Spain-Land's Grab의 부동산 몰수

수용은 “소유자의 동의 없이 토지를 취하는 것”으로 정의됩니다.

소유자의 동의 없이 소유자의 토지를 인수하는 것보다 소유자의 재산권에 더 직접적인 영향을 미칠 수 있는 정부 권한의 행사는 상상하기 어렵습니다.

전문가로서 우리는 수용 문제에서 두 지주 모두에게 자주 자문을 구합니다. 종종 수용 청구에서 발생하는 가치 평가 문제는 복잡합니다.

수용 프로세스에 대한 이해는 이미 상당한 작업에 직면해 있는 평가자에게 상당한 도움이 될 수 있습니다.

이 프레젠테이션은 처음부터 끝까지 수용 과정에 대한 일반적인 개요와 이해를 제공하기 위한 것입니다. 당연히 수용 프로세스는 고도로 기술적이고 전문적이며 토지 소유자와 수용 당국 모두에게 프로세스를 이해하고 중요한 전략적 문제에 대한 전문가의 조언은 공정하고 공평한 결과와 재난을 구별할 수 있습니다.

수용이 "공익"의 목적으로 정당화되면 소유자는 행정부의 이러한 결정에 대해 이의를 제기할 수 없습니다.

필요하거나 의무적인 수용은 시민 사이에 불신의 원인이 되는 데 사용됩니다. 왜냐하면 재산이나 자산을 행정부에 강제로 넘기는 것을 의미하기 때문입니다. 도로, 교량, 체육시설(공공기반시설) 등을 건설하는 과정에서 특정 토지에 대한 소유권을 주장해야 하는 경우가 많습니다. 공공 행정은 세부 사항이 재산을 제공하도록 강제할 수 있는 충분한 능력을 갖춘 유일한 기관이라는 점을 고려해야 합니다. 그리고 이 권력에 대항하여 특정자는 반대할 수 없다.

예를 들어, 소유자는 경제적 피해에 대한 보상을 받거나 다른 자산으로 교체됩니다. 이 보상은 다음과 같이 알려져 있습니다. "공정한 가격"(Justiprecio), 불행히도 "공정"한 것이 바람직하지 않은 경우가 많으며 이 과정에서 가장 중요한 문제입니다.

몰수 원인. 스페인 법률

의무적 수용은 특정 소유주로부터 관리청으로 소유권 이전을 의미하며, 소유주의 동의 없이도 이를 취득할 수 있습니다. 에서 규제하고 있다. 1954년(Ley de Expropiación Forzosa de 1954)의 의무적 수용법, 1957년의 규제법(RD 1957), 그리고 새에게 20년 2008월 2일부터 토지법이 환불되었습니다(Real Decreto Legislativo 2008/20, de XNUMX de junio, por el que se aprueba el texto registered in the la ley de suelo).

이러한 규정의 주요 결과는 사용 목적이 법률에 따라 적절할 때 행정부가 요구하는 재산을 제공할 의무가 있다는 것입니다.

법률은 수용이 부동산, 지역 정부에 의해 결정될 수 있음을 확인합니다.자율 커뮤니티), 지방(지방), 섬 또는 지역 의회(시청), 그리고 그것은 공권력의 가장 절대적인 표현이며, 그 행위가 정당하고 법에 따르면 그 앞에서 특정인은 법적 반대를 할 수 없습니다.

이러한 이유로 수용 절차의 첫 번째 단계는 "공공" 재산 또는 수용권에서. 사실, 그 권리 또는 재산을 "공익"으로 선언하는 것은 절대적으로 불가결합니다.

이러한 “공익”의 요건은 매우 중요하므로 수용을 수행해야 하는 유기체는 “공공”이어야 합니다. 예를 들어, 해당 지역의 AVE 프로젝트에서 수용 기관은 공공 기반 시설부(Ministerio de Obras Públicas)이며 RENFE도 ADIF도 아닙니다.

어떤 품목을 수용할 수 있습니까?

대부분의 경우 수용은 부동산 소유권에 대한 것이지만 예술 작품, 자동차, 선박, 채권, 주식 및 결정적인 상황에서 다음이 될 수 있는 기타 권리와 같은 모든 종류의 자산을 수용할 수 있습니다. "공익"에 필요합니다.

수용 과정

첫 번째 단계는 "Public Utility"의 선언입니다. 이 선언은 항상 법적 행위를 통해 또는 장관 회의(Consejo de Ministros)의 동의를 통해 이루어져야 합니다. 사유지.

이 마지막 경우에 "공공 유틸리티"는 묵시적인 것으로 간주되며 행정부는 몰수할 자산 또는 재산을 Public Official Bulletin(Boletín Oficial del Estado – BOE), Province Official Bulletin(Boletin Oficial)에 게시하기만 하면 됩니다. de la Provincia), 이 지방에서 가장 인기 있는 신문 중 하나입니다.

이 발행 후, 그것은 시간 간격을 시작합니다 15 일 동안 공공 정보의. 영향을 받는 세부 사항에 따라 최종 반대를 하고 정보의 불규칙성을 수정합니다.

이 15일이 지나면 행정부가 획득한 반대 또는 비리를 각각 조사하는 또 다른 20일이 있습니다. 이 시간이 지나면 행정부는 "점령의 필요성"(necesidad de ocupación)을 선언하며, 이는 영향을 받는 모든 사람에게 개별적으로 게시되고 통보되어야 합니다.

사실, 관련된 세부 사항에 대한 개별 통지가 매우 중요합니다. 그렇지 않으면 수용은 "합법적"일 수 없습니다. 이 통지에 대해 특정인은 이의를 제기할 수 없지만 행정 절차와 법원 및 재판소에서 재산의 "공익" 선언 또는 "점령 필요" 선언을 무효로 간주할 수 있습니다.

수용과정 반대의 가장 큰 원인 중 하나는 15일 공시과정의 실수다.

통지를 받으면 세부사항은 해당 통지에 대해 10일 이내에 이의를 제기할 수 있습니다. 이 반대는 법원이 아닌 행정 절차에 직접 배치되며 행정부는 20일 이내에 결정을 내릴 것입니다. 한편, 수용 절차는 30일 이내로 보류된다.

"공정한 가격" - Justiprecio

수용이 확인되면 피해를 입은 사람들은 "공정 가격" 또는 "Justiprecio"로 알려진 보상을 받을 권리가 있습니다. 이 보상 금액은 수용 대상 자산과 권리에 대한 사전 평가로 계산되며 15일 이내에 부품 간에 "우호적"으로 합의될 수 있습니다.

이 금액이 합의되면 절차가 완료됩니다.

예를 들어, 부품이 해당 가격과 일치하는 지점에 도달하지 않으면 행정부가 소유주가 부동산 평가에 대한 고려 사항을 제시하고 가격을 제안할 수 있도록 소유주가 20일을 남겨두는 새로운 프로세스가 열려야 합니다(Hoja de Aprecio ).

그러면 행정부는 이 제안을 수락하거나 거부할 수 있습니다. 수락하면 프로세스가 완료됩니다.

예를 들어, 행정부가 부품의 제안된 가격을 받아들이기를 거부하면, 그들은 15일 동안 그것을 연구하도록 소유자에게 통지할 또 다른 평가(Hoja de Aprecio)를 할 것입니다.

그가 수락하면 프로세스가 완료됩니다.

예를 들어, 소유자가 행정부에서 제안한 마지막 가격을 수락하지 않으면 해당 사례는 주정부로 이송됩니다. 수용 재판소(Juado Provincial de Expropiación), 이것은 공정한 가격에 대해 최종적으로 결정될 것입니다.

이 재판소는 지방의 수도(Alicante, Murcia, Almería, Albacete, Valencia, Málaga, Granada, Cádiz)에 있으며, 농부 협회(Cámara Agraria) 및 공증인. 그들의 기능은 부품의 가격 제안을 연구하고 적절한 결정을 내리는 것입니다. 이론상으로 결정을 내리는 데 최대 8일이 소요됩니다(내 경험에 따르면 때로는 XNUMX~XNUMX년이 걸린다는 것을 알고 있습니다!).

수용 재판소의 결정은 거부되어 상급 법원에 보낼 수 있습니다. 수용재판소의 결정이 6개월 이상 지연되는 경우 보상금액에 이자를 합산할 수 있다. 그리고 가액이 결정됐으나 2년 이상 관리비를 지급하지 않는 경우에는 해당 부동산에 대해 새로운 평가를 받아야 그 이후의 시가를 확인하는데 이를 '리타사시온'(retasación)이라고 한다.

"retasación"의 발표 후, 새로운 "Fair Price"를 얻기 위한 과정을 다시 시작하십시오. 새 가격을 받고 지불하면 해당 부동산은 제한된 시간 동안 관리실에서 점유할 수 있습니다. 때때로 행정부는 다른 재산으로 몰수된 재산에 대해 지불하기 위해 가격을 교환하기로 결정합니다.

되돌리기 권한

수용 과정은 양 부분이 "공정한 가격"에 대한 합의에 도달할 때까지 몇 년 동안 연장될 수 있지만 수용 과정이 거기서 중단된다는 의미는 아닙니다. 이러한 방식으로 Ley 38/1999 de 5 de Noviembre de Ordenación de la Edificación(LOE)은 "복귀권"을 도입했습니다. 이 권리는 수용을 야기한 프로젝트가 진행되지 않는 경우 소유자가 받은 보상의 해당 환불과 함께 재산 전체 또는 일부를 회수할 수 있도록 합니다.

다음과 같은 경우입니다.

• 행정부는 프로젝트를 진행하지 않기로 결정
• 재산을 점유한 후 XNUMX년이 지나면 관리에서 재산에 대한 작업을 수행하지 않습니다.

• 프로젝트가 개발되었지만 현재 속성을 수행하는 기능은 "공익"이 아닙니다. 예를 들어 AVE의 경우 기차역을 만들기 위해 토지를 가져갔고 지금은 이 역을 전혀 사용하지 않고, 소유자 또는 그의 상속인이 보상금을 지급하는 재산을 재취득할 수 있는 권리를 사용할 수 있습니다. 수용을 위해 수령함(그 당시로 업데이트됨).– 토지가 이전에 고려된 용도에 적합하지 않지만 사용할 수 있는 경우

  또 다른 "공공 사용"을 위해.

그 규칙에는 복귀권이 작용할 수 없는 두 가지 예외가 있습니다.

– 토지가 이전에 고려된 용도로 제공되지 않지만 사용할 수 있는 경우

또 다른 "공공 사용"을 위해.

– 토지를 10년 이상 공공시설로 사용하는 경우