רישיון תייר בספרד. רישום, מיסים ודרישות

יש בלבול גדול בשוק הנדל"ן הספרדי להשכרה באזור ולנסיה ("Comunidad Valenciana"), לגבי הדרישות המדויקות, החובות והתהליך לפיתוח פעילות ההשכרה באזור ולנסיה. לאחר שקיבלנו עשרות דרישות מידע בנושא זה, החלטנו לפרט את הדו"ח כדי להבהיר את השאלות הנפוצות ביותר הנדרשות על ידי לקוחותינו ואנשי הקשר שלנו.

זה נכס שבו קיימים התנאים הבאים:

– כאשר יש פיצוי על השימוש.

– כאשר יש זמינות מיידית של הדירה.

- כאשר ה"שימוש" או ה"גורל" של הדירה הוא "תיירותי"

- כאשר זה נעשה על בסיס קבוע. בסיס קבוע אומר שאתה בפנים ONE מהמקרים הבאים

– כאשר שכר הדירה מנוהל על ידי מפעילים/חברות תיירותיות גדולות

- כאשר אתה מפרסם את הנכס בערוצים תיירותיים (אינטרנט, עיתונים וכו').

- גם אם אינך "חברה", אתה מבצע חלק מהשירותים הללו: אחזקת ותיקון נכסים, שירות חדרים, ניקיון דירה, שירותים וכו', שטיפת בגדים פרטיים או ציוד דירה (סדינים, מגבות וכו'), שמירת מטען, וכו '

אז, כאשר אתה שוכר את הנכס שלך למטרות "מגורים"., עם טווח בינוני-ארוך של משפחות או יחידים השוכרים אותו ל"מגורים" ולא ל"תיירות", אם כן, הנכס שלך מחוץ לתקנת "נכס תיירותי" זו. "שכירות למגורים" יוסדרו בחוק השכירות הכללי (או "Ley de Arrendamientos Urbanos"). אז, לא תצטרך לעמוד בדרישות הרשמיות הללו של רישום, אבל, כפי שמוסבר להלן, תצטרך להצהיר על הכנסות השכירות שלך עבור מסים ספרדיים.

2.- מהם הפורמליות לפיתוח פעילות שכירות תיירים באזור ולנסיה? 

רישום ברישום של השכרת נופש ולנסיה (HRVR).

- אם אתה שוכר רק מנכס אחד עד 4, אז אתה צריך להירשם בתור "מיוחד".

- אם אתה שוכר יותר מ-4 נכסים, לאחר מכן, עליך להירשם בתור "חֶברָה" or "סוחר עסקי".

אבל, גם במקרה שהחלטת לא לרשום את הנכס שלך בטאבו מוולנסיה, הנכס שלך חייב לעמוד בסטנדרטים החוקיים של איכות וציוד כמו בסעיף הבא.

תעודת התאמה עירונית

מאז כניסתו לתוקף של חוק 15/2018 ב-7 ביוני, לצורך קבלת רישיון התיירות, נדרש דיווח מבניין העירייה של האזור. דו"ח זה נקרא: "Certificado de Compatibilidad Urbanística". מסמך זה מופק על ידי בית העירייה ומאשר כי הנכס ממלא את הדרישות מחוקי הבנייה לפיתוח הפעילות התיירותית.

סטנדרטים משפטיים של איכות וציוד

כל נכס, רשום או לא רשום, המוצע בשוק להשכרה למטרות תיירות, חייב לעמוד בדרישות הקבועות בחוק לכל אחד מהסיווגים הנחשבים: "רגיל", "ראשי" או "עליון". על מנת לרשום את הנכס, הוא עשוי לקבל, כמינימום, את דרישות ה"סטנדרט".

אל האני נספח לחוק מפרט את הדרישות מכל אחד מהסיווגים הללו, במונחים.

בנוסף לדרישות הקבועות בחוק, נכסים יוצעו ללקוחות בתנאי מגורים מושלמים, שימור, ניקיון וכל השירותים והשירותים יהיו מוכנים ליום הראשון לאכלוס.

בעלים אינם יכולים לדרוש ללקוחות יותר מ-250 יורו לפי פיקדון/ערב/ערבות, אלא אם הקונים מסכימים במפורש עם סכום גבוה יותר.

נדרש רישיון מגורים / תעודת מגורים

הנכס חייב להיות בעל תעודת מגורים ("Licencia de occupación" או "Cédula de Habitabilidad"), והוא חייב להיות מצויד בכל הסחורה הלבנה, וציוד לשימוש בתנאים מושלמים והיגיינה מושלמת.

בתים בקרקע כפרית מחייב שינוי סיווג הקרקע 

אם הנכס מוצב בקרקע כפרית, אזי, יש לשנות את סיווג הקרקע כדי לאפשר שימוש זה. זהו תהליך מסובך מאוד שנקרא "Declaración de Interés Comunitario", שבו בית העירייה, עם קהל לממשלה האזורית, מקבל את שינוי השימוש על הקרקע.

3.- התחייבויות פורמליות אחרות

בנוסף לחובות הפורמליות והמסיות הסופיות כנדרש בחוק, אנו ממליצים לך במיוחד על הדברים הבאים:

1. תעודת אדריכל: חשוב מאוד לקבל ייעוץ של מומחים על מנת לוודא אם הנכס עומד בדרישות החוק. לכן, יהיה צורך ואדריכל לבקר בנכס ולאשר אם הנכס מוכן להשכרה ולהכין תוכנית חירום.
2. תעודת ביצועי אנרגיה: הנורמה הספרדית האחרונה מאלצת את בעלי הדירות לקבל תעודת ביצועים אנרגטיים לשכירת נכסים. לכן, יש לקבל אישור זה לפני שמציעים את הנכס בשוק להשכרתו. לחץ כאן למידע נוסף על דרישות תעודת ביצועי אנרגיה.
3. ביטוח דירה: כבעל בית, אנו ממליצים לך במיוחד לעשות ביטוח שיכסה מכולה, תכולה ואחריות אזרחית. לחץ כאן כדי לדעת עוד על ביטוח בעת השכרה.

אם כבר עשיתם ביטוח לנכס שלכם, ואז החלטתם לשכור אותו, אז זה מאוד חשוב אתה מודיע לחברת הביטוח על עובדה זו. אחרת יהיו אפשרויות גבוהות שחברת הביטוח אינה מכסה נזקים שנוצרו כתוצאה מפעילויות לא מוצהרות.

4.- תהליך הרשמה

א) פורמט

עליך למלא את הטופס הרשמי. לחץ כאן כדי לקבל את זה. אנא שים לב שהטופס הזה הוא "הצהרת אחריות" (או "הצהרת אחריות") שבה אתה מצהיר, ומאשר באחריותך, שהפרטים והמידע הכלולים נכונים, בהיותך אחראי ישיר לתוכן הכלול.

לכן, אם המידע הכלול אינו נכון (למשל, אתה מצהיר שגודלם המינימלי של חדרי השינה הוא 8 מ"ר, כאשר הם פחות במציאות), אתה עלול להיות אחראי לעדות שקר, הונאה וכו'.

לפיכך, אם אינך בטוח ב-100% שהנכס שלך דורש את כל התנאים כדי להגיע ל"סטנדרט", או כדי לראות אם הנכס שלך עשוי להיות "פרימיום", אז, התקשר עם שירותיו של אדריכל לביצוע סקר וכן לבדוק ולאשר כי הנכס שלכם עומד בתנאים אלו.

ב) רישום

לאחר מילוי הפורמט, עליך להציג אותו באחד ממשרדי ממשלת ולנסיה באליקנטה, ולנסיה או קסטלון:

תקבל מסמך לאשר שהרישום הושלם. בהשגת את מספר הרישום, עליך לרשום אותו בכל הפרסום, הפורמטים, החוזים וכו' הנגזרים מהפעילות שלך.

5.- קנסות

להצעת שירותים ללא רישום חובה עלולות להיות ההשלכות הבאות:

• קנסות של עד 90.000 אירו
• הפסקת הפעילות באותו נכס עד 3 שנים
• השבתת הפעילות לבעלים עד 3 שנים

6.- שאלות נפוצות

כן. יש להציג את מספר הרישום שלך בכל מיני מידע, פרסום, מפרסמים וכו'. מספר הרישום המוקצה לכל דירה.

האם אוכל להשכיר את הנכס שלי רק לחדרים?

לא. הנכס חייב להיות מושכר במלואו, והבעלים לא יכול להתגורר בו.

האם אוכל לשכור את הנכס כשכר דירה סטנדרטי לטווח קצר?

כן. אבל, בדרך זו יש לבטל את הרישום במרשם התיירות, כי החוק אינו מכניס פרסומות של "שכירות סטנדרטית" בערוצים תיירותיים. כאשר מחליטים לשכור את הנכס, ישנן שתי דרכים:

• רישום בשכר דירה סטנדרטי. המשמעות היא שכירות לתקופה קצרה או ארוכת טווח, וכפופה לחוזה שכירות ושימוש מתוך שימוש תיירותי. באופן זה, לא ניתן לפרסם את הבית בערוצים התיירותיים (כמו AirBNB למשל).
• רישום לשימוש תיירותי. במקרה זה, ניתן לפרסם נכס בערוצים תיירותיים.

האם עלי לשמור ספר ערכים לאורחים?

כן. עליך לשמור ספר שבו כל הלקוחות מתועדים, בפורמט שעליך להשיג בתחנת המשטרה המקומית או ב-Guardia Civil מהמקום בו נמצא הנכס.

3.- השכרת תיירים באנדלוסיה (מאלגה, גרנדה, אלמריה, סביליה, קאדיס)

מהי "פעילות השכרה תיירותית באנדלוסיה"?

זוהי הפעילות שבה בתים ודירות מושכרים ומוצעים לחופשות (ולא למגורי קבע) באמצעות פלטפורמות מקוונות כמו Airbnb, Homeaway, Booking וכו'.

על מנת לבצע את פעילות השכרת התיירים יש לקחת בחשבון מספר גורמים ודרישות מינימום כדלקמן:

• אוורור ישיר אל מחוץ לכל חדר בחוץ (או לפטיו) וסוג של מערכת החשכת חלונות.
• להיות מרוהט מספיק ומצויד בכל המכשירים הדרושים לשימוש מיידי.
• מיזוג תרמי באמצעות אלמנטים קבועים בחדרים ובחדרים כאשר:
  חודשים מאי עד ספטמבר: קירור
  חודשים מאוקטובר עד אפריל: חימום
• הדירה חייבת להיות מרוהטת בערכת עזרה ראשונה.
• אתה צריך שיהיה לך מידע תיירותי זמין על האזור, אזורי פנאי בעלי עניין תיירותי, שירותים, דרכי תחבורה, מפת העיר ומדריכי תיירות.
• לבית יהיו גיליונות תלונות ותביעה זמינים לכל האורחים.
• ניקיון מלא של הבית בכניסה וביציאה של האורחים.
• יש לספק מספר טלפון ליצירת קשר לכל המשתמשים כדי שהמשתמשים יוכלו לפתור את כל הספקות או התקריות המתרחשות.
• גיליונות ידניים והוראות מכל מכשיר.

לבסוף, על כל המשתמשים לקבל את המידע לגבי הכללים הפנימיים לגבי השימוש במתקנים, יחידות וציוד הבית, כמו גם הכנסת חיות מחמד לבית, הגבלות למעשנים וכן אזורי שימוש מוגבלים, וכן נהלי תכנית חירום ותיעוד לרישיון.

3.- דרושה תעודת מגורים באזור אנדלוסיה להשכרה לתיירים

על מנת להבטיח שניתן יהיה להשתמש בבית למטרות תיירותיות, עליו להיות בעל רישיון אכלוס למטרות תיירות לפי צו 28 / 22. BOJA מס' 28 מיום 11/02/0216.

כדי לקבל את "רישיון האכלוס למטרות תיירות" ישנן שתי דרכים:

1.- בתים עם "תעודת מגורים" , שהושג לפני 1988.

במקרים אלו, אותה "תעודת מגורים" תקפה לקבלת "רישיון תייר".

2.- בתים ללא תעודת מגורים נבנה "אחרי 1988.

במקרים אלו יש לבקש את רישיון האכלוס למטרות תיירות בטאבו של אגף התכנון בעירייה. תיעוד נדרש:

1. טופס בקשה: עותק אחד ומקור אחד המספקים את האסמכתא הקדסטרלית
2. צילום DNI, NIE או CIF.
3. הוכחת ייצוג חוזר אם מדובר באדם משפטי.
4. הוכחת תשלום האגרה המקבילה.

במקרה זה, יהיה צורך גם בהצגת תיעוד טכני, שהוא:

• אישור, תיאורי וגרפי, עשוי וחתום על ידי טכנאי מוסמך, אשר חייב להכיל:
  • תאריך סיום העבודה
  • תיאור מצב המבנה ומתקניו.
  • זיהוי קדסטרלי ורישום של הנכס.
  • טופס הצהרה אחראי של הטכנאי או מסמך אחר שהוצא על ידי המכללה הרשמית, לפי מסמך דגם 14 של הנהלת תכנון העיר של העירייה.

לאחר קבלת רישיון האכלוס להשכרת תיירים באנדלוסיה, רישום במרשם התיירות של אנדלוסיה הוא חובה, על מנת לבצע מתן שירות מגורים להשכרה לתיירים, עם כל זה יש להגיש מסמך בשם "הצהרה אחראית" לממשלה האזורית האחראית על התיירות, תוכן מסמך זה יהיה:

• נתונים המתאימים לזיהוי הבית:
• התייחסות קדסטרלית
• קיבולת על בסיס רישיון אכלוס
• נתוני הבעלים וכתובת להתראות.
• זיהוי מי שיבצע את הפעילות והתואר המאפשר זאת

3.- דרישות מס וחובות על דמי השכירות המתקבלים מפעילות שכירות תיירים בספרד

א) הצהרת מס על הכנסות משכר דירה של תיירים

כאשר אתה בעל נכס, ואינך משתמש בו כמגורי קבע, כל שנה, עליך להציג הצהרת מס על הנכס שלך, וזאת גם אם הנכס מושכר, או לא מושכר. וזה נעשה באמצעות א הצהרת מס שנתית.

וכאשר אתה שוכר נכס, ואתה מקבל "הכנסה", אז אתה צריך להצהיר באותו רגע שאתה מקבל את ההכנסה, ב- הצהרה רבעונית.

כאשר אתה שוכר נכס, אתה מקבל "הכנסה" שכפופה ל"מס הכנסה" הספרדי בספרד, אשר משתנה בהתאם אם אתה "תושב מס ספרדי" או "לא תושב ספרד".

אם אתה תושב, אזי המס הוא מס הכנסה לתושבים (IRPF-"Impuesto de la Renta de las Personas Físicas"), ואם אתה לא תושב, המס הוא מס הכנסה של תושבי חוץ (IRPFNR-"Impuesto de la Renta de las Personas Físicas No Residentes).

אם אתה "תושב מס ספרד", עליך להצהיר על הכנסות השכירות שלך בהצהרת המס השנתית שלנו (דגם 100).

אבל, אם אתה תושב מס לא ספרדי, אז אתה צריך להצהיר על ההכנסות שלך במס הכנסה לא תושב (דגם 210) באופן הבא:

– רבעוני:  כאשר אתה שוכר את הנכס שלך, יש לך את ההצהרה על הכנסות אלו באותו רבעון של השנה שבה הן נוצרות. אז, כאן בפוסט הזה, בדקנו את המקרה שבו שכר דירה הוא למטרות "תיירות", אך גם אתה יכול לשכור למטרות "מגורים". בשני המקרים, עליך להצהיר על ההכנסות ברבעון הכתב של yeat.

 "שכירות למגורים": זה אומר, כאשר אתה שוכר למטרות "מגורים", עם טווח בינוני-ארוך של משפחות או יחידים שוכרים אותו ל"מגורים" ולא ל"תיירות".

– מדי שנה: כתושב, או כתושב שאינו תושב מס, עליך להמציא את ההצהרה השנתית של מסים (IRPF /IRPFNR). לכן, עבור תקופות הזמן של השנה שבהן אתה לא משכיר את הנכס, בתור חוץ, יש לשלם מס, וזה מוצהר בסוף השנה שלאחר מכן.

 דוגמה:

אתה חוץ תושב ומשיג שכר דירה עבור נכס תיירותי בפברואר 2022.

1.- הצהרה רבעונית: אתה צריך להצהיר על ההכנסה באותו רבעון. הצגת הצהרות אלו חייבות להיעשות לפני 20 יום מתום הרבעון. במקרה של הדוגמה, יש להצהיר על ההכנסות מדמי שכירות מהרבעון ינואר-מרץ בהצהרות המס להגשה לפני ה-20.^th של אפריל 2022.

בשאר שנת 2015 אין שכר דירה נוסף על הנכס.

2.- הצהרה שנתית: לאחר מכן, לפני תום השנה העוקבת, 2016, יש להציג את הצהרת המסים, ולשלם עבור הזמן בו הנכס לא הושכר.

אז בבקשה, יידעו כי בעת השכרת נכס למטרות תיירותיות, יחד עם החובה המשפטית שלכם לרשום את הנכס שלכם, חלה עליכם חובת המס להצהיר על ההכנסה מדי רבעון, ולאחר מכן, מדי שנה, לשאר ימות השנה.

ב) האם עלי לשלם מע"מ על השכרת תיירים? 

יש בלבול גדול בשוק לגבי השאלה הזו. גרידא, הכנסות משכירות אינן חייבות במע"מ.

אז, אם אתה משתמש בנכס שלך לשניהם, למגורים או למטרות תיירותיות, אינך צריך להפיק חשבונית, ואת העסקה אינו מחויב במס במע"מ.

אבל, זה רק במקרה שההכנסות שאתה מקבל הן להשכרה בלבד. אבל, כאשר אתה מציע שירותים אחרים הדומים למלון, כמו:

• מסעדה, אוכל, ארוחת בוקר
• ניקיון בתוך הדירה
• שטיפת מגבות, סדינים וכו'.

במקרים אלה, אתה חייב הפקת חשבונית ו לגבות מע"מ על השירות שלך.

הדרישות יהיו:

• הפק חשבונית לכל אחד מהאורחים שלך
• חיוב מע"מ (10%)
• הצהר מע"מ מדי רבעון
• הצהר מע"מ מדי שנה
• להירשם כמקצוען עסקי במשרד המס
• להצהיר על מס הכנסה מדי רבעון
• להצהיר על מס הכנסה מדי שנה

ג) כמה מסים לשלם עבור הכנסות משכר דירה לתיירים?

להבהרת האמור לעיל, נשקול כעת כיצד לשלם את ההכנסות המתקבלות באמצעות בית נופש.

לסכומים נטו שהתקבלו מדמי השכירות, במקרה שאתה תושב בכל אחת ממדינות האיחוד האירופי+איסלנד+נורווגיה,  אתה יכול להפחית:

• הריבית היחסית (לא ההון) של המשכנתא (או כל סוג אשראי אחר המשמש לרכישת הנכס) המשולמת עבור רכישת הנכס.
• מס המועצה היחסי, איסוף אשפה, ביטוח דירה, חיובי קהילה וכו'.
• הרפורמה היחסית, תחזוקה, ריהוט, ציוד, מים, חשמל, אינטרנט וכו'.
•  שיווק, פרסום, עורכי דין וכו'.
• הפחתות רכוש, ריהוט ומכשירי חשמל לבית

הערה חשובה: במקרה שאתה תושב במדינה מחוץ לאיחוד האירופי (ארה"ב, בריטניה, קנדה, מקסיקו, רוסיה וכו'), אז, אתה לא יכול לנכות האקס לעיל פנסים מבסיס המס.

לפיכך, ההבדל החשוב ביותר במס הכנסה ספרדי עבור תושבים שאינם תושבים הם הבאים:

• תושבי האיחוד האירופי+נורווגיה+איסלנד:
  1. ניתן להפחית את בסיס המס מההוצאות המפורטות לעיל
  2. שיעור מס: 19%
• שאינם תושבי האיחוד האירופי
  1. לא ניתן להפחית את בסיס המס בשום פריט. אז, סכום ההכנסות שיתקבלו משכר דירה יחויב במלואו.
  2. שיעור מס 24%

 דוגמה:  

ל"א" יש בית בקוסטה בלנקה, שאינו משמש כבית קבע, והוא מחליט לשכור אותו דרך Airbnb, או כל פלטפורמה דומה אחרת.

• הצהרה על דמי השכירות שהושגו: שווי הבית מוערך ב-150.000 אירו, וסך השכירות שהושג עמד על 6.000 אירו ב-4 חודשים, מאי, יוני, יולי, אוגוסט 2022.

1. מועצת מס. עלות שנתית היא 500 אירו. אז, 500/12*4 = 166,6 אירו. זהו הסכום היחסי של מס המועצה במהלך תקופת 4 החודשים בהם הושכר הבית.
2. ריביות משכנתא: "A" שילם באותה שנה 1.200 יורו של ריבית משכנתא, כך ש-400 יורו תואמים לתקופת השכירות.
3. חיובים קהילתיים: שנתי הם 600 אירו, כך ש-200 אירו מתאימים לתקופת השכירות.
4. איסוף אשפה: 150 לשנה. אז, 50 יורו מתאים לתקופת השכירות.
5. ביטוח דירה: 350 לשנה. אז 33,1 יורו תואמים לתקופת השכירות.
6. תשלום דמי שיווק: 300 אירו
7. מים, חשמל, גז, אינטרנט: 450 יורו מתאים לתקופת השכירות.

סה"כ הוצאות: 1.599,7 אירו. זה יהיה הסכום הכולל ש"א" רשאי לנכות מההכנסות שהתקבלו. לכן:

6.000 - 1.599,7 אירו = 4.400,3 אירו

הסכום של 4.400,3 אירו משלם 836,057 יורו במסים, לפי הסולם שלהלן:

I.- שיעור מס 2023 -  הכנסות שהושגו משכירות נכסים של לא תושבים פיסקליים :

• 19% לאזרחי האיחוד האירופי + איסלנד + נורבגיה: מבסיס המס, נתינים אלה יכולים לנכות מהמושגים הבאים: -חשמל, מים, חשמל. מס מועצה (IBI), קהילת הבעלים, הוצאות רפורמות, אחזקת ותיקון הנכס, ריביות משכנתא והפחתות.
• 24% לאזרחים שאינם אזרחי האיחוד האירופי (ארה"ב, בריטניה, קנדה, מקסיקו וכו'): מבסיס המס, אזרחים אלו אינם יכולים לנכות אף אחת מההוצאות הנ"ל, ולכן בסיס המס מחויב במלואו ב-24%.

II.- שיעור מס על השכרות לתושבי מס ספרד

והצהרת מס זו הייתה צריכה להיעשות ב-2 הצהרות, שנעשו ברבעון הראוי של שנת 2021. בדרך זו:

– שכר הדירה שהושג בחודשים מאי ויוני היה צריך להיות מוצהר בהצהרת הרבעון לפני ה-20^th של יולי 2022.

– שכר הדירה שהושג ביולי ואוגוסט היה צריך להיות מוצהר בהצהרת הרבעון שנעשתה לפני ה-20^th של 2022 באוקטובר.

• מכריזים על שאר השנה: מכיוון שהבית אינו בית קבע, אזי, "א" חייב להצהיר, ולשלם, עבור שאר ימות השנה הבית ריק. אז זה בתשלום:

– בהצהרה השנתית של מס הכנסה. אם "A" היה תושב ספרד, לפני סוף יוני 2022, ואם "A" לא היה תושב, לפני 31.12.2022.

מס זקוף – מס בגין הזמן בו הנכס לא הושכר

מה קורה עם הנכס לתקופה שאינה מושכרת במהלך השנה?

במקרה שהנכס המושכר אינו הבית הקבוע שלך, אז אתה צריך לשלם מס על הזמן שלא הושכר. מס זה הוא ממוצע של 0,4-0,5% מחושב מהערך הקטסטרלי, והוא מוצהר לפני תום השנה הבאה.

במקרה של הדוגמה, מס זה עבור הנכס ה"ריק" במהלך שנת 2022, יש להציג לפני סוף 2023

4.- שכירות לתיירים כפעילות עסקית

שכר דירה לתיירים ללא תושבים - מע"מ או לא?

השלכות מס על התייר השוכר נכס בספרד על ידי מי שאינו תושב בספרד.

אַך וְרַק, שכר הדירה אינו חייב במע"מ. פטור זה ממע"מ כולל כל סוג של שכירות:

• שכירות לטווח קצר / שכירות לתיירים
• שכירות לטווח בינוני
• שכירות לטווח ארוך

הסיבה לכך היא בגלל שהמערכת הספרדית סבורה שיש אינה "עסקית" או "פעילות מסחרית" כאשר שוכרים נכס (אפילו מבחינת השכרה לתיירים)

אבל, כאשר אנו אומרים כי "שכר הדירה לתיירים" אינו כפוף למע"מ, עלינו לשקול את המצבים הבאים:

• מקרה 1.- לא מוסד קבע. אין פעילות עסקית

הבעלים פשוט משכיר את הנכס לאורחים באמצעות כלי השיווק שלו, או באמצעות פלטפורמות מקוונות חיצוניות אחרות כמו AirBNB, Homeaway וכו'.

הקשר עם האורחים נעשה ישירות על ידי הבעלים (מפתחות, קבלת אורחים, חירום, תחזוקה וכו'). פלטפורמה מקוונת עוסקת רק בפן השיווקי ובפרסום של שכר הדירה, בהזמנה וגם בניהול תשלומי שכר דירה וגבייה.

כמו כן, הבעלים שוכר את הנכס ללא אינטרס "עסקי", בחלק מהתקופות בשנה, שומר לעצמו זמן מוגדר בשנה לשימוש פרטי.

הבעלים רשאים להתקשר לשירותים מקצועיים מקומיים לניקיון, גינון, תחזוקה וכדומה, אך בפעילות "בלעדית" תמורת השכירות ולא כשכירים.

במקרים אלה, שכר הדירה יהיה לא חייב במע"מ.

• מקרה 2.- לא מוסד קבע - אין פעילות עסקית

אותו בעלים שאינו תושב, יחד עם שכר הדירה, מציע שירות חדרים לניקיון, ניקוי בגדים, ואפילו מזון/משקאות.

במקרים אלה, מע"מ יחול כאשר הבעלים מספק "שירותי מלון" לאורחים. במקרים אלה, המע"מ ביישום יהיה 10% והבעלים יצטרך להמציא חשבוניות נפרדות לאורחים עבור שירותים אלה.

אבל, אילו נחשבים כ"שירותי מלון"?. כאן עלינו להבחין בין:

• שירותי ניקיון ושירותים אחרים המוצעים רק לפני הבדיקה ולאחר הקופה. שירותים אלו לא ייחשבו כ"שירותי מלון", שכן הם ניתנים כדי לשמור על הנכס בתנאי שימוש נאותים לאורחים.
• ניקיון יומי של חדרים, שירותי כביסה לבגדים ומזון (ארוחת בוקר, ערב וכו'): במקרים אלה, השירות מסווג כ"שירות מלונאי", ולכן, מע"מ יחול.

• מקרה 3.- מוסד קבע – פעילות עסקית

הבעלים שאינו תושב מחליט להתקשר עם עובד אחד או יותר בספרד להיות בבית לצורך ניקיון, תחזוקה, שירות לקוחות וקבלה, החזקת מפתחות וכו'.

במקרה זה, בשל העובדה שהבעלים מעסיק אדם באופן קבוע (ביטוח לאומי, חוזה עבודה או חוזה מקצועי קבוע) כדי לייעד את עבודתו באופן ספציפי לדמי השכירות, ייחשב הדבר כ"פעילות עסקית". חייב במע"מ.

למעשה, מסיבה זו הבעלים ייחשב כ "מעסיק", בפעילות עסקית, ופעילות זו תיחשב בספרד כ"מוסד קבע", ולכן כפופה לחובות מס וחובות רשמיות כישות שאינה תושבת עם מוסד קבע" בספרד.

• מקרה 4.- פעילות עסקית

אותו בעלים שאינו תושב, אפילו שאינו מתקשר לעובד באופן קבוע, מחליט לקבל את השירותים מ"סוכן השכרה" או "פלטפורמה" על מנת לוותר, להתקשר או לקבל משנה על השכירות של הנכס במהלך כל התקופה החשובה של הנכס. זמן במהלך השנה, לתשלום קבוע, פיצוי או אחר.

במקרה זה הסוכן/פלטפורמה הוא זה שעוסק ישירות בתקשורת האורחים, צ'ק-אין, צ'ק-אאוט, תחזוקה וכו'. לבעלים אין קשר עם משתמשים סופיים/אורחים מהסוכן, והפלטפורמה היא זו אשר יש לו את הגישה והזכות הבלעדית אם להשתמש/להשכיר את הנכס במהלך תקופת ההשכרה.

אז, שוב, המערכת הספרדית תשקול שלמרות שלבעלים אין מבנה "עסקי" לפתח את שכר הדירה, אותו סוכן/פלטפורמה שחוזה מבצע זאת. אז, בסופו של דבר, הפעילות ה"עסקית" מפותחת, כך, הבעלים ייחשב בעסק, שכר הדירה ייחשב כפעילות עסקית, ופעילות זו תיחשב בספרד כ"מוסד קבע", כך כפופה מס וחובות רשמיות כישות שאינה תושבת עם מוסד קבע" בספרד.

השלכות מס

• מע"מ 21%
• החזקות 19% 

אז, בשני המקרים האחרונים עם מוסד קבע, מהן החובות הפורמליות למעקב על ידי הבעלים? בעקבות האמנות. 164 מהחוק 37/1992, אלה הבאים:

1. הגשת הצהרות המתייחסות להתחלה, שינוי והפסקה של פעילויות הקובעות את הכפיפותן למס. אנו קוראים לזה "רישו צנסל" כנושא פסיבי ממס המע"מ.
2. בקש מהמינהל את מספר זיהוי המס ומסר אותו ואשר אותו במקרים שנקבעו.
3. להוציא ולמסור חשבונית על כל פעולותיה, מותאמת לקבוע ברגולציה.
4. לנהל חשבונאות ורישומים שנקבעו באופן המוגדר בתקנות, מבלי לפגוע בהוראות הקוד המסחרי ותקני חשבונאות אחרים.
5. להציג מעת לעת או לבקשת המינהל מידע הקשור לפעילותו הכלכלית מול צדדים שלישיים. דגם רבעוני 303 (מע"מ), ודגם 115 (שימור)
6. הגש את ההצהרות-הסדרים המתאימות והזן את סכום המס המתקבל.
7. הצהרה שנתית מסכמת.