스페인에서 집을 지을 때 건축 과정
건축허가를 받은 후, 당신은 건축업자의 서비스를 계약해야합니다 또는 건설자, 프로젝트를 실행하고 집을 지을 수 있습니다.
이 건축업자는 다음 지침을 따라야 합니다. 건축가 엄격하게 계획된 대로 건설을 실행하기 위해.
건축가
이때 건축가의 작업에 주의를 기울이는 것이 매우 중요합니다. 스페인 건축가의 서비스가 건설 프로젝트를 만들기 위해 계약되면 프로젝트가 완료되면 그는 자신의 작업을 완료합니다. 그러나 귀하는 그의 서비스를 다음과 같이 계약할 수도 있습니다. "제어" 건축업자가 만든 작업과 건설의 모든 단계가 프로젝트가 지정한 대로 완료되었음을 보장합니다. 스페인어로 이것은 "Control de Obra" 또는 "Supervisión Tecnica de la Obra". 물론, 건축가가 이 작업을 맡는다면 건축가로부터 받는 수수료는 더 높겠지만, 건축가가 주기적으로 건축가의 작품을 점검하기 때문에 건축 보증은 더 높을 것이다.
건축가가 해당 지역의 공식 건축가 협회에 등록해야 하는 것은 매우 중요합니다.
그런 다음 건축가를 지정하고 그가 책임져야 할 부분, 기간 및 건물 비용을 정확히 명시한 계약에 동의해야 합니다. 건축가 비용에는 건축 준비가 포함됩니다. "메모리아 드 칼리다데스" (재료의 품질 사양 목록). 예를 들어 콘크리트의 공식, 재료의 유형, 파이프의 크기, 도면 등을 포함하여 상세해야 합니다.
건축가가 지시할 것입니다. 리거, 자격을 갖춘 건축 엔지니어가 건물을 감독하고 현장 검사를 수행하며 건물이 요구되는 표준에 따라 건축되었는지 확인합니다. 그는 스페인어를 취득하는 데 필요한 건축가의 인증서를 발급합니다. 핀 드 오브라 인증서 (완료 인증서 – 또는 최종 작업 라이선스), 그리고 Licencia de Primera Ocupación(첫 번째 직업 면허 또는 거주 증명서라고 함).
건물에 대한 정확한 사양을 준비한 다음 믿을 수 있는 건축주를 찾아라. 건축가는 이에 대한 책임과 감독을 수락할 수 있습니다. 완료 날짜에 동의해야 하며 지연 완료에 대한 패널티 조항이 있습니다. 이것은 건축업자와 서명하기 위해 법적 구속력이 있는 계약에 통합되어야 합니다.
“세구로 십년” 또는 “XNUMX년 보험”
또한이 시점에서 당신이 무엇이라고 불리는지 고려하는 것이 매우 중요합니다. 세구로 데시날 또는 XNUMX년 보험.
스페인 건축업자나 개발업자로부터 계획 외의 건물을 구입하거나 새 부동산을 지을 때(지금은 그렇습니다), 건축업자나 개발자는 건축가와 함께 건축의 필수적이고 가장 중요한 부분을 보증해야 합니다. 건설은 적어도 XNUMX년 동안은 안전할 것입니다.
이 책임을 확인하기 위해 스페인 규정은 기초, 내부 구조, 덩굴 등 건축의 가장 중요한 부분을 새 건물의 개발자에게 보장하도록 강요합니다. 부동산의 거주 가능성에 영향을 미치는 기타 결함은 3년 동안 보장됩니다. . 기타 경미한 결함은 1년 동안 보장됩니다. 마지막 두 경우에는 보험 적용이 필요하지 않지만 건축업자가 이를 추가 보증으로 제공할 수 있다면 분명히 더 좋을 것입니다.
또한 동일한 보험 회사에서 건축업자에게 확실한 품질 검사, 자재 및 공사의 품질을 확인하여 적절한 정책을 제공하도록 강제하기 때문에 건설에 대한 추가 보증입니다.
스페인 XNUMX년 보험(또는 "Seguro Decenal")은 발기인이 판매용 주택 건설 활동을 하는 회사인 경우 의무적입니다.
다만, 개발자가 특정한 경우에는 임의적이며, 일반적으로 플롯의 소유자. 이것은 스페인에서 "자동 프로모터", "로 번역자기 발기인" 또는 "자기 개발자". 특정인이 집을 지을 의도로 스페인에서 토지를 구입했지만 판매를 위한 구매 활동은 하지 않은 경우입니다. 이러한 경우 스페인 법률은 이 보험을 신청하지 않는 옵션을 제공합니다. 스페인 정부는 특정 개인이 내부에 거주할 무언가를 짓는 경우 안전하고 안전한 방식으로 건물을 짓기 위해 필요한 주의를 기울일 것임을 이해하기 때문입니다. . 따라서 특정인은 이 보험을 지불하기 위해 비용을 절감할지 여부를 선택할 수 있습니다. 또는 예를 들어, 건설 문제 및 결함에 대한 더 나은 보호를 위해 이 보험을 계약합니다.
그러나 자기 발기인으로서 이 보험을 신청하지 않기로 결정한 경우 향후에 집을 다른 구매자에게 판매하기로 결정한 경우 스페인 법률에 따라 최종 구매자에게 해당 건축물이 이 보증이 적용되지 않는다는 사실을 알려야 합니다. , 그리고 그들은 이것을 판매의 필수 조건으로 명시적으로 수락해야 합니다. 최종 구매자의 관점에서 이 보험으로 부동산을 사는 것이 항상 더 나은 선택이 될 것입니다. 따라서 그들은 재산이 이런 식으로 보험에 가입되어 있지 않다는 것을 정식으로 알려야 하고 확인해야 합니다.
건축업자
건설 발기인으로서 귀하는 건축가의 지시에 따라 프로젝트에 따라 건설을 수행하기 위해 건축업자의 서비스를 계약해야 합니다. 부동산 건설의 가장 중요한 요소 중 하나는 건축 계약 건축주와 함께. 건축업자는 항상 자신의 이익을 보호하려고 노력할 것이며, 이러한 유형의 계약에 경험이 없으면 부동산이 예상보다 품질이 떨어지거나 약속한 것보다 두 배나 더 오래 걸리거나 더 나빠질 수 있습니다.
자신을 보호하기 위해 항상 귀하의 변호사가 계약서를 작성하거나 건축업자가 제안한 계약을 직접 협상하는지 확인하십시오.
계약의 가장 중요한 요소는 계약이 다음 사항을 고려하는지 확인하는 것입니다.
- 전체 이름 및 CIF 번호(회사의 세금 번호) 건설사 및 소유자가 포함됩니다.
- 건축가가 제공한 계획 및 건물 설명에 따라 가능한 한 상세하게 공사가 이루어지고 자재 및 품질의 세부 목록(“메모리아 드 칼리다데스").
- 그 추가 비용(예: 차고 또는 수영장 등)은 가격에 포함되어 있습니다.
- 지연 완료에 대한 벌금도 고려하여 시작 날짜와 종료 날짜가 계약에 포함됩니다.
- 지불 조건(새 건물은 건설 시작일 전에 20-30% 이상 지불하고 나머지 지불은 건설의 다른 단계에 모두 고정합니다. 또한 수리를 위해 가격의 5-10%를 유지하는 것이 좋습니다. 건물이 완성된 후의 모든 결함).
- 건축가, 전기 기술자 및 시청의 인증서는 마지막 지불에 제공되어야 합니다.
- IVA(VAT) 및 인지세(“문서화 된 법적 행위"), 공증인, 토지 등기 수수료 등
빌더와 동의할 것을 권장하는 다른 측면:
- 빌더가 문서화와 관련된 프로세스의 최종 단계를 구성할 수 있도록 합니다. 건축주 자신이 취득하게 됨을 의미 최종 작업 증명서 (오브라스 최종 인증서), 아니면 그 신축신고및 수평 분할 (Declaración de Obra Nueva o de División 수평) 그리고 가장 중요한 것은 직업 면허 - 거주증명서 (세둘라 데 해비타빌리다드). 이 항목들은 매우 중요합니다 소박한 땅, 연결 주전원 공급 장치의 충분한 전기 또는 물 지점을 찾는 것이 일반적이지 않습니다.
- 보장하기 위해 일단 건설 가격에 대한 최종 지불을 완료하면 물과 전기 계량기 연결, 그리고 귀하의 개인 이름으로 서명된 계약서.
건축업자로부터 거주 증명서, 물, 전기 등에 대한 연결 증명서를 얻는 것이 왜 중요한가요?
건축업자가 공사를 완료하거나 최종 작업 허가인 CFO(Certificado Final de Obra)와 New Building Declaration-DON(Declaración de Obra Nueva)을 취득한 후 케이스를 떠나는 것이 매우 일반적이기 때문입니다.
이러한 인증을 통해 건축업자는 새 건물이 완료되었으며(CFO와 함께) 건설이 완료되었으며 이미 토지 등록부(DON)에 신고되었음을 선언합니다.
그러나이 단계에서 건물의 최종 행정 신고는 완료되지 않습니다. 거주 증명서 – CH(Cédula de Habitabilidad o Licencia de Primera Ocupación)를 받는 것이 중요합니다. 이 문서는 "작업" 공급에서 "가정" 사용으로 수도 및 전기 계약을 전달하는 데 필요하기 때문에 매우 중요합니다.
우리는 이 개념을 더 나은 방식으로 설명할 것입니다.
건축업자와의 계약에 대한 엄격한 해석을 통해 그는 재산이 물리적으로 완성되는 순간에 서비스를 마치고 토지 등기부(Registro de la Propiedad)에 "집"으로 나타납니다. 이는 위에서 언급한 두 문서로 얻을 수 있습니다.
- 최종 저작물 라이센스(Certificado Final de Obra), 건축을 계획한 건축가가 건물이 프로젝트와 건축 허가를 모두 준수하여 이미 완료되었음을 증명하는 문서입니다.
- 신축 건물 선언-DON(Declaración de Obra Nueva), 이는 기존 부지 위에 토지 등기부(Registro de la Propiedad)에 새 건물을 등재하는 과정입니다.
이 순간 당신은 발기인으로서 집을 완성하고 토지 등록부에 정식으로 등재됩니다. 또한 숙소에는 전기와 수도가 있습니다. 그래서, 당신은 재산이 내부에 살 준비가 되었다고 생각할 수 있습니다.... 그러나... 아닙니다. 참고로 해당 부동산은 아직 준비되지 않았습니다. 귀하가 그곳에 거주하기 위해서는 해당 부동산은 아직 "집"이 아니며 "건설"입니다. "집"이 되기 위해서는 다음 항목이 필요하기 때문입니다.
- 거주/직업 허가증(“CÉDULA DE HABITABILIDAD 또는 LICENCIA DE OCUPACIÓN: 이것은 해당 부동산이 거주할 준비가 되었음을 시청에서 확인하는 것으로 부동산이 Final Works License(Certificado Final de 오브라) 및 새 건물 선언-DON(선언문 데 오브라 누에바).이 문서는 집에 살기 위해 시청의 허가를 받기 위해 필요합니다. 당신이 그것을 얻기 전에, 당신이 가지고 있는 것은 건물이지 “집”이 아닙니다.이 문서는 귀하의 이름으로 된 주요 유틸리티의 개별 공급을 얻고 "집"에 대한 소비 용도를 얻는 데 필요합니다.
- 전기 연결 인증서(Boletín de Electricidad) : 건축업자가 거주 증명서를 취득하기 전에 공사에 물과 전기 공급이 있을 수 있습니다. 왜냐하면 건축업자가 집의 작업(요금, 기계 등)을 만들기 위해 이 공급을 받는 것이 정상이기 때문입니다. 그러나 건축업자로부터 얻은 공급은 "작업"을 위한 공급이지 "주택" 사용 소비를 위한 공급은 아닙니다. 때로 건축업자가 적절한 CH(주거 증명서)를 얻지 못했기 때문에 구매자나 발기인은 수년 동안 "작업용 공급" 전기와 물을 자신의 부동산에 남겨둡니다. 그들은 물과 전기를 가지고 있지만 매우 열악한 조건에 있고 주택에 대한 일반적인 공급보다 비쌉니다. 따라서 구매자 또는 기획자로서 귀하가 빌더 측으로부터 적절한 CH를 확보하기 위해서는 빌더와 합의한 대금의 일부를 CH를 지불할 때 지불하도록 남겨 두는 것이 좋습니다. 얻어진다. 이런 식으로 빌더가 올바르게 작업하고 이 문서를 최대한 빨리 얻기 위해 최선을 다하도록 할 것입니다.
따라서 위에서 설명한 대로 w발기인 또는 구매자로서 건축업자가 CH, 적절한 물 및 전기 공급("집") 및 앞으로 이것으로 문제가 발생하지 않을 것입니다.
건축업자는 그 지역을 알고 건축가도 알고 있고 시청도 알고 있으며 이 문서를 당신보다 XNUMX배 빠르고 저렴하게 얻을 것입니다. 그리고 그가 당신과 계약을 하고 싶다면 이 아이템들을 얻어야 합니다. 그가 그것을 거부한다면, 다른 사람을 찾는 것이 합리적인 논거가 될 것입니다.
스페인 주택 건설 자금 조달을 위한 발기인 모기지
발기인으로서 부동산 건설 비용을 지불하기 위해 모기지를 신청해야 하는 것은 매우 일반적입니다. 이 경우 은행이 부동산을 짓기에 충분한 재정을 확보하기 위해 제공하는 특정 모기지가 있습니다.
이것은 ... 불리운다: 발기인 모기지 또는 자체 발기인 모기지 (Préstamo o Hipoteca 프로모터 o 자동 프로모터).
상황은 다음과 같습니다. 줄거리와 집에 대한 초기 아이디어가 건축가와 함께 계획되었으며 이제 건축을 할 건축업자를 찾았습니다. 하지만 돈이 필요하고 집을 지으려면 대출을 받아야 합니다. 그런 다음 은행에 가서 재정적 가능성을 물어보십시오. 귀하가 모기지 상환금을 상환할 수 있는 좋은 고객이 될 것인지 확인하기 위해 귀하의 개인 및 경제 상황을 조사한 후, 은행이 귀하에게 프로젝트를 위한 돈을 빌려줄 것을 수락하고 제안합니다. 하지만 은행은 처음부터 공사비 전액을 주지 않고 차곡차곡 쌓아준다. 어떤 단계입니까? 동일한 구조의 진화에서 파생된 단계입니다.
예 : 작업을 완료하는 데 € 100.000가 필요하다는 이미징. 은행은 토지를 구입하고 기초를 만드는 데 20%를 지불하고 구조가 완료되면 20%를 제공합니다. 지붕이 완성된 경우 등 30%, 나머지는 건축가가 "최종 작업 허가증" 또는 Licencia de Final de Obra를 만들 때.
귀하의 은행은 건축가에게 건물 업데이트를 요청하고 작업이 만족스럽게 완료되었음을 확인하는 인증서를 발행합니다.
그런 다음 해당 인증서를 은행에 가져오면 글로벌과 관련하여 해당 단계에 해당하는 비율을 빌려줄 것입니다. 귀하의 은행은 모기지 승인을 받기 전에 귀하의 이름으로 플롯을 작성하고 토지 등록부에 "건설 중"임을 선언하도록 요청할 수 있습니다. 이것은 때때로 건축업자가 자신의 이름으로 된 구획 중 하나를 당신에게 그곳에 지을 것을 제안하고 그 구획이 완료될 때까지 건축업자의 이름으로 유지되기 때문입니다.
따라서 은행에 더 나은 보증을 제공하기 위해 은행은 토지를 귀하의 이름으로 변경하고 해당 토지에 주택이 건설되고 있음을 토지 등록부에 알리도록 요청할 수 있습니다. 그렇다면 공증인에게 가서 토지의 증서를 당신의 이름으로 가져와야합니다. 토지등기부등본으로 토지등기부등기소에 건축사업, 건축허가증과 함께 가야 합니다. 이러한 방식으로 토지 등록부는 해당 토지 위에 "건설 중인" 주택을 갖게 됩니다.
마지막 단계 – 건설 완료를 위한 법률 및 세금 문서
최종 작업 라이선스 – Licencia o Certificado Final de Obra
앞에서 설명한 것처럼 작업이 완료되면 누군가 작업이 완료되었는지 확인해야 합니다. 이것은 건축가의 작업입니다. 그는 건물에 가서 작업이 완전히 완료되었는지 검사하고 자신의 프로젝트와 취득한 건물 허가서 모두에서 작성된 지침과 사양을 따를 의무가 있습니다. 이것은 통해 이루어집니다 Certificado Final de 오브라.
그러나 한편, 건설은 토지 등록부에 신고되지 않습니다. 따라서 토지 등록부에 건설을 등록하는 프로세스가 있습니다.이 프로세스는 다음과 같습니다. 선언문 데 오브라 누에바. 이 프로세스는 토지 등록부에 건설 신고를 받게 됩니다.
신작 선언 – Declaración de Obra Nueva (DON)이것은 스페인 공증인 앞에서 행해지는 과정으로, 기존 토지나 구획 위에 집의 증서를 준비할 것입니다.
새 주택을 위한 DON을 준비하려면 2007(Ley del Suelo de 2007) 토지법에 따라 승인된 스페인 규정에서 거주 증명서(CH)를 취득해야 합니다. 2007년 이전에는 새 주택이 CH 없이 토지 등록부에 등재될 수 있었습니다.
DON의 결과로 공증인은 집에서 증서를 생성하고 토지 등록 사무소에 정식으로 등록됩니다.
따라서 부동산 등록을 완료하려면 다음 서류가 필요합니다.
- 건축가의 건물 프로젝트.
- 건물 허가증
- 최종 작품 라이선스 – (CFO) 최종 Obra 인증서에 대한 라이센스
- 신축 건물 선언-DON(선언문 데 오브라 누에바).
- XNUMX년 보험(세구로 데세날) – 이것은 자발적입니다
비용 및 세금이때 구별하는 것이 매우 중요하다. 두 가지 개념누군가가 건물을 위한 개별 구획을 구매할 때 시장에서 가장 널리 사용되는 s:
1.- 발기인 또는 개발자로부터 최종 건물 구매. 그런 다음 계획에서 벗어난 정상적인 "구매자"의 위치를 얻습니다. 그것은 건축주가 발기인의 위치를 맡고 작업이 완료되면 그가 당신에게 부동산을 제공한다는 것을 의미합니다.
그런 식으로 작업 과정이 진행되는 한 단계적으로 건축업자에게 가격을 지불합니다. 그리고 공사가 끝나면 건물의 소유권을 얻습니다.
이 개념에 따르면:
- 건축업자는 "발기인"입니다. 이는 건축 허가가 "귀하"가 아니라 "그"의 이름으로 되어 있음을 의미합니다.
- 당신은 줄거리의 소유권이 없습니다. 그것은 건축 과정이 끝날 때까지 건축업자의 손에 보관됩니다.
- 건물이 실패하는 경우 부지를 확보하는 과정에서 지불한 금액이나 현재 건설 중인 기존 건축물을 회수할 수 없습니다. 당신이 가진 것은 건축업자에 대한 "빚"입니다.
- 건축업자는 가격 때문에 지불한 금액이 보장된 은행 계좌에 안전하게 보관되도록 "건물 보증" 계약을 체결해야 합니다. 따라서 프로젝트가 실패할 경우 은행에서 직접 쉽게 복구할 수 있습니다.
- 건축업자는 10년 동안 건물의 구조적 결함을 보상하기 위해 "XNUMX년 보험"에 계약해야 합니다.
따라서 부동산이 완공되면 부동산의 최종 가격을 지불하고 다음 비용으로 계획 외 부동산을 구매하는 경우에도 지불해야 합니다.
- 판매 총액에 VAT 10%.
- 판매에 대한 공증인 및 토지 등록 수수료.
- 판매 가격에 1-2% 인지세.
2.- 자기 홍보자의 입장을 채택합니다.
이 경우 건축 프로젝트의 발기인 위치를 채택하는 것은 건축업자가 아니라 귀하입니다.
이 개념에 따르면:
- 귀하는 "발기인"입니다: 건물 라이센스가 "귀하의" 이름으로 되어 있음을 의미합니다.
- 당신은 줄거리의 소유권을 가지고 있습니다. 그것은 당신이 그것을 판매하기로 결정할 때까지 당신의 손에 남아 있습니다.
- 건물이 실패하거나 건축업자와 법적 분쟁이 있는 경우 항상 현재 건설 중인 부지와 기존 건축물을 유지합니다.
- 건축업자는 가격 때문에 지불한 금액이 보장된 은행 계좌에 안전하게 보관되도록 "건물 보증" 계약을 맺도록 강요받지 않습니다.
- 건축업자는 10년 동안 건물의 구조적 결함을 보상하기 위해 "XNUMX년 보험"에 계약하도록 강요받지 않습니다. 원할 경우 임의로 계약할 수 있습니다.
즉, 귀하가 프로모터의 직위를 맡게 되므로 다음 비용을 지불해야 합니다.
- 플롯의 가격 (먼저 플롯을 구매해야 함을 기억하십시오)
- 건축가의 프로젝트 비용
- 건축가의 최종 작품 라이센스 비용
- 건축비 및 재료비
- 토지 취득에 대한 공증인 수수료
- Declaración de Obra Nueva-DON 공증인 수수료
- "건설 중"건물 선언에 대한 토지 등록 수수료
- DON 등재에 대한 토지 등록 수수료
세금:
- 건축 허가: 건축 예산의 3-5%. 이 예산은 건축가가 만든 동일한 프로젝트에서 고정됩니다.
- 거주 증명서: 약 € 200-1.000(지역에 따라 다름).
- 토지에 대한 세금:
- 토지가 회사가 아닌 특정인의 소유인 경우 토지 가격에 6-10%의 양도세가 부과됩니다. 이것은 토지의 행위가 당신의 이름으로 계승될 때 지불해야 합니다.
- 토지가 회사 소유인 경우 VAT 21%입니다.
- 총 건설 가격에 대해 1-2% 인지세가 부과됩니다. 이것은 DON에 대해 선언된 집의 예산입니다. 그리고 DON의 증서를 토지 등록부에 가져와 토지 위에 집을 기재할 때 필요합니다.
- 건축업자, 건축가 및 자재 비용에 대한 VAT(IVA).
- 건축가: 21% VAT
- 건축업자: 10% VAT
- 재료:
- 직접 재료를 구입한 경우: 21% VAT.
- 건축업자가 자재를 공급하는 경우: 10% VAT
알다시피, "비계획 구매자"와 "셀프 프로모터"의 차이는 매우 큽니다., 따라서 둘 중 하나를 채택하기로 결정하려면 법률 고문과 직접 고려하기 위해 자세한 연구가 필요합니다.
지방세 또는 "IBI"에 대한 지적("Catastro") 등록
자기 발기인의 입장에서 땅 위의 재앙을 "소박한"이라고합니다. 즉, 토지는 "토지"로서 의회 세금을 납부하고 있습니다.
"Catastro"는 다음의 속성을 고려하는 기관입니다. 지도, 도면, 계획 및 의회세 목적으로 사용됩니다.
반면 “부동산 등록 ”(토지 등기소) 및 “글쓰기”(재산의 공증 증서)를 통해 재산의 소유권과 이에 대한 조건을 확인할 수 있습니다. 소유권, 누가 부동산을 소유하고 있는지, 그 비율이 얼마나 되는지 등 제한사항 또는 요금 (예: 모기지, 공개 경매, 재판소 분쟁 등), “토지 대장"를 통해 더 나은 이해를 얻을 수 있을 것입니다. 유산의 경계(보통 시각적 형태), 유산의 규모 및 설명.
그러나 그 땅 위에 집을 짓는 것을 완료하면 Catastro에게 알려야 합니다(시의회 세무 당국), 이제 그 땅 위에 명확한 사양을 가진 "집"이 있습니다. 그렇게 하지 않으면 앞으로 문제가 생길 수 있습니다.
스페인(안달루시아 및 무르시아 등)에는 공증인이 기존 토지 위에 새 주택을 선언할 때 변경 사항을 알리기 위해 증서를 카타스트로에 보내는 지역이 있습니다. 따라서 토지등기소에 DON의 증서가 있으면 이런 식으로 작업이 완료됩니다. 그러나 발렌시아 지역과 같은 다른 지역에서는 DON이 포함된 부동산 증서를 토지 등록부에 제출한 후 CFO 사본과 건물 라이센스를 Catastro에 가져와서 다음 사항을 알려야 합니다. 땅 위에 이제 집이 있습니다. 그렇게 하지 않으면 가까운 시일 내에 연락하여 이러한 문서를 제공할 것입니다.
공사가 Catastro에 정식으로 기록되면 작업이 완료되고 곧(가끔 1~2년 정도 소요됨) 시의회 세금 IBI BILLS에서 청구서를 받기 시작합니다.
