불법 건물 등록 – FUERA DE ORDENACION

일반적인 측면

스페인 규정에 따르면 건축물이 부동산 등록부에 접근할 수 있으려면 공증인이 건물 면허와 최종 작업 증명서를 포함한 모든 건설 문서를 제공해야 합니다.

2015년 30월 XNUMX일자 Royal Legislative Decree XNUMX/XNUMX의 내용입니다(토지법 통합문).

건축허가 없이 지어진 건축물의 상황은 어떤가요?  

이러한 경우 동일한 토지법은 제28.4조에서 제한 기간 만료로 인해 철거를 암시하는 도시 적법성을 회복하기 위한 조치를 더 이상 채택하는 것이 더 이상 적절하지 않은 건축물, 건물 및 시설을 설정합니다. 해당 기간, 속성 레지스트리에 액세스할 수 있습니다.

 부동산 등록부에 접근할 수 있는 "면허 없는" 건물의 목적은 무엇입니까?  

그 근본적인 이유는 부동산 등록부에 포함되지 않은 건축물은 법적 거래의 일부가 될 수 없기 때문입니다. 즉, 구매, 판매, 상속, 모기지, 세금 납부 등을 할 수 없습니다.

이를 통해 재산 등록부에 대한 액세스를 통해 건설이 합법적인 교통의 대상이 되고 소유자의 재산권의 일부가 될 수 있습니다. 또한, 해당 재산은 법적 체계에 의해 철거, 철거 또는 파괴될 수 없음을 암시합니다. 따라서 소유자는 라이센스 없이 건설된 경우에도 해당 건축물에 대한 재산권을 통합합니다.

면허 없이 건축한 건축물이 부동산 등기소에 등록되면 완전히 합법화되나요? 즉, 100% 합법적이라고 볼 수 있을까요?

답은 복잡합니다.

이전에 말했듯이 부동산 등록부에 대한 허가 없이 건축물에 접근하는 것은 이 건축물을 법적으로 볼 수 있게 하는 것을 의미합니다.

다른 말로 , 건축허가를 받아 건축을 하게 되면 시의회에 공사가 진행된다는 통보를 받습니다. , 그리고 스페인 법률 시스템은 이러한 구성을 고려합니다. 또한 이 공사가 완료되면 건축가의 작업 완료 증명서와 해당 신축 신고서를 통해 공증인 사무실에서의 신고를 통해 알려줍니다. 이러한 방식으로 건축 허가를 받아 건설된 건축물은 자동으로 법률 시스템에 의해 식별되고 인식됩니다.

단, 시공 없이 시공한 건축물은 건설 허가는 공공 행정에 보고되지 않았기 때문에 합법적인 교통의 일부가 아닙니다. . 세금, 지적 및 Ibi 목적을 위해 언급된 건설 기록이 있을 수 있지만 이것이 건설 적법성을 위해 해당 지역의 작업을 통제하고 감독하는 기관을 의미하지는 않습니다. 이 법적 구성을 알게 되었습니다.

또한 이러한 경우, 즉 행정부가 불법 건축물이 있음을 인지한 경우 불법으로 간주되어 해당 건축물의 철거를 명령하는 조치를 자동으로 취해야 할 것입니다.

무슨 일이 일어나는가는 스페인 행정 , 법적 및 상업적 조치의 법적 트래픽에서 동일한 보안 원칙으로 인해, 불법적으로 수행된 작업 및 건설에 대해 무기한으로 행동할 수 없습니다.

이를 통해 다양한 스페인 지역 규정은 항상 공공 행정이 면허 없이 건설된 작업 및 건축물을 감지할 수 있는 최대 시간 제한을 설정하므로 행정 제재, 벌금 및 철거 명령을 통해 처벌할 수 있습니다. 이 시간이 지나면 행정부가 감지하지 않거나 건설에 반대하는 조치를 취하지 않고 합법화되고 소유자의 자산으로 귀화됩니다.

지역별 “Fuera de ordenación”

이제 발렌시아 공동체와 안달루시아의 두 가지 경우에 대해 이야기할 것입니다.

발렌시아 지역의 Fuera de ordenación

발렌시아 공동체에서 규정은 다음을 기반으로 합니다. 5년 2014월 25일자 "지역 계획, 도시 계획 및 경관"에 관한 법률 XNUMX/XNUMX 발렌시아 공동체의 (더 잘 알려진 " 로업 "), 2019년 5월 8일부터 시행되는 2019월 XNUMX일의 법률에 의해 지난 XNUMX년에 개정되었습니다.

이 법은 다음을 설정합니다. 만료 기간 :

이러한 경우 행정부 조치의 만료 기간을 결정하려면 두 가지 경우를 구별해야 합니다.

• 미개발 토지, 소박한, 보호 . 비개발 또는 보호 토지에 위치한 작업의 경우, 만료 기간이 없습니다 .

따라서 해당 저작물에 대한 재정적 제재 가능성이 만료되었는지 여부에 관계없이 행정부는 언제든지 허가 없이 건설된 저작물의 철거를 명령할 수 있습니다.

• 도시 또는 도시화 가능한 토지: 도시 개발 가능 토지와 관련하여 LOTUP 시행(2024년 XNUMX월) 당시 이전 법률에 따라 만료 기간이 규정되지 않은 건축물에 대한 제한 기간은 다음과 같습니다. 15 년. 기존 공소시효는 4년이었다.

즉, 저작물이 이전에 완성된 것이라면 허가 없이도 저작물을 선언할 수 있습니다. 2010 년 8 월 20 일 . 이 날짜는 다음을 의미하기 때문에 매우 중요합니다. 사 년 정확히 20년 2014월 XNUMX일에 LOTUP이 발효되기 전이었습니다.

어느와, 이 법 시행일에 건설 기간이 2010년 이상(즉, 모든 건설이 XNUMX년 XNUMX월 이전에 완료됨)이 되도록 규정된 도시 또는 도시 가능 토지에 대한 공사는 다음과 같이 합법화될 수 있습니다. 속성 레지스트리에 액세스합니다.

그러나, 20년 2010월 XNUMX일 이후에 허가 없이 건설된 개발 가능한 도시 토지에 대한 건축물 , 예를 들어 2011년, 2012년, 2013년 등과 같은 해당 건축물의 철거 명령 제한 기간 15년이 될 것이다 .

에 구축된 건축물에서도 마찬가지입니다. 일반적인 미개발 토지 , 그 20년 2010월 XNUMX일 이전에 지어진 부동산 등록부에 액세스할 수 있습니다.

그러나 매우 중요하게는 2010년 2014월에 완공된 미개발 토지에 대한 건설은 LOTUP의 XNUMX/XNUMX 법률의 비호기성 제도의 적용을 받습니다.

그리고 관련하여 보호된 미개발 토지, 1년 2002월 XNUMX일 이전에 완료된 면허가 없는 건축물만 신고할 수 있습니다.

이는 이 날짜가 이전 법률에서 적용되는 16년의 경과 및 2003년 1월 2006일에 발효된 발렌시아 도시법 XNUMX/XNUMX의 발효와 일치하기 때문입니다. 보호된 땅을 위해.

안달루시아의 Fuera de ordenación 개념 - "DAFO"

안달루시아에서도 같은 일이 발생하지만 도시와 비 도시화 사이에 구분이 없습니다. 두 경우 모두 7년 2022월 8일 마지막 수정 이후의 표현에서 2012년 4월 안달루시아 도시 계획법은 공사 철거를 요구할 수 있는 행정부의 권리 제한 기간을 6년에서 XNUMX년으로 늘립니다. . 라이센스 없이 제작되었습니다.

발렌시아 공동체와 마찬가지로 이 기간은 법률 승인일에 이전 법률에서 정한 4년의 기간이 경과한 무허가 저작물에 적용되는 것으로 이해됩니다. 즉, 8년 2008월 XNUMX일 이전에 지어진 모든 건축물은 합법화될 수 있습니다.

따라서 이 날짜 이후에 지어진 건축물의 경우 공소시효가 6년이 됩니다.

카탈로니아의 “Fuera de Ordenación” 해석

카탈루냐에서도 마찬가지입니다. 1년 2010월 3일에 제정된 카탈루냐 도시 계획법 개정안을 승인한 입법령은 건물의 도시 적법성을 복원하기 위한 조치의 제한 기간을 4년에서 6년으로 늘렸습니다.

즉, 철거 또는 철거를 요구하는 것입니다.

그러나 카탈루냐에서는 6년이라는 새로운 연장된 기간이 적용되기 시작하는 기간에 대한 안달루시아어 및 발렌시아어 해석이 제공되지 않습니다. 카탈루냐어 기준에 따르면 법 승인 이전, 즉 3년 2010월 4일에 지어진 건축물은 6년의 공소시효가 있습니다. 그리고 나중에 지어진 것들은 XNUMX이 될 것입니다.

괜찮아. 이해된다!. 그래서 내가 자치단체법에 정해진 기간이 인가되지 않고 경과한 무허가 건축을 하고 있다면 내 집은 100%인가?

대답은 약간 복잡합니다.

이 보고서에서 지적한 바와 같이 건설을 제재/처벌하는 기간을 통과하면 해당 건설을 부동산 등록부에 등록할 수 있는 권한이 부여됩니다. 이는 다음을 의미합니다.

소유자는 라이센스 없이도 저작물을 "소유"할 수 있습니다. 그것은 저당권, 임대, 판매, 상속, 기부 등이 가능하며 스페인 시스템은 더 이상 철거를 명령할 수 없습니다. 

그러나 스페인 시스템은 그러한 건설을 합법으로 인정하지만 합법적인 건설이 갖는 모든 권리와 이점을 제공할 수는 없습니다. 다시 말해서, 스페인 시스템은 법을 준수하지 않고 건축세를 내지 않는 불법 건축물, 건축사 등을 이러한 절차를 거쳐 법에 따라 건설된 합법적인 작업에 동화시킬 수 없습니다. 그들은 해당하는 모든 세금과 비용을 지불했습니다.

이러한 이유로 면허 없이 건설되었지만 재산 등록부에 등록된 이러한 건축물은 특별한 방식으로 목록화됩니다. 그들은 "규범 외"("푸에라 데 오르데나시온") 건설.

이러한 유형의 건설은 법적 구성과 관련하여 다음과 같은 특정 제한 사항이 있습니다.

• 그들은 보전, 안전 및 건강에 국한된 개혁 작업 이상을 허용하지 않습니다. 따라서 그들은 재활 작업을 수행 할 수 없습니다.
• 기존 건축물의 증축공사는 불가합니다.
• 건축물이 자연적으로 철거된 경우(천재지변, 파멸, 재해, 홍수 등)에는 재건축이 불가능합니다. 재건할 수 없습니다.
• 그들은 거주 증명서를 얻는 데 문제가 있습니다. 지역에 따라 시청에서 거주 증명서를 받기 위해 일부 도시화 작업(소박하게)을 요청하거나, 주거 증명서 발급을 위해 건물의 불법적인 부분을 철거하도록 요청하거나, 완전히 거부할 수도 있습니다.

이 시점에서 거주 증명서에 대해 이야기하면 다음과 같습니다.

• 안달루시아: 주택 또는 건축물 Fuera de Ordenación에 대한 거주 증명서를 허용하지 않지만 “DAFO”(“Declaración Asimilada a Fuera de Ordenación”)라고 하는 것을 제공합니다. 여기서 거주 증명서는 제공되지 않지만 재산은 합법적인 방법으로 물과 전기에 연결할 수 있습니다.
• 욱 발렌시아: 이러한 유형의 주택에는 거주 증명서를 허용하지 않지만 소박한 토지에서는 주변 도로, 포장 도로를 개선하고 현대적인 잔류수 정화 시스템을 설치하기 위해 일종의 작업을 수행하는 경우 승인하는 합법화 시스템을 만들었습니다. 거주 증명서, 재산 구조 개혁 가능성, 심지어 폐허가 된 경우 재건 권리까지.

작은 가이드 차이 주요저작권  과 미성년자 라이선스

주요저작권

기술적 복잡성이 필요하고 경제적으로 중요한 작업에 대해 시청에서 얻은 건축 허가입니다. 이러한 이유로 이러한 작업은 안전, 거주 가능성 등에 관한 규정에 의해 규제되어야 합니다.

Major Works License를 취득하려면 건축가, 엔지니어 등이 ARCHITECT PROJECT를 준비해야 합니다.

일반적으로 다음과 같은 상황에서는 주요 건축 허가가 필요합니다.

• 주택의 전반적인 재활.
• 집의 구조에 영향을 미치는 작업(기초, 구조, 파사드, 지붕 등)
• 건물 높이 또는 볼륨을 높입니다.
• 화재 예방과 관련된 조치.
• 철거 또는 세분화.
• 건물이나 집의 용도 변경.
• 상업 건물의 컨디셔닝.
• 새로운 건설이 작동합니다.
• 건물의 공통 요소에 영향을 미치는 작업.

미성년자 라이선스

개혁 등의 사소한 작업도 라이센스가 필요합니다. 그러나 이들은 프로젝트나 전문적인 프로젝트가 필요하지 않은 단순 작업이며 훨씬 저렴한 비용입니다. 예를 들면 소규모 개혁, 벽 또는 외장 변경, 실내 장식 프로젝트, 건축 장벽 제거, 포장 도로 변경, 주방 또는 욕실 갱신, 난방, 하수도, 배관 및 전기 설치, 조사, 테스트 등이 있습니다.

발렌시아 지역의 합법화 사례

1979년 발렌시아 지역 루스티카 땅에 지어진 집.

이 부동산은 10.000m2(해당 지역에서 건축 권리를 가질 수 있는 최소 대지 크기) 미만의 RUSTIC 지역에 배치되었습니다. 그리고 1979년에 지어진 건물이라 꽤 오래된 건물이었습니다. 이것이 오래된 자산이라는 사실 때문에 시청은 10.000m2 미만으로 건설되고 "규범을 벗어난" 기존 건축물을 존중하며 이러한 건축물을 "당시 법적으로 통합된" 것으로 간주합니다. 예를 들어, 현재의 교화는 확장될 수 없습니다. 따라서 건물에 새로운 건축물을 지을 수 없습니다. 시청은 이러한 종류의 부동산에 대한 내부 개혁을 허용하지만 확장, 차고, 수영장 등과 같은 다른 건물의 건설은 허용하지 않습니다.

또한 타운 홀은 기초, 지붕 등과 같은 건물의 "필수" 구조적 부분을 개조하는 라이센스를 승인하지 않을 수 있습니다. 타운 홀은 기존 주택을 "개량"하고 기존 구조를 "수리"하는 것은 허용하지만 새 부품을 설치하려면 이전 부품에서 "제거"하십시오. 예를 들어, 자연 재해 또는 집 구조에 영향을 줄 수 있는 침수가 있는 경우 시청은 해당 건물을 "재건"할 수 있는 권한을 부여하지 않을 수 있습니다. 따라서 결론적으로 시청은 건물을 유지하기 위한 내부 개혁을 허용하지만 덩굴, 기초, 지붕 변경 등의 구조적 개혁은 허용하지 않습니다. 기존 건축물은 완공 시 집과 계약하기 위해 의무 보험에 가입해야 합니다.

우리는 해당 지역이 주요 하수 시스템과 연결되어 있지 않음을 보았습니다.

발렌시아 지역에서 "Fuera de Ordenación"으로 간주되는 주택의 법적 결과 

 2010년 XNUMX월 이전에 벌칙을 받지 않으면 나중에 벌칙을 받을 수 없고, 스페인 시스템에 의해 철거될 수 없으며, 시간이 지나면 법적으로 통합됩니다.

• 현존하는 건축은 존중됩니다 크기는 다르지만 새로운 건축물을 짓는 것은 불가능하다 요소 기존 것을 확장하는 것도 아니고s.
• 또한, 이러한 사실로 인해 시청에서는 기존 건축물을 존중하지만, 연장할 수 없어. 따라서 해당 부동산에 새로운 건축물을 지을 수 없습니다.
• 타운 홀 내부 개혁을 허용하다 이런 종류의 속성에 대해. 그러나 부동산이 규범을 벗어났다는 사실로 인해 시청에서는 기초, 지붕 등과 같은 건물의 "필수 구조 부품"을 개조하기 위한 면허를 승인하지 않습니다. 주택 및 기존 구조물을 "수리"하지만 새 부품을 설치하기 위해 오래된 부품을 "제거"하지는 않습니다. 예를 들어, "화재"가 발생하거나 주택 구조에 영향을 미칠 수 있는 홍수가 발생한 경우 시청은 해당 부동산을 "재건축"할 권리를 부여하지 않을 수 있습니다. 따라서 결론적으로 시청에서는 건설을 유지하기 위해 내부 개혁을 허용하지만, 빈, 기초, 지붕 변경 등의 구조적 개혁은 허용하지 않습니다.
• "규범 외"로 간주되는 조건 중 하나는 해당 부동산이 건설 후 15년 동안 처벌되지 않았음을 증명하는 것입니다.

거주증명서 

또 다른 요점은 해당 지역의 시청과 건설 및/또는 플롯의 개별 법적 조건에 따라 "Fuera de Ordenación"의 재산이 있다는 것입니다. 거주 증명서가 있을 수도 있고 없을 수도 있으며, 이에 따라 시청에서는 이 증명서를 취득하거나 갱신하기 위해 해당 부동산에서 결정적인 법적 측면이나 작업을 요구할 수도 있습니다.

참고로 해당 지역의 시청에서 발행한 문서로, 부동산이 거주 요건을 충족합니다..

이 속성은 "거주 증명서”(CH), 현재로서는 이 인증서를 얻을 수 없다는 것을 시청에서 확인했습니다.

이 문서는 다음에도 필요합니다. 물과 전기를 숙소에 연결하세요 귀하의 이름으로 수도 및 전기 계약을 변경합니다.

발렌시아 지역의 합법화 과정을 완료하기 위해 개발할 도시화 비용

최근에는 시청에서 현재 소유주에게 자신의 재산을 더 좋고 편안하게 사용할 수 있도록 도로(보행자 구역), 포장 도로, 공공 조명, 하수도 등과 같은 기반 시설을 개선하기 위한 일부 작업을 수행/지불하도록 요청할 수 있습니다. 도로, 보행자 또는 녹지 지역에 플롯의 일부를 제공합니다.

앞으로 구청에서 어떤 작품을 기획하고 소유자들에게 물을지, 비용은 누가 낼지 귀추가 주목된다. 이 시점에서, 2019년에 최근 승인된 새로운 법(LOTUP)은 아직 법으로 확인되지 않은 일부 도시화 작업을 개발하기 위해 이러한 종류의 주택 그룹과 함께 행동하려는 정신을 가지고 있습니다.

도시화의 가장 비싼 비용은 도시에서 본관 하수 시스템으로 연결된다는 점을 지적하기 위한 것입니다. 이러한 속성은 도시에서 상당히 멀리 떨어져 있기 때문에 다음과 같이 받아들일 수 있습니다. 주요 하수 시스템에 연결하는 대신 소유자가 정화 시스템이 있는 정화조를 설치하여 폐수를 걸러내고 정화할 수 있습니다.

이 지역의 대부분의 부동산에는 공식적으로 규제되거나 남아 있는 물을 처리하기 위해 설치된 현대식 정화조가 없습니다. 그래서 앞으로 마을회관의 프로젝트가 제시된다면, 즉각적인 비용은 건물에 현대식 정화조를 설치하는 것입니다.

부동산 중개소에 따르면 정화조는 매우 자주 발생하는 현행 규정을 준수하지 않습니다.

도시화 계획이 제시되지 않고 도시화가 완료되지 않은 동안 시청은 건물에 대한 구조적 개혁을 승인하는 데 문제를 일으킬 수 있습니다. 기존 건축물은 규모면에서 존중되지만 새로운 건축물을 짓거나 기존 건축물을 확장하기 위한 인허가나 인허가를 받기 어려울 수 있습니다.

그러나 도시화 계획(MINIMIZACION DE IMPACTO AMBIENTAL이라고 함)을 통해 필요한 도시화 작업으로 해당 지역의 주택을 개선하면 다음과 같은 이점이 있습니다.

• 집은 "완전히 합법적인" 건축으로 간주되어 더 이상 "규범을 벗어난" 것으로 간주되지 않으므로 기존 건축물의 재건, 구조 개혁, 재건 등이 허용됩니다.
• 부동산에는 거주 증명서가 있습니다.