בדוחות קודמים, הסברנו את ההבדלים ביניהם ארץ עירונית ו ארץ כפרית.
ביחס ל ארץ עירונית, הסברנו כי מדובר בקרקע שבה היא מורשית לבנות במפרטים נחרצים הכלולים ב"תוכניות הפיתוח" של העיר או האזור (Plan General de Ordenación Urbana), או באזורים ספציפיים של עיור הנקראים "תוכניות חלקיות". (Planes Parciales) וכו'.
לאדמה זו יש את כל המתקנים והדרישות לחיות בה בצפיפות גבוהה של אוכלוסייה, כמו אספקת מים וחשמל מתאימה לנכסים ולבניינים, וחשמל ומים ציבוריים. וחיבורי אספקה אחרים, כמו ביוב, גז, טלקומוניקציה וכו'.
אדמה עירונית או "סואלו אורבנו" היא ארץ הערים או הכפר או העיור, והיא נוהגת לקבל את הגישה המתאימה בכבישים, עם מדרכות, רחובות, אזורי מסחר, סיוע רפואי, בתי ספר, מכללות, מרכזי ספורט וכו'.
אבל אם כבר מדברים על אדמה עירונית, יש הבדל חשוב בין אדמה עירונית "מאוחדת" ו"לא מאוחדת" או "מאוחדת למחצה".
A חלקה עירונית מאוחדת הוא מגרש בו הושלמו כל תשתיות העיור הנדרשות, ובמגרש יש את כל השירותים הנחשבים כ"עירוניים" (חשמל, מים, גישה לכבישים, ביוב וכו'), וכבר נתן את כל השטח הנדרש המינהל הציבורי יתקין את כל תשתית העיור הזו. חלקה זו השתתפה בתשלום התשתית, וכבר נתנה (במידת הצורך) חלקים מהקרקע שישמשו לתשתית ציבורית זו.
אם המגרש לא נבנה, אזי, יהיה זה מגרש בעל זכויות בנייה ראויות המוגדרות בדיני הבניה העדכניים.
אם המגרש כבר נבנה, אזי, המבנים הקיימים, אם ייבנו בהתאם לחוקי הבניה, יהיו נכסים חוקיים לחלוטין, שכן זכויות הבעלות יהיו מוגנות באופן מוחלט מהמינהל הציבורי, הן בקרקע והן בבנייה.
A מגרש עירוני לא מאוחד הוא ההפך. האם חלקה שבה לא מותקנות כל התשתיות הדרושות כדי להיחשב כ"מאוחדת".
כך שאם המגרש לא נבנה, אזי בטרם קבלת היתר הבנייה יבקש העירייה להשלים את תשתיות העיור באזור בהתאם לחוקי הבניה הקיימים ו/או שהמגרש לא נתן את השטח לציבור. ניהול להתקנת תשתית זו. לכן, עלויות בסופו של דבר של עיור עשויות להיות תלויות בקרקע, וחלקים בסופו של דבר מהמגרש עלולים להיות מושפעים מחוקי העיור, ולאחר מכן, כתוצאה מכך, ייאלצו "לתת" למינהל הציבורי כדי להתקין תשתית כגון.
אם המגרש כבר נבנה, אז, בסופו של דבר האשמות של עיור עשוי להשפיע על הפיתוח והשימוש במבנים אלה, וייתכן שגם מבנים אלה יהיו מושפעים אם הם נמצאים באמצע אזורי התשתית העתידיים. המקרים הללו הם המקרים שבהם נבנו נכסים לפני שהשטחים הוסבו ל"עירוניים" (מכיוון שהם היו די ישנים), או פשוט בגלל שהקונסטרוקציות הללו נבנו ללא אישור בנייה מתאים (לא חוקי).
במקרים אלו, זכויות הבעלות על החלקה, והקונסטרוקציות בסופו של דבר, אינן מאוחדות על ידי הבעלים. במילים אחרות, למינהל הציבורי עשויות להיות פקולטות להשגת חלק (או סה"כ) מהקרקע, והבנייה עשויה להיפגע בעת התאמת המגרש לדרישות העיור. לכן, שניהם, החלקה והבנייה, אינם משולבים לחלוטין בזכויות הבעלות מהבעלים, שכן שניהם עשויים להיות מושפעים מדרישות העיור והפרויקטים.
בתוך האזורים הבלתי מאוחדים, יש גם סיווג מיוחד הנקרא מאוחד למחצה. אזורים מאוחדים למחצה הם אלה שבהיותם "עירוניים", הם נמצאים באחד מהמקרים הבאים:
- יש כמה עבודות עיור שנעשו, אבל לא כולן.
- ישנם חלקים מסוימים בקרקע שניתנו למינהל הציבורי לתשתיות ציבוריות, אך לא את כל מה שהחוקים מבקשים.
אלו הם המקרים האופייניים שאנו עשויים למצוא באזורים מוולנסיה, אליקנטה (דניה, קמפלו, בנידוליג, אונדה, יאווה, בניסה, מוראירה, קאלפה, גאטה דה גורגוס וכו'), כמה אחרים ממורסיה, אלמריה (עמק אלמנזורה, ורה וכו'), מלגה וסביליה.
בדרך כלל, מדובר באזורים שבהם הקרקע נחשבה תמיד כ"כפרית", ועם הזמן, התקדמו הבנייה של בתים עם צפיפות בנייה גבוהה (בהתאם לנורמטיבי הנוכחי, יותר מ-6-8 לדונם). באזורים אלו מבנים אלו מסופקות פחות או יותר בתשתית נחושה של מים, חשמל, גישה ציבורית וכבישים. בהתאם למקרה, אנו עשויים למצוא אזורים שבהם התשתית המותקנת היא טוטאלית, ואזורים אחרים שבהם עניים יותר.
במקרים אלה, בבנייה חצי-קונסולידית נוהגים להיות חוקיים. ו"חוקי", כי הם נבנו עם רישיון הבנייה המתאים, או כי הם הוכשרו לאחר שנבנו.
במקרים אלו, אם כן, הבעלים "מאחד" את הבעלות על הבנייה, אך לא את הבעלות על הקרקע. אז המינהל הציבורי לא יכול לעשות שום דבר נגד הבנייה, אבל הקרקע עשויה להיות מושפעת מחלקים ממנה שיינתנו בסופו של דבר לתשתיות עירוניות, או שתושפע מאגרות עיור.
בעיות אופייניות שאנו עשויים למצוא בנכסים אלה הם:
- שכדי להרחיב או לבנות בתים במגרשים בתוך שטחים אלו, עשוי בית העירייה לבקש לתת חלק מהקרקעות לשימוש להתקנת תשתיות ציבוריות (שטחי הולכי רגל, חיבור לביוב, חיווט חשמל, גז, מים וכו' .)
- שהבעלים מתבקשים לשלם חלק מהוצאות העיור של השטח או את כולם.
אז אם אתם קונים באזורים כמו קסטלה, בניסה, מוראירה, אגוסט, קלפה, יאווה, דניה, ליבר, בנידוליג, פגו, אונדה, הסובבת את ולנסיה (ליריה, אולוקאו, מונטרו, וילמארקסנט וכו'), ורה, עמק אלמנסורה. , מלגה, קוסטה דל סול, אנו ממליצים לך לקבל ייעוץ משפטי ממומחים בדיני בניה כמו TLA CORP.
