במקרה שהחלטתם למכור את הנכס שלכם, אנא שימו לב למידע הבא:

1.- בדקו את המסמכים ואת חוקיות הנכס

1.-בדוק את תיאור הנכס בשטרי הבעלות ("אסקריטורה") 

בדוק את כתבי הכותרת: בדקו בכתבי הרכוש שהנכס מופיע מתואר כהלכה. בכתבי רכוש חייבים להיות א תיאור מושלם מהמבנים הקיימים בנכס.

זה די נפוץ שנכסים שהיו בבעלות בעלים שונים במשך שנים רבות, שונו עם הרחבות (חדר חדש, סגירת מרפסת או מרפסת וכו'), או עם בנייה חדשה (מוסך, בריכה, אורח בַּיִת).

אם הגודל והקונסטרוקציות האמיתיות אינם תואמים את התיאור בשטרs    אל תדאג!  יש תהליכים שאפשר לעשות ויש דרכים לסדר את זה!. אבל אתה חייב להכיר אותם באותו רגע שבו אתה מקבל את ההחלטה למכור, כדי לדעת במדויק "מה" עליך לעשות ו"כמה" יהיו הפעולות הללו.

---

לדוגמא: יש לכם בית בגודל 120 מ"ר עם בריכה של 2 מ"ר ומוסך שהוסב לבית הארחה. בכתבים הבית מופיע רק כ-50 מ"ר, אך בכתבים לא מוזכר הבריכה. והמוסך מתואר בכתבים כ"מוסך" לא "בית הארחה".

במקרה זה, יש לעדכן את מעשיך, ועליך לשלם על כך. 

הערה: אנחנו לא מדברים על "התיאור הפנימי" של הבית, אלא רק על היקף הנכס המכונה "גודל בנוי" (בספרדית, "superficie construida").

מעשים אינם צריכים להראות את התיאור האמיתי או החלוקה "בתוך" הבית. אם שיניתם את פנים הנכס על ידי שינוי קירות פנימיים, אזי לא יהיה צורך לעדכן את השטרות. זה יספיק אז להכריז על החלוקה החדשה עם השלמתה לנוטריון.

לדוגמא, מהשטרות עולה כי ישנם 4 חדרי שינה והמרת אותם ל-2 כאשר קניתם את הנכס. במקרה זה אין צורך לעדכן את השטרות. כבעלים, יש לך את החופש לעשות רפורמה בתוך הנכס (תמיד מתקבל הרישיון המתאים).

2.- בדוק כיצד הנכס נרשם במשרד קטסטרו (המכונה גם "SUMA" או "IBI", או "CUNCIL TAX")

באותו אופן כמו בשטרות, יש לרשום את הנכס ב"קטסטרו" כפי שהוא במציאות. מדי שנה חשבונות Catastro מציגים את הגודל האמיתי של הנכס. עליך לבדוק אם רשומות Catastro מציגות את הגודל האמיתי של הנכס כפי שהוא "אמיתי", כולל כל שינוי או הרחבות חיצוניים שבוצעו.

זכרו שמשרד קטסטרו מחשב את מס המועצה בהתאם לגודל הנכס, תוך התחשבות בכל מרכיבי הבנייה כמו הבית, הבריכה, המוסך וכו'. אם ביצעתם הרחבות בנכס, ולא הודעת למשרד קטסטרו, הרגע הנכון לעשות את זה הוא כשאתה מחליט למכור.

---

  הערה: אנא, בצע את הדוגמה הזו: כשרכשת את הנכס היה בית בגודל 120 מ"ר. זה מה שהוצג גם במעשים ובהצעת חוק הקטסטרו. מסיבה זו שטרות Catastro (IBI) היו 2 יורו.

שנה אחרי שבנית בריכה בגודל 50 מ"ר ומוסך של 2 מ"ר. לא הכרזת עליהם לקטסטרו. אם הייתם מצהירים על הבריכה החדשה והמוסך ל-Castastro, חשבונות מס המועצה היו גדלים מ-40 יורו ל-2 אירו (בערך), 300 אירו יותר עקב הבנייה החדשה.

כעת, אם תחליט למכור את הנכס שלך, עליך לעדכן את המידע הרשום במשרד קטסטרו. לאחר מכן תוכל להודיע ​​למשרד קטסטרו על ההרחבות שביצעת ולאחר מכן, הם יכולים לבקש ממך לשלם את ההפרש של 50 אירו (בערך) עבור ההרחבות הלא מוצהרות עד 4 שנים אחורה.

 שאלה: הארכתי את רכושי במהלך התקופה בה הייתי הבעלים, או, פשוט, המעשים שלי ומשרד הקטסטרו אינם תואמים את הגודל האמיתי של הנכס שלי. איך אני מסדר את זה?

3.- בדקו את המצב המשפטי של הבנייה:

כדי למכור את הנכס, חובה לקבל הוכחה לחוקיות הנכס. שני מסמכים יכולים לעזור לך בדרך זו:

• תעודת מגורים (CH)
• אישור ללא הפרה (CNUI)

A)   תעודת מגורים או רישיון עיסוק "חובה" בעת מכירה/קנייה של נכסים בספרד?

תשובה: זה תלוי בסוג הנכס

In נכסים "חדשים"., על הבונה מוטלת החובה לספק מסמך זה לקונה עם השלמת תהליך המכירה.

אבל בבקשה שים לב לזה ב"מכירות חוזרות", אין חוק אשר מאלץ את הספק לספק מסמך זה עם השלמת המכירה. החוקים הספרדיים אומרים כי "הקונה" הוא שחייב להשיג את המסמך הזה על שמו לאחר השלמתו, כדי להמשיך בשינויים של שמות המים והחשמל.

בשלב זה יש לומר כי המינהל עשוי לסרב לתת את ה-CH לקונה לאחר השלמתו, במקרה שהנכס סובל מעבודות לא מורשות וכו' מהבעלים הקודם. לכן, אם הנכס אינו בתנאים משפטיים מושלמים, עלול להיות סיכון לא לקבל את אישור המסמך לאחר השלמתו. וזה עלול להותיר את הקונה במצב מאוד מסובך, שכן עלולות להיות לו בעיות אז לקבל את חוזי השירות על שמו.

נקודה חשובה מאוד כאן היא שקיומו או תוקפו של ה-CH ושאר המידע על ה-CH זה לא מוצג בכתבים, אלא בבית העירייה המקומי של האזור!.

לכן, עורך הדין שלך חייב לבדוק עניין זה בקפידה תוך שימוש במומחיות ובניסיון שלו כדי לאשר מסמך כה חשוב כמו זה.  

מתוך מסקנה, תעודה זו חיונית למכירת הנכס, ויש לבדוק את אישורו כבר מתחילת תהליך הרכישה/מכירה.

כולנו יודעים שה-CH הוא מסמך שמראה שנכס נבנה תוך כיבוד חוקי הבנייה הספרדיים וממלא אותם.

מסמך זה דרוש גם לחיבור מים וחשמל לנכס, בעת רכישת הנכס לראשונה ולהבטחת השינויים בחוזים ובאספקה ​​לבעלים השניים והאחרים.

CH בעבר היה תקף ל-5-10 שנים, ויש לחדשו בכל פעם שהנכס נמכר או מועבר, תוך הצגת שמות הבעלים הנוכחיים.

Cלחץ למטה כדי לדעת יותר על הדרישה לספק את תעודת המגורים בתהליך מכירה חוזרת:

מה זה תעודת מגורים – רישיון עיסוק – Cedula de habitabilidad. זה נחוץ בספרד?

 

ב) – תעודת אי הפרה .- זה נקרא "Certificado de No Infracción Urbanística" (CNUI).

מדובר בתעודה שנעשתה על ידי בית העירייה, הקובעת כי הנכס פנוי (או לא), מכל קנסות על הנכס הנובעים מבנייה או מעשה שנעשה בנכס ללא אישור מתאים.

לדוגמה, בניית הבית הראשי, מוסכים, הרחבות בנייה, בריכות, עבודות בקרקע, נוף וכו', ללא ההרשאות או הרישיונות המתאימים מבית העירייה.

מדוע יש צורך בתעודת אי-הפרה כדי למכור נכס בספרד?

זה יעזור למכירה שלך להתנהל בצורה חלקה. אם יש לך את כל המסמכים שלך מסודרים כמו אישורים המעידים על הנכס שלך נקי מכל קנסות בניה, אז התהליך והמכירה יתפתחו בצורה מהירה וקלה יותר.

קיום כל המסמכים של הנכס, יוצר אמון בקונה האפשרי ובעורך הדין שלו.

אנא שימו לב שאם יש קנס שישפיע על הנכס שלכם בגין בנייה, או על כל אחת מההרחבות, IT לא יוצג במעשים ו/או שאר המסמכים מהנכס. מידע זה ניתן להשיג רק בבית העירייה המקומי של האזור.

מעתה ואילך, תעודה זו היא חיוני למכירת הנכס, ויש לקבלו מהבעלים  לפני סִיוּם.

איך "Certificado de No Infracción Urbanística" - תעודת אי-הפרה בספרד?

הדרך הטובה ביותר להשיג אותו היא ממך להגיש בקשה עבורו בבית העירייה. אתה יכול לבקש מעורך הדין שלך לעשות זאת.

תעודת אי הפרה מראה כמה עונשים או קנסות, או אפילו צווי הריסה, האם אני יכול למכור את הנכס במקרים אלה?. 

במקרה שהתוצאה של תעודת אי הפרה מציגה כל סוג של מידע על קנסות סופיים, עונשים או אחרים, עליך להראות למומחה עורך דין בנייה כדי לציין כיצד להמשיך. לפעמים, המידע מתעודה זו מכיל קנסות היסטוריים שכבר שולמו או שפג תוקפם, ובמקרים אחרים יש בעיות חמורות שעלולות להשפיע על תהליך המכירה.

עם זאת, ניתן למכור את הנכס, מכיוון שהשיטה הספרדית מאפשרת לרוכשים לקנות נכסים עם קנסות בניה, אך יש ליידע את הרוכשים באופן מושלם לגבי הפרטים של אותם קנסות, וההשלכות שעלולות להיות להם כבעלים חדשים. במקרה שהרוכשים יידעו כראוי, והם מסכימים במפורש לקנות את הנכס בקנסות אלה, אזי המכירה יכולה לצאת לפועל.

 

2.- בדקו את מצב המס האישי שלכם – תכנון מס בעת מכירת בית בספרד

א) כיצד מחשבים רווחי הון על מכירת נכס ספרדי?

מכירות של נכסים ספרדיים מניבות אחריות לרווחי הון לספקים.

מס רווחי קאיפטאל לתשלום הוא 19% מה"רווח הנקי" של המכירה.

כדי לקבל מהו "הרווח הנקי" של המכירה, עליך לבצע את הנוסחה הזו:

מחיר המכירה – מחיר רכישה – הוצאות ומיסים ברכישה – עלות "רפורמות מבניות" שנעשו בנכס

---

דוגמה לחישוב רווחי הון: 

• קנית נכס למכירה חוזרת בשנת 2015 במחיר של 200.000 יורו.
• באותו רגע שילמת 24.000 יורו, שהם 12% מההוצאות: 10% מס העברה + 2% נוטריון, רישום מקרקעין, שכר טרחת עורך דין וכו'.
• לאחר מכן, ביצעת רפורמות פנימיות תמורת 17.000 אירו (שינוי חיפוי הרצפה, תיקון הבריכה וחלונות חדשים).
• כמה שנים מאוחר יותר בניתם מוסך בשווי של 20.000 יורו

אז, החלטת למכור עכשיו במחיר של 260.000 אירו.

מהו ה- Capital Gains deנקרע מ זֶה SALE?

הערה: לפני שנבצע את החישוב, עלינו להודיע ​​שהממשל הספרדי ישקול את כל המושגים לעיל כדי להפחית את המס, מלבד זה של "רפורמות פנימיות" בשווי של 17.000 אירו. הסיבה לכך היא כי רפורמות "פנימיות" שאינן רפורמות "מבניות" אינן נחשבות להטבות מס.

אנו משתמשים בנוסחה:

260.000 (מחיר המכירה) - 200.000 (מחיר רכישה) - 24.000 (הוצאות ומסים על רכישה) - 20.000 (מוסך חדש) =

16.000 EUR

זהו "הרווח הנקי" שיתקבל עם המכירה

מכיוון שהשיעור עבור רווחי הון הוא 19%, אזי, סכום המס עבור רווחי הון יהיה:

16.000 * 19% = 3.040 EUR

---

ב) כיצד לשלם רווחי הון על מכירת נכס ספרדי

1.- חשב רווחי הון ספרדיים עבור תושבי ספרד

בהיותך לא תושב מס בספרד, הדרך שבה אתה משלם רווחי הון היא כדלקמן:

– עם השלמת המכירה: 3% שימור

: עם השלמת המכירה, הממשל הספרדי מאלץ את הקונה לבצע החזקה של 3% משווי מחיר המכירה. לכן, אתה לא מקבל את מלוא המחיר המוסכם. הקונה שומר על 3% מהמחיר הכולל ועליו מוטלת החובה להפקידם במשרד המס. זה נעשה "באותו יום של השלמת המכירה".

הערה: בעקבות הדוגמה לעיל, במקרה שמחיר המכירה היה 260.000 יורו, ההחזקה שתתבצע על ידי הקונה תהיה 260.000 * 3% = 7.800 EUR.

– לפני 6 חודשים לאחר השלמת המכירה: הצהרת רווחי הון (19%):

לאחר השלמת המכירה, יש לך 6 חודשים להציג את "הצהרת רווחי הון" למשרד המס הספרדי. בהצהרה זו, עליך (או עורך הדין שלך), לחשב את המס לפי הדוגמה לעיל. במקרה זה, הסכום שאתה צריך לשלם הוא 3.040 אירו.

הערה: כפי שהוסבר כאן, ה-CG שנגזר מעסקה זו הוא של 3.040 אירו. מכיוון שנשארת עם סכום גבוה יותר (7.800 אירו), אז יש לך "זיכוי" מהממשל הספרדי עבור ההפרש.

לכן, אם הממשל הספרדי מחזיק ממך 7.800 אירו עבור מס CG, מכיוון שהתוצאה הסופית של המס היא רק 3.040 אירו, אז הממשל הספרדי חייב "להחזיר" לך את ההפרש: 7.800-3.040 = 4.760 EUR.

כיצד לתבוע את ההחזר הזה? על עורך הדין שלך לכלול עובדה זו באותה הצהרת רווחי הון, כדי להציג אותה למשרד המס.

2.- חשב רווחי הון ספרדיים כתושבי מס ספרד 

במקרה שאתה נחשב כ"תושב מס ספרד" (מה שאומר שאתה משלם את מס ההכנסה שלך בספרד כתושב ספרד), אז, לאחר חישוב רווחי ההון, יהיו לך ההטבות הבאות על המס:

• אין רווחי הון למגורי קבע: במקרה שהנכס שאתה מוכר הוא בית המגורים הקבוע שלך (אתה משתמש בו במשך יותר מ-3 שנים כ"בית הקבע"), יהיו לך היתרונות הבאים:
  • אם אתה צעיר מגיל 65: אינך משלם ל-CG עבור סכומי המכירה שהושגו "מושקעים מחדש" ברכישת נכס חדש שישמש כמקום מגורי הקבע שלך. יש לך שנתיים לתרגל את ה"השקעה מחדש" הזו (עבר שנתיים מבלי להשקיע את הסכומים הללו, תחויב במס מלא).
  • אם אתה מעל גיל 65: אתה לא משלם CG עבור הסכומים שהושגו במכירה. וזאת גם אם לא "משקיעים מחדש" בנכס חדש.
• ללא שימור של 3%.: עם השלמת המכירה, אתה מקבל את מלוא סכום המחיר מהקונה ללא שימור.

בדרך כלל הבעלים מבלבלים בין "מעון המס הספרדי", עם "המעון הספרדי".

במילים אחרות, אנשים חושבים שדי ב"כרטיס המגורים הספרדי, או "תעודת השהייה" שהתקבלה במשטרה הלאומית הספרדית, כדי להוכיח שהם "תושבים ספרדים עבור מיסים", ולמרבה הצער, זה לא המקרה.

"כרטיס מגורים ספרדי"(או"אישור מגורים ספרדי"), אינו המסמך התקף לשינוי שיקול המס שלך כ"תושב מס".

כרטיס המגורים הספרדי (או האישור) משמש רק להכרזה שאתה "גר" בספרד, על מנת להקל על המשטרה לקבל שליטה טובה יותר על התושבים באזור מוגדר.

מהי תעודת המס הספרדית, זהה ל"TIE"? 

על מנת להפוך לתושב ספרד עבור מיסים, ולאחר מכן להתחיל לשלם את המיסים שלך בספרד כאזרח ספרדי רגיל, עליך להשיג את אישור מס לתושב ספרד הונפק על ידי משרד המס הספרדי או המכס הספרדי, ולאחר מכן תתחיל לשלם את המיסים שלך בספרד, ולא בארץ המוצא שלך.

וגם, ברגע שאתה צריך להצהיר למס המשרד מהמדינה שלך שאתה תושב מס ספרדי, ושאינך מעוניין להמשיך כמעון מס במדינה שלך-

אז בבקשה, בדוק עם יועץ המס שלך את המסים שאתה משלם כעת, כי גם אם אתה לא תושב ספרד, אתה צריך להצהיר ולשלם את מס הכנסה שאינם תושבים.

- מסקנות

אז, לאחר שהוסבר את כל האמור לעיל, כאשר החלטת למכור את הנכס הספרדי שלך, בבקשה, קחו זאת בחשבון שעליכם להשיג/להציג את הדברים הבאים מסמכים לפני מכירה:

1. שטרי בעלות של הנכס (כתיבה): אם אפשר, המקוריים. עם התיאור הנכון והמעודכן של הקונסטרוקציות.
2. חוק מס המועצה (IBI – SUMA) .- עם תיאור נכון של הקונסטרוקציות.
3. חשבונות מים וחשמל.- האחרונים שבהם.
4. תעודת מגורים המכונה גם "LICENCIA DE PRIMERA O SEGUNDA OCUPACIÓN".
5.  אין תעודת הפרה .- זה נקרא "Certificado de No Infracción Urbanística".
6. תעודת קהילת בעלים (אם המקרה) מראה שאתה מעודכן לגבי חיובי הקהילה.
7. NIE ודרכונים מקוריים
8. תעודת ביצועי אנרגיה

מסים : עליך להציג את מסמכי המס הבאים:

דגמים 210 או 214 מ-3 השנים הקודמות. אם לא תושב מס ספרדי

הדגם 100 מ-3 השנים הקודמות. אם תושב מס ספרדי