השכרה עם חוזה אופציה לקנייה (RTB)

לגבי שוק הנדל"ן למגורים, כלומר רכישה ומכירה של מגורים ראשון/קבע, דיברנו על "דרישה סמויה" שקיים בספרד ביחס לאותם זרים ממדינות אחרות, המעוניינים להגיע לספרד כדי לחיות באופן קבוע.

עובדה קבועה בשני העשורים האחרונים היא הגעתם של זרים שבחרו בספרד כמקום מגוריהם הקבוע, ואשר אנו מזהים בדרך כלל כ"גולים"או"לגולים". טכמות ומספר הגולים שבחרו בספרד כמקום מגוריהם בשני העשורים האחרונים היו תמיד קבועים, ואף גדלו בתקופות של משבר, או שלאחר משבר, כמו אלו שחוו בספרד ב-2008 וגם 2011.

עם יותר מ-15 שנים בתחום הנדל"ן, החברה שלנו אימתה את זה, רק בתחום תקופות מיד לאחר המשבר, מספר הגולים המעוניינים לרכוש נכסים בספרד גדל.

וכתוצאה מניסיוננו, הבחנו שהרכישות הראשונות שהסתיימו באותם רגעים היו מסובכות במיוחד בשל ההקשר של חוסר יציבות ואי ודאות, הן מנקודת מבט של מימון והן מנקודת מבט של התפתחות אפשרית של שוק הדיור.

כלומר, הרוכש שמעז להשקיע בספרד ברכישת בית קבע, שקוע באי הוודאות הנגרמת מחשיבה אם אנחנו כבר בשלב הסופי של המשבר, או שעדיין יש דרך למטה. ("האם אקנה במחיר טוב?").

אולם אצל קונים מסוג זה האינטרס ברכישה ברור. הם גם ברורים לגבי הרגע. הם רוצים לקנות עכשיו. הם יודעים שהגיע הזמן, אבל לא ברור אם המחיר, ותנאי המכירה, יהיו המתאימים ביותר עד שהאקלים של חוסר הביטחון שלאחר המשבר ייעלם או יתפוגג.

בשלב זה מוצע מכשיר ההשכרה עם אופציה לרכישה כפתרון.

השכרה עם אופציה לקנייה (RTB) במה מדובר?

השכרה עם אופציה לקנייה, הינו חוזה בו הרוכש מעוניין לרכוש נכס למגורים לצמיתות, ורוצה לאכלס אותו ולהשתמש בו באופן מיידי, אך מעוניין לדחות את ההחלטה הסופית על הרכישה למועד מאוחר יותר.

ובנוסף, בuyer מעוניין שבזמן השימוש בנכס, המוכר לא יכול להציע את הנכס בשוק, ולכן ישמור לרוכש את אופציית הרכישה הבלעדית, למשך כל תקופת ההתקשרות. הנה ההבדל החשוב ביותר בין חוזה זה לבין "חוזה שכירות רגיל" שבו המשכיר יכול למכור את הנכס למישהו אחר, גם תוך כדי קיומו של הסכם שכירות.

לכן, בחוזה RTB יש שני מושגים עיקריים מעורבים:

- זהו חוזה רכישה, עם "אופציה לקנייה".

כלומר, הקונה רוצה לקנות את הבית, אך דורש לעמוד לרשותו בבית עד שיאשר את החלטתו. במילים אחרות, הוא רוצה שאופציית הרכישה תהיה בשביל הבלעדיות שלו. אז, בהדדיות עם זכות הבלעדיות של אופציית הרכישה בנכס, הקונה משלם למוכר סכום כדי לפצותו על הזמן שהבית שמור לקונה, ומחוץ לשוק המכר.

לאחר שהתקיים התנאי או התנאי המוסכם בחוזה, מגיע הרגע בו על הקונה להחליט לממש את זכות קניית הנכס. ברגע זה, ישנם שני תרחישים:

• הקונה יכול לממש את זכותו לרכוש, ובמקרה כזה, השלימו את הרכישה. כך, הקונה ישלם את יתרת המחיר למוכר, ועסקת המכירה תושלם.
• הקונה מעוניין לחזור בו מהרכישהלפיכך, הוא מניח את אובדן הסכום ששילם לפי "אופציית הקנייה" ומותיר סכום זה לחשבונו של המוכר, שעושה אותו לשלומו בהתחשב בזמן שהבית שמור לקונה. .

- זה הסכם שכירות.

הקונה רוצה לאכלס את הבית מיד, אבל, כפי שהוסבר למעלה, הוא מעדיף להשאיר את הפורמליזציה והחלטת הרכישה הסופית למועד מאוחר יותר. עמו, מוצע להניח את דמותו של "שוכר" או "שוכר", עד שיחליט לממש, או לחדול, מאופציית הרכישה במהלך הזמן הקבוע בחוזה.

כך, הסכים הקונה, כיום השוכר/השוכר, על תנאי השכירות, ועל תשלום דמי השכירות, עם המוכר, כיום המשכיר/משכיר, במהלך תקופת החוזה.

ובאותו אופן שביחס למימוש אופציית הרכישה, לאחר שהגיעה התקופה המקסימלית למימושו, עומדות לקונה או השוכר/שוכר מספר אפשרויות:

• כדי לממש את אופציית הרכישה ולהשלים את המכירה. במקרה זה, עסקת השכירות מבוטלת, כעת הופכת למכירה.
• הקונה עושה בוט מממש את אופציית הרכישה. במקרה זה גם הסכם השכירות מבוטל. ברור שבמקרה ששני הצדדים מסכימים, ניתן להאריך את חוזה השכירות, או ליצור הסכם שכירות חדש, ואז החוזה יהיה להשכרה בלבד.

שאלות חשובות:

1.- מה קורה לסכום ששולם באופציית הרכישה?

האם זה נחשב כחלק מהמחיר? במילים אחרות, האם ניתן להוזיל את האפשרות מהמחיר הסופי לתשלום עבור הנכס?

התשובה מאוד פשוטה. זה יהיה מה ששני הצדדים יסכימו. כלומר, הסכום ששולם עבור האופציה יקוזז מהמחיר אם שני הצדדים יסכימו. במקרה זה, הסכום ששולם עבור אופציית הרכישה מוזל משאר המחיר לתשלום עבור הנכס.

זוהי האפשרות הנפוצה ביותר בשוק.

עם זאת, הבעלים רשאי גם לדרוש שהסכום ששולם עבור אופציית הרכישה לא יוזל מהמחיר לתשלום עבור הנכס. כלומר, הסכום הזה פשוט מכסה את הזמן שבו הנכס היה מחוץ לשוק, ושהוא לא מייצג חלק מהמחיר. עמו, במקרה זה, תשלום אופציית הרכישה לא יוזל מהמחיר שישולם לבעלים בגין המכירה.

ברור שזו אפשרות מזיקה הרבה יותר עבור הקונה, והיא אינה בשימוש נרחב בפועל.

יש לכלול כל אחת מהאפשרויות במפורש בחוזה על מנת להבהיר את ייעודו של תשלום האופציה.

2.- מה קורה לסכומים המשולמים עבור שכר הדירה?

האם הם מנוכים מהמחיר הסופי לתשלום עבור המכירה?

התשובה היא כמו לעיל. זה, הצדדים יהיו אלה שיצטרכו להסכים, בהסכמה לתנאי החוזה, אם שכר הדירה יוזל מהמחיר הסופי או לא, במקרה של אישור החלטת רכישה.

3.- עמלות/עמלות סוכנים. מתי משלמים להם?

כאן, שוב, יהיה המוסכם בין הצדדים לבין משרד התיווך.

אולם מבחינה משפטית, אלא אם יש הסכמה אחרת מצד הצדדים, אנו מבינים כי יש לשלם את עמלת הסוכן/עמלות בעת החתימה על חוזה אופציית הרכישה. הסיבה לכך היא שחוזה זה כרוך בהגעה להסכם רכישה בין קונה למוכר. וזאת, אף שגמר החוזה האמור מתעכב למועד מאוחר יותר.

כפי שאנו אומרים, בעת חתימת חוזה ה-RTB, הושג "ההסכמה" בין הצדדים, והדבר נעשה בהתערבות הסוכן. זו הסיבה שיש לשלם את העמלה/עמלות של הסוכן כאשר ה-RTB מתגבש.

זה יכול להיחשב בלתי הוגן להתנות את תשלום עמלת הסוכן, בהחלטת הרכישה האפקטיבית, שתישאר בידי הקונה, ומחוץ לידיו/שליטתו של הסוכן.

4.- כיצד מתגבש ה-RTB?

בדרך כלל מדובר בחוזה פרטי, שאין צורך באישור נוטריוני.

לכן, הנוהג הנפוץ ביותר הוא הכנת חוזה פרטי בין הצדדים ללא צורך לעבור נוטריון. אמנם, כפי שנראה, חיוני שהחוזה ייערך על ידי עורך דין מומחה.

ליותר ביטחון של השוכר, החוזה ניתן לבצע על ידי נוטריון ולרשום בטאבו. רישום חוזה האופציה לקנייה בלשכת רישום המקרקעין יגרור את ההוצאות הבאות:

• הוצאות נוטריון ורישום מקרקעין
• שכר טרחת עורכי דין/עורך דין
• מסים

שימו לב כי רק חוזי RTB לתקופת מקסימום של 4 שנים מתקבלים לרישום בלשכת רישום המקרקעין.

לכן, הנוהג הנפוץ ביותר הוא הכנת חוזה פרטי בין הצדדים ללא צורך לעבור נוטריון. אמנם, כפי שנראה, חיוני שהחוזה ייערך על ידי עורך דין מומחה.

5.- מסים הכרוכים בחוזה האופציה לקנייה:

א) כאשר בעל הבית הוא חברה: בואו נדמיין שחברת בנאים עם מגוון רחב של בתים שלא ניתן למכור מחליטה להסדיר חוזי RTB. במקרה זה, החוזה יחויב במע"מ במידה ומדובר בהעברה ראשונה של הבית. ה מס ערך המוסף שיעור יהיה 10%אלא אם כן עסקינן בדיור מוגן (מע"מ מופחת של 4%). במילים אחרות, יחיד יצטרך להתמודד עם המס הזה שכצרכן סופי לא יוכל לנכות.

אם החוזה נרשם בלשכת רישום המקרקעין, אזי, יש צורך לשלם את מס בולים (0,5%-2% תלוי באזור השונה).

בנוסף להסכמה על דמי השכירות החודשיים, הצליחו להקים אופציית רכישה, המכונה א "פרימיום" או "אפשרות רכישה" (תשלום עבור האפשרות שהלקוח יצטרך לרכוש את הבית, תוך פרק זמן). סכום כזה יחויב גם במע"מ (כיוון שהוא נחשב למתן שירותים לפי מינהל המסים), בשיעור כללי של 21%.

במידה והשוכר יחליט להמשיך להסדיר את הרכישה מאוחר יותר, יחויב ההעברה במס מע"מ (בשיעור של 10% או 4%). במידה והרוכש הפוטנציאלי יחליט שלא לבחור ברכישה, תינתן אפשרות לסיים את ההתקשרות ולבחור להסדיר חוזה שכירות נוסף ללא האופציה, שלא יהיה חייב במע"מ. זכור שאדם פרטי לא יוכל לגבות או לנכות מס זה.

ב) כאשר בעל הבית הוא יחיד

במקרה זה, חוזה ה-RTB (זו נחשבת העברה שנייה) היא עסקה שתהיה כפופה ל- מס העברה (ITP), השוכר הוא הנישום.

לגבי אופציית הרכישה (הפרמיה) היא תחויב גם במס העברה (ITP), שכן גם "ההבטחות והאופציות" חייבות במס זה.

אל האני בסיס מס יוקם על ידי המחיר ששולם עבור אפשרות הקנייה. במקרה שהאפשרות הזו לא תוסכם, או שהיא פחותה מ 5% מהמחיר הכולל של הנכס . התעריף הרלוונטי ישתנה בהתאם לקהילה האוטונומית, שכן מדובר במחווה מוענקת (בדרך כלל, בין 6% ל-10%).

---

דוגמא

"A" הוא בעל בית מסוים המסכים על חוזה RTB עם "B", עם סכום פרמיה של 7.500 יורו. מחיר הנכס יהיה 250.000 יורו.

5% ממחיר הנכס הם 250.000 x 5 %= 12.500 יורו.

 לכן, בהיותו הגבוה ב-5% מהפרמיה המוסכמת, בסיס המס עבור אפשרות זו יהיה 12.500 יורו. 

 מכיוון שבעל הבית הוא פרטי, אזי, הפרמיה תחויב במס העברה - ITP. מס זה באזור ולנסיה וקטלוניה הוא 10%. 

אז, 12.500 x 10% TPO= 1.250 יורו של ITP.

---

ובהמשך, במועד העברת הבית, במקרה שתמומש על ידי הרוכש, העסקה תחויב שוב גם במס העברה (ITP). כפי שהוסבר לעיל בסעיף זה, אנא זכור כי אופציית הרכישה שלאחריה מכירה מרמזת כי אנו עומדים בפני סיום של שני עסקים חוקיים (קשורים, אך בלתי תלויים), כך שיתרחשו שני אירועים חייבים במס שונים, אשר באופן הגיוני יגדילו את מיסוי העסקה.

במקרה האחרון (השכירות עם אפשרות רכישה בין יחידים) יש צורך לברר את מיסוי העסקה ביחס למס הכנסה אישי, מנקודת מבטו של המשכיר/המוכר, משום שגביית "האופציה". לקנות" יהווה "רווח" למוכר/משכיר.

לאחר שהגיעה התקופה המקסימלית למימוש אופציית הרכישה, ובמקרה שהקונה מממש את האופציה האמורה, ההוצאות והמיסים הנובעים מהעסקה יהיו ההוצאות הרגילות של מכירה, כלומר ה-ITP ("העברת נכסים". מס "), שכר טרחת נוטריון, רישום, עורכי דין וכו'.

מנגד, יש לציין כי בעת מימוש האופציה לקנייה, כך שהרכישה מסתיימת לבסוף, המסים הנגזרים מהרכישה אינם מופחתים עם המסים הקודמים ששולמו עבור רכישת האופציה. זהו בלבול נרחב ונפוץ, שכיח מאוד בפועל. הסיבה היא שזכות האופציה והמכירה העתידית נחשבות מבחינה פיסקלית כעסקאות החייבות במס אוטונומיות ונבדלות.

דבר אחר הוא שניתן להסכים לנכות את סכום "אופציה לקנות" מהמחיר שישולם במכירה העתידית. במילים אחרות, הצדדים יכולים להסכים שבמקרה שהמכירה תצא לפועל, כל הסכומים ששולמו, לרבות אפשרות רכישת אחד, מוזלים ממחיר הנכס (בדומה לפיקדון).

6.- מהן הבעיות הנפוצות ביותר המתעוררות בדרך כלל בעסקאות RTB?

לאחר חתימת חוזה ה-RTB, יש בדרך כלל שני סוגים של התנגשויות שחוזרות על עצמן בדרך כלל בסוג זה של עסקאות:

– מחלוקות לגבי מצבו הפיזי של הנכס. כלומר, כמו בשאר חוזי השכירות, פעמים רבות, הדייר, כאשר הוא משתלט על הבית, נתקל בליקויי בניה או בעיות שונות, העלולות להוביל לסכסוך עם הבעלים.

לפיכך, יהיה צורך ששני הצדדים יפרטו בחוזה ככל שניתן את התנאים בהם נמצא הנכס, כדי למנוע התנגשויות מסוג זה במהלך תקופת ההתקשרות.

– בעיות משפטיות של הנכס. אמנם, בשונה מהבעיות הפיזיות בהן ניתן למצוא את הנכס, אשר ניתן להימנע בקלות באמצעות בדיקה נאותה של הנכס טרם אכלוס הנכס, הדבר אינו קורה בפועל עם בעיות משפטיות בסופו של דבר אשר עלולות להשפיע על הנכס. .

כפי שדיווחנו במאמר זה, עיבוד חוזה RTB עשוי להיראות קל ופשוט פחות או יותר. כלומר, ניתן לעשות זאת באופן פרטי, מבלי לעבור דרך הנוטריון, כך שזה יכול ליצור רושם שמדובר בחוזה קל: חוזה שכירות, פשוט על ידי הכנסת אופציית רכישה.

בדרך זו, במקרים רבים, על מנת לחסוך בהוצאות, מביאים צדדים לעסקאות שבהן חוזים מסוג זה נמחקים על ידי אנשי מקצוע לא מוסמכים, או אפילו עורכי דין שאינם מתמחים. הסיבה לכך היא כי, ככל הנראה, זהו "חוזה שקל" לעיבוד. לכן, איפוא, לא להקדיש את הזמן הנדרש, והתחשבות שכרוכה בעסקה זו.

כפי שאנו אומרים, זה לא חוזה שכירות "מיוחד"... זהו חוזה רכישה/מכר בתנאים מיוחדים.

לפיכך, במקרים רבים, רבים, אנו מוצאים כי קונים התקשרו עם הבעלים ביחסים חוזיים, שילמו סכום כסף משמעותי כאפשרות הרכישה, התגוררו בנכס זמן מה כשוכרים, וכאשר הזמן באים לממש את אופציית הרכישה, בטרם הולכים לחתום על המעשים הנוטריונים, או למרבה הצער, גם לאחר מכן, הם מגלים שיש בעיות משפטיות הנוגעות לנכס, כגון בעיות בהתקנת חשמל, מים, בעיות עירוניות, עבירות עירוניות, קנסות, בעיות בחידוש תעודת המגורים, או חמור מכך, שאין תעודת מגורים, אי עמידה בתקנות עירוניות, הרחבות או שינויים של מבנים שבוצעו ללא רישיון או היתר בניה וכו'.

גילוי סוג זה של בעיה משפטית לאחר חתימה על RTB הוא מסוכן מאוד.

לפיכך, כעורכי דין, אנו ממליצים כי הלימוד המשפטי של הנכס חייב להתבצע בתהליך גיבוש החוזה, ולא לאחר מכן.

חיפושים משפטיים בנכס חייבים להיעשות במהלך הפורמליזציה של חוזה ה-RTB, ולהתנות את החוזה לקבלת המידע המשפטי הדרוש כדי לאשר שהנכס עומד בסטנדרטים המשפטיים והבנייה.

לכן, כאשר אתה מעורב בחוזה RTB בתור קונה, בקש את החוזה:

– ייכתב על ידי עורך דין המתמחה בדיני ממון. כלומר, מי שולט בחוקים ובתקנות בנוגע לעריכת חוזים, ובחובות וזכויות החוזים הנגזרות של הצדדים.

זה יעזור לך להכין חוזה עם הערבויות המקסימליות.

– ייכתב על ידי עורך דין מומחה גם בדיני בנייה ותכנון ערים.

לא כל עורכי הדין בתחום הנכסים מומחים בדיני בנייה. להיות מומחה בדיני בנייה חיוני כדי להיות מסוגל לחקור את כל ההיבטים המשפטיים המהותיים של רכוש, גבולות, רישיונות בנייה והיתרי בנייה, ההיסטוריה של הבנייה (כלומר, איך נבנתה, איך עברה רפורמה או הרחבה) , אם הוא עומד בכל התקנות העירוניות המקומיות, אם יש אגרות עירוניות לתשלום בעיור, או אם יש להקטין את המגרש כדי לתת חלק ממנו לעבודות בסופו של דבר בעיור וכו'.

TLA – LAWYERS – AVOCATS – RECHTSANWÄLTE – ADVOCATEN