איך לקנות בליריה- היבטים משפטיים שיש לקחת בחשבון

זהו מחקר שנערך על ידי האדריכלים שלנו לגבי אזור שבו יש יותר מ-50 עירוניזציות "לא מאוחדות": ליריה

ליריה היא אחת הערים החשובות באזורים הכפריים מוולנסיה. עיריית ליריה, עם 229.82 קמ"ר, היא מהגדולות בקהילת ולנסיה, ומציגה נוף מנוגד בין אזור הררי ששייך למבצות הראשונות של סיירה קלדרונה לבין אזור המטע בגדה השמאלית של העיר. נהר טוריה.

מנקודת מבט "אורבניסטית", ליריה חשובה במיוחד מכיוון שבאזור זה התפתח מספר יוצא דופן של עיור בעבר, שלא הושלמו.

יש יותר מ-50 עירוניזציות בליריה. כמה מהם:

UE 17 A – SANT GERARD	UE 30 – MONT-JARQUE
UE 17 B – CLOTXA DEL COSÍ	UE 31 – MONT-JARQUE
UE 18 – MONTEBLANCO	UE 32 – MONT-JARQUE
UE-19 A – OASI DE S. VICENT	UE 33 – VERGER DE SANT MIQUEL
UE 19 B – SANT VICENT	UE 34 – JARDÍ DE LAURO
UE 20 – EL REGALÓN	UE 35 – LA CNYADA DE CONFITES
UE 21 – EL CARAMELLO	UE 36 – SAFAREIG – CONFITES- EL SECANET
UE 22 – EL CARAMELLO	UE 37 – LA MAIMONA – CORRAL D'ALBERT
UE 23 – EL CARAMELLO	UE 38 – PUIG ILOS
UE 24 – EL CARAMELLO	UE 39 – CORRAL DE LA MARQUESA
UE 25 – EL CARAMELLO	UE 40 – FORMIDABLES
UE 26 A – LA XELVANETA	UE 41 – SAFAREIG
UE 26 B – LA XELVANETA	UE 42 – SAFAREIG
UE 27 A – XELARDO	UE 44 – ALT DE LA BOTIGUETA
UE 27 B – XELARDO	UE 45 – ALT DE LA BOTIGUETA
UE 28 – LA CNYADA DE TELLO	UE 46 – ALT DE LA BOTIGUETA
UE 29.A – EDETA	UE 47 – LA SIMA
UE 29.B – EDETA	UE 48.1 – MONTECOLLADO
UE 48.2 – MONTECOLLADO	UE 50 – MAIMONA-CONTIENDA
UE 56 – TOS PELAT

 

מתוך עיורים אלו הושלמו והושלמו 6 בלבד, והשאר לא הושלמו כיוון שתכנית העיור לא ניתנה.

I.- עירוניות שהושלמו ומאוחדות:

• ואל דה ליריה, מונטז'ארקה
• קסלרדו,
• סנט ג'רארד,
• פוצ'יליס
• ורג'ר דה ס מיגל

עם שתי נקודות בלבד להשלים:

• התקנת קולט לביוב לחיבור למפעל הטיהור
• שיפור תשתית החשמל

השיפורים הללו ישולמו על ידי הבעלים, אך העלות לא תהיה גבוהה מדי.

לנכסים בעיור אלה עשוי להיות תעודת מגורים, תמיד כי:

• קיימת תעודת מגורים קיימת
• לבנייה אין קנסות על כל הרחבה או שינוי נוסף של הבנייה הראשונית,
• וכי לא עוברים מדי זכויות הבניה של המגרש.

II.- עירוניות שלא הושלמו:      השאר

על שאר העיורים:

• תוכנית העיור לא נוצרת, גם לא מפותחת. המשמעות היא שאין כל ערובה מצד המינהל לכבד את חלוקת המגרשים בפועל. רוחו של בית העירייה היא "לכבד" את החטיבות הקיימות, ו"לכבד" את המבנים הקיימים. אין להם כוונה ליצור נזקים ולהשפיע על הבעלים הנוכחיים עם הפסדים של הקרקע או הבנייה שלהם. אבל, אם תוכנית תאושר בהחלט, אזי, קווי החלוקה של המגרשים יהיו אלה המסומנים בתוכנית, שיכולים להתאים, או לא לעשות, את החלוקה הנוכחית וגודלם של המגרשים, בהיותם הבעלים של המגרשים. ייאלצו להתאים את נכסיהם לחלוקות אלו.
• תשתיות עיור: אלמנטים עיור כמו: אורות ציבוריים, אזורי הולכי רגל, אספלט, רחובות, כבישים, חיבורי ביוב פנימיים (מהבית לרחוב), תשתיות ביוב חיצוניות (מהעיור ועד רשתות) וכו', לא נעשה, או לא נעשה לחלוטין. המשמעות היא שבמקרה של אישור תכנית עיור, תכנית זו תקבע את התשתית הדרושה להשלמת העיור, והעבודות לפיתוח ישולמו על ידי בעלי העיור ביחס לגודל חלקותיהם. או גודל המבנים. כמה, הרבה זה יכול להיות?. אף אחד לא יודע, כי זה יהיה תלוי בתוכנית עתידית, ובדרישות התוכנית הזו, שאינה קיימת כרגע.

למרות שהיו כמה תוכניות של עיור (הנקראות PAIs), רובן נמצאות במתח ואינן מאושרות על ידי חוק אזורי עדכני מ-2014. לכן, יש להציג תוכניות חדשות כאשר החוק השתנה ב-2014.

• חשמל ומים: יש כמה חיבורים של מים וחשמל, אבל הם ממש גרועים. הגדלת הספק של חשמל עד, לפחות, 5,75 קילוואט היא יותר ממומלצת כדי להבטיח מספיק אספקה ​​לקונים בעתיד.
• מבנים קיימות ייאלצו:
  • יש חיבור פנימי לביוב (גם אם אין ביוב רשתי באזור). זה אומר שהנכס חייב להיות כל הצינורות והמבנה כדי להיות מוכנים לחבר את הנכס לשפכים רשתיים כאשר זה מגיע לעיור.
  • יש בור ספיגה עם מערכת חמצון מלאה.

בעקבות הנורמטיבי הנוכחי, לא ניתן לבנות כל בניין בעיורים אלה. כנראה לא הבתים, וגם הבריכות, לא נבנו ברישיון בנייה. השיקול של בניין העירייה בהקשר זה הוא שבשל היותו בניין ישן, הקונסטרוקציות מאוחדות עד עתה מבחינה חוקית, אם כי אינן מתקיימות נורמטיבית. לכן, מנקודת מבט משפטית, אין קנסות כלשהם המשפיעים על הנכס כרגע ולכן, אין שום פעולות שהעירייה יכולה לנקוט נגד נכס זה בשל גילו.

כמו כן, בשל עובדה זו, בית העירייה עשוי לכבד את המבנים הקיימים, אבל אי אפשר להאריך אותם. לכן, לא ניתן לבנות בניינים חדשים בנכס. בית העירייה מאפשר רפורמות פנימיות בנכסים מסוג זה, אך לא הרחבות, גם לא בנייה של מבנים אחרים כמו מוסכים וכו'.

אבל, בשל העובדה שהנכס אינו נורמטיבי, העירייה לא תאשר רישיון לרפורמה בחלקים מבניים חיוניים מהבניין כמו יסודות, גג וכו'. בית העירייה יודה ב"רפורמה" בבית הקיים. ו"תיקון" המבנה הקיים, אך לא "להסיר" מהחלקים הישנים כדי להתקין חדשים. לדוגמה, במקרה שיש "שריפה", או הצפה שעלולה להשפיע על הבית על המבנה שלו, בית העירייה אינו רשאי לתת זכויות "לבנות מחדש" את הנכס. אז, לסיכום, בית העירייה מאפשר רפורמות פנימיות לשמירה על הבנייה, אך לא רפורמות מבניות מקופות, יסודות, החלפת גג וכו'.

השלכות של בתים שנחשבים "מחוץ לנורמטיביים":

• אם הקונסטרוקציות לא נקנסו במשך 15 שנה, לא ניתן להעניש מאוחר יותר, או להרוס על ידי המערכת הספרדית. זה מאוחד מבחינה משפטית עד לזמן.
• קונסטרוקציות קיימות זוכות לכבוד בגודלן, אך לא ניתן לבנות אלמנט בניה חדש ואף לא להאריך את הקיים.
• כמו כן, בשל עובדה זו, בית העירייה מכבד את המבנים הקיימים, אך לא ניתן להאריך. לכן, לא ניתן לבנות בניינים חדשים בנכס.
• בית העירייה מאפשר רפורמות פנימיות בנכסים מסוג זה. אך, בשל העובדה שהנכס אינו נורמטיבי, העירייה לא תאשר רישיון לרפורמה ב"חלקים מבניים חיוניים" מהבניין כמו יסודות, גג וכו'. בית העירייה יודה ב"רפורמה" בקיים בית, ו"תיקון" המבנה הקיים, אך לא "להסיר" מהחלקים הישנים כדי להתקין חדשים. לדוגמה, במקרה של "שריפה", או הצפה שעלולה להשפיע על הבית על המבנה שלו, בית העירייה עשוי שלא לתת זכויות "לבנות מחדש" את הנכס. אם כן, לסיכום, בית העירייה מאפשר רפורמות פנימיות לשמירה על הבנייה, אך לא רפורמות מבניות מכורות, יסודות, החלפת גג וכו'.
• הנכס מקבל תמורה של "מחוץ לנורמטיבי" כאשר הוא לא נענש במהלך 15 השנים שלאחר הבנייה. לשם כך יש צורך באישור מבית העירייה כדי לאמת נקודה זו. זה נקרא "תעודת אי-הפרה", וכבר הגשנו בקשה לאישור זה, אך לאולם הגרירה עשוי לקחת 4-8 שבועות בממוצע להמציא את המסמך הזה.
• בנכס אין "תעודת מגורים". לידיעתך, זהו מסמך שהונפק על ידי בית העירייה בו הם מאשרים שהנכס עומד בדרישות המגורים. מסמך זה דרוש גם לחיבור מים וחשמל בנכס ולביצוע השינויים בחוזי המים והחשמל על שמכם. זה מוסבר להלן.

מכיוון שהנכס הוא "מחוץ לנורמטיבי", אז, אין אישור מגורים בנכס זה. על מנת לקבל מסמך זה יהיה צורך להשלים את עבודות העיור לכל העיור ולגליזציה של הבתים הקיימים.

שינוי הנורמטיבי: אפשרויות ללגליזציה של עירוניות?

נורמטיבי לאחרונה יושם בשנים 2014-2019, מה שמאלץ בעלים ובתי עירייה באזור ולנסיה "לפתור" את המצב הקיים של העיור הללו.

בעיקרון, מה שהחוק אומר הוא שיש ללמוד היטב איזה סוג של תשתית עירונית יש לפתח בעיור כדי להיחשב כ"שלם".

למשל, אם יש צורך להגדיל את הכבישים, לשפר את האספל, השטחים להולכי רגל, חיבור טוב יותר למים וחשמל וביוב.

החוק אומר שאם הבתים באזור ישופרו בעבודות העיור הנדרשות על ידי נורמטיבי, יהיו להם היתרונות הבאים:

•  הבית ייחשב בית "חוקי לחלוטין", ולכן לא ייחשב עוד כ"מחוץ לנורמטיבי", ולכן, יתאפשר בנייה מחדש של מבנים קיימים, רפורמות מבניות וכו'.
• לנכס תהיה תעודת מגורים

מן הסתם, ההוצאות והעלויות של שיפורי העיור ישולמו על ידי הבעלים הנוכחיים.

לכן, ההמלצה שלנו כאשר אתה נמצא בתהליך רכישת בית בליריה, או בכל אחד מהאזורים שמסביב כמו Olocau, Montroy, Montserrat, Villamarxant, Godella וכו', היא לקבל ייעוץ משפטי מתאים מעורכי דין מומחים בתחום הבנייה.