עורכי דין TLA עוסקים כבר יותר מ-20 שנה בעסקאות ובמקרים של נכסים בשטחי קרקע כפריים בכל שטח ספרד. מקטלוניה (טראגונה וברצלונה), מחוז ולנסיה (קסטלון, ולנסיה ואליקנטה - קוסטה בלנקה), מאיורקה ואיביזה, מורסיה, אלמריה (עמק אלמנזורה) ומלאגה.

כתוצאה מניסיוננו הרחב, וההכרה בנורמטיביות אזוריות שונות, הכנו כמה מההיבטים שיש לקחת בחשבון בעת ​​רכישה/מכירה של נכסים בקרקע עירונית וכפרית (כפרית), תוך שיקולים מיוחדים לבעיות שאנו ממליצים עליהם. כדאי להימנע ממך בעת רכישת נכסים בספרד.[/vc_column_text][vc_column_text]אז, אנא, מוזמן למצוא להלן כמה מהבעיות הנפוצות שעשויות להשפיע על השיקול המשפטי של נכסים ובנייה בספרד:

 

לגליזציה של מבנים בספרד. היבטים כלליים

האם אני צריך רישיון בנייה כדי לשפץ את הבית שלי?

כן, אתה צריך רישיון בנייה כדי להוציא מהבית שלך. סוג הרישיון הנדרש לעבודות אלו תלוי בעבודות שיבוצעו ברפורמה.

רישיון עבודות קטנות - "licencia de obra menor": זה נדרש לשינויים בשימוש בחדרים, ופיזור קירות וכו'. כדי לקבל רישיון זה אין צורך בפרויקט של אדריכל, כי זה יכול להיות מיושם לפי פרטים, רק הסבר על העבודות, והערכתם לשלם. המיסים.

לשם הבנה טובה יותר, רישיון זה מוחל כאשר העבודות שיבוצעו בנכס אינן משפיעות על התשתית החיונית של הנכס, כמו שינוי הגג, המבנה התומכים או המבנה של הבניין, או מדרגות פנימיות.

מקרים רגילים בהם יש צורך ברישיון זה: רפורמה בגג (לא לשנות אותו לגמרי, רק לחדש אותו). להלן כמה מקרים להגשת בקשה לרישיון זה:

• לבנות מוסך, מחסן או מחסן
• לבנות גדר
• לבנות בריכה (תלוי באזור)
• לבנות מכלאה וכו'.

אנא שימו לב למקרים המתוארים והתנאים לקבלת הרישיון יכולים להשתנות באופן מהותי מאזור או אזור לאחר.

רישיון עבודות עיקריות - "licencia de obra mayor": זהו אותו רישיון המבוקש לבניית בית, המפורט בסעיף "בנייה בקרקע כפרית", ו"בנייה בקרקע עירונית". היתר זה נדרש כאשר העבודות שיבוצעו במבנים נוגעות לחלקים החיוניים של הבניין, ומחייבת פרויקט של אדריכל. למשל לבנות הרחבה של הבית (כמו חדר חדש), או להחליף גג.

• לשנות לחלוטין את הגג
• לבנות חדר חדש המרחיב את הבנייה
• לבנות מוסך עם אריחים ובטון
• לבנות קומה שנייה
• לבנות בריכה (בהתאם לשטחים ואזורים) וכו'.

 Tכאן אין שטר בעלות או "כתיבה” עבור הקרקע, או ההרחבה או גבולות הקרקע אינם נכונים

לעתים קרובות אנו יכולים לגלות שאין אסקריטורה (שטרי בעלות) לנכסים מסוימים, ואתה צריך לבסס את זכותך בנכס באמצעות תהליך המכונה "expediente de dominio" או "acta de notoriedad". זה מורכב, כולל פרסום של תביעתך ב-Boletín Oficial de la Provincia (העיתון הרשמי). ההבדל בין שני התהליך הוא, בעיקר, שה"מקדם השליטה" נעשה בהליך רגיל בבתי הדין, וה"אקטה דה נוטוריאדד" הוא תהליך שנעשה מול הנוטריון של האזור. אין צורך לומר ש"אקטה דה נוטוריאדד" תמיד מומלץ יותר מכיוון שהוא תהליך קצר יותר, זול ומהיר יותר מהאחר. בדרך כלל, "expediente de dominio" משמש כאשר מצב הקרקע, והבעלות שנויה במחלוקת עם השכנים, או אינה ברורה. וה"acta de notoriedad" משמש כאשר הבעלות ידועה, ויש בעיות של גבולות או גודל הנכס.

לאחר מכן עליך לוודא שהרישומים של ה-Registro de la Propiedad והקטסטרו מסכימים, ושאלה תואמים את המנהג המקומי כגבולות הרכוש. מותר לבנות רק על אחוז מסוים משטח הקרקע. אתה צריך לבדוק את זמינותן של שירותים - במיוחד מים וחשמל. עליך לבדוק אם יש servidumbres de paso (זכויות קדימה) מכיוון שלא ניתן לחסום אותן. לאחר ש"יצרת" את הנכס שלך, יש צורך לרשום אותו בפעם הראשונה. עבור כל העניינים האלה אתה צריך את שירותיו של עורך הדין הספרדי שלך.

זה גם לעתים קרובות גודל הקרקע אינו זהה לחלקה האמיתית. במקרים אלה, שוב, יש לבצע "expediente de dominio" או "acta de notoriedad" על מנת לאשר מהם הגבולות האמיתיים של הקרקע, ולעדכן את שניהם, הקטסטרו הספרדי ומרשם המקרקעין הספרדי.

מה עושים כשהבית לא רשום בשטרים? 

לפעמים קורה שהבית (הבנייה) עצמו לא יכול להיות רשום, בין אם מסיבות היסטוריות ובין אם בגלל שמי שבנה אותה רצה להימנע ממס והוצאות רישום. בדרך כלל במקרים כאלה כל מה שמופיע ברישום המקרקעין ובניירת הרשמית היא המקרקעין.

במקרים אחרים הבנייה רשומה (מופיעה בשטרים וברישום המקרקעין), אך לא כ"בית", אולי כמחסן, או סככה ("אלברגה", או "אלמקן") או בנייה דומה אחרת. . אין די בכך כדי שהבנייה תוכרז כדין כ"בית". מצב זה היה צריך להיות מודגש בשלב שלפני החוזה, כפי שחייב להיות ברור מהנוטה הפשוטה.

במקרים אלה, לפני שאתה קונה את הנכס, עורך הדין הספרדי שלך - או המוכר - חייבים לרשום את הבית בפעם הראשונה, אם הוא עדיין לא רשום, או כ"בית2, אם הוא היה רשום אבל כמו כל בניה דומה אחרת. (מחסן, מחסן וכו'). זה נעשה על ידי מה שנקרא א "הצהרה דה אוברה נואבה" (הכרזה על יצירות חדשות). ויש לעשות זאת אף שאם הבית נמצא שם מאות שנים, כי לפי המרשם מדובר ברישום ראשון, או לפחות ברישום ראשון כבית.

ה-"declaración de obra nueva" (DON) הוא תהליך של רישום בניין או בנייה במרשם המקרקעין. התהליך דומה מאוד לזה כשהבית חדש, ההבדלים הם המסמכים הנדרשים, והוא מצטמצם לעריכת שטר מהנוטריון הספרדי, בו מוכרז הבניין החדש עם תיאור נכון של החדרים, השירות, הגודל והמידות, תוכניות וכו'.

אם הבית נבנה לאחרונה (בדרך כלל פחות מ-4-8 שנים, תלוי באזור), המסמכים זהים לחלוטין לאלו שנחשבים כאילו הבית חדש, שהם אלה:

• כתבי האדמה על שמך- להוכחת הבעלות על הקרקע.
• פרויקט הבנייה מהאדריכל שלך - להוכחת גודל, תיאור וכו' מהבית ומהבניין.
• רישיון הבנייה - להוכחה שהנכס קיבל את ההרשאה המתאימה מהרשויות הספרדיות.
• רישיון עבודות סופיות - (CFO) Licencia o Certificado Final de Obra - להוכחה שהעבודות בנכס הספרדי הסתיימו.
• עשר שנים ביטוח (Seguro Decenal) - אם בחרת לבסוף להתקשר בביטוח זה. אם לא, עליך לציין בפני הנוטריון שלא הלכת בדרך זו, על מנת ליידע את הקונים ולקבל את האישור שהם מסכימים.
• תעודת מגורים מבית העירייה - להוכחה שהרשויות הספרדיות רואות בבניין "בית" ספרדי.

אבל, אם הבית אינו חדש, הוא בית ישן (יותר מ-4-8 שנים, תלוי באזור), אז המסמכים הנדרשים שונים. במקרה זה, מכיוון שהבית הספרדי ישן, יהיה צורך להוכיח בן כמה זה. לשם כך, קיימות מספר מערכות:

אישור גיל שנעשה על ידי אדריכל או מהנדס או "Certificado de Antigüedad": אם הבית לא מוכרז במרשם המקרקעין, וגם לא בשאר הרישום הרשמיים כמו הקטסטרו הספרדי, מישהו חייב לאשר למוסדות הללו מהי הגיל של הבנייה, ומהו גודלה ותיאורה (כמה מטרים רבועים, איך הרבה קומות, כמה גדול הוא וכו'). לשם כך, באזורים מסוימים בספרד, נדרש בדיקה של הנכס על ידי מומחה שיאשר את גיל הבניין בערך בסקר אישי שנערך בנכס לבדיקת אחוזת הבית, ובהתחשב בשאר עדויות כמו רישומים ורישומים בבית העירייה, ומאגר מידע ציבורי או פרטי אחר.

למרות שזה לא חל על החוקים הספרדיים על מנת לבצע את ה-DON, הסמכת האדריכל צריכה להיות מלווה ב- שרטוטים או תוכניות לבית, על מנת להוכיח את המידות. התוכניות יהיו שימושיות מאוד בעתיד כדי להכריז על הבית ברישומים אחרים כמו הקטסטרו, או בית העירייה.

יש אנשים שמבלבלים את האישור הזה עם "סקר", או עם "הערכה" שנעשתה מהבנק על מנת לאשר בסופו של דבר משכנתא. כפי שניתן לראות בדוח זה, אישור הגיל מהאדריכל (לעיתים מהנדסים) הוא למדוד את הבית, לפרט את התיאור, וגם לספק גיל משוער של הנכס. תעודה זו, היא מאוד ספציפית, והיא משמשת להכריז במפורש על הבנייה הספרדית ברישום המקרקעין עם תהליך Declaración de Obra Nueva.

A "סֶקֶר" נעשה על ידי אנשי מקצוע, שיכולים להיות אדריכלים או לא, שפשוט לציין את מצב הבית, ואת עזבון הבנייה לאיתור ליקויים בבניה, והוא משמש, בעיקר, בתהליך רכישה או רכישה של נכס. למעשה, זה משהו שלא נעשה בו שימוש כאשר הקונים והמוכרים הם ספרדים, אבל הוא נמצא בשימוש נרחב בספרד כאשר הקונה הוא בני לאומים אחרים, כמו בריטי.

ולבסוף, "הַעֲרָכָה" שנעשה על ידי הבנק למשכנתאות שונה מה"סקר" ומ"אישור הגיל" מכיוון שהוא נעשה על ידי אנשי מקצוע, לרוב לא אדריכלים, רק כדי "להעריך" את הנכס. המשמעות היא, שהבנק, כנושה של ההלוואה, רוצה לדעת כמה ערך יש לו לפני כן לספק את כספי ההלוואה, בעיקר כדי לבדוק אם הנכס יהיה מספיק ערבות לכיסוי הסיכון והכספים שנלווים.

אישור גיל מבית העירייה."Certificado de Antigüedad del Ayuntamiento". זוהי אישור שהונפק על ידי בית העירייה. אישור זה אינו מפורט כל כך בתיאור הבנייה כמו זה שנעשה מהאדריכל, אלא, הוא משמש לאשר לטאבו, ולנוטריון, מהו הגיל המדויק, או בערך, של הבנייה.

הסמכה מהקטסטרו. ”Certificado Catastral o del Catastro“. באזורים מסוימים, לקטסטרו יש מסד נתונים מפורט מהנכסים, הבנייה והקרקע של האזורים הכפריים. באופן שלמרות שלא ניתן ליידע את רישום המקרקעין על קיומו הנוכחי של הנכס, הקטסטרו, בשל פעילותו ה"אוטומטית" או ה"בדיקה" (לשכת רישום המקרקעין פועלת רק כאשר החלקים המעוניינים מודיעים על עסקה נחרצת , הוא אף פעם לא פועל על ידי בדיקה משלו, או פועל אוטומטית), זיהה בעבר את קיומו של הבית, ויכול לאשר את הגיל בדייקנות יותר או פחות. במקרים אלו, ובהתאם לאזורים, נוטריונים ורישום מקרקעין מקבלים את האישור מהקטסטרו כהוכחה לקיומו וגילו של הנכס בתהליך של DON.

 בשני המקרים, זאת אומרת, במקרה של בית יחסית חדש, או ישן, המסמכים הנדרשים מסופקים לנוטריון, אשר יכין את המסמכים הראויים אשר ייקראו Declaración de Obra Nueva, שעליו חתום בעל המקרקעין. ברגע שהשטרים ייחתמו כהלכה, אלו יהיו השטרים הנוכחיים של הנכס, והקודמים, שהכילו רק את הקרקע, יבוטלו.

ואז, ברגע שיש לך את כל המסמכים האלה, אתה צריך להביא אותם לנוטריון. הנוטריון יכין את כתבי הבעלות של הבנייה, וכך תעשה לחתום עליהם. תהליך זה נקרא Declaración de Obra Nueva. זה יכריז כי על החלקה הקיימת, יש כעת בנייה, שהיא בית.

לאחר מכן, תצטרך to להביא מסמכים אלו ללשכת רישום המקרקעין לעשות את השינוי הראוי של כיתוב הקרקע, כעת כולל הבית, והבית יהיה שלם כדין.

אז, ההוצאות של ה-DON יהיו, בעיקר:

• שכר טרחת נוטריון להכנת כתבי DON
• אגרות רישום מקרקעין לרשום ה-DON בכתובת המקרקעין
• מס בולים – 1, 1,5, ,2% (תלוי בשטח) מהערכת הנכס

 במקרים אלו, מומלץ בחום לנהל משא ומתן עם הספקים שיירשמו את הבית ב-DON המתאים לפני המשך המכירה. למעשה, אם אתה מקבל משכנתא, הבנק לא יוכל להעריך את הנכס עד שהבית נרשם באמצעות DON, כי עד אז (1) הוא קיים כדין; וכן (2) עד לרישום אין ייעוד רשמי מהו הנכס בדיוק (גודל, שטח קרקע וגבולות וכו'). כמו כן היא אינה יכולה להשלים משכנתא על נכס שאינו רשום. אז במקרה הזה אין ברירה: על הספקים לרשום אותו לפני שתוכל לקנות אותו.

הקרקע רשומה בצורה מושלמת בשטרים, והבית מופיע, אך הרחבתו המלאה אינה מוכרזת, או שיש אלמנטים נוספים שלא הוכרזו בשטרים כמו מוסך, או בריכה, או מחסנים וכו'.

מקרים אלו ממש נפוצים בארץ כפרית. אלו המקרים האופייניים שבהם, בזמן קצוב, מישהו רשום והכריז על הקרקע, ואפילו על הבית, אך הם לא כללו חלקים אחרים של הבית, או אלמנטים אחרים, כי הם נבנו לאחר מכן.

למשל, הבעלים שלאחר רכישת הבית בונה בריכה, או מוסך, או מרחיב את הבית עם חדר חדש, או מרפסת חדשה, או קומה חדשה, או מרפסת וכו'.

מקרים אלו הם בעייתיים ביותר, מכיוון שתהליך ההכרזה ועדכון השטרות עם ההרחבה החדשה דורש מחקר ספציפי של העניין.

יש כל כך הרבה הסתברויות ודרישות שונות, תלוי o מה גודל הקרקע; היכן נמצא הנכס (ולנסיה, אלמריה, אליקנטה, מורסיה, קסטלון, גרנדה, קדיז, מלגה ועוד), עם הבדלים גבוהים ביותר בין אזורים, ואפילו בין ערים; כאשר הרחבות אלו נעשו (4 שנים לפני, 10 שנים, 20 שנים), ו איך הם נבנו (ללא רישיון בנייה, עם רישיון רפורמה וכו'), שממש בלתי אפשרי לתת סקירה תקפה על עניין זה שיכול לשמש לבעלים הנפגעים כמדריך.

מה זה "Fuera de ordenación" עבור מבנים בספרד? 

"Fuera de ordenación" היא בנייה ישנה, ​​או חלק ישן מבנייה, אשר נבנתה ללא רישיון, אינה עומדת בבנייה נורמטיבית ושלא ניתן להכשיר אותה.

• בנייה ישנה: הבנייה חייבת להיבנות יותר לפני הזמן שהממשל הספרדי יצטרך להגיב נגד הבנייה (הריסה+קנס).
• לפני 2014: 4 שנים ממועד הבנייה
• לאחר 2014: 15 שנים ממועד הבנייה
• היא לא יכולה לקבל כעת רישיון להכשיר את זה

השלכות חיוביות:

• זה יכול להיות פטרימוניאלי: זה יכול להיות חלק מהרכוש שלך או מהעושר האישי שלך. ניתן לרשום אותו בלשכת רישום המקרקעין, לקבל משכנתא, למכור אותו, לקבל בירושה וכו'.
• זוהי בנייה אשר הפכה כעת לחוקית ומאוחדת מבחינה משפטית עד עתה, אם כי אינה מתמלאת נורמטיבית. לכן, מבחינה משפטית, אם אין קנסות כלשהם המשפיעים על הנכס כרגע כך, אין שום פעולות שהעירייה יכולה לנקוט נגד נכס זה בשל גילו, ולא ניתן להרוס על ידי המינהל.

השלכות שליליות:

כמו כן, בשל עובדה זו, בית העירייה מכבד את המבנים הקיימים, אך לא ניתן להרחיב אותם. לכן, לא ניתן לבנות בניינים חדשים בנכס. בית העירייה מאפשר רפורמות פנימיות בנכסים מסוג זה, אך לא הרחבות, גם לא בנייה של מבנים אחרים כמו מוסכים וכו'.

אבל, בשל העובדה שהנכס אינו נורמטיבי, העירייה לא תאשר רישיון לרפורמה בחלקים מבניים חיוניים מהבניין כמו יסודות, גג וכו'. בית העירייה יודה ב"רפורמה" בבית הקיים. ו"תיקון" המבנה הקיים, אך לא "להסיר" מהחלקים הישנים כדי להתקין חדשים. לדוגמה, במקרה של "שריפה", או הצפה שעלולה להשפיע על הבית על המבנה שלו, בית העירייה עשוי שלא לתת זכויות "לבנות מחדש" את הנכס. אם כן, לסיכום, בית העירייה מאפשר רפורמות פנימיות לשמירה על הבנייה, אך לא רפורמות מבניות מכורות, יסודות, החלפת גג וכו'.

בעיות בסופו של דבר בעת חידוש/החלת CH: נכסים ב- Fuera de Ordenación עשויים למצוא בעיות בעתיד להשיג/לחדש את CH.

מה זה עיור חצי מאוחד בספרד? עיור לא גמור

בדוח זה הסברנו על ההבדלים בין ארץ עירונית ו לא עירוני (ארץ כפרית).

ביחס ל ארץ עירונית, הסברנו כי מדובר בקרקע שבה היא מורשית לבנות במפרטים נחרצים הכלולים ב"תוכניות הפיתוח" של העיר או האזור (Plan General de Ordenación Urbana), או באזורים ספציפיים של עיור הנקראים "תוכניות חלקיות". (Planes Parciales) וכו'.

לאדמה זו יש את כל המתקנים והדרישות לחיות בה בצפיפות גבוהה של אוכלוסייה, כמו אספקת מים וחשמל מתאימה לנכסים ולבניינים, וחשמל ומים ציבוריים. וחיבורי אספקה ​​אחרים, כמו ביוב, גז, טלקומוניקציה וכו'.

אדמה עירונית או "סואלו אורבנו" היא ארץ הערים או הכפר או העיור, והיא נוהגת לקבל את הגישה המתאימה בכבישים, עם מדרכות, רחובות, אזורי מסחר, סיוע רפואי, בתי ספר, מכללות, מרכזי ספורט וכו'.

אבל אם כבר מדברים על אדמה עירונית, יש הבדל חשוב בין אדמה עירונית "מאוחדת" ו"לא מאוחדת" או "מאוחדת למחצה".

A חלקה עירונית מאוחדת היא עלילה שבה כל תשתית העיור הדרושה הושלמה, ובמגרש יש את כל השירותים להיחשב כ"עירוניים" (חשמל, מים, גישה לכבישים, ביוב וכו'), וכבר נתן את כל המרחב הדרוש למינהל הציבורי. להתקין את כל תשתית העיור הזו. חלקה זו השתתפה בתשלום התשתית, וכבר נתנה (במידת הצורך) חלקים מהקרקע שישמשו לתשתית ציבורית זו.

אם המגרש לא נבנה, אזי, יהיה זה מגרש בעל זכויות בנייה ראויות המוגדרות בדיני הבניה העדכניים.

אם המגרש כבר נבנה, אזי, המבנים הקיימים, אם ייבנו בהתאם לחוקי הבניה, יהיו נכסים חוקיים לחלוטין, שכן זכויות הבעלות יהיו מוגנות באופן מוחלט מהמינהל הציבורי, הן בקרקע והן בבנייה.

A מגרש עירוני לא מאוחד הוא ההפך. היא עלילה כאשר לא מותקנות כל התשתיות הדרושות כדי להיחשב כ"מאוחדות".

כך שאם המגרש לא נבנה, אזי בטרם קבלת היתר הבנייה יבקש העירייה להשלים את תשתיות העיור באזור בהתאם לחוקי הבניה הקיימים ו/או שהמגרש לא נתן את השטח לציבור. ניהול להתקנת תשתית זו. לכן, עלויות בסופו של דבר של עיור עשויות להיות תלויות בקרקע, וחלקים בסופו של דבר מהמגרש עלולים להיות מושפעים מחוקי העיור, ולאחר מכן, כתוצאה מכך, ייאלצו "לתת" למינהל הציבורי כדי להתקין תשתית כגון.

אם המגרש כבר נבנה, אז, בסופו של דבר האשמות של עיור עשוי להשפיע על הפיתוח והשימוש במבנים אלה, וייתכן שגם מבנים אלה יהיו מושפעים אם הם נמצאים באמצע אזורי התשתית העתידיים. המקרים הללו הם המקרים שבהם נבנו נכסים לפני שהשטחים הוסבו ל"עירוניים" (מכיוון שהם היו די ישנים), או פשוט בגלל שהקונסטרוקציות הללו נבנו ללא אישור בנייה מתאים (לא חוקי).

במקרים אלו, זכויות הבעלות על החלקה, והקונסטרוקציות בסופו של דבר, אינן מאוחדות על ידי הבעלים. במילים אחרות, למינהל הציבורי עשויות להיות פקולטות להשגת חלק (או סה"כ) מהקרקע, והבנייה עשויה להיפגע בעת התאמת המגרש לדרישות העיור. לכן, שניהם, החלקה והבנייה, אינם משולבים לחלוטין בזכויות הבעלות מהבעלים, שכן שניהם עשויים להיות מושפעים מדרישות העיור והפרויקטים.

בתוך האזורים הבלתי מאוחדים, יש גם סיווג מיוחד הנקרא מאוחד למחצה . אזורים מאוחדים למחצה הם אלה שבהיותם "עירוניים", הם נמצאים באחד מהמקרים הבאים:

• יש כמה עבודות עיור שנעשו, אבל לא כולן.
• ישנם חלקים מסוימים בקרקע שניתנו למינהל הציבורי לתשתיות ציבוריות, אך לא את כל מה שהחוקים מבקשים.

אלו הם המקרים האופייניים שאנו עשויים למצוא באזורים מוולנסיה, אליקנטה (דניה, קמפלו, בנידוליג, אונדה, ג'אבה, בניסה, מוראירה, קאלפה, גאטה דה גורגוס וכו'), כמה אחרים ממורסיה, אלמריה (עמק אלמנזורה, ורה וכו'), מלגה וסביליה.

בדרך כלל, מדובר באזורים שבהם הקרקע נחשבה תמיד כ"כפרית", ועם הזמן, התקדמו הבנייה של בתים עם צפיפות בנייה גבוהה (בהתאם לנורמטיבי הנוכחי, יותר מ-6-8 לדונם). באזורים אלו מבנים אלו מסופקות פחות או יותר בתשתית נחושה של מים, חשמל, גישה ציבורית וכבישים. בהתאם למקרה, אנו עשויים למצוא אזורים שבהם התשתית המותקנת היא טוטאלית, ואזורים אחרים שבהם עניים יותר.

במקרים אלה, בבנייה חצי-קונסולידית נוהגים להיות חוקיים. ו"חוקי", כי הם נבנו עם רישיון הבנייה המתאים, או כי הם הוכשרו לאחר שנבנו.

במקרים אלו, אם כן, הבעלים "מאחד" את הבעלות על הבנייה, אך לא את הבעלות על הקרקע. אז המינהל הציבורי לא יכול לעשות שום דבר נגד הבנייה, אבל הקרקע עשויה להיות מושפעת מחלקים ממנה שיינתנו בסופו של דבר לתשתיות עירוניות, או שתושפע מאגרות עיור.

בעיות אופייניות שאנו עשויים למצוא בנכסים אלה הם:

• שכדי להרחיב או לבנות בתים במגרשים בתוך שטחים אלו, עשוי בית העירייה לבקש לתת חלק מהקרקעות לשימוש להתקנת תשתיות ציבוריות (שטחי הולכי רגל, חיבור לביוב, חיווט חשמל, גז, מים וכו' .)
• שהבעלים מתבקשים לשלם חלק או כולן מהוצאות העיור של השטח (חיבור לביוב, מים, חשמל, התקנת בורות ספיגה חדישות, מתן חלק מהקרקע לכבישים ציבוריים וכו').

• בניית בית משלך בארץ עירונית 
• בניית בית משלך ב"ארץ כפרית"
• תהליך בניית נכס בספרד לעצמכם
• הלגליזציות, רפורמות ובעיות משפטיות נפוצות