החזרה של כפול במקרה של חוזה הזמנה

האם קונה יכול לתבוע החזר של כפל הפיקדון שנמסר לבעלים?

בעסקאות רכישה ומכירה של נדל"ן אנו מוצאים לעתים קרובות את השלב של ההליך המכונה " הזמנה ". זה המקרה שבו הקונה, לאחר בחירת הנכס, וסוכמו המחיר ותנאי הרכישה עם הבעלים או עם הסוכן, מוכן להסדיר את ההזמנה של הנכס.

הזמנה כאמור מרמזת על תשלום סכום שנקרא "אות", "רזרבה" או "פיקדון ", הנמסרת לסוכן או לבעלים כהוכחה מהימנה לנכונות הקונה להתחיל בהליך המכירה מול הבעלים או הבעלים.

בחוזי הזמנה אלו נקבע בדרך כלל כי, במקרה שה הקונה נמנע מהרכישה ללא סיבה מוצדקת, הוא נענש ב- את מהסכומים שנמסרו כהזמנה.

באופן הדדי, במקרה שזה ה בעל המפר את התחייבותו למכור את הנכס או לשמור אותו על שם הקונה ללא סיבה הוגנת, הוא מחויב לַחֲזוֹר הסכומים שקיבל הקונה. בנוסף, אם החוזה קובע כך, הבעלים נאלץ להחזיר אמר הכפיל את הסכומים כפיצוי על הנזקים וההפסדים שנגרמו לקונה עקב אי עמידתו.

בדרך כלל, בספרד, חוזי הזמנה נערכים בדרך כלל על ידי סוכנויות נדל"ן המהוות מתווכים בתהליך הרכישה.

בהזדמנויות אחרות, עורכי הדין של הצדדים הם שעורכים את החוזה האמור.

אבל, בהתמקדות בנושא, לאחר שנחתם חוזה הזמנה על ידי הקונה, וסכום הרזרבה המוסכם נמסר, אם הבעלים מפר לבסוף את חובתו למכור, האם הוא מחויב להחזיר כפול מהסכומים ששולמו עם הקונה?.

התשובה, למרבה הצער, לא יכולה להיות פשוטה. זה יהיה תלוי באופן ניסוח חוזה ההזמנה, וכיצד התגבש ההליך החוזי ביחס לבעלים.

בואו נסתכל על כמה הנחות:

• חייב להיות אזכור מפורש בחוזה:

  על החוזה לקבוע במפורש כי במקרה שהבעלים לא יעמוד בהתחייבותו החוזית, עליו להחזיר לקונה את הסכומים שנמסרו כעתודה בכפולות.

בהזדמנויות רבות אנו מוצאים כי אין בחוזי ההזמנה כדי לבסס את ההתחייבות מצד הבעלים להחזיר כפול מהסכומים שנמסרו. זה לא אומר שחוזים כאלה אינם חוקיים, זה פשוט אומר שהבעלים לא קיבל את הקנס האמור, או שהסוכן לא ראה שזה נוח לכלול אותו בחוזה.

במקרים אלו, הרוכש רשאי לגבות את סכום ההזמנה ששולם, אך אינו רשאי לדרוש החזר כפול.

• הבעלים חייב לקבל את סכום ההזמנה, או חייב לקבל את זה שהסוכן, או עורך דינו

  . כלומר, כדי שתהיה לקונה הזכות לתבוע כפול מהסכומים שנמסרו במקרה של מחדל, הבעלים (או מי מהגורמים המוסמכים על ידו - כגון סוכן המקרקעין, או עורך דינו) חייבים לקבל בפועל את הסכומים האמורים. .

במילים אחרות, ישנם מקרים בהם החוזה כולל את התחייבות הבעלים להחזיר סכומים כפולים שנמסרו על ידי הקונה, ואנו מוצאים כי הכסף שנמסר על ידי הקונה נעצר על ידי הסוכנות ולא נמסר לבעלים.

נוהג זה, המקובל מאוד במשרדי תיווך, הוא למעשה א ערבות להחזר הסכומים שנמסרו לקונים . כלומר, סוכן הנדל"ן, על מנת להבטיח לקונה כי יקבל את הכסף ששולם במקרה של כל סוג של כשל של הבעלים, שומר לרוב על הכסף כפיקדון במקום למסור אותו לבעלים. בדרך כזו ש, אם הבעלים מפר את החוזה, קל יותר לקונה לגבות את סכום ההזמנה מכיוון שהסוכן שומר אותו .

אך, במקרים אלו בהם הבעלים לא קיבל את סכום ההזמנה, האם תהיה לקונה הזכות, במקרה של אי ציות של הבעלים, לבקש החזרת הסכומים הכפולים ששולמו ? כלומר האם הבעלים יחויב להחזיר כפול מהסכומים שמסר הקונה כאשר לא קיבל כל תשלום?

ובכן, במקרה שהבעלים חתם על החוזה , ובחוזה האמור יש ראיה לכך שהכסף מופקד בחשבון של הסוכן, או של עורך דין הבעלים, וכי לא הייתה הוראה או הוראה להעבירו לבעלים, במקרה זה. הבעלים יחויב להחזיר כפול מהסכומים שנמסרו, גם אם לא קיבל אותם .

לעומת זאת, אם הבעלים היה חתום על החוזה, והחוזה קבע כי יש למסור את הסכום ששולם לבעלים, במקרה זה, מאחר שהסכום האמור לא התקבל על ידי האחרון, החוזה לא התגבש במלואו, ולכן הקונה יכול היה לא לדרוש מהבעלים להחזיר פי שניים מהסכומים שנמסרו .

• חוזה ההזמנה חייב להיות חתום בתוקף על ידי הצדדים

  . כדי שחוזה ההזמנה יהיה תקף, עליו להיות חתום בתוקף על ידי הצדדים.

שאיתו, אם הבעלים חתם על חוזה ההזמנה שבו נקבע התנאי של החזרה כפולה במקרה של אי עמידה, כמובן הבעלים מחויב להחזיר את הסכומים האמורים בשני עותקים, גם מבלי שקיבל אותם קודם לכן.

כלומר, הבעלים, לאחר שחתם על חוזה הזמנה בו נקבע כי הסוכן מקבל ושומר את הסכום שנמסר על ידי הקונה כפיקדון, מקבל שהכסף נשמר על ידי הסוכן, והוא נותן את אישורו ובכן.

בנוסף, הבעלים מקבל את תנאי החוזה מקום בו נקבע כי עליו להחזיר בעותק, במידה ועם חתימת החוזה לא יעמוד בהתחייבותו לשמור את הנכס על שם הקונה.

לכן, לאחר חתימת החוזה על ידי הבעלים, הם לא יכולים להתחמק מאחריותם בטענה שהם לא קיבלו את סכום ההזמנה . לפיכך, חלה חובה להחזיר כפול מהסכומים שנמסרו.

• על החוזה להיות חתום על ידי הצדדים או על ידי עורכי דינם

נפוץ מאוד למצוא מקרים בהם בעלים השוכרים את שירותיו של סוכני נדל"ן למכירת נכסיהם חותמים על אלו חוזי שירות של סוכנות . בחוזי שירות כאלה, בעלים בדרך כלל מאשרים ומסמיכים סוכני נדל"ן לקבל סכומים מקונים כ"פיקדון" או "רזרבה".

זהו פרקטיקה חוקית לחלוטין ומזוהה בצורה מושלמת על ידי המערכת הספרדית. כלומר, סוכני נדל"ן יכולים לקבל סכומי רזרבה מטעם בעלים או בעלים. לפיכך, מבחינה משפטית, התשלום המשולם לסוכן מקרקעין אשר הוסמך בעבר על ידי הבעלים בחוזה השירות, הינו תשלום חוקי ובעל השפעות משפטיות.

עם זאת, מבחינה משפטית, למרות שחוזה השירות בין הסוכן לבעלים עשוי להסמיך את הראשון לקבל סכומים ותשלומים על חשבון מטעם האחרון, מה שאינו מסמיך הוא "לחתום" על החוזים . הזמנה מטעם הבעלים.

פעמים רבות מתרחשים בשוק הנדל"ן מצבים בהם הרוכש חתם על חוזה ומסר סכומים מסוימים על חשבון כפיקדון לסוכן, אך חוזה ההזמנה כאמור אינו נחתם סופית על ידי הבעלים. במקרים אלו, כפי שאנו אומרים, שמירת הרכוש האמורה אינה רשמית מבחינה משפטית , שבשום אופן אין לראות בהסכם ההזמנה מחייב את הצדדים.

וזאת, גם אם חוזה ההזמנה האמור נחתם על ידי סוכן הנדל"ן.

לסוכן הנכסים בספרד אין סמכויות משפטיות או יכולות לייצג את הבעלים בחתימה על חוזה הזמנה, וגם לא בחתימה על כל סוג אחר של חוזה.

וזה, גם אם חוזה השירות שלך אומר זאת.

בספרד, כמו במדינות רבות בעולם, הדרך היחידה לייצוג משפטי של אדם היא באמצעות ייפוי כח נוטריוני , שעליהם יש לחתום במשרד נוטריון , באמצעות פעולות נוטריוניות, ורק הם מסמכים לחתום על חוזים בשם אדם.

איתו הסוכנים מתבלבלים לא פעם ורואים שחוזה השירות שחתמו עם הבעלים מסמיך אותם לחתום בשמו על חוזי הזמנות עם קונים עתידיים.

יכול להיות שחוזה השירות שנחתם עם הבעלים מסמיך את הסוכנים "לקבל" את הסכומים ששולמו כהזמנה, אך מבחינה משפטית, ההרשאה האמורה אינה מעידה על סמכות " לחתום בשמו על החוזה .

כפי שאמרנו, אם לסוכן חסר סמכויות ייצוג נוטריוניות מתאימות, לא ניתן לשכלל את חוזה ההזמנה עם חתימת הסוכן , מכיוון שהבעלים יצטרך לאמת ולהתיר אותו מאוחר יותר. ואם לא כך הדבר, דהיינו אם הבעלים לא חתם על החוזה האמור, רשאי הוא להיות מחויב בו בכל דרך.

שאיתו, אם קונה ביצע מסירת כסף לסוכן נדל"ן, וחתם על חוזה הזמנה, הוא אינו יכול לדרוש ציות על ידי הבעלים אם האחרון לא חתם ישירות על החוזה , או שהוציא ייפוי כוח לסוכן לעשות זאת.

עם איזה, עצם חתימתו של הסוכן בחוזה ההזמנה אינה מעניקה תוקף לחוזה האמור .

באמצעותו, במקרה שהבעלים מסרב למכור את הנכס לקונה, הקונה לא יוכל לדרוש בשום אופן כפול מהסכומים שנמסרו .

לכל היותר, ובהתאם לתום הלב ולרצונו הטוב של מתווך הנדל"ן, יוכל הרוכש לקבל את השבת הסכומים שנמסרו כפיקדון.

אבל בלי יכולת לטעון כפול.

TLACORP