מידע חיוני לפיתוח מקצוע סוכן נדל"ן באזור ולנסיה - צו 98/2022
תקנה חדשה הופיע באזור ולנסיה/קומונידאד (כולל אליקנטה, קסטלון ולנסיה) שפירושו באמת "לפני ואחרי" מימוש פעילות מתווך, או סוכן תיווך במקרקעין עסקאות באזור ולנסיה.
זה חוק חדש, שמחייב היכרות רבה יותר עם המקצוע והפעילות, בנוסף ל מידה רבה יותר של מחויבות ואחריות מצד כל סוכני הנדל"ן מעורב בעסקאות מקרקעין באזור ולנסיה.
כפי שכולכם יודעים, כיום, מימוש מקצוע סוכן הנדל"ן בספרד אינו מוסדר, כפי שקורה במדינות אחרות כגון צרפת, בלגיה, גרמניה, הולנד, ארה"ב וכו'.
זו הייתה אחת השאלות שתמיד הועלו על ידי קונים זרים המגיעים לספרד בחיפוש אחר נכס, ומופתעים מכך שבספרד אין הסדרת מקצוע סוכן נדל"ן, ובשליטת המדינה, באמצעות סוג כלשהו של הכשרה, הסמכה או רישום.
במספר קהילות כגון אנדלוסיה, האיים הקנריים, מדריד, מורסיה, ישנם רישומים מסוימים בהם יש לרשום בעלי מקצוע המוקדשים לתיווך מקרקעין כדי לממש את מקצועם ופעילותם.
כתוצאה מכך, ה קהילת ולנסיה המשיכה ביצירת מרשם של מתווכים/סוכני נדל"ן, במטרה להסדיר, לשלוט ולפקח על פעילותם של כל אותם מתווכים בפעולות ועסקאות נדל"ן באזור ולנסיה.
חובת רישום זו מתרחבת לא רק למעשה הרישום עצמו. זה לא רק ערך ברישום, אלא זה גם בערך קביעת סדרה של ערבויות, התחייבויות ודרישות שעל הסוכנים לכבד, שניהם ברמה של הַדְרָכָה, בנוסף ל נאמנות אזרחית בגין נזקים שנגרמו בעיסוק במקצועם, רשלנות וכדומה, כאילו מדובר בכל סוג של בעל מקצוע כגון רופאים, עורכי דין, אדריכלים, כלכלנים וכד', המחויבים לעמוד בערבויות ותקנות אלו בם. פעילות מקצועית.
ברור שהרישום הזה פירושו א שינוי גדול במגזר הנדל"ן ולנסיה. מצד אחד, המשמעות היא איחוד של כל אותם סוכנויות נדל"ן המבוססות היטב בשטח, ופועלות ביושר, ברצינות וביציבות בשוק הספרדי, ובעלי ניסיון רב בתחום.
עם זאת, תקנה זו תשאיר בחוץ את כל מי הפועלים בשוק הנדל"ן באזור באופן סופי, או לא רציני, ואשר אינם ערוכים לפיתוח מקצועי, חרוץ ואפקטיבי בפעילות כה חשובה למשפט לאומי/בינלאומי. תעבורת רכישה ומכירה של נכסים ובתי צרכנות.
אנחנו מדברים על צו 130/2021 מיום 1 באוקטובר של הקונסל, לאישור התקנה לגיוס בתים ריקים ונכים, שהוצא בביצוע ופיתוח החוק לתפקיד החברתי. גזירה זו שוקל להסדרת פעילות התיווך בתחומה של תקנות הזכות לדיור, כך שתהיה בקרה אפקטיבית של המינהל על לשפר את איכות שירות התיווך בנדל"ן, בו נדרש רישום במרשם, אשר חייב להיות ציבורי, ובכך להגן על צרכנים ומשתמשים המשתמשים בו.
לפיכך, תקנה זו תביא לשיפור ערבויות השירות לצרכנים ולמשתמשים.
זה גם מקים מערכת של סנקציות לכל מי שאינו רשום במרשם האמור, או אינו עומד באחת מהחובות המוטלות על פי התקנות לעיסוק במקצועו. עונשים אלה משתנים מ
- עבירות המסווגות כחמורות יוענקו בקנס של 10,000.00 עד 350,000.00 יורו.
- העבירות המסווגות כחמורות מאוד יוענקו בקנס של 350,001.00 עד 950,000.00 יורו.
לפיכך, באמצעות תקנה חדשה זו מתבססת ומתגבשת הסדרת ערבות של השירות ושל מקצוע מתווך הנדל"ן באזור, וכתוצאה מכך שיפור הערבות ואיכות השירות, המביאה להגנה טובה יותר על הצרכנים והמשתמשים.
בפיתוח תקנה זו פורסמו שני צווים של הקונסל, צו 85/2022 מיום 1 ביולי, המאשרת את תקנת הגיוס של בתים ריקים ונכים, וכן צו 98/2022, מיום 29 ביולי , החשוב ביותר, אשר מסדיר את מרשם סוכני תיווך הנדל"ן של קהילת ולנסיה (DECRETO 98/2022, de 29 de julio, del Consell, por el que se regula el Registro de Agentes de Intermediación Inmobiliaria de la Comunitat Valenciana y los requisitos para la inscripción). כמו גם הדרישות שלהם לרישום.
זה מבוסס על האחרון הזה צו, 98/2022, מיום 29 ביולי , שנכנס לתוקף ביום אוגוסט , שעליו אנו הולכים לבסס את התוכן של מאמר זה.
1.- מטרת החוק ותכליתו
כפי שהערנו, תקנה חדשה זו נועדה ליצור את " מרשם סוכני תיווך מקרקעין ", של קהילת ולנסיה, כמו גם הסדרת כל הדרישות הנחוצות כדי לרשום את כל אותם אנשים שמתמסרים למקצוע זה, באופן אישי או עסקי.
כשאנחנו מדברים על " פעילות גישור "או" תיווך נדל"ן ", אנו מתייחסים באופן כללי כל אותם אנשים המוקדשים לגישור, ייעוץ או ניהול עסקאות בנכסים וזכויות ממשיות בנכסים, דירות, קרקע, שיעדם הסופי הוא השימוש ב"דיור".
לפיכך, מטרתה של תקנה חדשה זו היא לשפר את השקיפות בסוג זה של שירותים ועסקאות, וכן להבטיח את ההגנה של כל אותם צרכני שירותים אלו בנושאי דיור, בעיקר.
לפיכך, על אף שלא ברור בתקנון, המחויבים למלא אחר דרישות חוק זה הם כל המתווכים או מייעצים בפעולות שמטרתן מבוססת על מכירת בתים, ולא על סוגי נכסים אחרים כגון קרקע. , חצרים מסחריים, חצרים תעשייתיים וכו'.
2.- למי מופנה חוק זה?
כל אותם אנשים טבעיים או משפטיים, כלומר, חברות או אנשים טבעיים, המעוניינים לבצע פעילות של תיווך נדל"ן בשטח קהילת ולנסיה באופן "רגיל", יהיו חייבים.
התקנות מבינות שמדובר בכל מי שמספק שירותי גישור, ייעוץ וניהול בפעילות נדל"ן ביחס לעסקאות של מכירה, השכרה, החלפה, המחאת מקרקעין, והזכויות המתאימות , לרבות:
- סוכני נדל"ן קולגיים , בהתאם לחקיקה הספציפית שלהם. כלומר, ה-APIs
- אלה שיש להם תואר אוניברסיטאי בענף מדעי החברה והמשפט, הנדסה או אדריכלות , מוסמכת עם התואר האוניברסיטאי. למשל, עורכי דין, כלכלנים וכו'.
- כל אדם טבעי או משפטי בעל ההכשרה המקצועית הנדרשת לסוכני נדל"ן משתפים פעולה.
- מי מספק תעודות נוכחות והישגים ל"קורסי הכשרה" אקדמיים של 200 שעות הוראה לפחות בנדל"ן , הקשורים לשירותי גישור, ייעוץ וניהול נדל"ן. זה לא משנה האופציה שהיא פנים אל פנים, מרחק, מקוונת או מעורבת.
ברור שבאזור ולנסיה, יש מספר רב של סוכנים שעובדים בתחום הנדל"ן הבינלאומי, שאין להם תארים אוניברסיטאיים מאושרים בספרד, שיזדקקו לקורסי הכשרה מקצועיים כסוכני נדל"ן . במילים אחרות, מדובר באנשי מקצוע, לרוב ממוצא זר, שהתיישבו בספרד כדי לפתח פעילות נדל"ן, ושאין להם תואר אוניברסיטאי, שעבורו הם יצטרכו לקבל קורס הכשרה אקדמי, שבו לפחות 200 שעות, הם עברו הכשרה בתחום הנדל"ן, הקשורים לניהול, גישור, ייעוץ ושירותי ניהול.
כאן אנו כוללים כמה דוגמאות לקורסי ניהול ותיווך נדל"ן שמצאנו בחיפוש גוגל
כפי שהחוק מציין, קורסים אלו יכולים להיות פנים אל מול פנים , מרחק, מקוון או מעורב .
כמו כן, כפי שאנו מסבירים, על בעלי מקצוע אלו מוטלת החובה להירשם במרשם האמור, ובלבד שהם מסורים תיווך נדל"ן על בסיס קבוע .
מקצוע זה נחשב כמבוצע על " בסיס קבוע ", כאשר הסוכן התערב בתיווך של יותר משתי פעולות רכישה או דיור בכל עסק בתחום הנדל"ן הקשור לדיור בקהילת ולנסיה בשנה.
לכן, מרגע שהחוק הזה נכנס לתוקף, כל אדם שפועל בשוק הנדל"ן בקהילת ולנסיה ביותר משני שירותים ב-12 החודשים האחרונים, חייב להירשם במרשם הסוכנים , ולעמוד בדרישות שקבע הנורמטיבי.
נפתחת אפשרות לכל אלה סוכני נדל"ן המבצעים פעולות בקהילה ולנסיה, ושיש להם מרכזים תפעוליים אחרים בחלקים אחרים של ספרד ושכבר קיבלו הכשרה במקומות מוצאם כדי לקבל גישה לרישומים דומים . כלומר, יכול לקרות שמשרד תיווך במלאגה מבצע פעולות מכירה באזור ולנסיה, ושהם כבר רשומים ברישום המקביל של אזור אנדלוסיה, על כך שמילאו את דרישת ההכשרה הקודמת, עבורה. המקרים הללו, תהיה חובה להירשם במרשם הקהילה ולנסיה, אם כי התואר או הקורס שהושגו וששימשו להכשרת סוכן מקצועי זה באזור אנדלוסיה עשויים להיות מאושרים לשימוש בקהילה ולנסיה. .
במילים אחרות, לא תצטרך להשיג תואר הכשרה חדש, אם כבר היה לך אותו כדי להירשם ברישום של הקהילה האנדלוסית.
3.- דרישות וערבויות לביצוע הפעילות.
- מיקום ודרישות טיפול
– מי שמפתח את מקצוע סוכן הנדל"ן חייב להיות בעל מוסד פתוח לציבור , אלא אם השירותים שלהם ניתנים באופן בלעדי באופן מקוון או טלמטי.
אם יש לך מוסד פתוח לציבור , יובן ככזה הכתובת המקצועית, המתחם המסחרי, או המשרדים או המשרדים העומדים בכל הדרישות ובעלי ההיתרים, רישיונות הפעילות ורישומי המס הנדרשים כדין לביצוע הפעילות. .
במקרים בהם האנשים שנותנים שירותים עושים זאת באופן בלעדי אלקטרונית, טלמטית או מקוונת , חייב להיות להם א כתובת פיזית בשטח קהילת ולנסיה.
כלומר, סוכנות נדל"ן בלגית, או גרמנית, או אנגלית, אשר מפתחת את שירותי התיווך שלה בנדל"ן בספרד, חייבת להיות בעלת כתובת פיזית בשטח קהילת ולנסיה.
באופן דומה, סוכנות נדל"ן במלאגה, או מיורקה, המוכרת נכסים בקהילת ולנסיה, חייבת להיות בעלת כתובת פיזית בשטח אזור ולנסיה.
במקרה של מפעלים, במקרה שיש להם, או כתובת פיזית של אותן חברות, או סוכנים, שפועלים באופן בלעדי באינטרנט, עליהם לטפל בשאלות, תלונות, תביעות של צרכנים ומשתמשים ביחס לתיווך הנדל"ן שירותים שהם סיפקו.
כאשר סוכן הנדל"ן הוא א אדם משפטי , דרישות ההכשרה המקצועית יידרשו מה- מנהלי חברה זו , או, לפחות, של אחד מחברי הדירקטוריון של החברה .
דרישות ההכשרה יידרשו גם מאלה אחראי למפעלים הפתוחים לציבור, שבשום מקרה לא יהיה אחראי על יותר משלושה מפעלים, ויאשר את כל הערות ההזמנה וחוזי המנדט שנעשו בשם הישות המשפטית.
כלומר, במקרה של חברה משפטית המוקדשת למשרד תיווך, על המנהל או אחד מחברי הדירקטוריון של החברה לעמוד בהכשרה המקצועית הנדרשת מסוכנים אלו, כי הוא, אם יש לו תואר אוניברסיטאי ספרדי, סיימו את קורס ההכשרה לניהול בהתערבות וייעוץ נדל"ן.
כמו כן, אם חברות אלו יפעלו באמצעות מפעלים הפתוחים לציבור, משרדים וכד', האחראים על מפעלים אלו השונים ממנהלי החברה יצטרכו להיות בעלי ההכשרה הדרושה, וייתכן שלא יהיו להם יותר מ- שלושה מפעלים. על חשבונך.
במקרה של סוכנויות הפועלות באופן בלעדי אלקטרונית, טלמטית או מקוונת , יידרשו גם דרישות ההכשרה, לא רק למנהלי החברה, או לאחראי הסוכנות, אלא גם האדם המקושר לכתובת הפיזית המספקת את השירותים באופן אלקטרוני . כלומר, למשל, במקרה של סוכנות במלאגה, הפועלת בקהילת ולנסיה, ללא מוסד, אלא באמצעות כתובת פיזית, תידרש הכשרה של האחראי על הכתובת הפיזית.
- דרישות כושר פירעון
הסוכן המקצועי או המתווך חייב להיות בעל ערבויות ביטוח ושירות לכיסוי אחריותם לנזקים שנגרמו מעבודתם, תוך התחשבות בדברים הבאים:
1.- עליך לשכור א אַחֲרָיוּת שהונפקו על ידי בנק, או ביטוח מחברת ביטוח, להבטחת הפיקדונות שהתקבלו בפעולות הרכישה (רזרבות, פיקדונות, כספים רציניים), על מנת להבטיח את החזרתם לחלק המקביל במקרה של אי כושר על ידי הסוכן.
כלומר, באותם מקרים בהם הסוכן מקבל סכומים, או הפרשות על חשבון המחיר, עליו להיות קודם לכן ערבות, שתונפק על ידי בנק או על ידי חברת ביטוח.
באותם מקרים בהם הסוכן פועל באמצעות א הקמה בקהילה ולנסיה, הסכום המינימלי של ערבות זו או ביטוח ערבות עבור כל סוכן יהיה 60,000 אירו למפעל פתוח לציבור ושנת כיסוי .
וגם, באותם מקרים שבהם אנשים מבצעים את פעילותם באמצעות אלקטרוני , טלמטי, פירושו מקוון, זה יהיה 300,000 אירו לסוכן, ושנת כיסוי .
2.- בנוסף לערבות, הם חייבים ביטוח אחריות אזרחית , המכסה את כל שטח האיחוד האירופי, בגין אותן אחריות שעלולה לנבוע מנזקים שנגרמו ללקוחותיהם, עקב תקלה, טעות או רשלנות מקצועית.
ביטוח זה חייב לכסות ב לפחות 600,000 אירו לכל תביעה , ושנה של ביטוח, עם הגבלה של 150,000 אירו לכל נפגע.
אם הסוכן עובד באופן בלעדי באינטרנט, ה הסכום המינימלי של ביטוח אחריות אזרחית יהיה מיליון יורו לתביעה , ושנת ביטוח , עם תוספת של 150,000 אירו לקורבן.
הסוכנים יהיו מחויבים לכך לספק לכל המבקשים את מספר הפוליסה ואת שם חברת הביטוח, או את מספר הערבות ואת שם המוסד הפיננסי במקרה של ערבויות, והם יציינו זאת בחוזה המנדט או בהודעת ההזמנה שהם חותמים ומתקשרים עם לקוחותיהם.
ניתן ליצור ביטוחים וערבויות אלו בנפרד, או ביחד באמצעות איגודים מקצועיים או איגודים של עורכי דין, סוכני נדל"ן, מהנדסים, אדריכלים וכו'.
4.- נוהל רישום בטאבו
– הליך הרישום במרשם מתחיל לבקשת הנוגע בדבר באמצעים אלקטרוניים, כלומר מקוונים, בשירות הרישום של Generalitat Valenciana.
- ניתן להגיש בקשות בנפרד או ביחד.
- בנפרד , הסוכן יציג א הצהרת אחריות בו עליו לציין את מסמכי הזיהוי והאינדיקציות הבאות:
– שיש לו א מוסד פתוח לציבור , או, במקרה של מתן שירותים מקוונים בלבד, מרחוק באמצעים אלקטרוניים או טלמטיקה, הוא יצטרך לציין את הכתובת הפיזית שיש לו בשטח קהילת ולנסיה.
– כי לשם ביצוע שירותי גישור ופעילות בתחום שירותי המקרקעין, ה היתרים, רישיונות פעילות ורישום מס מתאים כעצמאים ניתן רישיון פעילות פתיחת עסק וכדומה.
במילים אחרות, אם יש לכם בית עסק בו אתם עוסקים במקצוע שלכם, שיש בו תור בעל רישיון פתיחה מתאים, ושהסוכן רשום לצרכי מס בסוכנות המס הספרדית.
– זה מתחייבת לפתח את פעילותה בהתאם לעקרונות הפעולה וקודי ההתנהגות בנושאי אתיקה מקצועית, אתיקה התנהגותית , סודיות מקצועית וכן ההודעות המסחריות וההעברה שעשיתי בקשר לקביעת שכרו של עמלות, אגרות וכו'.
– שיש לו את הנדרש היוון מקצועי
– שיש לו את ביטוח אחריות אזרחית מקצועית ופוליסת ערבות , וכי הוא נרשם הערבויות בסכומים ובאופנים הנדרשים בתקנון זה , על מנת להגן על הלקוחות מפני חוסר יכולתם של מתווכים בנדל"ן להעביר את הסכומים שהם מקבלים במימוש פעילות התיווך שלהם.
– שהיא מתחייבת לשמור על התנאים והדרישות כי תקנה זו קובעת ביצוע פעילות מתווך.
בנוסף, בהצהרה אחראית זו, הסוכן מאשר לאנשים המנהלים את מרשם הסוכנים של קהילת ולנסיה לבצע את כל הבדיקות והאימותים של התיעוד שסופק כדי לוודא שהם עומדים בדרישות הקבועות בחוק.
- באופן קולקטיבי, באמצעות האיגוד המקצועי, בין אם זה סוכני נדל"ן, עורכי דין, אדריכלים, מהנדסים וכו' וכו'.
– לאחר הגשת הבקשה עם הצהרה אחראית, ה הרישום יוסכם מיידית ברישום, והמסמך המאשר את הרישום יימסר למתעניין.
- ההרשמה תתבצע באופן אישי לכל סוכן . במילים אחרות, בין אם היא מוגשת באופן פרטני או ביחד, הרישום ייעשה תמיד לכל אחד מהסוכנים, בנפרד, שהם חלק מהבקשה.
– לרישום יש משך זמן בלתי מוגבל , מבלי לפגוע במקרי השעיה או ביטול הקבועים בתקנון זה, ויינתן תג מתוקנן המופיע בנספח לחוק, והוא כדלקמן:
– הרישום מאפשר הסמכה מיידית של המופיע במרשם העומד בדרישות ובתנאים המתאימים לביצוע הפעילות, ובלבד שהנסיבות, ההתחייבויות, הדרישות וההתחייבויות שנטלו על עצמם בעת הרישום נשמרות לאורך זמן. כְּתוֹבֶת.
לזה, אנשי מקצוע רשומים חייבים תמיד להיות בעלי נתונים מעודכנים, ולהודיע למינהל על כל סוג של שינוי . עדכון או שינוי זה של הנתונים יבוצעו תמיד באמצעות הצהרה אחראית.
– כניסת הרישום תבוטל אוטומטית על ידי:
- על ידי מוות
- עקב נסיגה מפעילות מס במקרה של ישות משפטית
- עקב אי עמידה בדרישות הרישום בכל אחד מרגעי התפתחות הפעילות המקצועית
5.- מועד אחרון
א) מועד אחרון להגשת רישום בקשות בודדות
המונח הוא שנה אחת מכניסתו לתוקף של צו זה.
עמו, לכל המבצעים פעילות תיווך במקרקעין מקצועית ובכפוף לחוק זה, יש קדנציה עד אוגוסט הבא 2023 לנהל את הרישום בטאבו של סוכני תיווך הנדל"ן של קהילת ולנסיה. וכן מתן פוליסת ביטוח אחריות אזרחית והערבויות הקבועות בחוק זה.
ב) מועד אחרון לבקשות קולקטיביות, איגודים מקצועיים או איגודים חייבים להגיש את הבקשה באופן קולקטיבי בניילון תוך פרק זמן מקסימלי של שישה חודשים .
כמה שאלות נפוצות:
1.- כיצד משיגים את ערבות הבנק הנדרשת בחוק?
תשובה: אנו ממליצים להתייעץ עם הבנק או חברת הביטוח שלך. הם צריכים לתת לך את העצה המתאימה בנושא.
2.- איך נרשמים ואיפה?
תשובה: מרשם סוכני הנדל"ן עדיין לא נוצר. הוא צפוי להיווצר באוקטובר-נובמבר 2022.
3.- האם יש מסמכים נוספים שעשויים להידרש ממך?
תשובה: למרות שהחוק אינו אומר דבר, כמו גם שאר התנאים המתבקשים בחוק, מצופה ממך לספק:
- תעודת נקי מרישומים פליליים - משרד הפנים
- אישור פטור מחובות מס - Agencia Tributaria
- אישור פטור מחובות ביטוח לאומי – סגורידאד סוציאלי
- חתימה דיגיטלית
- רישיון פעילות של משרד הסוכן שלך - בית העירייה
- רישום אוטונומי – 030/שטרי החברה
- CIF של החברה
4.- אני רק שוכר נכסים ולא מוכר באזור ולנסיה, האם אני צריך להירשם?
תשובה: אם ביצעת יותר מ-2 עסקאות מכירות, שכירות וכו' באזור ולנסיה, עליך להירשם
5.- יש לי 2 משרדים באזור ולנסיה, ואני חברה איך להירשם?
תשובה: אנו מבינים כי הרישום חייב להיות עבור מנהל החברה, אשר עשוי להיות אחראי על 2 המשרדים.
6.- יש לי 4 משרדים באזור ולנסיה.
תשובה: אנו מבינים שבמקרה זה, עליך לרשום 2 סוכנים: אחד ל-3 משרדים, ועוד אחד ל-4th אחד.
הערה חשובה: זהו חוק חדש, ויש למיין את הפרטים והשאלות לגבי פרשנותו לפי הנוהג והניסיון בפיתוחו. אז הדו"ח הזה נוצר על ידי הפרשנות שלנו לחוק האחרון, שאולי לא יהיה זהה של הממשל בעתיד. אז בבקשה, שקול את המאמר הזה כמקור מידע, אבל לא כעניין של חוק או מדריך.
