스페인의 주거용 부동산 구매 절차에 영향을 미치는 주택법의 변화 – 스페인 부동산 구매를 위한 새로운 시나리오

 12월 2023일 법률 24/XNUMX, para el derecho de la Vivienda . 법률을 보려면 여기를 클릭하십시오. 

이 법은 무엇보다도 건축업자와 부동산 소유주로부터 주거용 주택의 구매자와 임차인의 권리를 보호하는 근본적인 발전을 도입합니다.

법은 부동산 매매 과정에서 부동산에 영향을 미치는 각종 정보를 제공하는 과정의 투명성을 의무사항으로 규정하고 있다.

따라서 이러한 방식으로 법률은 30조에서 부동산 취득자, 구매자 또는 임차인의 기본 원칙이 부동산의 특성, 서비스 및 시설, 법적 및 경제적 조건에 대한 정보를 받는 것임을 규정합니다. 그들의 취득, 임대, 양도 또는 사용, 그리고 이것은:

• 완료
• 목표
• 거짓말 안하는
• 명확하고 이해하기 쉽고 접근 가능

구매자 및/또는 임차인에 대한 이 정보 의무를 준수해야 하는 사람은 누구입니까?

이 "정보 의무"는 주택 건설 및 재활 분야에서 활동하고 부동산 서비스를 제공하며 자신의 이름으로 또는 타인을 대신하여 부동산을 양도, 임대 및 이전할 권한이 있는 모든 대리인의 의무로 설정됩니다. 와 같은:

• 발기인 및 빌더
• 소유자, 판매자 및 기타 물권 보유자
• 공인중개사
• 부동산 관리자

이러한 모든 대리인 및 전문가는 활동을 수행할 때 본 조항에 따라 구매자 및/또는 임차인에게 완전하고 객관적이며 진실되고 명확하고 이해하기 쉽고 접근 가능한 정보를 제공할 의무를 준수하고 보장해야 합니다. 법. 가정.

정보 제공 의무 외에도 에이전트는 소비자 또는 사용자와 기업인 간의 관계에서 소비자 및 사용자 방어 법률을 준수해야 하며 그들이 수행하는 광고는 이를 규제하는 일반 법률의 적용을 받습니다.

불충분하거나 결함이 있거나 오해의 소지가 있는 정보를 포함하는 광고 행위는 금지됩니다.

소유주, 개발업자, 부동산 중개인 및 부동산 관리자는 구매자 및/또는 세입자에게 어떤 유형의 정보를 제공해야 합니까?

 그것은해야합니다 "완전한" 정보. 즉, 양도, 임대 및 기타 모든 형태의 부동산 양도를 직간접적으로 홍보하기 위해 주택 신청자, 사용자 또는 일반 대중에게 전달되는 모든 형태의 커뮤니케이션입니다.

정보는 "최소한"는 Art에 따라 구매자 또는 미래 임차인에게 제공되어야 합니다. 31, 다음:

- 판매자 또는 임대인의 신원 그리고 적절한 경우 전문적 또는 비즈니스 활동의 틀 내에서 운영 중개를 위해 관련된 물리적 또는 법적 사람. 즉, 소유자를 식별해야 하며 적절한 경우 부동산 작전에 관여.

- 거래의 가격 및 경제적 조건: 총 가격 및 여기에 포함된 개념(가구, 비품 등) 및 해당되는 경우 설정할 수 있는 자금 조달 또는 지불 조건.

– 다음을 포함하는 주거 및 건물의 필수 특성:

1.-  거주증명서, 또는 거주 증명서 또는 직업 허가증.

2.- 주거지의 유용하고 건축된 면적의 인정, 수평 분할의 경우 개인 영역을 일반 영역과 구별하고 이러한 목적을 위해 규제 규정에서 요구하는 것보다 낮은 높이의 주거 표면을 계산할 수 없습니다.

즉, 소유주 또는 대리인은 주택의 거주 가능 지역에 대한 규정에서 요구하는 최소 높이를 충족하지 않는 주택 부분을 "유용한 표면" 또는 "건축된 표면"으로 광고하거나 제안할 수 없습니다.

3.-  건물의 연식과 적절한 경우 그것에 대해 수행된 주요 개혁 또는 조치. 즉, 부동산에 대해 수행된 개혁의 이력이 제공되어야 합니다.

4.-  숙소에서 이용할 수 있는 서비스 및 시설, 물, 전기, 위생, 하수도, 정화조등

5.- 에너지효율인증서 집에 대해서.

6.- 주택 및 건물의 접근성 조건. 즉, 집에 거동이 제한되거나 장애가 있는 사람들을 위한 시설과 접근이 가능한지 여부입니다.

7.- 거주지의 점유 또는 가용성 상태. 즉, 집이 점유되거나 비어있는 경우입니다.

- 부동산의 법적 정보: 재산의 등기부 식별, 모든 성격의 요금, 부담금 및 조건, 그리고 소유권 증서에 명시된 공동 구역에 대한 참여 몫에 대한 참조.

– 다음과 같은 경우 집이 보호되거나 보호 구역에 있음, 그러한 상황과 그에 적용되는 법적 보호 제도의 적용을 명시적으로 표시합니다.

– 공식적으로 다음과 같은 건물의 경우 건축 보호 선언된 환경의 일부이거나 특정 건축학적 또는 역사적 가치로 인해 정보가 제공됩니다. 보호 정도와 개혁 또는 재활 개입의 조건 및 제한.

- 구매에 관심이 있는 사람과 관련이 있을 수 있는 기타 정보 또는 다음과 같은 측면을 포함하여 부동산을 임대합니다. 영토적, 도시적, 물리적-기술적, 자산 보호 또는 이와 관련된 행정적 성격.

중요!

이 정보를 제공하지 않는 것은 소유자 및/또는 대리인의 정보 의무 위반으로 이해됩니다.

또한, 일반적으로 필수 데이터를 생략하거나 수신자를 오도할 수 있는 용어로 포함하거나 허용되지 않는 경제적 또는 법적 영향을 미칠 수 있는 용어로 포함하는 정보는 집에서 평화로운 향유를 방해하기 위해 불완전하거나 불충분하거나 결함이 있는 것으로 이해됩니다. 일반적인 사용 조건.

부동산 또는 건물의 석면에 대한 정보

이전 섹션에서 설정한 것과 동일한 조건으로 부동산 구매 또는 임대에 관심이 있는 사람은 다음을 수행할 수 있습니다. 석면 감지에 대한 정보 요청 또는 건강에 위험하거나 유해한 기타 물질.

"스트레스 영역"에 대한 정보

지방 정부는 부동산 수요가 많고 제안이 적은 "zonas tensionadas"(스트레스 지역)로 간주되는 지역을 표시할 것입니다.

상거소로 임차할 부동산이 다음과 같은 지역에 있는 경우 스트레스 주거 시장, 소유주 및 적절한 경우 운영 중재에 개입하는 사람 이 상황을 표시하고 알려야합니다 , 임대 공식화 이전 및 어떠한 경우에도 계약 문서에서 동일한 부동산에서 지난 XNUMX년 동안 유효했던 상주 거주 임대차의 마지막 임대료 금액 및 가치 해당 주택임대가격기준지수에 따라 이에 상응할 수 있다.

이 정보는 언제 제공되어야 합니까?

법은 이 정보를 제공할 의무가 이행되어야 한다고 규정합니다. 거래를 공식화하고 계정에 금액을 전달하기 전에.

이 법적 의무는 스페인에서 부동산을 사고 팔고 임대하는 전통적인 과정에 상당한 변화를 가져옵니다. 지금까지 스페인 부동산 시장에서는 구매 또는 임대 거래로 인한 신호 또는 결제가 전달된 후에 구매자 또는 임차인에게 정보를 제공하는 것이 일반적인 관행이었습니다.

그러나, 법에는 소유자가 부동산을 판매 또는 임대하기로 결정할 때 구매자 또는 세입자에게 이 정보를 제공해야 하는 의무가 포함되어 있습니다.

이러한 방식으로, 이 법은 구매자나 미래 세입자가 재산에 대한 필수 정보를 제공받지 않고 "맹목적으로" 금액을 전달한 경우를 시정하려고 합니다.. 이로 인해 구매자 또는 임차인이 이미 대리인 및/또는 판매자의 손에 일정 금액의 돈을 전달한 부동산에서 법적 결함을 발견하는 복잡한 상황이 발생했습니다.

따라서 부동산을 사고 팔고 임대하는 활동에서 절차의 실질적인 변화가 필요합니다.. 소유주나 판매자는 부동산을 판매하거나 임대하기로 결정하는 순간 스스로 또는 부동산 중개인 및/또는 변호사의 도움을 받아 이 문서를 얻기 위해 필요한 조치를 취해야 합니다. 그 과정에서 그들을 대표하기 위해.

거주 또는 직업 허가증(CH)

법은 소유주 측에서 거주 가능 증명서 또는 직업 허가증을 제공해야 하는 의무로 설정합니다. 구매자 또는 임차인이 가격 때문에 어떤 유형의 인도를 하기 전에.

이러한 이유로 최근에는 매도 절차에서 소유자가 구매자 및/또는 임차인에게 거주 증명서 또는 직업 허가증을 제공해야 하는 추세가 확인되고 있습니다.

그러면 거주 증명서가 없는 주택에 대한 문제가 발생합니다.

이러한 경우 다음과 같은 가정이 발생할 수 있습니다.

• 집이 CH를 취득할 수 있는 상태에 있음. 이러한 경우 소유자는 필요한 기술자 및 변호사 서비스를 고용하여 이 문서를 얻기 위해 적절한 조치를 취해야 합니다.
• 집이 CH를 취득할 수 있는 상태가 아님. 대부분의 경우 이러한 주택은 도시 규정을 준수하지 않기 때문에 CH 또는 Occupation License를 취득하는 데 어려움을 겪는 주택이 시장에 많이 나와 있습니다. 이러한 경우 소유자는 건축가 및/또는 변호사에게 연락하여 이 문서를 얻는 방법을 연구하도록 안내하고 조언해야 합니다.

거주 증명서가 없는 이러한 경우 법에서 말하는 "집"을 고려해야 합니다.

법은 “주택" 처럼:

"법적으로 요구되는 최소 거주 가능 조건을 충족하고 해당 건물의 공용 공간과 서비스에 접근할 수 있는 사적 성격의 건물 또는 건물의 일부로서 사람의 거주 및 거주를 목적으로 합니다. 해당 법률과 도시 및 영토 계획에 따라. "

즉, 건축이 "주택"이 되기 위해서는 다음이 필요하다는 것을 확립합니다.

• 사유지의 '건물'이라는 것. 즉, 공동 구역이나 소유주 커뮤니티에 속하는 것과 같이 주택에 독점적으로 속하지 않는 주택 또는 아파트의 부분은 건축 또는 유용 구역으로 간주될 수 없습니다.
• 건축의 목적지가 "주거"와 "주거"라는 것. 많은 경우에 우리는 “창고", "농업 창고", 차고, 사람이 살 수 없는 지하실, 따라서 법에서 말하는 것은 이러한 부분이나 건축물은 주거지의 건축 면적으로 산정할 수 없다는 것입니다.
• 법적으로 요구되는 최소한의 거주 가능 조건을 충족한다는 것. 따라서 부동산이 법적 요구 사항 및 거주 가능 조건을 충족한다는 판매자 또는 소유자의 확인이 필요합니다. 이를 증명하는 가장 좋은 방법은 갱신되고 유효한 거주 허가증 또는 직업 허가증을 제공하는 것입니다.
• 해당 법률과 도시 및 영토 계획에 따라. 간단히 말해서, 그 집은 지역 및 지역 도시 계획 및 건설 규정을 모두 준수합니다.

갱신되고 유효한 거주 허가증 또는 직업 허가증을 제공해야 하는 판매자 또는 소유자의 의무.

이 요구 사항은 수년 동안 부동산 시장에 존재해 왔으며 거주 가능한 부동산을 판매하고 있음을 입증해야 하는 소유자의 의무를 언급한 혼란을 해결합니다. 수년 동안 해당 부문의 에이전트와 전문가들은 다음과의 대결을 목격했습니다. 구매자에게 적법성을 보장하기 위해 자신의 재산에 대한 정보 문서를 제공하는 것을 문자 그대로 거부한 판매용 부동산 소유자. 그중에서 가장 중요한 것은 거주 가능 증명서 또는 직업 허가증이라고 할 수 있습니다.

소유자가 주장한 반대는 다음을 기반으로합니다. 그러한 인수 으로 :

• "거주 가능 증명서를 받아야 하는 것은 구매자이지 내가 아니라"
• “시청에 갔는데 거주 가능 증명서를 갱신해야 하는 사람이 구매자이기 때문에 갱신하지 말라는 말을 들었습니다.”
• 공증인은 갱신된 거주 증명서가 부동산 매각에 필요하지 않다고 말했습니다.

… 그리고 구매자에게 부동산의 합법성을 확인하는 데 필수적인 이러한 유형의 문서를 얻는 데 드는 비용과 노력을 피하기 위해 사용된 긴 주장 목록.

이러한 상황을 초래한 소유자, 구매자 간의 갈등, 그리고 스페인에서 구매, 판매 및 임대 거래에 참여하는 모든 전문가.

이제 이 새로운 법으로 다음과 같은 법적 의무가 확인되었습니다. 판매자 or 소유자 재산을 임대하거나 판매하기로 결정한 첫 순간부터 이 문서를 제공해야 하는 사람.

이렇게 하면 구매자가 획득 후 CH를 얻을 수 없습니까?

아니

판매자는 부동산이 법률을 충족하는지 확인하기 위해 갱신된 CH를 제공해야 하지만 현지 규범에 따라 다릅니다. 구매자는 그것을 개조하고 그의 이름으로 변경하도록 요청할 수 있습니다 인수 후 물, 전기 및 기타 변경 완료(관광 임대 면허로).

보호 주택 및 도시 정보에 대한 정보.

점유 허가증 또는 점유 증명서의 경우와 마찬가지로 스페인 부동산 시장에서는 소유자가 자신의 부동산을 매도 또는 임대를 위해 총 문서의 부족과 법적 상황 및 재산 계획에 대한 지식조차 없음, 구매자 또는 임차인의 손에 해당 문서의 검색 및 감지를 맡깁니다.

이 입장은 이 법이 제정될 때까지 이유가 있다고 생각했습니다. 불안과 법적 불확실성 스페인의 부동산 구매 및 판매 운영.

이 새로운 법에 따라 판매자는 먼저 다음과 같은 의무가 있습니다., 집에 대한 분석 및 법적 연구 수행 시장에 출시되기 전에. 상기 법적 연구에는 영향을 미치는 모든 종류의 정보 제공이 포함되며 다음을 기반으로 합니다.

• 집이 보호되고 있습니까, 아니면 보호 체제가 있습니까?
• 모든 유형의 공공 조건 또는 제한(해안, 임업, 공공 영역, 수용 등의 영향)에 의해 영향을 받습니까?
• 부동산은 어떤 유형의 토지, 도시, 시골, 개발 가능합니까?
• 집이 개조 되었습니까?
• 집의 정확한 경계와 크기는 어느 것입니까?
• 어떤 유형의 도시 제한이나 조건(도시 침해, 반통합 도시화, 주택 외부 계획)이 있습니까?

소유자가 이 정보를 얻거나 얻도록 강요된다는 사실은 스페인의 부동산 거래에서 더 큰 보안을 제공할 것입니다., 그리고 스페인 시장에서 발생하고 있는 분쟁을 피할 수 있도록 허용할 것입니다. 누가 이 정보를 제공해야 하는지, 그리고 무엇보다도 정보를 제공하는 것이 "있었거나" 필수인 경우, 그리고 누가 이를 수행해야 하는지에 대한 것입니다. 법.

부동산 관리자가 제공할 정보에 대한 특별 참조

여섯 번째 추가 조항을 설정합니다.

3. 부동산 관리자는 전문적인 활동을 개발할 때 보호에 대한 특별한 고려와 함께 해당 부문에서 수립된 현행법 및 윤리 강령에 따라 효율성, 근면성, 전문적 책임 및 독립성을 가지고 행동해야 합니다. 자치 공동체와 이 법에 의해 확립된 소비자 권리의

이 율법의 교훈은 이 법에 따라 소비자의 권리를 보호해야 하는 자산 관리자의 의무. 그들이 관리하는 부동산의 구매자와 미래 세입자를 "소비자"로 이해하고 자신의 권리를 보호해야 한다는 것입니다.

법률 및 커뮤니티 계약에 따라 커뮤니티에 포함된 부동산 정보는 구매자가 이 정보를 적시에 얻는 데 필수적입니다.

이 점은 스페인 부동산 관행에서 매우 중요합니다. 수십 년 동안 우리는 부동산 관리자가 부동산 구매자에게 정보의 흐름을 방해, 이 정보를 공유할 권한이 없다고 주장합니다. 이 행동은 높은 수준의 불안 부동산 거래에서 구매자는 소유자와 관리자의 손에 숨겨진 문제가 있는지 알지 못하는 집에 투자해야했기 때문입니다.

이를 통해 다시 한 번 이 법은 다음을 명확히 합니다. 부동산 관리자에게 부과되는 공급 의무 구매자와 향후 임차인을 위한 중요한 정보입니다.

IBI 추가 요금 – 비어 있는 부동산에 대한 부동산세

영구적으로 주거용으로 사용되는 부동산의 경우 비어 있는 경우 지자체는 최대 50%의 IBI 추가 요금을 요구할 수 있습니다. 세금 순액의.

이러한 목적을 위해 빈 재산. 영구적으로 비어있는 , 정당한 사유 없이 XNUMX년 이상의 기간 동안 지속적으로 , 요구 사항에 따라 세법에 의해 설정된 증명 및 절차 수단에 따라 주거용 부동산을 XNUMX개 이상 소유한 소유자에게 속합니다.

추가 요금은 다음과 같습니다. 최대 100 퍼센트 공석 기간이 XNUMX년 이상 , 공석 기간에 따라 변조 될 수 있습니다.

또한 지방자치단체는 앞서 언급한 바에 따라 해당 할증료 비율을 최대 XNUMX%까지 인상할 수 있습니다. 추가 50% 포인트 소유주에게 속한 재산의 경우 동일한 도시 지역에 거주하지 않는 두 개 이상의 주거용 부동산.

 IBI 추가 요금은 비거주 외국인이 소유한 두 번째 거주지에 영향을 줍니까?

 내 대답은 아니오 야. 법률에 따르면 두 번째 주거용 부동산의 경우 공실 기간은 XNUMX년이 됩니다.

어쨌든 다음과 같은 원인 정당한 것으로 간주됩니다 (즉, 부동산이 비어 있는 것으로 간주되지 않으며 추가 요금이 부과되지 않습니다):

• 소유자의 업무 또는 교육을 위한 임시 이동
• 의존성 또는 건강상의 이유 또는 사회적 비상 사태로 인한 주소 변경
• 대상 속성 두 번째 거주지 주택 용도 와 최대 XNUMX년 지속적인 공석
• 작업 또는 복구 조치 대상 재산 또는 유효한 점유를 불가능하게 하는 기타 상황
• 사용 및 처분 또는 소유자가 시장 조건에 따라 이 상황에서 최대 XNUMX년 동안 판매를 제안하거나 이 상황에서 최대 XNUMX개월 동안 임대를 제안하는 부동산입니다.
• 공공기관이 소유한 재산의 경우, 재산이 매각 절차의 대상이거나 임대 방식으로 운영되는 경우에도 정당한 사유로 간주됩니다.

이 세금의 납세자에게 요구되는 추가 요금은, 31월 XNUMX일에 적립됩니다 그리고 될 것이다 지자체에서 매년 정하는, 공실이 선언된 행정 행위와 함께 해당 날짜에 재산의 공실이 확인되면.

영구적으로 점유되지 않은 재산으로 지방 자치 단체 선언은 다음을 요구합니다. 과세 대상자의 사전 심리 공석 표시에 대한 시의회의 인가는 해당 조례에서 규제되며, 그 안에 시 등록 데이터 및 공급 서비스 소비와 관련된 정보가 나타날 수 있습니다.

이 계율이 의도하는 것은 빈 집을 시장에 내놓다, 따라서 부동산 시장에서 제품 공급을 촉진하는 투기를 피하십시오.

 부동산 중개인을 위한 새로운 시나리오

소유자와 부동산 중개인에게 요구되는 사전 정보 의무는 소비자인 구매자를 보호합니다. 그러나, 그것은 실제로 부동산 중개인에게 위험을 나타냅니다. 그들은 소유자의 정보를 제공할 의무가 있기 때문에 구매자 또는 임차인과의 거래를 종료할 수 있기 전에 부동산의

이러한 유형의 사전 정보는 구매자가 판매자와 연락 직접, 부동산 거래가 그들 사이에 직접적으로 체결 될 위험을 증가, 악의적으로 대행사 서비스에 대한 지불 회피.

이것은 이미 습관적인 사실이며 불행하게도 부동산 시장에서는 많은 경우 당사자들이 거래에서 돈을 절약하기 위해 부동산 중개업자가 구매자와 판매자에게 연락하는 좋은 일을 무시합니다. 시장.

부동산 시장에 매우 중요한 부동산 중개인이 수행하는 필수 작업은 부동산 및 소유주에 대한 사전 정보를 부동산 중개인으로부터 수수료나 수수료를 지불하지 않기 위해 소유주에게 직접 연락하려는 유혹을 받습니다.

이를 통해 부동산 중개인에게 중요하고 권장되는 사항은 다음과 같습니다. 위임 계약 검토 소유자와 구매자 또는 미래 세입자 모두를 위해 전문 수수료 지불을 법적으로 보호, 필요한 경우 높은 위반시 벌칙. 부동산 중개인의 훌륭한 서비스를 거치지 않고 직접 계약을 체결하는 당사자를 위해.

또한 부동산 중개인은 개인 정보 보호법에 따라 개인 정보를 공유하기 위해 소유주로부터 필요한 승인을 받아야 합니다. 데이터 보호법.

그렇기 때문에 발전이 필요하다. 부동산 중개인의 전문화 부문, 구매자와 판매자에게 연락하는 엄격한 상업적 작업을 넘어 자신의 기술을 확장하여 해당 부문에서 더 전문화되어야 합니다.

의심할 여지 없이 이 새로운 규정은 부동산 중개인의 전문성을 높일 것입니다.

2023년 TLACORP