השכרה לתיירים בעלים שאינו תושב - מע"מ או לא? - פעילות עסקית?

השלכות מס על התייר השוכר נכס בספרד על ידי מי שאינו תושב בספרד.

אַך וְרַק, שכר הדירה אינו חייב במע"מ. פטור זה ממע"מ כולל כל סוג של שכירות:

• שכירות לטווח קצר / שכירות לתיירים
• שכירות לטווח בינוני
• שכירות לטווח ארוך

הסיבה לכך היא בגלל שהמערכת הספרדית סבורה שיש אינה "עסקית" או "פעילות מסחרית" כאשר שוכרים נכס (אפילו מבחינת השכרה לתיירים)

אבל, כאשר אנו אומרים כי "שכר הדירה לתיירים" אינו כפוף למע"מ, עלינו לשקול את המצבים הבאים:

• מקרה 1.- לא מוסד קבע. אין פעילות עסקית

הבעלים פשוט משכיר את הנכס לאורחים באמצעות כלי השיווק שלו, או באמצעות פלטפורמות מקוונות חיצוניות אחרות כמו AirBNB, Homeaway וכו'.

הקשר עם האורחים נעשה ישירות על ידי הבעלים (מפתחות, קבלת אורחים, חירום, תחזוקה וכו'). פלטפורמה מקוונת עוסקת רק בפן השיווקי ובפרסום של שכר הדירה, בהזמנה וגם בניהול תשלומי שכר דירה וגבייה.

כמו כן, הבעלים שוכר את הנכס ללא אינטרס "עסקי", בחלק מהתקופות בשנה, שומר לעצמו זמן מוגדר בשנה לשימוש פרטי.

הבעלים רשאים להתקשר לשירותים מקצועיים מקומיים לניקיון, גינון, תחזוקה וכדומה, אך בפעילות "בלעדית" תמורת השכירות ולא כשכירים.

במקרים אלה, שכר הדירה יהיה לא חייב במע"מ.

• מקרה 2.- לא מוסד קבע - אין פעילות עסקית

אותו בעלים שאינו תושב, יחד עם שכר הדירה, מציע שירות חדרים לניקיון, ניקוי בגדים, ואפילו מזון/משקאות.

במקרים אלה, מע"מ יחול כאשר הבעלים מספק "שירותי מלון" לאורחים. במקרים אלה, המע"מ ביישום יהיה 10% והבעלים יצטרך להמציא חשבוניות נפרדות לאורחים עבור שירותים אלה.

אבל, אילו נחשבים כ"שירותי מלון"?. כאן עלינו להבחין בין:

• שירותי ניקיון ושירותים אחרים המוצעים רק לפני הבדיקה ולאחר הקופה. שירותים אלו לא ייחשבו כ"שירותי מלון", שכן הם ניתנים כדי לשמור על הנכס בתנאי שימוש נאותים לאורחים.
• ניקיון יומי של חדרים, שירותי כביסה לבגדים ומזון (ארוחת בוקר, ערב וכו'): במקרים אלה, השירות מסווג כ"שירות מלונאי", ולכן, מע"מ יחול.

• מקרה 3.- מוסד קבע – פעילות עסקית

הבעלים שאינו תושב מחליט להתקשר עם עובד אחד או יותר בספרד להיות בבית לצורך ניקיון, תחזוקה, שירות לקוחות וקבלה, החזקת מפתחות וכו'.

במקרה זה, בשל העובדה שהבעלים מעסיק אדם באופן קבוע (ביטוח לאומי, חוזה עבודה או חוזה מקצועי קבוע) כדי לייעד את עבודתו באופן ספציפי לדמי השכירות, ייחשב הדבר כ"פעילות עסקית". חייב במע"מ.

למעשה, מסיבה זו הבעלים ייחשב כ "מעסיק", בפעילות עסקית, ופעילות זו תיחשב בספרד כ"מוסד קבע", ולכן כפופה לחובות מס וחובות רשמיות כישות שאינה תושבת עם מוסד קבע" בספרד.

• מקרה 4.- פעילות עסקית

אותו בעלים שאינו תושב, אפילו שאינו מתקשר לעובד באופן קבוע, מחליט לקבל את השירותים מ"סוכן השכרה" או "פלטפורמה" על מנת לוותר, להתקשר או לקבל משנה על השכירות של הנכס במהלך כל התקופה החשובה של הנכס. זמן במהלך השנה, לתשלום קבוע, פיצוי או אחר.

במקרה זה הסוכן/פלטפורמה הוא זה שעוסק ישירות בתקשורת האורחים, צ'ק-אין, צ'ק-אאוט, תחזוקה וכו'. לבעלים אין קשר עם משתמשים סופיים/אורחים מהסוכן, והפלטפורמה היא זו אשר יש לו את הגישה והזכות הבלעדית אם להשתמש/להשכיר את הנכס במהלך תקופת ההשכרה.

אז, שוב, המערכת הספרדית תשקול שלמרות שלבעלים אין מבנה "עסקי" לפתח את שכר הדירה, אותו סוכן/פלטפורמה שחוזה מבצע זאת. אז, בסופו של דבר, הפעילות ה"עסקית" מפותחת, כך, הבעלים ייחשב בעסק, שכר הדירה ייחשב כפעילות עסקית, ופעילות זו תיחשב בספרד כ"מוסד קבע", כך כפופה מס וחובות רשמיות כישות שאינה תושבת עם מוסד קבע" בספרד.

השלכות מס

• מע"מ 21%
• החזקות 19% 

אז, בשני המקרים האחרונים עם מוסד קבע, מהן החובות הפורמליות למעקב על ידי הבעלים? בעקבות האמנות. 164 מהחוק 37/1992, אלה הבאים:

1. הגשת הצהרות המתייחסות להתחלה, שינוי והפסקה של פעילויות הקובעות את הכפיפותן למס. אנו קוראים לזה "רישו צנסל" כנושא פסיבי ממס המע"מ.
2. בקש מהמינהל את מספר זיהוי המס ומסר אותו ואשר אותו במקרים שנקבעו.
3. להוציא ולמסור חשבונית על כל פעולותיה, מותאמת לקבוע ברגולציה.
4. לנהל חשבונאות ורישומים שנקבעו באופן המוגדר בתקנות, מבלי לפגוע בהוראות הקוד המסחרי ותקני חשבונאות אחרים.
5. להציג מעת לעת או לבקשת המינהל מידע הקשור לפעילותו הכלכלית מול צדדים שלישיים. דגם רבעוני 303 (מע"מ), ודגם 115 (שימור)
6. הגש את ההצהרות-הסדרים המתאימות והזן את סכום המס המתקבל.
7. הצהרה שנתית מסכמת.