"שימוש" הינה הזכות ליהנות, להשתמש ולהשיג רווח ושכירות מנכס.
"בעלות חשופה" האם ה זכות בעלות על נכס שנותר לאחר השימוש, ושאינו מקנה זכות שימוש או סילוק עליו כל עוד זכות ההנאה קיימת.
בהזדמנויות רבות אנו מגלים כי לרוכשים, בייעוץ של יועצי המס שלהם, או בהנחיית מידע כללי באינטרנט, מומלץ לרכוש נכס על ידי רכישת שימוש ההנאה לעצמם, ולילדיהם לרכוש את יתרת הבעלות על הנכס (זה הוא מה שאנו מכנים בעלות "חשופה" או "עירום").
הם עושים זאת מתוך מחשבה ששימוש בשימוש עשוי לסייע בהפחתת מס הירושה, שכן מדובר בנוסחה המאפשרת להורים:
- להפחית את מס הירושה: ברכישה ההורים רוכשים את ניצול השימוש, שהוא לרוב אחוז נמוך ממחיר הנכס, ואת השאר רוכשים ישירות הילדים. לכן, בעתיד, במקרה של פטירת ההורים, ילדים כבר מחזיקים בחלק גבוה בנכס, כך שילדים צריכים לשלם עבור מס הירושה רק את החלק של זכויות היתר של ההורים.
- שמור על השליטה בנכס. זכויות היתר מאפשרות להורים (או לכל בעל זכויות אחר) להשתמש בבית לפי רצון ההורים, למעט האפשרות שתהיה לילדים הזכות להשתמש בו או להחליט עליו.
לכן, ברגע שההורים נפטרו, ההנאה נכבית אוטומטית, ועובר ישירות לילדים, שהופכים לבעלים של 100% בנכס, ומשלמים רק את מס הירושה על שווי ההנאה שהיה להורים.
אפשרות נוספת לצמצום הירושה היא לחלק את המכירה לאחוזים, כלומר שכל אחד קנה אחוז מהנכס (למשל 30% להורים והשאר לילדים), אבל זה לא נותן לאף אחד מהנכסים. הבעלים המשותפים את "זכות השימוש" וליהנות מהנכס באופן בלעדי. כלומר, אתה יכול להיות בעלים משותפים של נכס ביחס לבעלים משותפים אחר, אך לך ולכולם תהיה זכות שימוש בנכס בצוותא, מבלי שלאף אחד תהיה זכות שימוש בלעדית, וגם לא. השימוש הבלעדי בנכס.
עם זאת, על אף שרצוי השימוש בהפחתת מס הירושה, עלינו להיות ברורים שהשימוש, כאשר הוא נרכש, יכול לשלם את מס הרכישה, ולשם כך אנו מטפלים בשלושה היבטים:
– רכישת שימוש ברכישות של מכירות חוזרות
– רכישת שימוש ברכישות של בנינים חדשים
– רכישת השימוש על ידי ירושה or תרומה
I.- שימוש ברכישה של מכירה חוזרת או יד שנייה
על רכישת נכסים חוזרים המס אינו המע"מ (שמשולם על רכישת מבנים חדשים), אלא "מס העברה" (ITP).
- מס ערך המוסף הוא משולם למדריד, וזה בדרך כלל 10% על נכסים
- מס העברה משולם לאזור ומשתנה מאחד לשני: ולנסיה היא 10%, קטלוניה היא 10% -11%, מדריד 6%, אנדלוסיה והאיים הבלאריים היא קנה מידה שמתחיל ב-8% וכו'.
לכן, כאשר נרכש נכס חוזר, ה מס העברה משולם על שווי העסקה הכולל, וכל אחד מהבעלים משלם באופן יחסי לזכות שנרכשה. למי שרוכש את הזכות, מחושב האחוז המייצג את הזכות האמורה (בדרך כלל קשור לגילו של בעל ההנאה), ושאר הבעלים המשותפים נקבעים. כל אחד מהם משלם את מס העברה ביחס לאחוז שנקבע לו.
אבל, בעקבות מס נורמטיבי בספרד, כאשר רכישת השימוש בקניית מכירה חוזרת, במות ההורים/בעלי זכויות הנאה, בתהליך הירושה, הילדים/הבעלים החשופים יצטרכו לשלם, שוב, את החלק של מס העברה שהם לא שילמו כאשר רכשו כפי ששולם על ידי הוריהם. זאת, למרות שזה נראה לא מתאים כי זה נראה "לשלם פעמיים"מס העברות, החוק מאוד ברור לגביו. כך ה חוק מס העברות, קובע במפורש:
"באיחוד זכות הבעלות, המחולקת בעת רכישת הנכס בשימוש בקניין ובבעלות עירומה/חשופה, כל אימת שהאיחוד התרחש עקב עמידה במועד האחרון של זכות השימוש, או פטירתו של בעל ההנאה, יידרש הבעלים החשוף. לפירוק/תשלום מס ההעברה, עבור 100% מהערך הראשוני של הזכאות"
לכן, במקרה שהילדים רוכשים על ידי מות ההורים את השימוש, הם לא ישלמו מס ירושה על ערכו. המס שהם ישלמו יהיה מס העברה.
בואו נשים דוגמה:
A+B קונה נכס למכירה חוזרת בשימוש בסכום של 150,000 יורו, כאשר ה"בעלים העירומים/חשופים" הם שני ילדיהם: I ו-II.
שווי השימוש הוא 60,000 יורו.
שווי הבעלות החשופה הוא 90,000 אירו.
עבור העסקה משולמים 10% (אזור ולנסיה) מה-ITP (מס העברה), וכתוצאה מכך 15,000 אירו. A + B משלמים 6,000 EUR, ו-I + II משלמים 9,000 EUR.
א'+ב' מתים, כך שהשימוש בנכס עובר לילדיהם. במקרה זה, ילדים אינם משלמים מס ירושה עבור רכישת ההנאה. מה שהם משלמים זה מס העברה עבור ערכו. לכן, עליהם לשלם 9,000 אירו. וזאת, גם אם הוריהם כבר שילמו מס זה עבור ערך זה כאשר רכשו את השימוש במקור.
לפיכך, רכישת ההנאה, גם בהליך ירושה, אינה מחויבת במס ירושה, אלא במס "מס העברה" או "מס רכישה".
לפיכך, התפיסה איננה שמי שרוכש תחילה את הבעלות החשופה ובהמשך מאחד את התחום על ידי הפסקת השימוש, אינו מבצע רכישה ראשונה ובהמשך, רכישה שנייה של ההנאה. הרעיון הוא שהבעלים החשוף, כאשר הוא רוכש את הנכס, ומשלם עבורו במקור, עושה רכישה בודדת, אך חייב לשלם את כל המס עבור השווי הכולל של הנכס, ואמור תשלום המס מתבצע בשני שלבים נפרדים:
– חלק משולם בעת רכישת הבעלות החשופה, והוא מתאים לשווי הבעלות החשופה.
– החלק הנוסף משולם בעת רכישת ההנאה עם פטירתו של בעל ההנאה, והוא מתאים לשווי או לאחוז של ההנאה במועד הרכישה המקורית.
II.- התועלת ברכישת בתים חדשים לבניין
כאשר בנייה חדשה נרכשת, ה יש ליידע את הבונה כבר מההתחלה על כוונת הקונים שהם עומדים לקנות את השימוש והבעלות החשופה בנפרד.. וזאת משום שכמבואר כאן, הזכיין משלם מס העברה ולכן הוא אינו משלם מע"מ (שהוא המס המשולם בדרך כלל על רכישת בניינים חדשים).
האומנות. סעיף 20.23º1 לחוק מע"מ קובע כי "הקמת והעברת זכויות שימוש אמיתיות שמטרתן הדירות, המוסכים והנספחים הנלווים להם יהיו פטורים ממע"מ.".
מצד שני האמנות. 4.4 לחוק מע"מ ביחס לאמנות. 7.5 ל-LTPOAJD קובע כי: "הקמת והעברת זכויות שימוש והנאה ממשיות במקרקעין כשהם פטורים ממע"מ, יהיו חייבים במס העברה."
משכך, רכישת זכות השימוש ברכישות מבנים חדשים תחויב במס העברה.
דוגמה: במקרה הקודם:
A+B קונים נכס בבניין חדש בשימוש בסכום של 150,000 יורו, הבעלות החשופה נקנית על ידי שני ילדיהם I ו-II.
שווי השימוש הוא 60,000 יורו.
שווי הבעלות החשופה הוא 90,000 אירו.
עבור עסקה זו משלמים את המסים הבאים:
– עבור רכישת השימוש: ITP (10%) = 60,000 EUR
– לרכישת הבעלות החשופה: מע"מ (10%) + 1.5% מ- AJD משווי הבעלות החשופה = 9,000 EUR (10% מע"מ) + 1,350 EUR (AJD - מס בולים)
א'+ב' מתים, כך שהשימוש בנכס עובר לילדיהם. ילדים, אל תשלמו את שווי השימוש כמס ירושה (ISD), אלא כמס העברה. לכן, עליהם לשלם 9,000 אירו (10% מה-ITP).
לפיכך, למסקנה, כאשר יש לקונה כוונה לקנות עבורם כקניין, ואת השאר עבור ילדיהם, יש לשלול שבמקרה של מס ירושה רצוי, אך במקום זאת, יורשיהם. יש לשלם את חלק מס ההעברה שלא שולם ביום הרכישה כיוון שהיה "חלק השימוש".
כמו כן, במקרה של מבנים חדשים יש ליידע את הבונה על כוונת השימוש כבר מהרגע הראשון של הרכישה, שכן ייתכן שהבונה לא יסכים לארגן זאת כך.
III.- תועלת שהושג קודם לכן מירושה
האמור לעיל מתייחס לניצול המתקבל ברכישת נכס. במקרה שהשימוש הושג בירושה או בתרומה, עם פטירתו של בעל ההנאה, המס החל לא יהיה "מס העברה" (ITP), שכן רכישת הזכות האמורה לא נעשתה ברכישה, אלא על ידי תרומה או ירושה. במקרה הזה, בעל השימוש ישלם את מס הירושה.
מסקנות:
– כאשר ההטבה מתקבלת על ידי בעלי ההנאה על בסיס א תהליך הרכישה, בין אם חדש או מכירה חוזרת, רכישת זכויות היתר האמורות על ידי הבעלים החשופים במותו של בעל ההנאה תשלם. ITP (רכישה / העברה מס), וללא מס ירושה.
- במקרה של רכישת מבנים חדשים, משטר הרכישה בשימוש מופרד מהבעלות החשופה, מייצר את היישום של 2 מסים נפרדים: מס העברה (ITP) לשווי השימוש; ו מע"מ+ AJD (מס בולים) המוחל על שאר שווי הרכישה עבור הבעלות החשופה.
– כאשר ההנאה מתקבלת על ידי בעל ההנאה על ידי ירושה או תרומה, יחויב במס על ידי מס ירושה ותרומות על פטירתו של בעל השימוש.
עוד מאמרים
