רכישה ומכירה של נדל"ן - תשלומים לחשבון הנוטריון לעומת פתיחת חשבון בנק בספרד

במשך שנים ואפילו עשרות שנים, צורת התשלום הבאה הייתה נפוצה מאוד בספרד:

• תשלומים חלקיים או על חשבון המחיר הסופי : סוג זה של תשלום מתבצע דרך העברות בנקאיות , בין לחשבון הסוכן או נציגו של המוכר, או לחשבונו של המוכר ישירות.
• התשלום הסופי של יתרת המחיר המוסכם: על ידי מסירת א המחאה בנקאית למוכר מחשבון בנק ספרדי.

במילים אחרות, זה היה נוהג נפוץ מאוד בספרד עבור תשלומים חלקיים על חשבון המחיר הסופי שישולם למוכר שיבוצע על ידי העברה בנקאית , אך המוכר תמיד דרש כי תשלום סופי , בדרך כלל החשוב ביותר, להיעשות באמצעות א המחאה בנקאית (גיוס בנקאי), מה שנותן ערובה מלאה ליעילות התשלום.

בו-זמניות התשלום

כפי שאנו יכולים לראות, יש לֹא היה נוהג נפוץ עבור תשלום סופי של המחיר להיעשות על ידי העברה בנקאית . הסיבה לכך נעוצה בחוסר ההבנה לגבי "זְמַן" לביצוע ההעברה האמורה. המוכר תמיד ידרוש שהתשלום האמור יתבצע "לפני" החתימה על שטרי המכר הנוטריוניים, כדי להבטיח שהכסף נמצא בפועל בחשבון הבנק שלו, וכן הקונה, מצדו, ידרוש שההעברה האמורה תתבצע "לאחר" המוכר חתם על שטרי המכר ובכך הבטיח כי התשלום יתבצע לאחר שהמוכר קיים את חובת המסירה שלו.

הבחירה בצ'ק הבנקאי כמערכת תשלומים מאפשרת לצדדים לבצע את התשלום במקביל עם החתימה על המסמכים הנוטריונים. באופן שהקונה שומר את השיק ברשותו עד לחתימת המוכר על המעשים בנוכחות הנוטריון.

שאיתו צירוף המקרים של רגע התשלום ומשלוח הנכס מושלם.

כמו כן, נוסחת התשלום בשיק בנקאי מעניקה ערבות נוספת למוכר שכן מעצם טבעה, לא הקונה הוא זה שמשלם בפועל או מחויב לשלם בשיק בנקאי, אלא זה אותו בנק שהוציא את לבדוק מי מחויב לבצע תשלום כזה. מה שנותן הבטחת תשלום בטוחה ומדויקת למוכר.

צ'ק מבנק ספרדי

בנוסף, המוכר, על מנת להבטיח את התשלום שלך, ביקש שהמחאה בנקאית זו תונפק על ידי בנק ספרדי . הסיבה לכך היא, ראשית, ה חוסר אמון שקבלת צ'קים מבנקים זרים יכולה ליצור עבור המוכר בשל הקושי להכיר בקיומם ובתקפותם, ושנית, בשל הוצאות ועלויות נוספות מעורב בסליקת צ'ק מכספים שנמצאו בחו"ל.

כל האמור לעיל היה חשוב מאוד והתנה מאוד את המכירות באזורי החוף ועם אחוז גבוה של קונים זרים. זאת בשל העובדה שאזרחים בינלאומיים הובלו לפתיחת חשבונות בנק בספרד כשהתוצאה היחידה היא ביצוע התשלום הסופי של המחיר למוכר באמצעות המחאה בנקאית שהונפקה מהחשבון שנפתח על שם החברה. קונה בבנק ספרדי. ואשר לפני השלמת הליך המכירה העביר הקונה כספים מספיקים לכיסוי הסכום הסופי של המחיר.

לכן, זה היה נוהג מקובל מאוד בספרד להמליץ ​​לקונים ומשקיעים זרים לפתוח חשבונות בנק בבנקים ספרדיים כדי להמשיך בצורת תשלום זו בסוף התהליך.

חברות אספקה ​​ובתי עירייה

דרישה זו התחזקה גם על ידי הנוהג הרגיל של חברות אספקת מים וחשמל, מועצות מקומיות וכו' אשר הרגישו הרבה יותר בנוח בעת מגוריהם של תשלומי החשבוניות התואמות לצריכת הנכס בחשבונות בנק השוכנים בבנקים ספרדיים , הימנעות מחיוב ישיר בחשבונות בנק זרים.

שבאמצעותם, לסיכום, היה נוהג נפוץ להמליץ ​​ללקוחות זרים לפתוח חשבון בנק בספרד לאחר שכוונת הרכישה התגבשה.

מערכת תשלום נוטריונית במדינות אחרות באירופה

דרישה זו לפתיחת חשבון בנק בבנק ספרדי הייתה תמיד נקודת עימות בין המערכת הספרדית והזרה.

זה כל כך בגלל, במדינות רבות, במיוחד ביבשת אירופה, כל התשלומים הקשורים לעסקת המכירה מתבצעים ישירות על חשבון הנוטריון בפועל , שהוא זה שמקבל את כל הסכומים מהקונה והוא מפקיד את התשלום למוכר, לאחר שהתקיימו כל דרישות החוק על פי התקנות.

זו הסיבה שבמשך שנים רבות משקיעים מיבשת אירופה ראו בכך מקרה מוזר לכפות פתיחת חשבונות בנק בספרד, תוך הסטת תפקידו של הנוטריון בעניין זה.

בנוסף, לגבי הוראת קבע של תשלומים עבור חשבוניות צרכניות, חו"ל לקוחות או קונים לא הבינו מדוע חשבונות בנק שנפתחו כבר על שמם בארצות המוצא שלהם, עם IBAN אירופאי תקף, אינם יכולים להתקבל על ידי חלק מהחברות המספקות למגור את הצריכה הנגזרת משירותיהם.

בנוסף, במיוחד בכמה לאומים, כמו צרפת או בלגיה, הם כפו במיוחד את המצב הזה, שכן רבות מפעולות הרכישה מומנו באמצעות הלוואות משכנתא שניתנו בארצות מוצאם .

הבנקים המלווים של מדינות אלו, בעת ביצוע תשלום ההלוואות האמורות, עושים זאת בדרך כלל ישירות על חשבון הנוטריון. . שבמקרים בהם הרכישה והמכירה של נדל"ן ספרדי על ידי אזרחים אלו היו כפופים למתן הלוואה בנקאית, קבעו אותם בנקים לווים שמקורם במדינות אלו כחובה לשחרר את כספי ההלוואה אשר אלה הופנו לחשבון של נוטריון, ולא לחשבון המוכר, או לחשבון הקונה.

הצעת שירות נוטריון

מהסיבה הזו, בשנים האחרונות מספר הנוטריונים הספרדים שהסתגלו לצורך החדש הזה שדרשו לקוחות זרים גדל, ו העמידו לרשותם שירות לקבלת והפקדת כספים על חשבון פעולות ועסקאות משפטיות. ממשי אחוזה

לכן, מעל הכל, ב- אזורי חוף ועם היקף גבוה של עסקאות נדל"ן בינלאומיות וזרם גבוה של זרים , פותחה הנוהג הנוטריוני של קבלת תשלומים על חשבון ועסקאות רכישה ומכירה סופיות בחשבונות. בנקים נוטריונים.

זה בהתנדבות

יש לומר שפעילות זו הינה וולונטרית לחלוטין מצד נוטריונים. במילים אחרות, אין חובה על נוטריונים כאמור להציע שירות מסוג זה ללקוחותיהם , שבפועל אנו מוצאים איתה נוטריונים מסוימים המסרבים להציע שירות מסוג זה, ומאידך סוגי נוטריונים אחרים פתוחים ומוכנים יותר בעניין זה.

התהליך

הפרוצדורה הנהוגה הלכה למעשה למשלוח הסכומים האמורים לחשבון הנוטריון הוא בדרך כלל כדלקמן:

• סוכן הנדל"ן או עורך הדין של הקונה מודיע לנוטריון של הצורך לממש את התשלום דרך חשבונו.
• הנוטריון ממשיך ל לזהות את הקונה , ללימוד תנאי העסקה, ולנוהל המידע והמעקב אחר תקנות הלבנת הון.
• לאחר השלמת תהליך זה, הנוטריון מוסר את פרטי חשבון הבנק שלך לסוכן או לעורך הדין להעביר אותו לקונה.
• הקונה, עם קבלת פרטי הבנק של הנוטריון, מבצע את העברה לחשבון אינסטרומנטלי כאמור.
• עם השלמת המכירה, הנוטריון, באמצעות אישור שטר המכר, מנפיק שיקים או העברות לצד המוכר, לסוכנים ולמתווכים כנגד חשבון הבנק שלך. , לתשלום מיסים, והוצאות אחרות ו אגרות , וכן של משרד התיווך או הנציגים החוקיים של הקונה, בהתאם להנחיות הקונה.

 נוחות רבה יותר וערבות לקונה

 מערכת זו מניחה כמובן ערבות גדולה יותר בשליטה על הכספים ביחס לקונה, שכן במקרה שעסקת הרכישה לא בוצעה מכל סיבה שהיא, הנוטריון תמיד יכול להחזיר לצדדים את הסכומים שהופקדו כדי שיחליטו מה לעשות איתה

בדרך כלל, אם ההפקדה בוצעה באופן חד צדדי על ידי הקונה ב במקרה של אי קבלת המכירה, המשך להחזיר מיד את הכספים לקונה.

עם זאת, אם הפקדה כאמור הוסכם מראש בין הצדדים, וקיים שטר הפקדה נוטריוני קודם , הקובע את התנאים שבהם יש לנהל את הפיקדון האמור, הנוטריון, אם המכירה לא תבוצע, יבחן את תוכנו של מסמך הפיקדון המוסכם בין הצדדים ויפעל בהתאם תמיד בהסכמתם מראש. . במידה והצדדים לא יסכימו על צורת ההחזר של הסכומים האמורים, ייאלץ הנוטריון להפקיד את הסכום האמור בפני הרשות השיפוטית, ובתי המשפט בספרד, כך שהם אלו בהם נמצא היעד של הכסף. החליט. הכספים כאמור באמצעות ההליכים השיפוטיים שייזמו הצדדים.

צריך לעקוב אחר התשלום

ברור שכל ההעברות והתשלומים הללו חייבים להיות מתועדים כראוי, גם ב שטר הפקדה נוטריוני, או בשטר המכר עצמו.

מסקנה: אין צורך לפתוח חשבון בנק בספרד כדי לקנות בית או נכס

אפשר לומר את זה אין עוד חובה לפתוח חשבון בנק בספרד, במיוחד באזורים מסוימים או אזורים שבהם הנוטריון מעמיד לרשות הצדדים את חשבון הבנק האינסטרומנטלי שלו.

דבר נוסף יהיה, בהתאם למקום, הדרישות שיש למלא ביחס להזמנות הוראת קבע לצריכת שירותים המחוברים לבית, כגון אזעקה, אבטחה, Wi-Fi, אינטרנט, חשמל, גז וכו'.

לכן, להליך רכישת בית בספרד, ממשרד עורכי הדין שלנו אנחנו כבר לא רואים בפתיחת חשבון בנק בספרד עבור לקוחותינו חובה . אנו מציעים זאת כאופציה, בתנאי שבאזור ביצוע הרכישה ישנו נוטריון המוכן לקבל את חשבון הבנק שלך לביצוע התשלום.

אבל מה קורה לאחר הרכישה עם האספקה?  

לאחר תהליך הרכישה, לאחר השלמתו, בהתאם לאזור בו נמצא הנכס, יהיה צורך לאשר עם חברות השירותים המספקות, בתי עירייה וכו', כדי לקבוע אם הם מקבלים חיוב ישיר של תשלומים בחשבונות בנק זרים, ו, אחרת, ממליצים ללקוחותינו, הפעם כן, ולאחר שהמכירה תסתיים, לפתוח חשבון בנק אינסטרומנטלי בספרד למטרות אלו.

TLACORP 2023