כאשר אנו שוקלים את הדרך הטובה ביותר לרכוש נכס בספרד, בין אם באמצעות אדם פרטי או באמצעות חברה, הדבר הראשון שעלינו לעשות הוא תִכנוּן.
"תכנון" חיוני תמיד כדי לקבל כל סוג של החלטה, במיוחד כשמדובר בהשקעות בחו"ל, שזה המקרה של רכישת נדל"ן בספרד.
כששואלים את עצמנו את השאלה של מהי הדרך הטובה ביותר להשקיע בספרד, כאדם פרטי או כחברה, עלינו לקחת בחשבון שלנו כוונה , הבין כמוטיבציה המשמשת בסיס להצעת פרויקט הרכישה בספרד.
במילים אחרות, מה אנחנו רוצים לפתח בספרד? מה אנחנו רוצים לעשות עם הנכס? . האם מדובר במכירת נדל"ן בה אנו רוצים לבלות חגים וחופשות מסוגנו? האם מדובר ברכישת נכס בו אנו רוצים לשנות את מקום המגורים שלנו ובאים לגור בספרד? האם מדובר על נכס בפרויקט שהקרנו פרויקט השקעה?, האם אנו מחפשים רווחיות?, או שאנו מחפשים חיבור בין רווחיות לחופשה?.
כאשר אנו מקבלים שאלות מלקוחותינו לגבי הדרך הטובה ביותר לקנות בספרד, התגובה שלנו תמיד ברורה, בדרך כלל אנו עונים מה אתה רוצה לעשות עם הנכס שלך בספרד?
ברגע שנזהה בדיוק מהי הכוונה והמניע לרכישת הנכס בספרד, אז נוכל להתחיל לנתח את הנוסחאות הטובות ביותר לפיתוח וביצוע פרויקט הרכישה.
ניתוח נוסחאות רכישה שונות בספרד
בשלב זה, אנו הולכים לנתח מספר שאלות בנוגע לרכישה והחלטה לרכוש נכס בספרד.
1.- רכישה כאדם פיזי
"כוונתי היא לרכוש נכס כדי להשתמש בו באופן פרטני עבורי ועבור משפחתי, ללא כל כוונה לפתח פעילות כלכלית בנכס".
במקרה זה, ברוב המקרים, התשובה שלנו די ברורה, לרוב אנו ממליצים ללקוחות המעוניינים לרכוש נכס לשימוש פרטני, עבור משפחתם, לעשות זאת. דרך אדם טבעי. לכן, ב-80% מהמקרים, מי שמעוניין לרכוש נדל"ן בספרד למטרות פנאי, הנוסחה לשימוש תהיה האדם הטבעי.
לפיכך, ניתן להסיק כי במקרה שהסיבה או כוונת הרכישה היא שימוש פרטני, ברוב המקרים התשובה תהיה שימוש בנוסחת האדם הטבעי, אם כי מותנית בזמינות הכספים. זה כבר היה קנייני או כחברה.
עם זאת, בשלב זה אנו נתקלים בשאלה נוספת שחשוב מאוד לשאול, איפה הכספים הדרושים לרכישת דיור בספרד?
כלומר, הרוכש מבקש לרכוש לצורך פנאי והנאת משפחתו, אך האם יש לו כספים כאמור? האם הכספים נמצאים בחברה?
במקרה האחרון, כלומר במקרה שהכספים הדרושים לרכישה נמצאו בחברה של הרוכש, אזי עולה אפשרות נוספת שתהיה ללמוד את האפשרויות של אותה חברה להעביר את הכספים לאדם הטבעי, או, שהחברה משתתפת ברכישה בספרד, בין אם מועדפת, בשיתוף עם המשפחה.
כלומר, אנו יכולים להמציא נוסחאות כגון:
- אדם פיזי שקונה בכספים של חברה זרה. במקרה זה, הפרט (בדרך כלל המנהל הכללי של החברה). צריך להצדיק בספרד את הדרך בה הועברו אליו כספי החברה. לרוב, הסגת גבול זו נעשית באמצעות חוזה "הלוואה" מהחברה ליחיד, או כחלוקת "דיבידנדים" על רווחי החברה וכדומה. במקרים אלו, המערכת הספרדית תדרוש מהקונה להציג את התיעוד הדרוש המצדיק את כיצד עברו הכספים מחשבון החברה אליו.
- חברה זרה קונה 100% מהנכס בספרד, אך מקצה את השימוש המלא או החלקי בו למנהל שלו. בנוסחה זו, ניתן לקבוע את ה"כותרת" שלפיה המנהל משתמש בנכס באמצעות, למשל, סוגים אלה של נוסחאות:
- ברוב המקרים, המנהל משתמש בבית כשוכר, כלומר משכיר את הבית כל עוד הוא/היא נהנה ממנו באמצעות חוזה שכירות.
- במקרים אחרים, העברת השימוש שעשתה החברה למנהל עשויה להוות פיצוי "בעין" מהשכר המקצועי של המנהל האמור.
- חברה זרה קונה חלק מהבית, למשל, הרכוש החשוף, והמנהל או משפחתו קונים את "השימוש". בדרך זו שומרת לעצמה המנהלת את הזכות להשתמש בנכס וליהנות ממנו לכל החיים, אפשרות להשתמש בו, ליהנות ממנו ואף להשכירו, כאשר החברה מחזיקה ב"בעלות חשופה" בו ללא כל זכות שימוש או הנאה או גישה אליו.
במקרה שתרצו להשתמש בחברה לצורך הרכישה, יחד עם המשפחה, נצטרך לרשום את החברה כחברה חוץ-תושבת, ללא הקמה בספרד. לחץ כאן כדי לראות את הנוסחאות השונות של חברות זרות בספרד.
בשני המקרים, כלומר, הן במקרה שנוסחת הרכישה נבחרה כאדם טבעי, באופן מלא או ביחד עם חברה חוץ ללא מוסד קבע בספרד, יחויב מס הכנסה במס. ההכנסה של תושבי חוץ (IRPFNR), עם המפרטים המצוינים להלן. לחץ כאן כדי לדעת עוד על מס הכנסה של תושבים חוץ
עם זאת, במקרה של הגעה לכספים הדרושים לרכישת הנכס יימצאו בחברה, נצטרך ללמוד את האפשרויות של העברת הכספים האמורים לבעלים לפעול כאדם טבעי, או, את האפשרויות של רכישת חברת הנדל"ן בספרד, אשר עשויה לאפשר שימוש פרטני של הבעלים.
במקרה כזה או אחר, כמו בדוגמה הקודמת, הבחירה כאדם טבעי, או כאדם משפטי, לא תביא לשינוי רב לצרכי מס, שכן הן במקרה זה והן במקרה השני הן יהיו כפופות ל- מס הכנסה לאנשים טבעיים (IRPF), אשר, כפי שאנו אומרים, חל הן על אנשים טבעיים המחזיקים בנכס, כמו גם על חברות זרות שאינן תושבי ספרד.
2.- כוונה מעורבת – פנאי/הנאה אישית/רווחיות – אדם פיזי?, קונה על שם חברה זרה?
במקרה זה, קונה המבקש לרכוש את הנכס לשימוש פרטי, אך רוצה גם לקבל תמורה מסוימת על הנכס, בדרך כלל באמצעות שכירות.
לקוחות רבים שואלים אותנו, האם עליי להקים חברה בספרד כדי להשכיר את הנכס שלי בספרד, או שמא אני יכול לעשות זאת בתור פיזי/יחיד?
בתגובה עלינו לומר שאין צורך להקים חברה בספרד כדי לשכור את הבית שלך. אתה יכול לעשות זאת בדרכים רבות:
- כאדם טבעי.- אתה רשאי לקנות את הנכס על שמך ולהשכיר את הנכס שלך ללא כל בעיה.
פעילות השכרה זו תהיה כפופה למס הכנסה אישי, בשיטתו "תושב" או "לא תושב", בהתחשב במעמדה כתושב מס בספרד, בשיעור מס של 19% (עבור אנשים תושבי פיסית במדינה האיחוד האירופי) או 24% (לשאר).
לחץ כאן כדי לדעת עוד על מס הכנסה של תושבים חוץ
- כחברה משפטית שאינה תושבת ללא מוסד קבע בספרד. אם רצית לפתח פעילות שכירות מתונה בספרד, תוכל לרשום את החברה שלך בספרד באמצעות נוסחה זו. במקרה שיש לך חברה שכבר נוצרה במדינה שלך, אתה יכול לקנות דרך החברה שלך, בתנאי שהיא מוסמכת בתקנון לבצע את פעילות ההשכרה.
פעילות זו, וההכנסה שהיא מייצרת, יחויבו בספרד באמצעות מס הכנסה של יחידים תושבי חוץ, בשיעור מס של 19% (עבור חברות תושבות האיחוד האירופי) או 24% (לכל השאר).
שיעור מס זה נמוך ממס החברות הספרדי (25%), ויש לו פחות הוצאות שוטפות, אך להיפך, יש לו אפשרויות נמוכות יותר להפחית מסים על ידי הוצאות הנגזרות מפעילות ההשכרה, שכן מותר רק להפחית כמה מושגים של הוצאות, ובאופן בלעדי לזמן שבו הנכס היה בפעילות.
לחץ כאן למידע נוסף על מס הכנסה של חברות חוץ ללא מוסד קבע
בשני המקרים התקדימים, תוכל לבחור לקנות את הנכס ב-100% על שם אדם טבעי, או חברה שאינה תושבת, או לקנות אותו בצירוף אחוז קבוע על שמך, ואחוז נוסף על שם הנכס. חברה (או שימוש בחלופות אחרות כקניית לעצמכם את השימוש בנכס, והחברה לקנות את הבעלות החשופה).
- כישות משפטית שאינה תושבת ספרד עם מוסד קבע. אם במקרה רצית לפתח פעילות עסקית השכרה אינטנסיבית בספרד, במסגרת תוכנית השקעה או פרויקט, והיית זקוק למבנה עסקי מסוים בספרד, כגון משרדים, עובדים וכו', תוכל לרשום "סניף" או "משלחת " של החברה שלך בספרד. חברה זו, על אף שיש לה חשבונות נפרדים ואינדיבידואלים לפעילות שהיא מבצעת בספרד, תהיה שייכת ותלויה בחברת האם שאליה היא מקושרת.
פעילות עסקית זו, כמו גם ההכנסות וההוצאות שהיא מייצרת, יחויבו במס חברות ספרדי, בשיעור מס של 25%. מס זה גבוה ממס ללא הכנסה, ויש לו הוצאות שוטפות גבוהות יותר (מנהל חשבונות, יועצי מס וכו'), אך יש לו אפשרויות רחבות להפחתת מסים עם כל ההפסדים וההוצאות הנגזרות מהפעילות.
לחץ כאן כדי לדעת עוד על מס חברות בספרד
- כישות משפטית ספרדית (SL או SA). אותו דבר כמו במקרה הקודם. במקרה שברצונך לפתח פעילות עסקית איתנה ומתמשכת בספרד, וכמו במקרה הקודם, ברצונך להעסיק חומר ו/או משאבי אנוש (עובדים וכו') בספרד, תוכל לבחור להקים חברה עצמאית בספרד, שעשויה לאמץ את הנתונים הנפוצים ביותר של SL (חברה מוגבלת), או SA (Sociedad Anónima). במקרה זה, החברה שנוצרה לא תפעל כ"סניף" או "משלחת" של החברה שלך, מכיוון שהיא תהיה עצמאית לחלוטין.
יחס המס יהיה זהה לחלוטין למקרה הקודם שכן הכנסות והוצאות שהופקו מהפעילות יחויבו במס חברות ספרדי, בשיעור מס של 25%.
לפיכך, כפי שהוסבר לעיל, ולסיכום, רכישת בית כאדם טבעי בספרד אפשרית בהחלט לפיתוח פעילות השכרה ורווחיות מקרקעין, בקנה מידה קטן.
כפי שאנו רואים לעיל, כאשר המוטיבציה לרכוש נכס בספרד היא לייעד את הנכס לשימוש פרטי, וגם לקבל קצת תמורה, אז, הקונה עשוי לבחור לקנות כאדם פיזי, או להשתמש בכל אחת מהנוסחאות לעיל של מבנה החברה.
עם זאת, כמו בדוגמה הקודמת, במקרה של הגעה לכספים הדרושים לרכישת הנכס יימצאו בחברה, יהיה צורך לבחון את אפשרויות העברת הכספים האמורים לבעלים לפעול כאדם טבעי. או ללמוד את האפשרויות בסופו של דבר לרכוש את המקרקעין בספרד על שם החברה באופן שעשוי לאפשר שימוש פרטני של הבעלים (לדוגמה, לרכוש את הנכס על שם החברה, ולאחר מכן, השכרה זה יוצא למשפחה).
אנו עשויים גם לבחור לקנות בשם חברה זרה כאשר הכספים הזמינים לרכישת הנכס נמצאים בחברה זרה, ו/או הכוונה היא לבצע השקעה בספרד, או פעילות עסקית או מקצועית, בהיקף נמוך. כלומר, רכישת נכס, או שניים, בהם נועדה לבצע פעילות שכירות מסוימת, מבלי שהדבר כרוך בהשקעה גדולה או במבנה עסקי גבוה, וגם לא להעסיק משאבי אנוש וחומר משמעותיים, כך שבעסק קטן- פעילות בקנה מידה.
מכיוון שמדובר בפעילות בקנה מידה קטן, ההמלצה שלנו תהיה:
- לקנות 100% בשם הקונה כאדם פיזי
- לקנות 100% על שם החברה הזרה הרשומה בספרד כחברה חוץ ללא מוסד קבע
- לבחור ברכישה מעורבת אדם פיזי/חברה זרה
במקרים אלו, הבעלים יוגש למס הכנסה ספרדי ללא תושבים (IRPFNR), עם הוצאות ניהול וניהול מתונות ונמוכות באחזקת החברה.
3.- פיתוח פעילות עסקית בקנה מידה גדול
במקרים אלו מדובר בכוונה ברורה של חברה להתבסס בספרד לביצוע פעילות עסקית איתנה ומתמשכת, הדורשת, בנוסף לרכישת חומרים, והעסקת משאבי אנוש, עובדים, משרדים, מכוניות וכו', שיהיו נחוצים לביצוע פעילות זו.
במקרים אלו, לא נוכל לבחור באדם פיזי, וגם לא בחברה זרה ללא מוסד קבע בספאן. הסיבה לכך היא משום שאותו העסקה של עובד בספרד, או רכישת משרד בספרד לפיתוח הפעילות העסקית, תיחשב אוטומטית כ"מוסד קבע" בספרד. לכן, זה ידרוש מבנה תאגידי מורכב יותר כדי לפתח פעילות כזו.
אז נצטרך להשתמש באחד מהמבנים הארגוניים הבאים:
- "סניף". רישום של חברה זרה בספרד עם מוסד קבע יהיה כמו סניף, או משלחת, של החברה הזרה שתהיה חברת האם.
לחברה זו תהיה הנהלת חשבונות נפרדת מחברת האם, אך היא תמיד תיחשב כסניף או משלחת של חברת האם הזרה בה היא תלויה. לכן תהיה תלות מהחברה הספרדית ביחס לחברה הזרה.
– "חברה ספרדית עצמאית". הקמת חברה ספרדית (הצורות הנפוצות ביותר הן החברה בע"מ - SL, או חברת המניות -SA). במקרים אלה, אנו מדברים על חברה עצמאית לחלוטין, שנוצרה במפורש כדי לבצע את העסק או הפעילות המקצועית שלשמה היא הוקמה, ועבורה נדרשת רכישת נכס נדל"ן מסוים בספרד, בין אם כדי יש לו אותו בביצועים, או להשתמש בו כחלל מסחרי או משרדי על ידי החברה.
בשני המקרים, אנו מדברים על שני דמויות עסקיות, אשר לא יהיו כפופות עוד למס הכנסה של תושבי חוץ (IRPF), אלא יהיו כפופים כפוף למס חברות ספרדי (IS), דבר שיגרור גידול בהוצאות ההנהלה, בעת העסקת רואי חשבון, מומחי מס וכדומה (שיצטרכו להציג פנקסי חשבונות, דוחות מע"מ רבעוני ומס חברות וכו'). בנוסף, במקרים אלו, יהיה צורך לפעול על פי שורה של תקנות ולהסדיר שורה של דרישות בספרד בכל הנוגע לביטוח לאומי, בטיחות ומניעת תאונות וכו', מהעובדים הספרדים שיועסקו בסופו של דבר במימוש של המקצוע/פעילות מטעם החברה וכו'.
לחץ כאן כדי לדעת עוד על מס חברות בספרד
מסקנה - עם איזו, מהי הדרך הטובה ביותר לקנות בספרד? האם עדיף לקנות נכס בספרד דרך אדם טבעי? או שעדיף לעשות זאת דרך גורם משפטי?
מאמר זה מסייע בהבנת הנוסחאות השונות שיש ליישם בהתאם למשתנים החיוניים בכל סוגי ההשקעות שהם, כפי שאנו אומרים, ה כוונה או מוטיבציה המניע את הפרויקט, כמו גם המימון, מובן כמקום בו נמצאים הכספים הדרושים לביצוע ההשקעה.
