(גרסה אנגלית מתורגמת מהמקור לספרדית ב אל פאיס )
בימים אלה יש לרוכשי אחד ממבצעי הדירות בבנייה ברחוב מריקרה, בשכונת בוטארק (מדריד), פגישה חשובה. אולי החשוב ביותר ב-24 החודשים האחרונים שווה להיכנס לראשונה לדירותיהם החדשות, אלו שמשלמים כבר שנתיים. יהיו דקות ספורות בלבד, מספיק זמן כדי להקליט את ההשפעות בטופס ("רשימת תקלות") ולמסור אותן לטכנאים של היזם. ההתלהבות והציפייה באות לידי ביטוי בפניהם של הרוכשים המגיעים ושבעוד מספר שבועות כמו בקבלת רישיון האכלוס הראשון, יוכלו לעבור לביתם החדש.
הסצנה הזו חוזרת להיות רגילה בערים ספרדיות רבות. מכירת דיור לבנייה חדשה צומחת בקצב מהיר יותר בעסקאות של מכירה חוזרת. ברבעון הראשון של השנה הועברו 26,100 מבנים חדשים, 14.4% יותר מהתקופה המקבילה אשתקד. מנגד, נמכרו רק 1,535 מכירות חוזרות נוספות, מה שמייצג עלייה של 1.4%, לפי INE (נתוני סטטיסטיקה רשמית בספרד). הנכסים הללו שנמסרים כעת לבעליהם הם הראשונים במחזור החדש שהתחיל ביום הראשון לאחר בחירת הנדל"ן בבועה הספרדית
ב-2008 הבנייה הייתה משותקת ברחבי ספרד, והיא נמשכה עד סוף 2015, אז החלה לתת סימנים חיוביים. לכן, ב-8 השנים האחרונות לאנשים שהיו צריכים לקנות בתים לא הייתה ברירה אלא ללכת ליד שנייה (מכירה חוזרת), שהפכה לגלגל ההצלה של השוק. כעת מתחילים מקדמי הדור החדש להעביר את הפרויקטים שהחלו ב-2016/2017.
"זה היה בין סוף 2018 לשנה זו כאשר חלק גדול מהעבודות של פרויקטי המגורים של השלב החדש מסתיימים, ועכשיו הרוכשים משלימים את הרכישות הללו", אומר מריו לאפידרה, מנהל כללי של נדל"ן בנינור הום.
במילים אחרות, הסטטיסטיקה של ה-INE תואמת ל-"tהחדשים שנמכרו לפני 2,5 שנים בין חוזה פרטי לבין השלמת הקונים שלהם בנוטריון", אומר דניאל קוארבו, מזכ"ל APCEspaña. מכאן המשיכה של הבניינים החדשים. "אסור לשכוח שאנחנו מתחילים ממספרים נמוכים מאוד ולכן עסקאות בניינים חדשים ימשיכו לגדול", אומר חוויאר סאנצ'ז, מנהל חדשנות ושיווק מבית Aedas Homes מפתח זה סיפק 231 בתים ב-2018 וב-2019 הוא ייתן את המפתחות של 1.055.
איכות למחיר
אינפלציה מתמדת של יד שניה (6.2% ברבעון הראשון של השנה, על פי ה-INE) הובילה חלק מהאזרחים לחשוב מחדש על הרכישה ולבחור בבניין החדש (שעלה ב-10.4%), אטרקטיבי והכי טוב- מוצר בנוי כמו גם היקר ביותר. 'הטכנולוגיות העדכניות ביותר, החומרים המתקדמים ביותר והשטחים המשותפים המפריעים כמעט ולא נמצאים בבתים ישנים," אומרת תרזה מרזו, המנהלת הכללית של Vía Célere, שב-2018 מכרה 1.142 בתים. "למרות שהמשומשים זולים יותר, החדשים טובים יותר מבחינת האיכויות ויעילים יותר, מה שמתורגם לחיסכון בחשבונות האנרגיה", מוסיף Cuervo.
המחיר הממוצע של מכירות חוזרות שנמכרו בספרד באפריל האחרון היה 1.569 יורו למ"ר ו-2.092 יורו לחדשים, לפי המועצה הנוטריונית. מה זורק עלות של 141.210 יורו, לעומת עוד 188.280 יורו, לנכס של 90 מ"ר. ברור שזה משתנה בערים הגדולות, שם בניין חדש עולה בקלות ליותר מ-300.000 יורו.
ישנה סיבה נוספת, חשובה יותר, לקנות בית חדש: "משלמים אותו בדחיית בזמן בניית הבניין. התשלום של מכירות חוזר הוא קפדני יותר ", אומר Cuervo. במכירה חוזרת, על הקונה לקבל לפחות 20% מהמחיר, מכיוון שהמשכנתאות לרוב אינן מכסות יותר מ-80%.
למרות השינוי ההדרגתי במגמה, מבנים חדשים מהווים כיום רק 10% מהעסקאות. מאפריל 2018 עד אפריל 2019 נמכרו לו 96.366 יחידות חדשות ו-423.361 מכירות חוזרות, לפי INE. "הנתונים עדיין מצטמצמים ביחס ל-60% שהגיעו לרמה הגבוהה ביותר של המחזור, החדש מפסיק להיות תוצאה של תהליך ההתאוששות הזמני של המגזר", אומר חואן נונייז ברוגטה, מנהל התפעול של Metrovacesa. ”ככל שהמגזר יגדל את אתגרי הפעילות שלו, היצע בתי הבנייה החדשים המוכנים למסירה יקבל חשיבות ברבעונים הקרובים" הוא מוסיף.
הקונה הספרדי שמחפש את הבניינים החדשים הוא המחליף, על פי המחקר פרופיל הקונה 2019 שהוכן על ידי Planner Exhibitions ו-ST Sociedad de Tasación. "המצב המשפחתי השתנה ואתה צריך נכס שונה מזה שכבר יש לך, ולשנות אחד לשני".
"בני הזוג שהיו להם דירה ב-2008 ושאחרי 11 שנים הגדילו את התא המשפחתי שלהם זקוקים ליותר חדרי שינה. זהו פרופיל עם חיסכון, שמשתמש בבית הראשוני כדי לגשת לבית אחר שעונה על הצרכים החדשים שלהם, "אומר Cuervo. הקונה הזה הופתע על ידי "גידול יקר בולט לאחרונה במרכזים העירוניים שלה הן דיור משומש והן לדיור להשכרה", טוען רפאל גיל, מנהל שירות הלימוד של טינסה. והוא מוסיף: "הם מקריבים מיקום מרכזי עם מחירים דומים יותר לאלו של מכירה חוזרת בפיתוחים חדשים בפריפריה הדרישה מחליפה את זה ששימש לחדש, אומרת תרזה מרזו דה לה סלרה. וגם בשכירות עבור הנכס. 74.4% מהספרדים קונים דירות בבניינים בגובה, 10.4% בתים צמודי קרקע, 8.1% רוכשים עליות גג ו-7.1% ניגשים לדירה נמוכה יותר עם גינה.
לפי מספר חדרי השינה, כמעט מחצית (49%) קונים בבתים עם 3 חדרי שינה, 26% קונים 4 BDR או יותר 24% קונים 2 BDR ובקושי 1% קונים רק חדר שינה אחד, על פי הניתוח של בתי Aedas. "בדרך כלל המכירה היא של 3 חדרי שינה ו-2 חדרי רחצה עם אזורים משותפים הכוללים בריכת שחייה, חדר עבודה, חדר כושר, משוטים, חדרי משחקים לילדים וחדרי גורמה או בר למבוגרים, "מוסיף Cuervo. שטח השימוש/מגורים כ-94 מ"ר.
בשנת 2018, לראשונה מזה 10 שנים, ניתנה שוב בנייה חדשה לבניית יותר מ-100.000 בתיםלפי נתוני משרד הפיתוח. ברבעון הראשון של 2019, עולים היתרים אלו בכמעט 20% על הנתון של התקופה המקבילה אשתקד. "היא באה לאשר את ההתאוששות של הבניין החדש בהקרנתו בעתיד המיידי, לאחר תקופה ארוכה של פעילות צנועה מאוד ", טוען רפא גיל.
גם מספר הנכסים המוגמרים ימשיך לעלות. בשנת 2018 הסתיימו 59.377 נכסים (10,000 יותר מאשר ב-2017 ו-22,000 יותר מאשר ב-2016), על פי משרד פומנטו
