מדוע כדאי להיעזר בעורך דין בתהליך רכישת נכס בספרד?. נוטריון ועורך דין/עורך דין בתהליך רכישת נכסים בספרד.
תהליך הקנייה הספרדי דומה מאוד למדינות אחרות. משקיעים זרים במערכת הספרדית ימצאו קווי דמיון רבים עם מדינות הבית שלהם.
אבל, עם זאת, גם אנו עשויים למצוא הבדלים רבים.
ההבדל הבולט ביותר הוא המיקום והתפקודים מה- עורך דין ו נוֹטָרִיוֹן פונקציות.
I.- כמה דוגמאות במדינות אחרות באירופה:
א) תהליך בריטי: בהליך הקנייה והשינוע הבריטי, הנוטריון אינו מעורב כלל בהליך של מכירת נכס. המוכר והקונה נעזרים בעסקה בעזרת כל אחד ואחד בעורך דין משלו. לאחר מכן, עורך הדין של הרוכש, ועורך הדין של המוכר, הם אלו אשר מהשלבים הראשונים ועד לסיומו לוקחים שליטה על תהליך המכירה, ביצוע והעברת שינוי שם הנכס, ותשלום המחיר, המיסים, וכד' שני עורכי הדין הם אלו שעשו את החוזים, דואגים שכל צד יעמוד בהתחייבויותיו, תשלום מיסים, מתארגנים ומקבלים תשלומים ומשלימים את רישום הנכס לבעלים החדש וכו'.
לסיכום: נוטריון אינו לוקח חלק במערכת השינוע הבריטית של קנייה ומכירה של נכסים, וישנם שני עורכי דין/עורכי דין, האחד על הקונה, והשני על ידי המוכר, המשתתפים בכל שלבי התהליך.
ב) תהליך של יבשת אירופה: צרפתית, בלגית, שוויצרית, הולנדית, גרמנית ואחרות: במדינות אלו, בתהליך הקנייה/מכירה של הנכסים, נוכחות הנוטריון חיונית. נוטריון עושה הכל. בשונה מהשיטה הבריטית, בשיטה היבשתית, שני הצדדים, הקונה והמוכר, משתמשים בנוטריון, כמתווך של העסקה, מתחילתה ועד סופה, והוא אומר את הדברים הבאים:
- קירוב הצדדים, ופורמליזציה של העסקה בחוזה.
- בקרה על מילוי התחייבות של כל צד.
- מבצע מחקר משפטי, מנהלי ומס של הנכס.
- מחקר אורבניסטי ובנייה של הנכס.
- הוא מבצע ומקבל את כל התשלומים מהמכירה.
- השלם את כתבי המכירה.
- השלימו את הרישום בפנקס המקרקעין מטעם הבעלים החדש.
- דווח ושלם מיסים מהקנייה והמכירה
- לבצע את השינוי בחוזי אספקת מים, חשמל, מיסים מקומיים וכו'.
סיכום: תפקידו של LAWYER בתהליך הקנייה/מכירה במדינות אלו הוא אפס. עורך דין אינו מעורב בתהליך זה, למעט כאשר ישנה ליטיגציה הנובעת מהתדיינות נבונה.
II.- תהליך ספרדי
ניתן לומר שתהליך קניית הספרדית הוא שילוב בין שתי המערכות הנחשבות: ה"בריטית" וה"קונטיננטלית".
בתהליך השינוע הספרדי, הנוטריון הוא באמת חשוב, אבל לא מספיק כדי לבצע רכישה עם ערבויות וביטחון מוחלט. נוכחותו של הנוטריון הספרדי בהליך הרכישה חיונית מכיוון שבדומה למדינות אחרות כמו צרפת, בלגיה, הולנד וכו', לא ניתן לרשום את המכירה בפנקס המקרקעין מבלי שעברה את הפורמליזציה של פעולות נוטריון (או "escrituras" ”).
הנוטריון בודק גם מידע חיוני כגון:
- יכולת הצדדים לקנות או למכור. כלומר, אם לקונה יש יכולת חוקית לקנות ולמוכר למכור.
– לימוד מגבלות וחיובים על הנכס.
– עיון במסמכי רכוש כגון היתרי בנייה ורישיונות וכו'.
– אימות דרך התשלום וכו'.
אבל בניגוד לנוטריונים ה"קונטיננטלים", הספרדים אינם עושים יותר מהפונקציות שהוזכרו. כלומר על תפקידיהם של הנוטריונים הספרדים:
- מחקר משפטי ואורבניסטי: הנוטריון אינו עורך מחקר בינוי/עירוני בנכס כתכנון ייעוץ. קיים מידע על הנכס במקורות שונים כגון קדסטר, או בניין העירייה, מחלקות לפיתוח אורבני ותכנון, מחלקות מקומיות ואזוריות, אשר אינן מתייעצות או מאומתות על ידי הנוטריון הספרדי במהלך תהליך הרכישה.
- נוטריון לא בודק אם יש לנכס עונשים או קנסות כלשהם על הבנייה, או למשל צו הריסה.
- נוטריון מבצע בדיקה של רישום הנכס, אך, בספרד, רוב ה-tעונשי בניה וקנסות אינם נרשמים בטאבו.
- אין מחקר או אימות של פרויקטי פיתוח עתידיים אפשריים עשוי להשפיע על נכס (למשל, הפקעה, או כביש מהיר עתידי, או אפילו פרויקט עיור וכו').
למרבה הצער, ישנם מקרים בספרד בהם הקונה השלים את הרכישה ללא סיוע של עורך דין מומחה, תוך הליך פורמלי נוטריוני מושלם, ונרשם בצורה מושלמת בקדסטר ובפנקס המקרקעין. אז, רשמית מושלם. ואז, לאחר תהליך הרכישה, הוא גילה שחסרים רישיון או תעודת אכלוס ("תעודת מגורים"), או אפילו היה צו הפקעה לפרויקט כביש מהיר, למשל, או שלנכס היו חיובים לעיור, או חלק יש למסור או לאבד את החלקה למינהל לצורך הארכת כביש ציבורי וכו' .
חוסר לימוד תכנוני זה על ידי הנוטריון יוצר בעיות מיוחדות בנכסים הבאים:
- נכסים בעיור: כך למשל, הקבלן לא השלים את הפיתוח העירוני, ואת תשתית העיור, ולאחר מכן, יש עבודות של עיור ללא גימור, שאותן יש להשלים, ולשלם, לפעמים, על ידי הבעלים.
- נכסים, בתים או וילות באזורים כפריים או ב-COUNTRYSIDE: נכסים אלו נמצאים בדרך כלל באזור הכפרי ומחוץ לאזורים העירוניים. לנכסים אלה, בדרך כלל וילות או בתי נופש, עלולות להיות בעיות כגון:
* חוסר רישיון או בנייה של הדירה הראשית
* היעדר רישיון בנייה או רישיון להארכה בסופו של דבר של הבניין הראשי, או האביזרים שלו (בריכה, מוסך וכו').
* בעיות של זיהוי או הגדרה של גבולות העלילה או אדמה וכו'.
* עונשים עירוניים ובנייה, קנסות, או צווי הריסה וכו'.
- וילות ודירות בשיכון ישן עם בעיות תשתית חמורות או עד לפיתוח פרויקט או שיפור וכו'.
המידע הנ"ל לא יתקבל על ידי נוטריון בספרד.
למרבה הצער, בספרד, מידע משפטי, מינהלי ותכנוני המשפיע על הנכס, אינו מתמצה לנקודת מידע אחת, שכן הוא צריך להיות רישום המקרקעין. בספרד, המידע בפנקס המקרקעין, למרות שהוא חיוני, אינו מלא.
המידע הכלול במרשם הנכסים/מקרקעין בספרד אינו אוסף את כל המידע הדרוש המשפיע על הנכס.
- חוזים ותשלומים: הנוטריון עורך את תשלומי הנכס, לא בוחר ולא מכין את חוזי המכר. לכן, הקונה אינו משלם את מחיר הרכישה לנוטריון. בספרד, תשלומי המחיר, או חלקים מהמחיר, משולמים לעורכי הדין, לסוכנות התיווך או למוכר.
במשרדנו לקוחות מבקשים מאתנו לעיתים את חשבון הבנק של הנוטריון לבצע את תשלום מחיר הרכישה, ומתפלאים כאשר אנו מודיעים כי בספרד הנוטריון אינו מקבל תשלומים, וכי יש לשלם את התשלומים ישירות למוכר. , או עורך דינו, או לסוכני הנדל"ן
- רישום וחילופי בעלים במרשם המקרקעין: על הנוטריון, לאחר השלמת הליך הרכישה, עם החתימה על שטרי המכר הנוטריון, אין כל חובה לעבור לרישום העסקה במקרקעי הרישום. לכן, יש נוטריונים שעושים את הניהול הזה, ויש אחרים שלא מבינים זאת. וכן, גם בנוטריונים המבצעים את שירות הרישום, אין לבוא לרשום את הרכישה אם הקונה לא מבקש זאת במפורש!.
כעורכי דין, ראינו מצבים רבים שבהם מוכרים גילו שאפילו כתביהם לא נרשמו בלשכת רישום המקרקעין. בעת הרכישה פנו בעלים עכשוויים לנוטריון, ומשהושלמו הרכישה, ובהיותם סמוכים ובטוחים כי הנוטריון יבצע את הפעולות הנדרשות להשלמת שלבי הרישום, לא הורו לנוטריון לבצע את הרישום בפנקס. רישום מקרקעין. אז, הנוטריון מעולם לא עשה את זה!. לפיכך, במהלך השנים, מצאו כי הנכסים עדיין היו מטעם הבעלים הקודמים, כי הוא לא נתן את ההוראה לנוטריון, ולא נעזר בעורך דין בתהליך שלך.
- חילופי בעלים של חוזי מים וחשמל ומיסים עירוניים אחרים: הנוטריון אינו מנהל את החלפת הבעלות על חוזי אספקת מים, חשמל ואחרים כמו ארנונה או עירייה.
כמו כן, נוטריון אינו מסדר את תחום התשלום של שירותים אלו בחשבון הבנק של הקונה בהוראת קבע.
- חילופי בעלים לקדסטר/מס מועצה: הנוטריון DO NOT מנהל את חילופי הבעלות של הצדדים לקדסטר. הם מתקשרים לקדאסטר, אך אינם עומדים בכך, ומורות לקדאסטר להעביר את צו תשלום המס בהוראת קבע לחשבון הבנק של הבעלים.
- תעודת מגורים כפי שמוסבר בחלקים אחרים באתר זה, על הרוכש לקבל תעודת אכלוס במקום, הנקראת גם "תעודת מגורים". מתוך נכסים חדשים (אלה שנרכשו ישירות מבונים), הנוטריון אינו מבקש לספק תעודת מגורים תקפה לספקים.
סוכני נדל"ן: בנוסף לאמור לעיל, פעילות פעילות הנדל"ן אינה מוסדרת בספרד. פעילות הצעת נכסים בשוק למכירה היא "חינם". כמו הבדל עם מדינות אחרות שבהן מקצוע הסוכנים נשלט ומוסדר בקפדנות, זה לא המקרה בספרד.
אז, אין שום ערובה בספרד לאשר שסוכן הנדל"ן מגיב במקצועיות, או פשוט, שיש להם את ההכרה המשפטית המינימלית לדעת על חוקיות הנכסים שהם מציעים בשוק.
לכן, אנו ממליצים לבחור בסוכן בעל מוניטין ומבוסס. לשם כך, בקש אישורים עסקיים ובדוק את המוניטין של הסוכן בפורומים ובמדיה החברתית.
אז למה להשתמש בעורך דין בספרד כדי לקנות האם החלטה מתאימה?
כאמור לעיל, כדי לקבל מושג שלם, ולקבל מידע על תהליך הקנייה, אתה צריך לקבל מידע זה ממקורות מקומיים, אזוריים שונים, רישום מקרקעין, מחלקות תכנון, וכן להתייעץ עם אדריכלים ומומחים אחרים וכו'... כל זה לא ייעשה על ידי נוטריון ספרדי.
לשם כך תצטרכו לקבל את שירותיו של עורך דין שיוכל לקבל את כל המידע ממקורות שונים ולבדוק את כל הנקודות המשפטיות והמנהליות הנדרשות.
חוץ מזה, למרבה הצער, התהליך הזה די מסובך ולכן, לא כל עורכי הדין תקפים לסיוע בעסקאות רכוש. אז אתה צריך עורך דין שחוץ מזה דובר את השפה שלך, שיודע דיני מקרקעין, הוא חייב גם להיות מומחה בדיני בנייה ותכנון ערים, ולמנות בצוות שלו עם אדריכלים ואנשי מקצוע וטכנאים אחרים, שיש להם מספיק יכולת ומיומנות כדי לקבל את כל המידע הדרוש, ולהשלים את כל ההיבטים הנוגעים לרכישת הנכס.
לכן, בשלב זה, לאחר שהחלטת הרכישה מוצקה, TLA, משרדנו, מייעץ לך:
- התקשר עם עורך דין. יש חברות או סוכנים שמציגים את עצמם כעורכי דין ונותנים "שירות משפטי", או מציעים את עצמם כ"יועצים משפטיים", ולמעשה הם אינם עורכי דין. לפעמים הם אפילו לא ספרדים!.
- התקשר עם עורך דין הרשום בספרד. אל תתפתו להשתמש בעורכי דין במדינה שלכם. רק עורכי דין לאומיים מכירים את מערכת הקנייה ואת תהליך הקנייה הספרדי.
- עורך דין חייב לדבר בשפה שלך. הימנע מחברות של עורכי דין שאינם דוברים את השפה שלך.
- בדקו שעורך הדין הוא מומחה בדיני ערים ובניה. הוא/היא חייב להיות מומחה בדיני מקרקעין, אך גם, עליו להבין בתכנון עירוני ובניה.
וברגע שבחרתם את הנכס שאתם אוהבים…..
צור קשר!
