת לנו מושג מעורפל על המרקמים העירוניים הראשונים של העיר. יש לזכור שעד המאה ה-18 גבר מישור ימי הביניים. בתכניות שקדמו למאה ה-18, המתחם המוקף חומה נראה תפוס לחלוטין על ידי גושי הבתים, החתוכים על ידי הרחובות והקנטונים באופן קבוע, המזכיר מחנה צבאי. בבלוקים אלה, הבתים מקובצים בצורה קומפקטית מבלי להשאיר שום שטח פתוח, למעט פלאזה וייה, שהובילה לפוארטה דה טיירה. במאה ה-18 הוצג החידוש הגדול של פלאזה נואבה, במרכז העיירה, עם אכסדראות יפות.

השריפות, אליהן כבר התייחסנו, לא הביאו שינויים לא במבנה ולא במורפולוגיה העירונית של העיר. הבתים נבנו מחדש, עם אותם מאפיינים, על חלקותיהם הישנות.

לאחר השריפה של 1813, נבנתה העיר מחדש, עדיין בין חומותיה. לקח 36 שנים לבצע את העבודה והתוצאה שלה הייתה ה-Parte Vieja הנוכחי, שנכלל בין מונטה אורגול, השדרה הנוכחית, הנמל ורחוב סן חואן, בשטח של 10 דונם.

ועדת השיקום נפלה בידי האדריכל פדרו מנואל אוגרטמנדיה, אשר לאחר כמה סכסוכים עם בעלי המגרשים, המשיך, יחד עם האדריכל אלחו דה מירנדה, לבנות את העיר מחדש על החלקות הקיימות. באופן זה, הנחמה היחידה שנותרה לאדריכלים הייתה להסדיר ולהרחיב כמה רחובות, ולקבוע כמה פקודות לטיפולולוגיה ולמורפולוגיה של המבנים.

לאחר האישור להריסת החומות (1863), החלו העבודות על האנסאנצ'ה הדרומית בשנת 1864, על פי הצעתו של אנטוניו דה קורטאזר, שעם ההרחבות הרצופות הגיעה להשפיע על כ-70 האס., בתקופה של בערך שלושים שנה. במהלך תקופה זו הוצגו בולטים. המתחם בנוי סביב ציר צפון-דרום (רחוב הרני הנוכחי), המשך לרחוב ראש העיר בעיר העתיקה. במקביל לרחוב Hernani, ובעקבות מהלך הנהר, בין גשרי סנטה קטלינה וזורריולה, נמצא פסאו דה לה רפובליקה ארגנטינה. שדרות Alameda del and Alameda de la Libertad סוגרות את הגזרה הצפונית של האנסאנצ'ה בצידו הצפוני והדרומי שלו, בהתאמה.

בגזרה צפונית זו אנו מוצאים את כיכר פלאזה דה Guipúzcoa כנקודה המרכזית. המרקם העירוני מורכב מגושים מלבניים בגודל 56×84 מטר, אחד-עשר מהם מיושרים, עם מאפיינים אלה, בין הרחובות הרני, גריביי, צ'ורוקה, אלקנו, אידיאקז, לגאזפי, אוקנדו ופלאזה דה לה רפובליקה ארגנטינה. הרחובות Peñaflorida, Bengoechea, Andía ו-Camino מצטלבים את הרחובות הקודמים, ומשלימים את המרקם העירוני של מגזר זה. בין הרחוב Paseo de la República Argentina ו-Oquendo יש אזור גן, שבו נמצאים תיאטרון ויקטוריה אוגניה ומלון מריה כריסטינה. נותרו שני בלוקים, אחד מלבני צר יותר בקצה הפונה למפרץ לה קונצ'ה, ועוד אחד טרפז בין רחוב אוקנדו ופסאו דה לה רפובליקה ארגנטינה בקצה הפונה לנהר האורומיאה.

גזרה דרומית של האנסאנצ'ה משתרעת מ-Avenida de la Libertad ל-Plaza del Buen Pastor, כשהגבולות האחרים הם מפרץ לה קונצ'ה ונהר אורומאה. הרחובות של סן מרסיאל, Arrasate, San Martín, San Bartolomé ואלפונסו ה-56 יוצרים את הצירים האופקיים, והניצבים נוצרים על ידי הרחובות Manterola, Easo, Urbieta, Loyola, Fuenterrabía, Guetaria, Vergara ו- Echaide. פסאו דה לה קונצ'ה, פסאו דה לוס פירוס, פלאזה דה בילבאו ופלאזה דה סרגוסה משלימים את הסט הזה, שהגרעין המרכזי שלו הוא פלאזה דל בואן פסטור, אשר, בשל השטח הגדול יותר של מגזר זה של אישמפלה, נותרה קצת זז מערבה. הבלוקים המוצגים כאן מתארים קרוב יותר למרובע, עם 54×XNUMX מטר.

על הגבעה של סן ברטולומה, בוטל החלק שלה שהפריע להארכת רחוב Easo. התכנית הכללית משנת 1995 קובעת את הרחבת הסליקה האמורה ושיפוץ השטחים הסמוכים לאמארה וייחו.

יצוין כי אנו עדים כיום, בתחום זה, לחיזוק התפתחות הפעילות המסחרית, והיצע התרבות, הפנאי והפנאי. בהתייחס לשינויים שעבר מגזר זה של העיר, עלינו לציין בעיקר את אזור בואן פסטור, בו נמצא גם מרכז התרבות Koldo Mitxelena. מלבד זאת, מדובר בעיור של השדרה (1999) ואלדרדי עדר (1998). תוכנית זו, יחד עם הולכי הרגל הנובעים מהסדר מערכת הכבישים החדשה, חייבות להוות גורם בסיסי לשיפור האיכות הסביבתית של האישמפלה, כמו גם האטרקטיביות המסחרית שלה.

מה שנקרא Ensanche המזרחי התפתח בין העיר העתיקה לשפך נהר האורומיאה, החזיר אדמה מהים והסדר ותעל את הגדה השמאלית של הנהר. הסט הראשי ממוסגר בין פסאו דה סלמנקה לרחוב אלדמאר. מכיוון שתקופת הבנייה של אזור זה היא בפיתוח של ה-Ensanche de Cortázar, לגושים יש מאפיינים דומים, עם פטיו קטנים יותר ותוכנית קומה מלבנית, המנסים להפיק את המרב מ-5.3 הקטרים. זכה מהים גשר צוריולה והשדרה מקשרים את הרחבה זו לגרוס ולמרכז העיר, בהתאמה.

במירקונצ'ה אנו מוצאים תערובת של וילות ובתי יוקרה; כיום האחוזות והבקתות הישנות מוותרות על מקומותיהם לנכסי מגורים יוקרתיים.

שכונת גרוס נבנתה על הדיונות וגדות החול הממוקמות בין שפך נהר האורומיאה למרגלות הר אוליה, וזכתה אף היא לקרקע חשובה מהים. החלו להיבנות מתחמים חד-משפחתיים ומלונות קטנים, אך עד מהרה החלו להתיר כל מיני שימוש לרעה בנדל"ן, ערבוב מגורים עם בתי מלאכה, תעשיות קטנות ושטחים ירוקים ופתוחים נעלמו. חוף צוריולה הצטמצם לשטח קטן הפתוח לגלים חזקים. עם זאת, זהו אחד התחומים שהמבנה שלו השתנה במידה רבה יותר. נדגיש את הפיתוח מחדש של קו החוף כטיילת להולכי רגל ממומפאס לגשר זורריולה. היא גם רוצה לגבש את חוף גרוס החדש ואת הסוללה החדשה שנבנתה כהרחבה של הגדה הימנית של הנהר. לצד שתי הפעולות הללו, אולי החשובה ביותר היא הקמת מתחם תרבות לאודיטוריום ומרכז הכנסים.

בתוך שכונת גרוס יש לנו את אחת הדוגמאות הכי כאוטיות של אורבניזם סן סבסטיאן; הבלוקים לא סדירים ביותר, במבוך של רחובות רווי קומות מסחר, בתי מלאכה, תעשיות קטנות, מחסנים, מוסכים וכו', היוצרים תחושת מחנק וכאוס מסוימת.

היישורים הקבועים ביותר נמצאים בעקבות Avda. de Navarra, בגזרה הנקראת Nuevo Gros, שבה שימשה אדמת פלאזה דה טורוס הישנה לבניית סדרה של בלוקים מסחריים ומרתפים התורמים לרוויה עירונית ולעומס. של השכונה, למרות שהם בתים איכותיים. אזור זה, שבו הבניינים שומרים על סדירות רבה יותר, נמשך לאורך אבדה. דה לה זוריולה ופסיאו דה רמון מריה דה לילי.

בין השינויים העירוניים הרלוונטיים ביותר בשכונת גרוס, בולטת הולכי הרגל של מה שמכונה "Corazon de Gros". כך גם נועד להשלים את סלילת רשת הדרכים של ההרחבה ולטפל ברפורמה הפנימית של האזורים הנפגעים (סביב שוק גרוס), התאמת שימושים ושטחים חדשים לשימוש הציבור על פני השטח.

השטח הפתוח והירוק החשוב ביותר שקיים בשכונה הוא פלאזה דה קטלוניה, שמתחתיו נבנה חניון תת קרקעי בשנות ה-1970.

שכונת Sagüés, בין חוף Zurriola למרגלות מונטה אוליה, היא קבוצה קטנה של גושי דיור באיכות ירודה, שאינה מגיבה לשום תוכנית קודמת, ושיקומו מתוכנן.

מתחם Ulía-Ategorrieta מציג סדרה של בתים צמודי קרקע, יחד עם בלוקים קטנים של דיור מעוטי הכנסה, כמה מרכזי חינוך, בריאות ודתיים ווילות יוקרה.

מדרום לגרוס מתחילים מתחמי Atocha ו-Eguía. באטוצ'ה אנו מוצאים יישור קבוע לאורך Paseo del Duque de Mandas, מול מגרש הכדורגל הישן של אטוצ'ה ובנייני אבסטוס, בית החולים הצבאי הישן ומפעל הטבק.

ראוי לציין גם את השיפוץ האפשרי של אזור ויאדוקט Iztueta ובניית מחלקת העירוניות, השיכון והסביבה של ממשלת הבאסקים של תוכנית של "דיור מוגן רשמי", "מוסכים" ושטחי "משרדים" משלימים, בפסאו. del Urumea ולפי טיפולוגיה של "בניין פתוח" עם "גנים פרטיים" צמודים.

בשכונות Antiguo ו-Ondarreta אנו מוצאים הבדלים טיפולוגיים גדולים. לפני כמה שנים, וילות ובניינים נמוכים שלטו ברחבי אונדרטה והיו שני שורות של בתים באיכות ירודה בסביבת מונטה איגואלדו. היום אנו רואים את היעלמותם של שני המערכים. כמו כן, ראוי לציין את ה-Ensanche de Ondarreta, שצפיפותו נמוכה, ואת היעלמותו של מפעל Lizariturri, שבו נבנו מספר לא מבוטל של בתים בחמש השנים האחרונות של המאה ה-20.

בשכונת Antiguo ישנו מגזר מגורים ברמה גבוהה, ב-6 בלוקים המיושרים בעקבות Avenida de Zumalacárregui, כשהם מוגבלים על ידי Calle Matía, שממנו אנו מוצאים מערך ססגוני של רחובות ובתים מכל הסוגים. אל אנטיגאו משתרע לאזורי המגורים, החינוך והתעשייה של איבאטה, לוראה, זפאטרי, איגארה ואניורגה.

שכונת סן סבסטיאן הזו היא אחת מאלה שהשתנו הכי הרבה, ולכן נוח להצביע על כמה פעולות. בוונטה ברי מפתחים אזור "מגורים" ו"שלישוני" המוגדר כ"מרכז" הפעילות ומייצג של המתחם העירוני המורכב מהשכונות אל אנטיגאו ואיבאטה. יש לפתח גם את עיר האוניברסיטה באיבאטה: קמפוס האוניברסיטה הצפוני והדרומי של UPV, והפקולטה להנדסה (אוניברסיטת נווארה).

בבריה מוצע פיתוח מגורים מעורב של "בניין פתוח" ו"בפיתוח", המגבש את מבני בית הספר הקיימים ויוצר רשת דרכים המאפשרת קשר ישיר בין האזור לסביבתו. באילרה מתוכננת הקמת אזור מגורים חדש בצפיפות נמוכה, כמו באיזה. לאזור Errotaburu יש להקצות "שימוש אופייני" ל"דיור", עם חלק ניכר מ"שימושים שלישוניים".

לבסוף, בזואצו נוצר אזור "שימוש תעשייתי" חדש ליישום שיטות לא מזהמות, ממוסגר במה שנקרא "טכנולוגיה גבוהה" או "R + D" (מחקר ופיתוח).

המגזר הכפרי למחצה של אל אנטיגאו מגיע לנקודת החיבור עם מתחם אייטה ועיר הגנים Etxadi, אשר בתורם מתחברים לאלדפטה, Bidebieta-2 ו-Alto de Miraconcha.

מאזורים אלה, ועם אותו אופי פיזור, תוכלו לגשת לשכונות הפופולריות ולבניינים הקטנים והישנים של אלטו דה ארונדו, אלטו אמארה, מורלאנס ואמארה וייחו. מ-Alto de Errondo אתה יכול לגשת לאזור שירותי הבריאות והטיפול של Zorroaga - Miramón, עם בית החולים, מעון הבריאות, המרפאה, בית החולים, Finca de Miramón וכו'.

בשכונת אמארה נואבו, המתפתחת עם תיעול האורומיאה וייבוש הביצות, יש צורך להבחין במספר אזורים, המהווים הערה משותפת לכולם, גושי הבתים הגדולים, בעלי צפיפות אוכלוסין גבוהה, ומבנה לקוי בעיור שלו.

האזור הפתוח והאיכותי ביותר משתרע מאבדה. דה קרלוס הראשון לפסאו דה ארונדו ופודווינס. הציר המרכזי שלו הוא רחוב José María Salaverría, מותיר חלקות לא מפותחות. מהצד המזרחי של אבדה. דה קרלוס הראשון, אל הנהר, קו הרכבת ופסאו דה זורואגה, נמשך מגזר ישן ואיכותי יותר, שהציר המרכזי שלו הוא אבדה. דה מדריד.

מצפון לפלאזה דה פיו XII מתחיל האזור הצפוני של השכונה, שמגיע לפארק דה אלבה ולפלאזה דל סנטנריו, המוביל לשכונת Amara Viejo ולמתחם Ensanche, המשתרע מפלאזה מ-Buen Pastor למגזר זה של Amara. Nuevo, המציג מאפיינים דומים לאלו של שאר האנסאנצ'ה, אך עם השפלה מורפולוגית ותפקודית גדולה יותר, עם נוכחות של בלוקים קטנים יותר ולא סדירים. הציר של מגזר זה נוצר על ידי הרחובות Easo, Urbieta ו-Prim, וכשטח פתוח, יש לו את Paseo del Árbol de Guernica, העוקב אחר מסלולו של נהר Urumea.

המתחם הדרומי של שכונת אמארה נואבו הושלם עם אזור הספורט אנוטה, הגנים של פלאזה דה פיו XII, כנסיית סגרדה פמיליה ומתחם משלחת המשנה הממשלתית, המכון לחינוך תיכוני, מרכזי חינוך נוספים ו תחנת אוטובוס, ליד מלון אמארה פלאזה. באנוטה בולט אזור הספורט.

במה שנקרא תוספת דה אמארה (Amara-Osinaga) מפותחים מבנים בבלוקים המיועדים למגורים. ישנם גם "שימושים שלישוניים" ב"קומת הקרקע", בנוסף למרכז הקניות ARCCO.

בעקבות מהלך האורומיאה, משכונת אמארה, אנו מגיעים לקבוצה שנוצרה על ידי לויולה וטקסומין-איינה, שם אנו מוצאים מגזר קטן של וילות, זיכרון של ניסיון ליצור עיר גנים, צריף הצבא, בתים צבאיים, אזור הדיור הפזור של Txomin-Enea, והקיבוץ המופרע של לויולה.

בגזרות אחרות של העיר (לה פאז, הררה, בידביטה, אלזה, אסטיגראגה, Intxaurrondo, Larratxo, Martutene, Sarrueta וכו'), יש ניגודים חזקים בין פיזור וריכוז. דיור באיכות נמוכה שולט, בלוקים גדולים, תקשורת וגישה לקויה, מחסור או היעדר שטחים פתוחים, חולשת שירותים וכו', עם צפיפות אוכלוסין גבוהה, למרות שבשנים האחרונות חל שיפור ניכר בכל הקשור לציוד וציוד. שירותים.

באזור Intxaurrondo ו-Alza יש להזכיר את הפיתוח של "אזור מגורים" חשוב ב-Baratzategi וב-Bustintxulo (Intxaurrondo -Sur), כמו גם את מרכז הקניות Garbera.

אזורים מורפולוגיים מדונוסטי

להלן נתייחס למצב הפיזי של המבנים, אשר יחד עם האמור לעיל, יאפשר לנו לראות את מידת ההומוגניות של האזורים המורפולוגיים השונים של העיר.

העיר העתיקה היא ללא ספק אזור שימור מורפולוגי, אם כי נוטה להחייאה מסוימת של תפקידיה שאינה מדרדרת את הערך ההיסטורי והרגשי של יחידה זו.

בתוך קבוצה זו של אזורי שימור, אם כי מסיבות אחרות (יופי של נוף, מרחבי פנאי וכו'), אנו כוללים את המגזרים של Igueldo, Miraconcha, Ayete, Ulía-Ategorrieta, Ondarreta, Zubieta ו-Zorroaga – Miramón, אם כי ב-In ארבעת הראשונים, היה תהליך שיפוץ מהיר למדי עם היעלמותן של אחוזות מעוצבות שהוחלפו במתחמי מגורים גבוהים וצפופים יותר.

ישנם אזורים ב-El Antiguo, Eguía-Atocha, Loyola, Amara Viejo, Centro, Gros ובשכונות פריפריאליות נוספות, בהן הבניינים הישנים, בתי המלאכה והמחסנים התעשייתיים הקטנים הוחלפו או מוחלפים בבנייני מגורים חדשים. אנחנו, בדרך זו, לפני תהליך של התחדשות באזורים שהידרדרו.

ישנם גם אזורים שהידרדרו מאוד בהם לא החל תהליך שיפוץ.

באונידה דה לה ליברטד חל תהליך מואץ של התחדשות מורפולוגית, עם הופעת בתי יוקרה ומבנים לבנקים, משרדים וכו'.

באדמות הישנות שנכבשו על ידי פלאזה דה טורוס, התחולל גם תהליך של שיפוץ וטרנספורמציה מואצת, ויצרו את מה שנקרא ניו גרוס. כך נבנתה שורה של בלוקים למגורים וחצרים מסחריים. באותו מובן, היו תהליכים מואצים ב-Intxaurrondo, Alza, Astigarraga, Larratxo, Bidebieta 1 ו-2, La Paz, Herrera, Roteta, Loyola, El Antiguo-Ibaeta, Ayete, Eguía-Atocha, ומגזרים קטנים אחרים של ציוד היקפי של שכונות.

באופן הגיוני, לתהליכים אלה יש פחות או יותר דינמיות, ביחס להתפתחות הכללית של המרכז, העיר המרכזית וליחסי הגומלין והתלות ההדדית המתרחשים בכל המתחם שנוצר על ידי סן סבסטיאן והאזור הפריפריה שלה.

הדגם האורבני מסן סבסטיאן

בגזרה זו אנו מתייחסים לקירוב למציאות המורפולוגית-פונקציונלית של המתחם העירוני המהווה את בירת גיפוסקואן וסדרה של עיריות סמוכות, חלקן יוצרות קשב עם דונוסטיה, התופסות קטע של החוף, בין המפרצים. של קונצ'ה ופסאיה, ומלאס וגאס דל אורומאה, אוריה, אויארצון ורגאטה דה אנורגה.

מודל עירוני זה אינו נראה מבודד, אלא מהווה חלק, מהתהליך הראשוני של היווצרותו, מיחידה גבוהה יותר: האזור העירוני של Guipúzcoa. במחוז שלנו אנו מוצאים רשת מורכבת של בתי חווה פזורים, אזורים כפריים קטנים, הפזורים ברחבי הגיאוגרפיה של הגיפוזקו, בנוף חצי סגור ומכוון, אשר לאט לאט מפנה את מקומו למקוריות מסוימת עם התפתחות התופעה העירונית. התעשייה ותהליך העיור.

אנו יכולים לראות ב-Guipúzcoa מרחב שאורגן על ידי סן סבסטיאן עם האזור ההיקפי שלו, בתוך תת-המערכת הימית, כאזור צמתים של המערכת העירונית הפריפרית הבאסקית בכללותה.

בירת גיפוסקואן היא עירייה דינמית מאוד אם ניקח בחשבון את כל העיריות במחוז, ומגדילה את מרכזיותה כתוצאה מהעלייה בריכוז הסחורות והשירותים. עם זאת, עלייה זו, הניכרת ביחס למחוז, אינה מתאימה לעיריות הפריפריה מיד, שמתחילות לארח פונקציות מסחריות האופייניות לעיר המרכזית.

מודל עירוני זה, על צורותיו, שימושי הקרקע, המתקנים, התשתיות, הפעילות החברתית-כלכלית, זרימותיו וכו'. הוא הוגדר דרך שלבים שונים:

1) עד אמצע המאה ה-12 שלט האופי הכפרי.

2) מאמצע המאה ה-12 ועד תחילת המאה ה-15, עם ייסוד הבירה וגיבושה כמרכז העירוני הראשון של האזור, ביצורה, גידול האוכלוסייה והשליטה בשטח מוניציפאלי גדול ופיתוחה. של רשת המסחר והכבישים הנמלים.

3) מתחילת המאה ה-15 ועד סוף המאה ה-18, בולטים תפקידה הצבאי של העיר וירידת כוחה הכלכלי, צמצום כהונתה המוניציפלית, צמיחת הפרברים של אנטיגאו, סן מרטין ו. סנטה קטלינה, ועבודות הרחבת הנמל.

4) מתחילת המאה ה-19 ועד להריסת החומות ב-1863, שלב בו אנו מדגישים את השריפה של 1813, עבודות השיקום ב-1816, תחילת התיירות ב-1845, חנוכת הכביש המהיר N-1. בשנת 1847, ובירת 1854.

5) מ-1864 עד 1955, עם הרחבה של קורטאזר עד אוונידה, ההרחבה הדרומית, ההרחבה המזרחית, התפתחותן של שכונות אחרות, כיבוש חלק מוגה דל אורומאה, צמיחה כללית של כל המתחם העירוני המרכזי והפריפריאלי, והתכנית הכללית של 1950.

6) משנת 1956 ועד היום, עם חוק הקרקעות, התוכנית הכללית של סן סבסטיאן משנת 1962 ותוכניות אחרות בעיריות של אזור הפריפריה, תוכנית התכנון העירוני Guipúzcoa משנת 1966, חוק תכנון הקרקע משנת 1990 והנחיותיו של 1994, התוכנית הכללית של דונוסטיה משנת 1995, היווצרות פריפריות עירוניות, אזורים פונקציונליים ותהליך התצורה של אזור מטרופולין, עם ציר דונוסטיה-באיון.

היחידות של המודל העירוני הן:

* מרכז העיר עם מחוז המרכז (CBD) והאזור המשלים.

* אזור הפריפריה עם הפרוזדור התת מטרופולין ומסדרונות הפרברים.

העיר סן סבסטיאן-דונוסטי

הציר המרכזי של המחוז המרכזי הוא Avenida de la Libertad, המשתרע מציר זה אל השדרה ואל פלאזה דל בואן פסטור. באזור זה, פלאזה דה Guipúzcoa בולטת עם ארמון המועצה הפרובינציאלית. אנו נמצאים באזור הפעילות הייצוגי והרשמי ביותר של העיר, עם פעילות פיננסית ומסחרית משמעותית.

לאזור המשלים אופי הטרוגני, עם שירותים ופעילויות הסובבים את תפקודו של מחוז המרכז, הנסמכים גם על נוכחות חשובה של פעילות מגורים. באזור זה יש לנו את הגזרות המערביות והדרומיות של האנסאנצ'ה, המהווים חלק מהמרכז, מירקונצ'ה, אלדאפטה, אייטה, מונטו, ברה-ברה, אטקסדי, אונדרטה, איגלדו, אל אנטיגאו ובנטה ברי, כהרחבות של המערב. מגזר, ו-Amara Viejo, San Roque, Morlans, Amara Nuevo, Zorroaga, Anoeta, Errondo, Ciudad Sanitaria ו- Miramón, כהרחבות של הגזרה הדרומית. בנוסף, יש את האזורים של העיר העתיקה, האנסאנצ'ה אוריינטל, גרוס, סגואס, סמוריה, אטוצ'ה, אגיה ומונדאיז.

שאר היחידות העירוניות נכללות במה שאנו מכנים אזור הפריפריה, בו אנו מבדילים בין הפרוזדור התת-מטרופולין, בעל הצפיפות וההמשכיות העירונית הגבוהים ביותר, לבין המסדרונות הפרבריים, המציגים מאפיינים קלים של צפיפות והמשכיות עירונית.

במסדרון התת מטרופולין יש לנו את Ulía, Ategorrieta, Intxaurrondo, La Paz, Bidebieta, Herrera, Alza, Larratxo והעיריות של Pasaia, Lezo, Rentería ו-Oiartzun.

במסדרון הפרברים הדרום-מזרחי, יש לנו את Gomistegi, Loiola, Txomin-Enea, Martutene, Sarrueta, Astigarraga, Ergobia, Landarbaso, Hernani ו-Urnieta. מצד שני, בסוריינטל-מערבי יש לנו את Pakea, Beriyo, Ciudad Universitaria, Lorea, Zapatari, Ibaeta, Igara, Errotaburu, Añorga-Txiki, Rezola, Rekalde, Zubieta, Lasarte-Oria, Usurbil ו-Andoain.

אזור הפריפריה של דונוסטי

ראשית, יש לציין ש-Guipúzcoa היא טריטוריה שבה אנו מוצאים רשת מורכבת של כפרים מפוזרים, מרכזים כפריים קטנים ורשת של ערים וכפרים, הפזורים בכל שטחה בנוף המושפע מאוד מהתופעה העירונית-תעשייתית. . , שאיתו ניתן להגדיר אותו כאזור עירוני.

בכל אזור זה קיים איזון מסוים בחלוקה המרחבית של האוכלוסייה והמרכזים העירוניים, אך עם בעיות תכנון עירוניות וסביבתיות חמורות, הן במרכזיו ההיסטוריים והן בפריפריות שלו, כמו גם ברמת התשתיות והציוד.

המסגרת העירונית, שפותחה על החוף ובעמקים, הולידה מספר רב של מחוזות, כלומר שני גרעינים או יותר שגדלים בנפרד בסופו של דבר מצטרפים לקומפלקס עירוני, כמו במקרה של סן סבסטיאן והאזור הפריפריה שלה; אירון-הונדריביה; Andoain- Billabona; Arrasate-Aretxabaleta; Zumárraga -Urretxu ; Beasain – אורדיציה – לזקאו – אולאבריה; Azpeitia-Azkoitia; וכו

האזורים דונוסטיה-סן סבסטיאן ובאג'ו בידאסואה (אירון-הונדאריביה) הגדירו את מה שאנו יכולים לכנות אזור המטרופולין, המציג כמאפיינים את קיומו של גרעין ראשי או עיר מרכזית עם אזור ההשפעה שלו, ריכוז משמעותי של אוכלוסייה עם משרות עבודה באזורים, דומיננטיות של פעילויות שלישוניות, יחסי תלות הדדיים בין הגרעינים השונים, רמה גבוהה של קשרי גומלין בתקשורת כלכלית וחברתית, וקיום מערכת תחבורה ותקשורת מפותחת מספיק כדי לשמור על היחסים בין העיר המרכזית לבין אזור ההשפעה שלו, תוך הקלה על הקשר שלו עם מערכות עירוניות סמוכות אחרות.

כבר הערנו בעבר שסן סבסטיאן היא עירייה עם מרכזיות גבוהה. עם זאת, עיריות באזור הפריפריה שלה כמו Rentería ו-Hernani שומרות על מיקומן הפונקציונלי ביחס לבירה; Pasajes, Urnieta, Usurbil, Andoain ו-Lasarte-Oria מגבירים בהדרגה את מרכזיותם; עם זאת, ב-Lezo ו-Oiartzun אנו רואים כי ההקדש השלישוני אינו גדל (למעט היפרמרקטים), באופן קורלטיבי עם האוכלוסייה.

כל אזור הפריפריה הזה נוטה להגדיל את ריכוז הסחורות והשירותים, בהתייחס לגידול באוכלוסייה. כאשר בוחנים את הבכורה, ניתן לראות כיצד עיריית דונוסטיה נוטה לרדת, בעוד שהפריפריה גדלה באופן מתון.

שילוב דונוסטיה-סן סבסטיאן בשאר אזור הפריפריה

בשיטת עירונית אנו מתכוונים לקבוצת ערים עם המאפיינים שלהן, בתוספת היחסים בין ערים, בין ערים ומאפייניהן ובין המאפיינים.

עם המילה יחסים אנו מתייחסים ליחסי הגומלין האפשריים, החיבורים ההדדיים, התלות ההדדית ואינטראקציות העשויות להתרחש במערכת כולה.

בחבל הבאסקים נוצר בהדרגה מה שאנו מכנים כיום "המערכת העירונית", כאשר Guipúzcoa משולבת בה כאזור עירוני עם המחוזות והאזורים הפונקציונליים שלו.

כגורמים היסטוריים להיווצרות המערכת העירונית הבאסקית יש לנו את הבסיס של הוילות מימי הביניים ואת השפעת התיעוש במחוזות החוף.

נכון לעכשיו, אנו מוצאים במערכת העירונית הבאסקית מבנה דמוגרפי-מרחבי בעל בולטות מועטה, שבראשו עומד בילבאו ואחריו הקומרקאס או המטרופולינים של סן סבסטיאן, פמפלונה, ויטוריה ובאיונה. בנוסף לכך, אנו יכולים להבדיל בין תת-מערכת חופית, שבה נמצא Guipúzcoa יחד עם Bizkaia וחוף לבורדי, ותת-מערכת פנימית עם אדמות Álava, Navarra, Benabarra ו-Zuberoa.

בתת-המערכת החופית בולט הריכוז החזק של אזור בילבאו ובאיונה, בהשוואה לפיזור הגיפוסקואן של גרעינים בינוניים וקטנים, המבטיח איזון טוב יותר מבחינת יחסים, קשרים, שימוש בקרקע, פיתוח אזורים ומדיניות תכנון. של הטריטוריה.

עלינו לשקול גם את צירי הפיתוח המתהווים, כמו במקרה של ביזקאיה-גיפוסקואה-לבורדי; זה של ביזקאיה-קנטבריה; אלאווה-בורגוס; Guipuzcoa-Navarre; ונבארה – לבורדי – בנבארה – זוברוה, אשר בתורם קשורים לצירים העיקריים כמו הקשת האטלנטית, עמק אברו-חוף הים התיכון, או ה-N-1 לכיוון אדמות קסטיליה-לאון, מדריד, אקסטרמדורה ופורטוגל.

בתוך מערכת זו, Guipúzcoa תופסת מקום אסטרטגי בכל הנוגע ליחסים עם המרחב העירוני האירופי, באמצעות קשרים עם חוף לבורדי, בראשותו של באיונה, המהווה קשב חשוב, ויחסים עם שאר הקהילה האוטונומית ועם נווארה לקראת ציר אברו. מחוז Guipúzcoa, עם הדינמיות המסורתית והאיזון הטריטוריאלי שלו, מייצג תרומה חשובה מאוד לכלל המערכת העירונית הבאסקית, לשמור על הדינמיות שלה, למשוך השקעות ולשפר את איכות הסביבה, במקביל, הגבולות המנהליים משתפרים להשיג מרחבים אזוריים המשולבים במערכות העירוניות הגדולות באירופה, שמתפתחות כיום במהירות רבה, וקיים סיכון להישאר בפריפריה שלהן.

בגיפוזקואה בולט תפקידו של אזור המטרופולין דונוסטיה-סן סבסטיאן, המשתרע עד אירון-הונדאריביה, עם אזורי מגורים, מסחר ותעשייה חשובים. מצד שני, הכביש המהיר עם פמפלונה חיזק את היחסים עם נווארה ועמק אברו.

דונוסטיה-סן סבסטיאן והאזור הפריפריאלי שלה הוא מרחב עירוני מתמשך המתחבר עם קו החוף של לבורדי, בהיותו מרכיב מרכזי של המערכת העירונית הבאסקית ונמצא בשלב המטרופולין. הבירה יחד עם Rentería, Pasaia ו-Lezo יוצרות קשב, שאם נצטרף אליה עם אירון-הונדאריביה וחוף לאבורדי מהווה את פרוזדור דונוסטיה-באיון. אחריהם בחשיבותם של הרני, לסארטה-אוריה, אויארצון, אנדואין, אוסורביל, אורטייטה ואסטיגראגה. התמחות פונקציונלית, ולא יחסי תלות, היא הקובעת את מידת היחסים בין מרכזים עירוניים.

למרות הצפיפות הגבוהה (1,007 תושבים/קמ"ר), החלוקה המרחבית של האוכלוסייה מאוזנת למדי, עם צמיחה איטית, בהיותו המרחב העירוני המפותח ביותר במגזר השלישוני של הקהילה האוטונומית, התופס 2% מהאוכלוסייה הפעילה. מגזר הבנייה תופס 58%, התעשייה 6% והמגזר הראשוני 33%. בקיצור, בירת Guipúzcoa בולטת בפונקציות הפיננסיות, הביטוח, השירותים האישיים והתחבורה שלה, ומפיצה את עצמה דרך מרכזי הפריפריה (Hernani, Pasajes, Rentería, Oiartzun, Urnieta ו-Usurbil), מגזרי התעשייה והמסחר הקטנים. .

לבסוף, יש לציין שסט זה משפיע גם על אזור אוריו, בילבונה – זיזורקיל – אדונה וצפון מערב נווארה.

מקור ומקור: מר חאבייר גומז פינירו /גיאוגרפיה והיסטוריה של דונוסטיה-סן סבסטיאן /https://www.ingeba.org/liburua/donostia/53geourb/53geourb.htm

טיפים והיבטים מעשיים בעת רכישת בית בסן סבסטיה-דונוסטי 

מהם המיסים בקניית בית בסן סבסטיאן? 

בתים למכירה חוזרת

המס שיש לשלם הוא "מס העברות רכוש", שהוא כדלקמן:

• 7%: העברת מקרקעין
• 4%: שידור בתים
• 5%: העברת מקום מגורים רגיל
• 4%: העברת בעלי חיים ורכוש אישי

מבנים/בתים חדשים

המיסים הבאים משולמים:

• • מע"מ: 10%
  • AJD: 0.5%

היבטים משפטיים נוספים בקניית בית בסן סבסטיאן - תעודת מגורים

• אין צורך ברישיון עיסוק של המוכר. לפני שנים, בחבל הבאסקים, הישן "תעודת מגורים" שניתן על ידי הממשלה האזורית בוטל, והוחלף ב"רישיון הכיבוש הראשון" המונפק כיום על ידי ממשלות מקומיות / בתי עירייה בבתים חדשים.
• רצוי לאשר מול מועצת העיר כי אין עבירות תכנוניות עירוניות בבניה, וכי הנכס אינו נחשב "לא תקין".
• בנכסים עירוניים, יש צורך לאשר שהבניין עבר את ITE ("בדיקה טכנית של בניין") שעובר כל 10 שנים מגיל 50.
• קדסטר: לארץ הבאסקים יש ארגון קדסטרלי משלה, שאליו הגישה שונה משאר המדינה.
• ערך מס: הרישום הקדסטרי של הנכס מעיד ומאשר את ערכו המס

תהליך ודרישות לקבלת רישום רישיון תייר בדונוסטי-סן סבסטיאן

בהתאם להוראות סעיפים 8 ו-9 לתקנות העירוניות הכלליות של תכנית התכנון העירונית הכללית של סן סבסטיאן, השימוש העירוני בדיור תיירים מהווה שימוש שלישוני ובתוכו מהווה שימוש בבית מלון. השכרת חדרים במגורים רגילים לצרכי תיירות מהווה מצידה שימוש המוטמע לשימוש בדיור למגורים.

אין לפתח שימוש בבתי תיירים או השכרת חדרים במגורים רגילים לשימוש תיירותי בדיור מהגנה ציבורית ובאירוח הקדשים.

הבקשה לדיור להשכרה לתיירים נעשית בהצהרת אחריות, ויש להירשם ככזו. לאחר השלמת ההרשמה, הוא יופיע במפקד הדיור של דונוסטי: https://www.donostia.eus/ataria/es/web/hirigintza/censo-de-viviendas-turisticas

חלוקת אזורי תקנות שכירות תיירים בדונוסטי

גישה לתקנות :

השימוש התיירותי בסן סבסטיאן מחולק ל שלושה אזורים :

• אזורים A (אזורים רוויים) . באזורים A או באזורים רוויים, יישום השימוש העירוני בדיור תיירים הוא לחלוטין אסורה, כמו גם השכרת חדרים במגורים רגילים לשימוש תיירותי. הנכסים שלפני כניסתה לתוקף של פקודה זו קיבלו הרשאה או רשמו את ההתקשרות המוקדמת המתאימה בה ניתן דו"ח תכנון עירוני נוח בהתאם לתקנות החלות באותה עת, לא יושפעו מהכרזה על שטח רווי. .
• אזורים B (אזורים עם ביקוש גבוה) .: באזורים B או באזורי ביקוש גבוה, המפורטים בתוכניות של פקודה זו, אכלוס חלקי של בניין מגורים לשימוש כדיור תיירים יתאפשר בהתאם לקריטריונים הכלליים הבאים:

1. א) בקומת הקרקע , יתאפשר שימוש עירוני בדיור תיירותי במקרים ותנאי ביצוע השימוש בדיור באותו הקבוע בתכנית התכנון העירונית הכללית ובפקודת העירייה המסדירה את יישום השימוש בדיור בתכניות בניין מגורים שונות. , כמו גם חטיבות דיור קיימות.
2. ב) בקומה הראשונה, או ניתנת להטמעה, השימוש העירוני בדיור תיירים עם גישה משותפת לדיור יתאפשר כאשר השטח השימושי שלו שנוסף לשאר השימושים שאינם למגורים בבניין, עם גישה משותפת לדיור, שווה או קטן מ-250 מ"ר שימושי. בבניין כולו וכן עליו לעמוד בתנאים ליישום השימוש בדיור הקבועים בתכנית התכנון העירונית הכללית ובפקודת העיריות המסדירות את יישום השימוש בדיור בקומות שונות של מבני מגורים, וכן מראש. חטיבות דיור קיימות.
3. ג) בקומות העליונות הממוקמת מעל הקודמות, תתאפשר דירת תיירות בעלת גישה משותפת לדירות, ובלבד שאף אחת מהן מתחתיה לא מיועדת או מתוכננת למגורים, כך שכל הקומות הללו חייבות להיות מיועדות למגורים אחרים. סוגי שימושים מורשים מלבד שימוש למגורים ושהשטח השימושי שלהם שנוסף לשאר השימושים הלא-מגורים בבניין, עם גישה משותפת, שווה או קטן מ-250 מ"ר שימושי במגבלת הבניין כולו מ"ר (u) של 250 מ"ר שימושיים של שימושים שאינם למגורים עם גישה משותפת לדירות בבניין כולו, תתאפשר דירת תיירות בודדת עם גישה משותפת לדירות ללא החלת הדרישה שאינה קיימת. או שימוש למגורים צפוי מתחת למבוקש לדיור תיירים בקומות העליונות בבניינים עם מינימום 7 קומות (B+6) ודיור תיירותי נוסף לכל 6 קומות נוספות, שימוקמו בכל אחת מהקומות הנוספות.

• אזורי C (אזורים עם אפשרות להגדלת היצע הלינה לתיירים) . באזורי C אלו, עם אפשרות להגדלת היצע הלינה התיירותית, לאזור B, שני בתי תיירות בקומות העליונות בבניינים עם מינימום 7 קומות (B+6); ועוד שני בתים על כל 6 קומות נוספות שימוקמו בכל אחת מהקומות הנוספות.

 היתרים כאמור ייכנסו לתוקף ובלבד שבמקרים הנ"ל לא תחרוג מהמגבלה של 350 מ"ר שימושיים לשימושים שאינם למגורים, לרבות דיור תיירותי, עם גישה משותפת, בכל הבניין, ואף לא מגבלת מ"ר שימושי עבור שאינם. שימושי מגורים. מגורים למעט מגורים לתיירים, עם גישה משותפת לבתים.

ארבעה סוגי אירוח תיירותי לרישיון תייר בדונוסטי

בדרך זו, בהתאם לחוק 13/02016, מיום 28 ביולי, בנושא תיירות בחבל הבאסקים, תקבץ מועצת עיריית בילבאו את השיטות השונות שהיא כוללת, ותרכז אותם לארבע קטגוריות שונות:

• חדרי תיירות : באירוח מסוג זה, בעל רישיון פעילות תיירות חייב להיות רשום בבית (עליו להתגורר דרך קבע) בו מוצעים החדרים להשכרה לתיירים. השימוש בבית כפוף לאותם תנאים או אפשרויות המותרים במקרה של שימוש בלעדי למגורים ואותו אדם אינו רשאי בשום פנים ואופן להציע חדרים ביותר מבית אחד.
• שיכון תיירים : הם אלו המוקדשים לחלוטין למטרות תיירותיות, וחייבים לאתר אותם בבניינים למגורים ובבלעדיות בקומות הראשונות של אותו -או בקומות העליונות, בתנאי שהן ממוקמות מתחת לבתים ובעלות גישה עצמאית. לאלה מהכביש הציבורי.
• בתי מלון, אכסניות או פנסיון : הם נשארים נטמעים לשימוש בציוד והסדרתו נשארת באותם תנאים שבהם הוא מורשה כיום, על פי תקנות התוכנית הכללית לתכנון ערים לגבי מיקומו - ושל ה-PER של Casco Viejo ו-PERRI של Bilbao la Vieja במקרה שהם מיושמים באזורים האמורים-.
• דירות תיירות ומלונות דירות : על פי התיאור הכלול בחוק 13/2016, מיום 28 ביולי, על תיירות בחבל הבאסקים, דירות נחשבות לאלו שיש בהן לא רק חדר שינה אלא גם שירותים ומטבח. קבוצה זו של מפעלי תיירות - בנוסף לתנאים שיציב התכנון העירוני לשימושי מלונאות בכלל - יהיו כפופים לעמידה במפרט הטכני הקשור בתאורה, אוורור ותנאים היגייניים-סניטריים נוספים הנדרשים לחדרים בבתים קונבנציונליים.