안달루시아 시골 땅에 주택 건설 – 2023년 업데이트

안달루시아의 소박한 땅에 주거용 주택을 지을 수 있습니까?

대답은 예.

안달루시아 법률은 소박한 땅에 주거용 주택을 건설할 수 있도록 허용하고 있으며, 이는 "촌스러운 땅에 대한 특별 조치"라는 수치를 통해 이루어집니다. 이 규정은 법령 550/2022, 29월 7일, 2021월 1일 법률 XNUMX/XNUMX의 일반 규정을 승인하여 안달루시아 영토의 지속 가능성을 촉진합니다. - 하려면 여기를 클릭 참조 .

이 규정은 안달루시아의 시골 땅에 주택을 건설하는 것을 허용합니다. 이를 위해 이러한 유형의 주택 건설 활동은 시골 땅에서 "특별한 행동"이라고 부르는 것에 적합합니다.

"소박한 땅에서의 특별한 행동"이란 무엇입니까? 제30조

의 행동들입니다 공익과 사회적 관심 그 농촌 환경의 계획 및 개발에 기여하고, 또는 도시 토지의 위치가 호환되지 않기 때문에 이러한 유형의 토지에 위치해야 합니다.

법 제22.2조 XNUMX항에 따라 산업, XNUMX차 또는 관광 용도 및 개발에 필요한 작업, 건축, 건물, 도로, 인프라 및 기술 서비스를 포함하여 이러한 유형의 토지에서 구현되어야 하는 기타 모든 것.

그렇다면 소박한 땅에 주거용 건축을 고려할 수 있습니까?

같은 조항의 규정에 따라, 주거용 건물은 공동으로 허가될 수 있으며, 이들과 비상조치 사이의 비례성과 연계성이 보장되어야 한다.

다음은 조건 및 요구 사항입니다.

1. 일반적으로, 주택은 행위에 의해 승인될 수 있습니다 경제 발전을 위해 필요하고 감시, 지원, 관리 또는 통제 기능에 의해 정당화되는 경우. 예외적으로 더 많은 수가 승인될 수 있습니다. 다른 요구에 동기를 부여하고 다음 조건을 준수하는 행동에 대해.
2. 집과 특별 조치가 동일한 재산에서 발생한다는 것 .
3. 집의 실행은 경제적으로 실행 가능한 투자 및 상각 가능을 가정합니다. 행동이 창출하는 소득과 관련하여 정해진 기간에.
4. 거주지와 특별 조치 사이의 연결이 유지되도록 . 이러한 목적을 위해 29.3조 및 4조에 명시된 조건이 적용됩니다. 해당 부문별 규정이 특별 조치의 실행을 조건으로 하는 요구 사항을 설정하는 경우 사전 승인 프로세스에서 이러한 규정 준수가 인정되어야 합니다.

소박한 단독 주택이 특별한 행동과 연결되지 않고 지어질 수 있습니까?

대답은 예.

법 제22.2조 XNUMX항에 따라 고립된 단독 주택은 일반 또는 특별 조치와 연결되지 않은 농촌 토지에서 승인될 수 있습니다. 새로운 정착지 형성으로 이어지지 않는 한 제24조의 규정에 따라 소박한 토지의 일반적인 사용의 정상적인 개발을 방해합니다.

가정이 필요합니다 라이센스 이전의 승인 , 32조에 따라 다음 매개변수 및 조건도 준수해야 합니다.

1. 19년 1975월 2일 법률 XNUMX/XNUMX의 발효 이전에 완공된 코티조, 하시엔다 또는 유사한 유형을 제외하고 구획당 하나의 고립된 단독 주택 또는 수평 분할이 허용되지 않습니다. , 다세대 용도의 해당 날짜 현재 존재를 증명하는 것.
2. 플롯의 최소 면적은 2.5헥타르여야 합니다. 내부에 반지름이 50미터인 원을 그릴 수 있습니다. 때 최소 면적 부지는 삼림 지대에 위치하며 5헥타르가 될 것입니다. .
3. 집은 다음 위치에 있어야 합니다. 다른 주거용 건물에서 100미터 이상 거리 .
4. 건물이 차지하는 표면 주거용 플롯의 XNUMX%를 초과하지 않아야 합니다. . 나머지 표면에서는 나무, 지형 및 토지의 자연 조건이 일상적인 작업을 수행하기 위해 변경이 필요하지 않는 한 본질적으로 유지됩니다.
5. 건물의 실행에 필요한 개간 또는 제방에 의한 건축물의 토지 점유 표면은 다음을 초과하지 않습니다. 그것이 차지하는 표면의 XNUMX%.
6. 건축 가능한 최대 표면은 건물 표면의 XNUMX%를 초과하지 않으며 최대 높이는 XNUMX층입니다. , 도시 계획 도구의 조항에 따라 동일하게 계산합니다.
7. 건물은 고립된 단독 주택의 유형학적 조건을 가질 것이며, 다음을 존중해야 합니다. 부지 경계까지 최소 25m 거리 .
8. 가정에서 요구하는 기본 서비스는 독립적으로 보장되어야 하며 가급적이면 재생 에너지원을 사용하는 자체 소비 시설을 통해. 예외적으로 해당 분야별 인가를 받은 경우 인프라 네트워크를 통해 공급이 허용되며 이를 위해서는 연결 작업만 필요합니다.
9.  건물이 위치하게 됩니다 홍수 지역 외부 삼림에서 수행되는 경우 화재 발생 시 주민의 안전 조건이 보장되어야 하며 삼림법에서 정한 조건을 준수해야 합니다.

인접 이웃에 대한 사전 청문회 요구

이 법령은 특별한 조치의 개발과 그 중에서도 농촌 토지에 주거용 주택 건설이 이 땅에서 "일반적인" 행동의 발전을 막을 수 없습니다. 농촌 토지에 대한 "일반적인" 행동은 그 지역의 농업, 가축, 임업 등이며, 특히 이웃과 인접 지역에서 그러합니다.

이를 위해 제22조는 해당 지역의 주택 건설 프로젝트 승인을 위해 이웃 주민들이 해당 건설이 정상적인 개발을 방해하거나 제한하는 경우 권리를 주장할 수 있도록 사전 청문회를 요구하는 절차를 수립합니다. 그들의 일상적인 활동.

전원주택 건축허가를 받기 위한 절차는 어떻게 되나요? – 시의회의 이전 승인.

특별 조치의 승인 과정 내에서 인접 지역의 사전 승인 외에도 시의회 승인도 필요하며 이는 면허 부여 전에 이루어집니다.

이러한 의미에서 제32조는 다음을 포함합니다. 특별 조치 승인 절차 . 동일한 원칙은 비정상적인 행동을 제한하기 위해 다음과 같이 설정합니다. 허가를 받기 전에 시의회의 승인이 필요합니다. 그들이 정착하고자 하는 토지에 자격을 부여하고 대안적으로:

• a) "의 조치를 선언 공공 또는 사회적 관심 ”, 30.2.b)항의 경우.
• b) 인식 도시 환경과의 비 호환성 , 기사 30.3의 경우.
• c) 관련 없는 주택의 시행 승인 , 제31조에 따라.

기사 자체에는 시의회로부터 사전 승인을 받기 위해 따라야 하는 절차 :

• a) 33조에 따라 액션 프로젝트와 함께 추진하는 개인 또는 단체의 요청. 요청이 요구 사항을 충족하지 않는 경우, 신청자는 부족한 부분을 수정하거나 XNUMX일 이내에 필수 문서를 첨부해야 합니다. 귀하가 그렇게 하지 않을 경우 귀하의 요청이 철회되었음을 선언한 후 귀하의 요청이 철회된 것으로 간주된다는 표시
• b) 처리를 위해 신청이 수락되면 기술 및 법적 보고서에 따라 조치 프로젝트는 8조의 조항에 따라 최소 XNUMX개월 동안 공개 정보에 제출됩니다.

동시에, 그리고 같은 기간 동안 인증에 표시된 데이터에 따라 영향을 받는 공공 이익을 보호하는 공공 기관과 조치로 인해 영향을 받을 수 있는 인접 토지의 재산권 보유자를 위한 청문회가 개최됩니다. . 지적 및 이를 위해 요청된 토지 등기소.

• c) 조치가 71조의 규정에 따라 초지역적 발생에 영향을 미치거나 발생하는 경우, 공개 정보 처리 중에 영토 계획을 담당하는 부서의 조치 프로젝트에 대한 구속력 있는 보고서가 요청되며, 이 보고서는 72일 이내에 발행됩니다. XNUMX조에 규정된 달.
• d) 행동 프로젝트를 승인하거나 거부하는 절차의 결의는 지방 정부 법률의 조항에 따라 도시 계획 도구의 최종 승인을 위한 관할 지방자치단체에 해당합니다.
• e) 해당 동의서는 주의 관보와 시의회 웹사이트에 게시되며 승인된 실행 프로젝트도 게시됩니다.

답변 기간: 6개월 및 부정적인 침묵.- 기간 후 6 개월 절차의 해결에 대해 이해 당사자에게 통지하지 않고 처리를 위해 관할 기관의 전자 등록부에 신청서를 입력한 것부터 다음과 같이 이해됩니다. 승인 거부 .

작업 라이선스 신청서와 함께 사전 승인을 요청할 수 있습니다.

조치를 추진하는 개인 또는 단체는 사전 승인 및 건축 허가의 공동 처리를 요청할 수 있으며 신청서와 함께 조치 프로젝트 및 해당 건축 프로젝트를 제공해야 합니다.

특별 행동 행동 프로젝트는 어떻게 진행됩니까?

이와 관련하여 33년 시행령 2022조는 특별 조치 이행을 위한 조치 프로젝트에 다음과 같은 결정이 포함될 것이라고 규정합니다.

1. 행동을 촉진하는 공공 기관, 단체 또는 개인의 신원.
2. 다음을 포함하는 작업에 대한 자세한 설명:

• a) 자격 대상 토지의 상황, 위치 및 범위.
• b) 토지의 물리적 및 법적 특성.
• c) 행동의 사회경제적 특성.
• d) 활동의 적절한 기능을 위해 필요한 외부 서비스를 포함하여 개발에 필요한 건물, 구조물, 작업, 도로, 기반 시설 및 기술 서비스의 특성 및 발생 영역의 기존 건축물, 기반 시설 및 공공 서비스의 특성 .
• e) 30.4조 XNUMX항에 따라 적절한 경우 주거용 건물의 구현 조건에 대한 정당화.
• f) 해당하는 경우 실행이 분할되는 단계의 결정과 함께 작업 시작 및 완료 기간.

행동의 특성에 따라 다음 극단의 정당화, 근거 및 정의:

• a) 30조에 따라 적절하게 도시 토지에 대한 조치를 위치시키기 위한 공공 또는 사회적 이익 또는 부적합.
• b) 농촌 토지에 대한 시행의 기원 또는 필요성 및 제안된 특정 위치의 정당성.
• c) 농촌 토지 제도 및 적용 지역 및 도시 계획과의 호환성.
• d) 요구되는 문서와 함께 영향을 받는 부문별 규정 준수의 정당화.
• e) 새로운 정착지 형성을 방지하기 위한 조치 준수.
• f) 발생할 수 있는 영향에 대한 시정 조치의 정의 및 영토, 경관 및 환경 영향 분석.
• g) 조치의 경제적-재정적 실행 가능성.
• h) 해당되는 경우, 토지의 도시 인증 기간.

특별 활동(이 경우 건설)의 발기인이 부담하는 의무는 무엇입니까?

33조 4항에는 활동 기획자가 부담하는 의무가 명시되어 있으며 다음과 같습니다.

• a) 농촌토지제도의 법적 의무에 해당하는 것.
• b) 다음을 유지하겠다는 약속 건물과 소박한 토지 사용 사이의 연결 그들의 승인을 정당화하고 규정에 제공된 경우에 토지를 자연 상태로 되돌리는 것.
• c) 지불 농촌 토지에 대한 보상 혜택 , 법 제22.5조에 의거.
• d) 도시계획면허 신청 , 승인된 실행 프로젝트에 따라 사전 승인 절차의 결의로부터 최대 XNUMX년 이내.

XNUMXD덴탈의 상기 기간의 만료는 승인의 만료를 결정합니다. , 이해 관계자의 의견을 듣고 선언됩니다.

그러므로 우리가 보는 바와 같이 , 이해관계자는 XNUMX년 건축허가 신청을 위한 사전 승인부터 그러나 법률 조항에서 본 바와 같이 사전 심리 요청과 건설 허가의 공동 제출이 허용됩니다.

건설 활동을 수행할 수 있는 권한에 기간이 적용됩니까?

제34조는 다음과 같이 토지 자격의 기간을 규정합니다.

– 일반적으로 기간은 무제한입니다. 즉, 사전 인가 및 면허가 부여되면 건설 활동을 수행할 토지의 자격은 기간의 적용을 받지 않습니다.

– 그러나 중요한 것은 수행해야 할 활동이 연속적으로 XNUMX년 동안 중단되는 경우 승인의 유효성이 상실된다는 규정입니다.

즉, 건물이 버려지거나 최소 5년 이상 연속적으로 사용이 중단된 경우 관리 당국은 인가를 취소하고 토지는 원래 상태로 돌아가야 합니다. 지어진 건물.

– 기간이 제한된 사용 또는 활동을 승인하는 특별 조치, 공유 토지에 대한 행정적 양보가 필요한 조치 및 영토 및 도시 계획 문서에 제공된 변환 영역에 포함된 토지에 대해 승인된 조치.

이 경우 승인은 투자 상환에 필수적인 시간을 고려하여 자격 기간을 설정하고 해당되는 경우 해당 행정 양허 기간을 설정하여 요청 시 갱신 가능성을 제공합니다. 완료되기 전에 관심있는 사람.

기간이 만료되면 승인의 유효성이 상실되어 기업 및 발기인 또는 대리인이 보상을 받을 권리 없이 토지를 자연 상태로 복원해야 할 의무가 있습니다.

위의 조건은 모기지 법률의 조항에 따라 조치 실행을 승인하는 라이센스 및 부동산 등록부에 기록됩니다.

보상 지급

소박한 주택 건설 프로젝트는 토지를 "비범한" 용도로 사용하는 것으로 간주되며, 이러한 이유로 규정은 이 활동이 수수료 및 파생세 지불에 더하여 보상 지불의 대상이 되어야 한다고 생각합니다. 작업 허가증의 부여.

제35조는 약관을 포함하는 것입니다. 보상 지불 :

• 혜택입니다 비과세 성격의
• 지불은 지자체에서 관리 및 제작
• 해당 금액은 시립 토지 유산에 할당됩니다.
• 금액은 작업의 자재 실행 예산의 십 퍼센트(10%) 시 조례의 조항에 따라 삭감될 수 있음을 침해하지 않고 기계 및 장비에 해당하는 비용을 제외하고 수행해야 합니다.
• 다만, 다음의 경우 그 금액은 단독 주택은 어쨌든 XNUMX퍼센트가 될 것입니다. (15의 %).
• 용도 변경을 의미하지 않는 기존 건물에 대한 행위는 보상금 대상에서 제외됩니다. .

법은 특별한 행동에 대한 보상 지불 금액을 설정합니다. 줄일 수 있습니다 누적될 수 있는 다음 기준에 따라 시 조례에서:

• a) 생산적 용도 구현을 위한 투자 규모.
• b) 해당 조치가 지역 경제 및 고용에 미치는 영향.
• c) 역사적 유산과 환경 보호에 기여.
• d) 재생 가능한 자원에서 에너지 시설의 통합.
• e) 조치의 환경 및 경관 통합에 엄격하게 필요한 조치에 대한 추가 조치.

합법적으로 건축된 건축물의 증축시 보상금을 지급해야 하는 의무가 있나요?

대답은 '예'입니다.

이 규정은 법적 건물의 확장으로 구성된 건물 조치의 보상 혜택 금액이 확장 작업의 실질적인 실행을 위한 예산만을 고려하여 계산되고 처리 필요성을 침해하지 않고 누적되도록 설정합니다. 새로운 사전 승인 25.3조에 따라.

즉, 합법적으로 지어진 소박한 주택의 확장에는 다음이 필요합니다.

• 인접한 사전 승인
• 시의회 사전 승인
• 작업 예산의 10% 또는 15%에 대한 보상 혜택 지급.

확산된 농촌 서식지에 대한 건설적인 조치

"분산된 농촌 서식지"란 무엇을 의미합니까?

법 제23조는 법 제14.2조 XNUMX항에 따라 보급 된 농촌 서식지 가 있는 영토를 구성한다. 도시 구조가 없는 건물 집합 농업 및 가축 활동과 관련이 있습니다. 특성이 보존되어야 하는 농촌 환경.

보급된 농촌 서식지는 비도시적 자연의 정착 소박한 토지에서 이러한 특성을 보존하기 위해 계획 도구는 지역을 구분하거나 헥타르당 XNUMX개 이상의 주거 밀도를 의미하는 계획을 제안하지 않을 수 있습니다. .

"전파된 농촌 서식지"에서 어떤 유형의 공연이 허용됩니까?

36조에 따르면 살포된 농촌 서식지에 대해 수행할 수 있는 조치는 다음과 같습니다.

1. 일반 도시 계획 도구 또는 특별 계획에 의해 보급된 농촌 서식지로 한정된 지역에서 보존, 유지 및 개선에 기여하고 소박한 토양 범주의 보호 체제와 호환되는 도시 계획 조치가 수행될 수 있습니다. 그들이 위치한 곳.

이것은 "특별 계획"이라는 도시 규제 도구를 통해 수행됩니다.

2. 이 지역에 포함된 토지 및 건물의 소유자는 공공 기부금으로 지정된 토지를 취득하고 이를 주문하는 도시 계획 문서에서 제공되는 기반 시설 및 서비스를 개선하기 위한 작업에 대한 비용을 지불할 의무가 있습니다.
3. 이러한 "전파 지역"에서 수행할 수 있는 조치를 규제하는 특별 계획은 법에 따라 이러한 조치의 개발에 필요한 도시화 조건, 인프라 등과 함께 건설 조건을 설정합니다. 해당 지역의 주택 수.

그리고 이를 위해 신축 공사는 다음 조건을 준수해야 합니다.

1. a) 유형학적, 미적 및 건설적 특성은 전원 풍경 및 정착지의 전통 건축과 일치해야 합니다.
2. b) 전통적인 가치를 보존하고 기존 건물의 재활, 개조 및 재생을 위한 조치를 우선시합니다.
3. c) 일반적으로 최대 높이 건물의 XNUMX 층 .
4. d) O플롯 당 네 새 집 건설될 것이며 건축 가능한 최대 면적은 해당 면적의 평균입니다.
5. e) 구현이 23.3조에 규정된 밀도를 초과하는 경우 승인되지 않습니다.

"전파된 농촌 서식지"에서 어떤 용도로 사용할 수 있고 허용됩니까?

39조는 일반적으로 보급된 농촌 서식지에서 허용 가능한 용도가 다음과 같을 것이라고 규정합니다.

1. a) 주거용 소박한 땅의 전형적인 유형으로.
2. b) 필요한 시설 사용.
3. c) 해당 지역의 특성을 변경하지 않는 농촌 토지의 일반적인 용도.
4. d) 주거용을 보완하는 XNUMX차 용도.
5. e) 관광 용도 기존 건물에서.

금지된 용도는 무엇입니까?

제 40.

• a) 도시 토지의 건물, 유형 및 특징적 용도.
• b) 핵의 형태를 변경하는 세분화 및 작용.
• c) 부문별 규정 또는 계획 도구에 제공된 인프라 또는 기부금을 수행하는 데 필요한 것과 서식지 조건의 보존, 유지 및 개선에 기여하는 것을 제외한 도시화 작업.

흩어져 있는 농촌 서식지에서 수행할 수 있는 도시 인프라 유형은 무엇입니까?

제 41.

1. 새 건물의 이식
2. 기존 것의 보존, 유지 및 개선
3. 경계 지역의 보존, 유지 및 개선에 정당한 경우 기본 서비스 및 통신 제공을 위한 기부금 및 공통 기반 시설의 실행.

또한 비체계적인 관리를 통해 기부금 획득을 목표로 하는 도시 계획 조치를 수행할 수 있으며 일반 및 지역 시스템 획득을 위한 법률 제114조에 제공된 기술을 적용할 수 있습니다. 양식적임 .

계획 도구에 제공된 조치는 해당하는 대상이 됩니다. 도시 예방 통제 및 이에 제공되지 않은 일반 및 특별 조치의 구현은 규정에 제공된 조건 및 절차에 따라 조정됩니다.

체계적이지 않은 실행의 관리는 다음과 같습니다(Art. 42).

1. 가) 공개 , 할당량 지불을 통해 또는 적절한 경우 법률 제109조 및 다음 조항에 따라 특별 기부금 부과를 통해.
2. b) 비공개 , 비용의 공정한 분배 체제에서 해당 비용을 수행할 목적으로 협력 단체의 구성을 통해 분산된 농촌 서식지의 토지 소유권의 50% 이상에 대한 이니셔티브가 있는 경우, 적용 기사 241에서 249에 명시된 것과 유사한 방식입니다.

보급된 농촌 서식지의 범위에 포함된 농장의 소유자는 132.7조에 규정된 기간 내에 준수하지 않는 경우 강제로 협력 단체에 편입됩니다.

즉, 이러한 종류의 부동산 소유자는 법률 또는 도시화의 "특별 계획"에 따라 "확산 지역"에서 개발할 인프라 작업 비용을 공동으로 지불합니다.

따라서 부동산을 살 때 조심하십시오.

2023년 XNUMX월