סיכויי שוק הנדל"ן בספרד לאחר משבר הקורונה: 2020-2021

אנו נמצאים בתקופה שבה קיימת אי ודאות רצינית בשוק הנדל"ן הספרדי שמונעת בעיקר מהמצב יוצא הדופן שבו אנו נמצאים.

אנחנו לא הולכים להסביר כאן מה קרה בספרד, ובשאר העולם. הסיבה לדוח זה היא לנתח את הסיכויים להתפתחות שוק הנדל"ן הספרדי בשאר 2020 ו-2021.

לשם כך, אנו הולכים להבדיל בין מספר מגזרים שונים בתכלית בשוק הנדל"ן הספרדי:

– הדרישה הלאומית הספרדית: מגורים ראשון ושני

– הדרישה הבינלאומית: מגורים ראשון ושני

- תוכנית חדשה ומחוצה לה, ויד שנייה (מכירות חוזרות)

– שוק שכירות לטווח ארוך והשכרת תיירות לטווח קצר – ו"שכירות עונתית"

– עמדת הבעלים שרוצה למכור את נכסו כעת

1.- הדרישה הספרדית: אזרחים ותושבים בספרד

החל מהביקוש לרכישה של מגורים ראשון, ולגבי השוק הלאומי, הבנת זאת כביקוש לבתים מספרדים (אזרחים או תושבים), תסבול קיפאון גדול.

זהו מגזר, שהושפע מאוד בשנים האחרונות, ושעל אף העובדה שמחירי הבתים בבירות ובערי ספרד גדלו, כוח הרכישה של האזרח הבינוני-ממוצע-ספרדי לא גדל. באותה פרופורציה. זה גרם לכך שמשנה לשנה האזרח הבינוני-ספרדי איבד בהדרגה את כוח הקנייה, והגביל (ואפילו חסם) את הגישה לרכישת בית.

לכן, בשנים האחרונות חלה ירידה במסחר בקרב אזרחי ספרד (בעיקר בקרב צעירים), דווקא בגלל אובדן כוח הקנייה, העלאת שכר הדירה כאמצעי הגישה היחיד לדיור בקרב צעירים בספרד.

הגיוני לחשוב שמעתה והלאה, במצב משבר בו אנו נמצאים, המצב יהיה גרוע יותר, שכן היכולת הכלכלית של האזרח הספרדי הממוצע תפחת מאוד.

עם זאת, צפוי כי הביקוש למגורים מרכזיים בספרד יקטן במידה ניכרת עד 2022 לפחות.

באותו אופן, ה בית מגורים שני השוק, כלומר הביקוש הלאומי למגורים שניים, יושפע מהמצב המשבר בו אנו נמצאים, שכן עמדת החיסכון הנבונה שמובילה למשבר זה הולכת להיות הנורמה הכללית, לפחות עבור כמה אנשים. שנים.

כבר מדברים על ירידות במחירי מכירת הדירות בין 15 ל-30%.

אמרו כל זה, משקיעים, או חוסכים, ששומרים כיום על כוח קנייה, ימצאו הזדמנויות אמיתיות בשוק, במיוחד מהסתיו הקרוב, כשההשפעות הכלכליות הנגזרות מהמשבר הזה יתחילו להירשם בצורה מוצקה יותר בשוק.

איתה, מנקודת מבט של משקיעים, ובדיוק כפי שקרה לאחר המשבר של 2008 ו-2011, ספרד תהיה שוב יעד מעניין, ואטרקטיבית עבור חוסכים, משקיעים לאומיים ובינלאומיים.

2.- הקונה הזר - משקיעים ויחידים

לגבי הביקוש הבינלאומי לזרים, אנו מבינים כי בית מגורים שני לשוק תהיה השפעה חזקה, ואנחנו לא מצפים להתאוששות עד הרבה לתוך שנת 2021.

מעל לכל, מה מתייחס לשוק עבור מכירת בניה חדשה, ובבנייה, אנו מבינים שיהיה א הפסקה בבניית בית שני, במיוחד במקומות תיירותיים, כמו הים התיכון, והאיים הבלאריים והקנריים.

מנקודת מבט של משקיע, ההזדמנויות הגדולות ביותר יהיו בשוק היד השנייה, לרעת הבנייה החדשה. זאת, מכיוון שליחידים עשוי להיות מרווח הפחתה גדול יותר במחיר המכירה, שכן, בהתאם למועד הרכישה, ייתכן שהם הפחתו חלק גדול או סך כל מחיר הרכישה, מה שמאפשר מרווח גדול יותר של הפחתת המכירה מחיר. .

זאת, לגבי בנייה חדשה, לא הולך להיות ככה, ואנו נראה הפחתה קטנה יותר, והיצע בשוק, בהתחשב בכך לבונים יש פחות מרווח הפחתת מחיר מאשר ליחידים.

שאיתו, שוק המכירה החוזרת, או יד שנייה, הוא זה שהולך להציע את ההזדמנויות המעניינות ביותר בשוק, לפחות עד שההשפעות של המשבר הכלכלי שיש לנו למעלה ייעלמו.

לכן, כפי שציינו בשוק הלאומי, יהיו הזדמנויות אמיתיות עבור המשקיע-חוסך הבינלאומי שיש לו כוח קנייה בשוק היד השנייה בספרד.

לגבי השוק הבינלאומי לרכישת מגורים ראשון בתים, הנקראים גם "גולים (או "גולים"), שמתכוונים להגיע לספרד כדי לחיות, או בשביל איכות חיים טובה יותר, או לבלות את ה"טרום" או "הפנסיה" שלהם ", אנו מאמינים שההתפתחות תהיה חיובית מאוד.

ספרד היא אחת המדינות המבוקשות ביותר בעולם לבוא להתגורר באופן קבוע. זה קבוע כבר יותר מ-30 שנה. למעשה, ובמיוחד משנת 2000-2002, היקף פעולות הרכישה של זרים בפנסיה או קדם-פנסיה נותר גבוה, גם בעתות משבר.

פנסיה מוקדמת, או פרש, בעיקר ממדינות אירופה כמו בריטניה, צרפת, בלגיה, שוויץ, גרמניה וכו' נחשבת כ"ביקוש סמוי". זאת אומרת: תמיד יש להם כוונה להגיע לספרד כדי לבלות את פרישתו, מונעים מתנאי מזג אוויר טובים, איכות חיים, תקשורת, אבטחה ובריאות הציבור.

עם זאת, בשנים האחרונות, סוג זה של דורשים סבל מירידה בכוח הקנייה שלהם, שנגרם מהעלייה במחירי הדירות בספרד.

לכן, וכתוצאה מהמשבר הסניטרי הנוכחי, סוג זה של קונים הולך לחזות בהופעתם של הזדמנויות קנייה אמיתיות, במחירים נמוכים ומעניינים מאוד, באזורים ונכסים שעד לפני שנה פשוט לא הייתה להם גישה אליהם..

סוג זה של קונה, בדרך כלל בגיל מתקדם, בנוסף למחיר, או לרמת איכות החיים, לוקח בחשבון את רמת הסיוע של בריאות הציבור הספרדי.

- לכן, כדאי לחשוב, או לתהות, מהי התגובה שהוא גורם אצל לקוחות מסוג זה, האופן שבו ניהלה המערכת הספרדית את משבר הקורונה?

מנקודת המבט שלנו, כספרדים, שחיו בחזית ניהול משבר הבריאות הזה, עלינו לומר התדמית של בריאות הציבור הספרדית התחזקה.

הכישלון העיקרי של תשומת הלב והתגובה נגד הנגיף לא היה התשתיות והמשאבים האנושיים הקיימים בספרד (עלו על גדותיו רק באזורים מסוימים, ובאופן זמני), אלא אלמנטים משניים שהיו, בעיקר, המחסור בציוד.

עניינים פשוטים כמו מסכות, או מכונות הנשמה, או ביגוד מתאים.

עם זאת, כפי שאנו אומרים, שאר הציוד והתשתיות, במיוחד הצוות האנושי, של רופאים, אחיות ועובדי בריאות, עמדו במשימה, והוכיחו את יעילותם ותגובתם להשפעה בהיקף כזה, אפילו במצבים של היעדר מוחלט של ציוד ו הגנה מספקת.

 (כספרדים, כולנו גאים בצוות הסניטרי שלנו)

במילים אחרות, הוכח שמערכת הבריאות הציבורית הספרדית עובדת, ושיש לה ריאה ותשתית לשרת לקוחות מסוג זה.

בנוסף לבריאות הציבור, יש בריאות פרטית באיכות גבוהה בספרד עם מחירים נמוכים בהרבה מהבריאות הפרטית של מדינות המוצא של קונים אלה כמו צרפת, גרמניה, בריטניה וכו', אשר יחד עם היעילות של בריאות הציבור שלנו, גורמים לשניהם להשיג תמונה איכותית מאוד אצל קונים מסוג זה, ממוצא אירופאי בעיקר.

מצד שני, לגבי מדינות אחרות בעולם, מערכת הבריאות הציבורית הספרדית הוכחה כיעילה הרבה יותר ועם הרבה יותר ערובות להגנה, מזו הקיימת במדינות כמו ארה"ב ובריטניה, שבו שירותי הבריאות הציבוריים הם בסיסיים מאוד, ושבו שירותי הבריאות הפרטיים הם השולטים.

כתוצאה מהאמור לעיל, צפויה עניין גבוה יותר ברכישת בית מגורים ראשון בספרד במדינות כמו בריטניה, ארצות הברית ומדינות אחרות באמריקה הלטינית כמו מקסיקו, ונצואלה, ארגנטינה, ברזיל וכו', על ידי אזרחי מדינות אלו אשר הם ימצאו מוגנים ומטופלים יותר על ידי בריאות הציבור הספרדי מאשר זו של מדינות המוצא שלהם.

לבסוף, כדי להוסיף עוד נקודה שסוג זה של קונה-לקוח לוקח בחשבון כעת בעת ההחלטה על רכישתם, היא יוקר מחיה ושירותים כלכליים. בדיוק, בגלל המשבר הזה, במשך כמה שנים בספרד אנחנו הולכים להיות עדים ירידה ניכרת במחירים הן במזון ובמוצרים והן בשירותים. שבעזרתו יוקר המחיה הכלכלי של לקוחות מסוג זה, יועדף על ידי הפחתה זו, שתקל על החלטת הרכישה שלהם בספרד.

לכן, אנו מסיקים כי, הן הוזלת מחיר המכירה של הנכסים, כמו גם אישור מערכת בריאות ציבורית עקבית, והן של שירות בריאות פרטי איכותי, בוודאי יגרמו להתמקדות בכוונות הרכישה של הלקוח. בינלאומי בבתי מגורים ראשון.

בהקשר ל בית מגורים שני, כפי שצוין על ידי השוק המקומי, הקונה הזר ברמה בינונית לא צפוי לבצע את אותו היקף רכישות שאנו חווים בשנים האחרונות.

במיוחד משנת 2015, חווינו עלייה בהיקף רכישות הדירה השניה על ידי רוכשים בינלאומיים בהקלה על שיפור כלכלי שנבע מהתנופה הכלכלית שחוותה בשנים קודמות, וכן בתקווה לקבל תשואה על נכסים אלו. באמצעות השכרה, במיוחד השכרת תיירות.

מובן מאליו, אנו הולכים לראות אובדן או ירידה בפרספקטיבות לגבי אפשרויות השכרת תיירים, שכן, לפחות במהלך שנת 2020 ו-2021, רמת הנסיעות והתקשורת תשפיע על מגזר התיירות, ולפיכך, על אלו המעוניינים בכך. להשקיע מתוך כוונה לשכור לשימוש תיירותי.

עם זאת, ולגבי ה יד שניה, כפי שהזכרנו ביחס למגורים הראשון, הזדמנויות גדולות צפויות לצוץ הן בערים עם פוטנציאל תיירותי גבוה והן בערים המרכזיות של ספרד, אשר ביטוח טוב, הן ימשכו את תשומת הלב של משקיעים חוסכים בינלאומיים.

3.- שוק השכירות – השכרה לצמיתות – תיירות – עונה

לגבי שוק השכירות, אנחנו הולכים להבדיל בין השכרת בית מגורים ראשון לבין בית שני.

בהקשר ל השכרת בית מגורים ראשון, בשנים האחרונות אנו עדים לעלייה במחירי השכירות, על בסיס תקוות הבעלים להשיג תשואות גבוהות יותר בתחום ההשכרה לתיירים, בעיקר מונעת מהופעת פלטפורמות כמו Airbnb וכו'.

זה הביא כתוצאה מכך בעיה אמיתית בקרב ספרדים, במיוחד צעירים, של היעדר הצעת שכירות קבועה, במיוחד בערים הראשיות של ספרד, מה שהוביל לתגובה מצד הממשל הספרדי, על ידי יצירת תקנות מגבילות על השימוש של הנכסים כהשכרה תיירותית, על מנת להעדיף את ההשכרה למגורים ראשון, ובדרך זו לנסות להימנע מעליית מחירי השכירות של בית המגורים הראשון.

אחת ההשלכות העיקריות של וירוס הקורונה בספרד היא בדיוק הפסד מוחלט בפעילות התיירותית, אשר לא צפוי לעלות עד בקיץ הבא של 2021.

לכן, בעלי בתים רבים בוודאי כבר תוהים מה לעשות עם אותם בתים שעד כה שימשו לתיירות, וכי בחיפוש אחר רווחיות, הם ייאלצו להשתמש בהם לצורך השכרת מקום מגוריהם הראשון. עם איזה, בקרוב אנו הולכים לחוות עלייה בהיצע של בתי מגורים ראשונים בספרד. גם בערים גדולות וגם באזורי החוף.

ולגבי ה השכרת בית שנילמרות שהשכרת התיירים, כלומר "לימים" או "לשבועות", אנו חושבים שהיא תושפע ממשבר הבריאות, אנחנו חושבים ש"עונתיות" לא...

מבחינה היסטורית, השכרת התיירים המסורתית בספרד הייתה "השכרה עונתית". כלומר, שכר הדירה לפי חודשים, או לפי עונות: קיץ, סתיו, חורף, אביב וכו'.

רק מהפכת הפלטפורמות הדיגיטליות כמו Airbnb, שאפשרה לצמצם את זמני השהות ולנהל את פעילות ההשכרה הפרטית בצורה כמעט יזמית, שינתה את המערכת הזו, והקטינה את מספר הלינות לאורח.

לכן, צפויה ירידה בהיקף פעולות ההשכרה לטווח הקצר, אך בוודאי תהיה התאוששות ב"השכרות עונתיות".

עלינו לומר גם שהפעילות של "שכירות תיירותית" מוגבלת ביותר על ידי אזורים או מינהל מקומי, ואף אסורה באזורים מוגדרים. זה עובר ממסמכים מסובכים מאוד, דרישות וכו' אבל, זה לא אותו דבר כמו לפי "שכירות עונתית".

השכרה עבור "השכרה עונתית" משוחררת לחלוטין מהמגבלות המחמירות של "השכרה התיירותית". זה לגמרי בחינם. לדוגמה, כדי לשכור כ"עונתית" אין צורך לרשום את הנכס ברישומים מיוחדים, וגם לא לקבל את תעודת המגורים, וניתן לשכור את הנכס "לפי חדרים" (באזור ולנסיה לא ניתן לשכור בתים על ידי חדרים בודדים בהשכרת תיירים).

לכן, אנו מצפים שיהיו יותר עסקאות שכר דירה באמצעות נוסחת "העונה" מאשר זו "התיירותית".

בעקבות ההסבר שלנו, משפחות ספרדיות וזרות ימשיכו לקיים חופשות, והן ימשיכו לרצות להגיע לחופי ספרד, או לערים ספרדיות, לבלות את החופשות שלהן.

היקף הביקוש המקצועי יקטן, אך פעילות השכירות לא תיעלם. ובעת ארגון חגים, תיירים יתנהלו ב:

• יותר תנועות מוגבלות, ולכן יותר זמן בכל מקום.
• תנאי בטיחות והיגיינה
• הם ימנעו מהמונים או מקומות צפופים

לכן, תיירים מסוג זה, כאשר יבחרו באפשרויות לינה, יבחרו באלה שבהן מובטחת להם ביטחון וחיטוי ביחס למגיפה. ו ערובה זו לבטיחות וחיטוי תהיה הרבה יותר גדולה בדירות מאשר בבתי מלון.

זה כך, כי בתי מלון, שבהם יש בדרך כלל זרם גדול של אורחים, עלולים בתחילה ליצור חוסר ביטחון בקרבם כאשר מבטיחים הגנה נאותה. ו זה לא קורה כאשר שוהים בדירה, שבה זרם האורחים והלינות יהיה נמוך יותר מאשר בתי מלון, שכן ניתן לשכור אותה לשבועות או חודשים על ידי אותה משפחה.

על כל האמור לעיל, אנו חושבים ש"פעילות ההשכרה העונתית" תהווה הזדמנות מצוינת לאותם בעלים אשר במיוחד באזורי חוף/תיירות בהם הביקוש למגורים ראשון נמוך.

4.- מה על הבעלים לעשות שרוצה למכור את הנכס שלו בזמן משבר?

עד החודש שעבר, המוכר היה זה שקבע את הכללים בשוק קניות שורי. ביקוש גבוה בעסקאות מכירה בשנים האחרונות עודדו את המוכרים לתפוס עמדות כוח במשא ומתן על תנאי המכירה.

עם זאת, מעתה ואילך, השוק השתנה...

כעת הקונה הוא זה שבסופו של דבר ייקח עמדות כוח במשא ומתן עם המוכר.

התוצאה של זה היא שהקונה יהיה הרבה יותר תובעני בעת משא ומתן על תנאי הרכישה עם המוכר, לא רק לגבי המחיר, אלא גם ביחס ל- תיעוד של הנכס.

במילים אחרות, אם בשנים האחרונות הקונה פחות מחמיר בכל הנוגע לדרישת אילוצים משפטיים על הנכסים, מעתה ואילך. הקונה בוודאי ידרוש מהמוכר לעמוד בכל תנאי ודרישות החוק. לגבי נכסיהם, כגון תנאים עירוניים, רישיונות אכלוס או תעודות מגורים, חיבורי מים וחשמל יעילים, בורות ספיגה וכו'.

על כל זאת, אותם בעלים אשר מתכוונים להעמיד את נכסיהם למכירה, אנו ממליצים לבצע בדיקה מפורטת ומעמיקה של התיעוד והמצבים המשפטיים בהם מצוי נכסיהם, על מנת להקל על מכירתם.

מחקר שבוצע על ידי TLA-Abogados אפריל 2020