מיסים ספרדיים שיש לשלם בעת קניית מגרשים או קרקע לבנייה

 לצורך זיהוי נכון של המסים הספרדיים הנגזרים מרכישת מגרש או קרקע המיועדים לבנייה, יש לקחת בחשבון מספר גורמים:

• מצב מס של המוכר
• מצב מס של הקונה
• סיווג טבע או עירוני של הקרקע או החלקה
• סיווג טבע או עירוני של הבנייה

טבעו של המוכר

במקרים אלו, עלינו להבדיל בין:

מוכר פרטי או אדם טבעי:

במקרים אלו בהם בעל המקרקעין הוא יחיד או אדם טבעי, ה העסקה אינה כפופה למע"מ הספרדי, אלא ל- מס העברה (ITP).  

עם זאת, בהינתן האמור לעיל, יש לשים לב לכך שהמוכר, בכל עת, לא ינהג כ"יזם". זה חשוב כשמדברים על קרקע ניתנת לפיתוח ("ניתנת לעירוב") או בתהליך של עירוב, מאחר שחוק המע"מ הספרדי מציין במפורש שאותם אנשים המקדמים עיור של קרקע או מגרשים לפיתוח, ייחשבו כ"יזמים"ולכן, אם ימכרו את המגרשים האמורים לפני תום תהליך העיור, המכירה האמורה יהיה כפוף, ולא פטור, ממע"מ.

מוכר יזם, חברה או מקצועי:

כאשר מוכר הקרקע הוא יזם או בעל מקצוע עלינו להבדיל לפי אופי מושא המכירה.

ניתן לעירוני, לבנייה או עם מבנים בבנייה:

כאשר מדובר בכל אחד מסוגי הקרקעות הבאים:

• קרקע לבנייה (מגרש או כל אחר עם רישיון מנהלי לבנייה).
• קרקע בתהליך עיור
• קרקע מפותחת או בתהליך עיור (למעט אלו המיועדים לפארקים ולגנים ציבוריים או לכבישים לשימוש הציבור).
• קרקע (לרבות שאינה ניתנת לבנייה) עם מבנים בבנייה (למעט מבנים בעלי אופי חקלאי, משותקים, הרסו או הורסים).

במקרים אלו מסירת המקרקעין חייב במע"מ, כך שהיזם חייב להוציא חשבונית עם מע"מ (ב-21%), יהיה מצבו של הקונה אשר יהיה.

קרקע כפרית או לא ניתנת לבנייה

במקרה של קרקע כפרית (לרבות מבנים חקלאיים) או מבנים אחרים שאינם בניינים (לרבות כאלה המיועדים לגנים ציבוריים וגינות או דרכים לשימוש ציבורי), מכירתה היא כפוף ופטור ממע"מ, אם כי אם הקונה הוא יזם שיכול לנכות את המע"מ התשומות כולו או חלקו הוא יכול לוותר על הפטור ולשלם מע"מ (ב-21%) במקום ITP.

"ניתן לבנייה" פירושו אדמה שעליה יש את "אפשרות לבנות". אפשרות בנייה זו מודגמת בכך שיש עליו רישיון בנייה. ואז, במקרים אלו, אם המוכר הוא יזם, היינו עומדים בפני מקרה של מכירה חייבת במע"מ בשיעור של 21%.

אם פוטר הפטור, על היזם הרוכש להצהיר על המע"מ המגיע בגין השקעתו של הנישום, בתיבות 12 ו-13 של טופס 303 (אם נכלל במשטר הפשוט, בתיבה 53).

על היזם המוכר מצידו להצהיר על בסיס המס בתיבה 61 בטופס 303.

אם אין ויתור על פטור ממע"מ, על הקונה לשלם את הסכום המתאים ל-ITP על ידי הגשת טופס 600 תוך חודש מיום חתימת חוזה המכר או שטר הנוטריון, מבלי לפגוע בהנחות העשויות לחול.

בכל מקרה, המוכר יודיע על המכירה בטופס 390 (תיבה 105 ובנוסף, תיבה 107 במידה ומדובר במוצרי השקעה או תיבה 106 כאשר מדובר בפעולה חריגה).

אם אתה פטור מהגשת טופס 390, תזין את בסיס המס של המכירה ברבעון הרביעי/חודש דצמבר של טופס 303 בתיבה 83 ובנוסף, בתיבה 99 אם מדובר בסחורה להשקעה או בתיבה 79 כאשר מדובר בניתוח חריג.

מצד שני, ה חשבונית שהונפקה על ידי היזם המוכר אינה נושאת מע"מ.

בהתאם למקרה, החשבונית חייבת לכלול את האזכור הבאn:

• אם קונה הקרקע לא מוותר על הפטור, עליו לכלול הפניה לסעיף 20 לחוק 20/37 ו/או לציין שהפעולה פטורה (סעיף 1992.י) של צו מלכותי 6.1/1619, מיום 2012 בנובמבר).
• אם בעל הקרקע מוותר על הפטור, עליו לציין את המילים "חיוב הפוך של החייב במס" (סעיף 6.1.מ) של צו מלכותי 1619/2012).