[Vc_row] [vc_column] [vc_column_text]스페인에서 부동산을 매매하기로 결정했다면 다음 정보에 유의하십시오.

1.- 속성 설명을 확인 속성 문서

소유권 증서에 부동산이 어떻게 등록되고 설명됩니까? 재산 증서에서 재산이 적절하게 설명되고 등록되었는지 확인하십시오. 재산 증서는 상세해야 합니다. 완벽한 설명 건물에 존재하는 크기, 경계 및 나머지 구성 요소.

수년 동안 다른 소유자가 소유한 부동산이 크기 및/또는 종속성(새 방, 베란다 또는 테라스 폐쇄, 차고, 수영장 등)이 수정/확장된 것을 찾는 것이 일반적입니다.

기존 건축물의 현재 표면이 증서의 설명과 일치하지 않으면 이러한 불일치의 원인을 알아야 합니다! . 많은 경우 이러한 불일치를 수정하기 위해 취할 수 있는 프로세스와 이를 분류하는 방법이 있습니다. 그러나 다른 경우에는 이러한 차이가 부동산에 영향을 미치는 법적 문제를 보여 주며 구매/판매 프로세스의 가장 초기 단계부터 확인하기 위해 알아야 합니다.

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   예제: 120m2 수영장이 있는 50m2의 집과 "게스트 하우스"로 개조된 차고. 증서에서 집은 120m2로만 나타납니다. 하지만 수영장은 아닙니다, 그리고 차고는 "차고” “게스트 하우스”가 아닙니다.

   결과: 증서를 업데이트해야 하며 구매자에게 "게스트 하우스"가 법적으로 "차고"로 간주된다는 사실을 알려야 합니다.

  알림: 우리는 집의 "내부 설명"(방 수, 화장실 등)을 고려하지 않고 "건축 규모"(스페인어로 "superficie construída")를 고려하고 있습니다. 집 안의 각 내부 종속성에 대한 정확한 설명이나 분포를 보여주는 데 필요한 행위는 아닙니다. 내부 벽을 변경하여 부동산 내부를 수정한 경우 증서를 업데이트할 필요가 없으며 판매 완료 시 새로운 내부 분배를 "신고"하는 것으로 충분합니다.

예: Deeds는 "4" 침실이 있고 귀하가 침실을 "2"로 변환했다고 표시합니다. 이 경우 증서를 업데이트할 필요가 없습니다. 소유자로서 귀하는 부동산 내부의 내부 의존성을 자유롭게 수정/개조할 수 있습니다(항상 적절한 개량 라이선스 취득).

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CATASTRO의 재산("SUMA" 또는 "IBI" 또는 "COUNCIL TAX"라고도 함): 증서와 마찬가지로 부동산은 "Catastro"에 정확한 현재 크기와 표면으로 등록되어야 합니다.

매년 Catastro 청구서 – "Council Tax"(IBI- Impuesto sobre Bienes Inmuebles)는 Catastro 기록을 사용하여 재산의 규모를 보여줍니다. 이 법안에서 고려하는 건축물의 크기는 연간 "IBI" 또는 "의회세"를 계산하는 데 사용되기 때문에 매우 중요합니다. 따라서 Catastro 기록이 수행된 모든 수정 또는 확장을 포함하여 부동산에 대한 기존 공사의 적절하고 업데이트된 크기를 나타내는지 확인하는 것이 중요합니다.

따라서 "Catastro 사무소"는 주택, 수영장, 차고 등과 같은 모든 건축 요소를 고려하여 건축 규모와 관련하여 의회세를 계산합니다.

따라서 확장 등으로 속성이 수정된 경우 이는 속성 거래 프로세스의 필수적인 부분으로 고려되고 확인되어야 합니다.

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   An 예: 부동산 취득 당시 기존 건축물은 주택용으로 총 120m2 였습니다. 이는 증서와 카타스트로 법안(IBI)에서도 드러난 것입니다. 이러한 이유로 Catastro 지폐(IBI)는 300유로였습니다.

몇 년 후 주인은 50m2 수영장과 40m2 차고를 지었습니다. 소유자가 이러한 새로운 건축 요소를 Catastro에 신고하지 않은 경우 Catastro 청구서 -IBI가 과소 지급됩니다. 그 이유는 이 섹션에서 설명한 바와 같이 건축물의 크기를 고려하여 Catastro 계산서가 계산되기 때문입니다("더 큰 건축물 크기" = "높은 세금" 측면에서). 따라서 아마도 소유자가 이러한 요소를 신고했다면 IBI 청구서는 300유로보다 높을 것입니다. 따라서 구매자가 이 시점에 주의를 기울이지 않고 구매 프로세스 중에 분류하는 경우 Catastro 검사 시 이러한 미신고 구조에 대해 Catastro에 책임을 질 수 있습니다.

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2.- 재산의 적법성을 확인하기 위한 기타 문서:

일반적으로 재산의 법적 상황을 확인하기 위해서는 다음과 같은 서류가 필요합니다.

• 부동산 소유권 증서: 부동산 구입 방법, 법적 경계, 부동산에 영향을 미칠 수 있는 법적 비용/부채를 확인하기 위해
• Catastro(IBI-Council Tax bill)
• 공과금: 수도, 전기, 가스
• 에너지성능인증서 : 건물의 에너지 사용량 확인용
• 소유자 커뮤니티 인증서: 현재 소유자가 커뮤니티 요금에 대해 최신 정보임을 증명하기 위해
• 등,

위의 문서에 대한 연구는 에이전트와 변호사에 의해 스페인에서 표준화되었습니다.

그러나 건설 및 부동산에 특화되어 있기 때문에 저희 회사는 TLA와 같이 건설에 전문적이지 않은 다른 전문가가 항상 고려하지 않는 기타 문서의 연구 및 고려에 특히 중점을 둡니다.

• 거주 증명서/직업 면허증/직업 허가증(CH/LO): 이 문서는 해당 건물이 법적 거주 조건을 충족하는지 확인하기 위해 공사가 완료되면 시청에서 받습니다. 이 문서는 또한 물과 전기를 부동산에 연결하고 수도 및 전기 계약을 귀하의 이름으로 변경하는 데 필요합니다.

이 인증서를 취득하려면 스페인에서 부동산을 판매/구매할 때 "의무"해야 합니까?:

부동산 유형에 따라 다릅니다. "신규" 부동산의 경우 건축업자는 판매 프로세스 완료 시 이 문서를 구매자에게 제공할 의무가 있습니다.

그러나 "재판매"에서는 판매자가 판매 완료 시 이 문서를 제공하도록 강제하는 법률이 없습니다. 스페인 법률에 따르면 물 및 전기 이름 변경을 진행하기 위해 완료 후 이 문서를 입수해야 하는 것은 "구매자"입니다.

이 시점에서 우리는 부동산이 이전 소유자로부터 승인되지 않은 작업 등을 겪은 경우 관리가 완료 후 구매자에게 CH 제공을 거부할 수 있다고 말해야 합니다. 따라서 부동산의 법적 조건이 완벽하지 않은 경우 완료 후 이 문서의 승인을 받지 못할 위험이 있습니다. 그리고 이것은 구매자를 매우 복잡한 상황에 빠뜨릴 수 있습니다. 그 당시 그의 이름으로 유틸리티 계약을 체결하는 데 문제가 있을 수 있기 때문입니다.

여기서 매우 중요한 점은 CH의 존재나 유효성이 증서에 나타나지 않는다는 점입니다!. 따라서 변호사는 자신의 전문성과 경험을 활용하여 이 문제를 꼼꼼히 살펴보고 이 문서만큼 중요한 문서를 확인해야 합니다.  

결론부터 말하자면 이 인증서는 본질적인 부동산 매각에 대한 확인은 매입/매도 과정의 맨 처음부터 확인되어야 합니다.

• 비위반 증명서(CNUI): 건축 과태료, 재산에 영향을 미치는 기타 위반 또는 철거 명령이 없음을 확인하는 시청에서 발행한 증명서입니다. . 건물이 적절한 건축 허가 없이 건축 또는 확장된 경우 스페인 행정부는 해당 건물에 대해 조치를 취할 수 있습니다. 그러나 행정부의 이러한 권리에는 시간 제한이 있습니다. 이 권리는 해당 부동산의 작업 완료 또는 그곳에서 수행된 최종 확장 이후 15년 후에 만료됩니다. "빌라" 또는 "반 분리된" 부동산을 구매하거나 부동산을 구매할 때 이 문서를 얻는 것이 특히 권장됩니다. 소박한 땅에서.

 

• 세둘라 어바니스티카: 이것은 다음과 같이 부동산의 여러 측면을 확인하는 시청에서 얻은 문서입니다.
  • 줄거리와 지역에 대한 "도시적" 고려. 예를 들어, 플롯이 "시골적", "도시화 가능", "보호" 또는 퍼블릭 도메인의 영향을 받는 것으로 간주되는 경우 등입니다.
  • 해당 지역의 도시화가 완료되었거나 완료해야 할 다른 지역이나 도시화 기반 시설이 있는 경우
  • 대지의 정확한 "건축권"(대지에서 허용되는 최대 건축/건축) 등..

 

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