מיסים על מכירת נכסים ספרדיים. רווחי הון

במקרה שהחלטתם למכור את הנכס הספרדי שלכם, אנא שימו לב למושגים הבאים שיעזרו לכם לדעת על מס רווחי הון שעליכם לשלם במכירה:

1.- מחיר הרכישה: זהו המחיר הכולל של הנכס ששולם לספק עם השלמת רכישת הנכס.

2.- הוצאות רכישה: זהו סך ההוצאות והמסים ששילמתם על המחיר כמו: אגרות נוטריון, אגרות רישום מקרקעין, מס העברות, שכר טרחת עורך דין וכו'.

3.- רפורמות שהתקבלו להפחתת רווחי הון: אנא שימו לב כי לא תמיד מתקבלות הוצאות בגין רפורמות שנעשות בנכס לצמצום רווחי הון. רק רפורמות הנחשבות כ"מבניות" הן מושגים העשויים להפחית מס זה.

בדרך כלל, העבודות והרפורמות שנעשו בנכס יהיו בניכוי אם הן מהוות חלק מרפורמה מבנית בנכס, המכוסות בדרך כלל ב"רישיון ראש העיר וורלס", ולא עבור עבודות אחרות שאינן משפיעות על חלקים מבניים של הבנייה ( "רישיון עבודות סופיות").

במקרה של "רישיון עבודות ראש העיר", הממשל הספרדי נוהג לקבל כהשתתפות עצמית את הסכומים הרשומים בפרויקט האדריכל המשמש ליישום רשיונות מסוג זה. פרויקטים אלה של אדריכלים נוהגים לכלול מחקר חסכוני של העבודות שיש לבצע, הנחשבות כסך העלויות של העבודות. הסכום הרשום כסך העלויות הוא הסכום שניתן להתייחס אליהם כניתן לניכוי לפי רווחי הון.

להבנה טובה יותר של אילו עבודות מתאימות לכל מקרה (עבודות עיקריות ועבודות קטנות), אנא ראה לפי להלן:

רישיון עבודות עיקריות

זהו היתר בנייה המתקבל מבית העירייה לעבודות הדורשות מורכבות טכנית וחשובות כלכלית. מסיבה זו יש להסדיר עבודות אלו בתקנות בטיחות, מגורים וכו'.

כדי לקבל את רישיון העבודות הגדולות, יש להכין פרויקט ARCHITECT על ידי אדריכלים, מהנדסים וכו'.

ככלל, דרוש היתר בנייה גדול במצבים הבאים:

• השיקום הכולל של הדיור.
• עבודות המשפיעות על מבנה הבית (יסודות, מבנה, חזית, גג וכו')
• הגדל את גובה הבניין, או נפח.
• פעולות הקשורות להגנה מפני אש.
• הריסות, או חלוקות משנה.
• שינויים בשימוש בבניין או בבית.
• טיפול בחצרים מסחריים.
• עבודות בנייה חדשות.
• עבודות המשפיעות על האלמנטים המשותפים של בניין.

רישיון עבודות קטנות

גם עבודות קטנות לרפורמות וכו' דורשות רישיון. עם זאת, מדובר בעבודות פשוטות, שאינן מצריכות פרויקט או פרויקטים מיוחדים, והעלות נמוכה בהרבה. דוגמאות לכך יכולות להיות רפורמות קטנות, שינויי קירות או חיפויים, פרויקטים של עיצוב פנים, הסרת מחסומים אדריכליים, שינוי ריצוף, חידוש מטבח או חדרי רחצה, התקנת הסקה, ביוב, אינסטלציה וחשמל, סקרים, טעימות וכו'.

4.- שימור עבור רווחי הון: במכירת נכסים, כאשר המוכר אינו תושב מס בספרד, ישנה שימור מ-3% מהמחיר שסוכם למכירה, אשר אינו משולם למוכר. על הקונה חלה החובה "להחזיק" את 3% מהמחיר ולהפקידם במשרד המס הספרדי, כ"תשלום מראש" של רווחי ההון שישולמו מהספק.

חישוב רווחי הון

מכירות של נכסים ספרדיים מניבות אחריות לרווחי הון לספקים.

מס רווחי קאיפטאל לתשלום הוא 19% מה"רווח הנקי" של המכירה.

כדי לקבל מהו "הרווח הנקי" של המכירה, עליך לבצע את הנוסחה הזו:

מחיר המכירה – מחיר רכישה – הוצאות ומיסים ברכישה – עלות "רפורמות מבניות" שנעשו בנכס

---

דוגמה לחישוב רווחי הון: 

• קנית נכס למכירה חוזרת בשנת 2015 במחיר של 200.000 יורו.
• באותו רגע שילמת 24.000 יורו, שהם 12% מההוצאות: 10% מס העברה + 2% נוטריון, רישום מקרקעין, שכר טרחת עורך דין וכו'.
• לאחר מכן, ביצעת רפורמות פנימיות תמורת 17.000 אירו (שינוי חיפוי הרצפה, תיקון הבריכה וחלונות חדשים).
• כמה שנים מאוחר יותר בניתם מוסך בשווי של 20.000 יורו

אז, החלטת למכור עכשיו במחיר של 260.000 אירו.

מהו ה- Capital Gains deנקרע מ זֶה SALE?

הערה: לפני שנבצע את החישוב, עלינו להודיע ​​שהממשל הספרדי ישקול את כל המושגים לעיל כדי להפחית את המס, מלבד זה של "רפורמות פנימיות" בשווי של 17.000 אירו. הסיבה לכך היא כי רפורמות "פנימיות" שאינן רפורמות "מבניות" אינן נחשבות להטבות מס.

אנו משתמשים בנוסחה:

260.000 (מחיר המכירה) - 200.000 (מחיר רכישה) - 24.000 (הוצאות ומסים על רכישה) - 20.000 (מוסך חדש) =

16.000 EUR

זהו "הרווח הנקי" שיתקבל עם המכירה

מכיוון שהשיעור עבור רווחי הון הוא 19%, אזי, סכום המס עבור רווחי הון יהיה:

16.000 * 19% = 3.040 EUR

דרך תשלום רווחי הון

1.- עבור ספרדים שאינם תושבי מס

בהיותך לא תושב מס בספרד, הדרך שבה אתה משלם רווחי הון היא כדלקמן:

• עם השלמת המכירה: 3% שימור: עם השלמת המכירה, הממשל הספרדי מאלץ את הקונה לבצע החזקה של 3% משווי מחיר המכירה. לכן, אתה לא מקבל את מלוא המחיר המוסכם. הקונה שומר על 3% מהמחיר הכולל ועליו מוטלת החובה להפקידם במשרד המס. זה נעשה "באותו יום של השלמת המכירה".

הערה: בעקבות הדוגמה לעיל, במקרה שמחיר המכירה היה 260.000 יורו, ההחזקה שתתבצע על ידי הקונה תהיה 260.000 * 3% = 7.800 EUR.

• לפני 4 חודשים לאחר השלמת המכירה: הצהרת רווחי הון 19% תקף לשניהם, לאזרחי האיחוד האירופי ולא לאזרחי האיחוד האירופי): לאחר השלמת המכירה, יש לך 6 חודשים להציג את "הצהרת רווחי הון" למשרד המס הספרדי. בהצהרה זו, עליך (או עורך הדין שלך), לחשב את המס לפי הדוגמה לעיל. במקרה זה, הסכום שאתה צריך לשלם הוא 3.040 אירו.

הערה: כפי שהוסבר כאן, ה-CG שנגזר מעסקה זו הוא של 3.040 אירו. מכיוון שנשארת עם סכום גבוה יותר (7.800 אירו), אז יש לך "זיכוי" מהממשל הספרדי עבור ההפרש.

לכן, אם הממשל הספרדי מחזיק ממך 7.800 אירו עבור מס CG, מכיוון שהתוצאה הסופית של המס היא רק 3.040 אירו, אז הממשל הספרדי חייב "להחזיר" לך את ההפרש: 7.800-3.040 = 4.760 EUR.

כיצד לתבוע את ההחזר הזה? על עורך הדין שלך לכלול עובדה זו באותה הצהרת רווחי הון, כדי להציג אותה למשרד המס.

2.- רווחי הון במקרה של תושבי מס ספרד: 

במקרה שאתה נחשב כ"תושב מס ספרד" (מה שאומר שאתה משלם את מס ההכנסה שלך בספרד כתושב ספרד), אז, לאחר חישוב רווחי ההון, יהיו לך ההטבות הבאות על המס:

• ללא רווחי הון למגורי קבע: במקרה שהנכס שאתה מוכר הוא בית המגורים הקבוע שלך (אתה משתמש בו במשך יותר מ-3 שנים כ"בית קבע"), יהיו לך היתרונות הבאים:
  • אם אתה צעיר מגיל 65: אינך משלם ל-CG עבור סכומי המכירה שהושגו "מושקעים מחדש" ברכישת נכס חדש שישמש כמקום מגורי הקבע שלך. יש לך שנתיים לתרגל את ה"השקעה מחדש" הזו (עבר שנתיים מבלי להשקיע את הסכומים הללו, תחויב במס מלא).
  • אם אתה מעל גיל 65: אתה לא משלם CG עבור הסכומים שהושגו במכירה. וזאת גם אם לא "משקיעים מחדש" בנכס חדש.
• ללא שימור של 3%: עם השלמת המכירה, אתה מקבל את מלוא סכום המחיר מהקונה ללא שימור.

הערה: בדרך כלל הבעלים מבלבלים את "מעון המס הספרדי" עם "המעון הספרדי".

במילים אחרות, אנשים חושבים שדי ב"כרטיס המגורים הספרדי, או "תעודת השהייה" שהתקבלה במשטרה הלאומית הספרדית, כדי להוכיח שהם "תושבים ספרדים עבור מיסים", ולמרבה הצער, זה לא המקרה.

"כרטיס מגורים ספרדי"(או"אישור מגורים ספרדי"), אינו המסמך התקף לשינוי שיקול המס שלך כ"תושב מס".

כרטיס המגורים הספרדי (או האישור) משמש רק להכרזה שאתה "גר" בספרד, על מנת להקל על המשטרה לקבל שליטה טובה יותר על התושבים באזור מוגדר.

על מנת להפוך לתושב ספרד עבור מיסים, ולאחר מכן להתחיל לשלם את המיסים שלך בספרד כאזרח ספרדי רגיל, עליך להשיג את אישור מס לתושב ספרד הונפק על ידי משרד המס הספרדי או המכס הספרדי, ולאחר מכן תתחיל לשלם את המיסים שלך בספרד, ולא בארץ המוצא שלך.

וגם, ברגע שאתה צריך להצהיר למס המשרד מהמדינה שלך שאתה תושב מס ספרדי, ושאינך מעוניין להמשיך כמעון מס במדינה שלך-

אז בבקשה, בדוק עם יועץ המס שלך את המסים שאתה משלם כעת, כי גם אם אתה לא תושב ספרד, אתה צריך להצהיר ולשלם את מס הכנסה שאינם תושבים.

כמה שאלות לגבי החזקה של 3% במקרה של מכירה של לא תושבים

למה לתרגל את השמירה של 3% מהמוכר?

מכיוון שהוא מייצג ערובה לממשל הספרדי שהמיסים הנגזרים מרווח ההון שהשיג המוכר ישולמו בספרד.

 מה קורה אם החזקה של 3% לא תשולם?

במקרה שההחזקה אינה נהוגה על ידי הקונה, המינהל הספרדי רשאי לבצע את החוב עבור התשלום האמור בטובין או בנכסים מושא המכירה.

שבמקרה שהקונה לא ישלם את התשלום ואף לא יעכב את המוכר, הוא עלול לסבול בסופו של דבר מהליכי הוצאה לפועל של החוב, ובעניינו - תפיסה של הנכס הנרכש.

לאחר החלת החזקה של 3%, מה על המוכר לעשות?

יהיה עליך להציג את הצהרת המס, כי דגם 210, תוך תקופה של ארבעה חודשים ממועד החתימה על המכירה.

במקרה זה, במקרה שנמכה פחות מהסכום הנובע מחישוב רווח ההון, כלומר, אם 10,000 אירו נעצרו מהמוכר, ותוצאת חישוב הרווח ההון היא 15,000 אירו. . , תצטרכו לתרום את 5,000 אירו הנותרים עם הצגת דגם ה-210, תוך ארבעה חודשים מתאריך המכירה.

אחרת, אם עצר המוכר סכום העולה על הסכום הנובע מתשלום מס רווחי הון, תהיה לו הזכות להחזיר סכום זה. יש להציג זאת תוך ארבעה חודשים ממועד המכירה.

חשוב בשלב זה, כלומר, במקרה שישנה זכות החזרה של 3%, או חלק מהשמירה האמורה לממשל הספרדי, הדבר יחייב את המוכר לעמוד בעבר בחובות המס שאליהן. הוא היה חייב כבעלים בספרד בתפיסה שלו כתושב חוץ. כלומר, להצגת מס ההכנסה הנזקף השנתי של IRPFNR, של מגורים שניים, אליו מחויבים כל בעלי הנכס בספרד כתושבים שאינם תושבים. בדרך כלל, חובה זו תידרש לתקופה של ארבע שנים. במילים אחרות, הממשל הספרדי לא ידרוש להסדיר מס הכנסה זקוף, שלא ישולם מעבר לארבע השנים האחרונות שקדמו למועד המכירה.

כמה זמן יש לממשל הספרדי להחזיר את העודף של 3% שנעצר?

למינהל יש 6 חודשים להחזיר את השמירה העודפת שנעשתה. לאחר 6 חודשים תידרש המינהל להשיב את הסכום האמור בצירוף ריבית איחור.

יש לנקוט זהירות מיוחדת בתקופת ההחזרה שכן הממשל הספרדי יכול לקחת במקרים מסוימים יותר משנה לבצע את ההחזרה.

כמו כן יש לקחת בחשבון כי למינהל יש עד ארבע שנים וחודש החל מיום המכירה (סעיף 5 לחוק דגם 210 (https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2010-19707) כדי לתרגל את ההחזר או ההחזר. לכן, במקרה שלוקח לך יותר משנה עד לקבלת החזר, תצטרך לשכור את שירותיו של מומחה לשיתוק תקופות פקיעת הזכות לקבלת החזר.

האם יש חובה לנהוג בשמירה של 3%, במקרה של תרומות של נכסים בספרד?

במקרה של תרומות של נכסים הנמצאים בספרד, מאחר ואלו בחינם, אין מחיר לשלם עבורם, כלומר, אין תמורה, אין חובה לעכב 3% מערך התרומה או הזנתה דרך דגם 211.

האם במקרה של פירוק בית משותף, או הכחדה של שיתוף, חובה לעכב 3%?

לא בדרך כלל . במילים אחרות, פירוק הבית המשותף הינו מעשה דיספוזיטיבי ניטרלי, אשר אינו מייצר העברה ממון למי מהצדדים. לכן, לא נחשב שיש רווח.

אולם , במקרה שאחד מהבעלים המשותפים יזכה בחלק גדול מזה השייך לו , במקרה זה, ייחשב כי החלק האמור מהווה רווח הון לבעלים המשותף, אשר עמו, יש לתרגל שימור. של 3% על החלק העודף האמור .

במילים אחרות, למשל, נניח שיש מקרה שבו ל-"A" ול-"B" יש נכס בספרד שבו 65% משותפים ל-"A" ו-35% ל-"B". במקרה זה, במידה ויתרחש פירוק בית משותף בו יקבע כי כל אחד שומר על 50% מהרכוש, ייחשב כי "ב" השיג 15% יותר ממה שתרם. כלומר, תרומה של ערך של 35% שהושג תוצאה של 50%, שבאמצעותה, עודף של 15% ייחשב כרווח הון, ו"א" ייאלץ לשמור 3% מהערך של אותם 15% ל "ב".

באותו אופן, בואו נדמיין שיש דוגמה נוספת שבה "B" מקבל, בנוסף ל-35% מהנכס שלו, שיחת מזומן בסך 50,000 אירו. באותו אופן, הפיצוי האמור במזומן יהיה כפוף לשמירת 3%, משום שהוא מייצג את אחד הנכסים הקיימים של "ב".

מסים אחרים לספקים-PLUSVALÍA

בעיקר, ה-PLUSVALÍA, הוא מס על עליית ערך הקרקע שבה נמצא הנכס שלך, מזמן הקנייה והמכירה. זה המס היחיד שאנחנו לא בעמדה לחשב קודם למכירה, כי תלוי בקריטריונים ספציפיים מבית העירייה.

במקרים אלו די בהחזקה של הקונה למוכר לכיסוי תשלום מס זה. בסך הכל כאשר המוכר עוזב את הארץ לאחר המכירה.

צור קשר!