주택에 대한 권리를 위한 12월 2023일 법률 24/XNUMX(Ley para el Derecho de acceso a la Vivienda). 법률을 보려면 여기를 클릭하십시오. .
I.- 일반 측면
XNUMXD덴탈의 주거권에 관한 법률 26년 2023월 XNUMX일 시행 공식 주 관보(BOE)에 게시된 후. 부동산 부문에서 받은 비판에도 불구하고 이 법은 퇴거에 대한 규정, 빈 집에 대한 유치권, 임대료 업데이트 상한 및 소유자에 대한 새로운 세금 인센티브를 제공합니다.
참조 색인 소득 계산에서 CPI를 대체할 생성됩니다. 주요 논란은 "빅 포크"의 모습과 임대 시장의 통제를 의미하는 자치 공동체(CCAA)의 손에 긴장된 임대 지역 생성을 남겨두는 것에 집중되어 있습니다.
국가의 중재자 성격
이 법은 헌법 승인 이후 주거권을 규제하는 최초의 국가 규정이 된다.
그것은 현재까지 다른 지역에 해당하는 부동산 및 도시 수준의 권한을 제한하고 조건화하기 때문에 지역 및 자치 공동체에 대한 중앙 국가의 명백한 개입 주의적 법률입니다. 따라서 법은 주택 문제에 대한 완전한 관할권을 가진 자치 공동체가 적용할 관할 규칙을 설정합니다.
그것은 또한 계약권과 재산권 모두와 관련된 개인 간의 사적 법적 관계를 방해, 제한 및 조건화하기 때문에 사적 영역에서 공권력의 명확한 개입을 가정합니다.
이 법의 목적은 무엇입니까?
이 법의 목적은 다음과 같습니다.
- 주택과 관련된 시민의 권리와 의무를 규제합니다.
- 경제적 어려움이 있는 사람들을 위한 적절하고 적절한 주택에 대한 접근을 용이하게 하고 주택의 기능과 안전을 보장합니다.
- 주 주택 계획 및 프로그래밍 정의
- 공공 주택 공원의 법적 제도 규제
- 공존의 다양한 형태에 적합한 주택 유형 개발 촉진
- 무엇보다도 주택 구매 및 임대 운영에 대한 보호를 개선합니다.
법은 어떤 조치를 도입합니까?
즉시 발효될 법의 주목할만한 조치 중 일부는 다음과 같습니다.
- 주택 및 그 소유자에 대한 데이터를 제공해야 하는 소유자 및 중개인의 의무
- 수입을 업데이트하기 위한 새로운 기준 지수 생성
- 빈 집에 세금을 부과할 가능성.
그러나 임대료 상한선 및 스트레스 지역과 같은 다른 조치는 CCAA의 선언에 따르며 추가 절차 및 조건이 필요합니다.
요약하면, 주택에 대한 권리에 관한 법률은 시민의 권리에서 저렴한 주택 공공 공원 조성에 이르기까지 주택과 관련된 다양한 측면을 규제하고자 합니다.
논란을 불러일으키기는 했지만, 이 헌법적 권리를 규제하는 최초의 주법이라는 점에서 이정표를 세웠습니다.
어떤 조치가 시행되고 있습니까?
이미 시행 중인 주택법의 조치는 다음과 같습니다.
- 임대 소득 업데이트 제한 : 2022년 XNUMX월부터 소비자 물가 지수(CPI)는 소위 "임대료 업데이트의 참조 지수"가 아닙니다.
31년 2023월 2일까지 기존 임대 계약의 연간 임대료 인상률은 2024%를 초과할 수 없습니다. 3년에는 이 한도가 XNUMX%로 높아집니다.
2025년부터 스페인 공공 행정에서 매년 발표하는 새로운 임대 지수가 적용될 것입니다.
- 주택 구매 및 임대 운영에 대한 최소한의 정보: 중개인은 구매 및 임대 작업에서 부동산 및 소유주에 대한 자세한 정보를 제공해야 합니다. 여기에는 경제적 조건, 직업 면허증 또는 거주 증명서, 주택 및 건물의 필수 특성, 판매자 또는 집주인의 신분증이 포함됩니다. 준수하지 않을 경우 경제 제재를 받을 수 있습니다.
전문 기사에서 구매자 또는 임차인에게 알릴 의무에 대한 자세한 정보를 찾을 수 있습니다. 주택에 대한 권리법이 스페인의 구매 및 판매 과정에 미치는 영향 .
- 취약 계층을 위한 임대 계약의 특별 연장: 임차인이 사회적, 경제적 취약 상황을 입증하고 집주인이 대주택 소유자인 경우 임대 계약에 대해 의무적으로 XNUMX년 연장이 설정됩니다.
- 빈 집에 대한 IBI 추가 요금 : 최소 150년 동안 비어 있는 주택에 대해 부동산세(IBI)에 추가 요금이 부과됩니다. 이 할증료는 최대 XNUMX%까지 올라갈 수 있으며 일시적인 공실의 정당한 사유가 없는 한 소유자당 최소 XNUMX가구의 주택이 있는 부동산에 적용됩니다.
이러한 조치는 주택 시장을 규제하고 임대료를 통제하며 거래의 투명성을 개선하고 빈 집의 점유를 장려하기 위한 것입니다.
"보호 주택" 또는 "인센티브"
앞서 언급한 조치 외에도 주택법에는 "보호" 또는 "인센티브" 주택 제도, 임대 소득의 전자 지불, 대규모 주택 소유자의 수치, 부동산 관리 비용 및 퇴거 변경과 관련된 기타 조항이 포함되어 있습니다. , 압류 및 부동산 경매.
"보호된 주택"과 관련하여 이러한 주택은 정당한 예외를 제외하고 영구적인 공공 보호 제도의 적용을 받게 됩니다. 또한 판매 또는 임대는 해당 자치 커뮤니티의 사전 승인이 필요합니다.
"인센티브가 있는 저렴한 주택"과 관련하여 공권력은 이러한 주택의 존재를 홍보하고 경제적 어려움이 있는 사람들의 접근을 보장하기 위해 가격 제한을 적용할 수 있습니다.
임대료 "현금" 또는 "현금" 지불이 끝났습니다.
다음과 같은 의무가 설정됩니다. 임대소득 지급은 주로 전자적 수단을 통해 이루어짐 , 당사자 중 일방이 이러한 수단에 접근할 수 없는 경우를 제외하고, 이 경우 임대 주택에서 현금 지불이 허용됩니다. .
누가 주택의 "대주주"로 간주됩니까?
대주택 소유자의 모습은 대주택을 소유한 자연인 또는 법인으로 정의됩니다. 10개 이상의 도시 속성 또는 주거용 건축면적 1,500㎡ 이상 .
그러나 이 정의는 긴장된 주거 시장 환경 , 포함 허용 해당 지역에서 5개 이상의 도시 자산 소유주 , 관할 행정부, 즉 자치 커뮤니티의 선언에 따라.
부동산 중개 수수료는 누가 지불합니까?
집주인.
부동산 관리 및 계약 공식화 비용은 임대인이 부담해야 함을 확인했습니다.
퇴거. 취약한 상황에서 세입자 보호 강화
이 법은 취약한 상황에서 퇴거 절차, 압류 및 부동산 경매에 중대한 변화를 도입합니다.
- 보호는 퇴거 및 압류 절차의 취약한 상황에서 주거지 거주자에게까지 확장됩니다.
- 자연인은 2개월, 법인은 4개월의 퇴거절차 정지 제도를 시행하고 있습니다.
- 원고가 대규모 주택 소유자이고 해당 주택이 경제적 취약 상황에 있는 거주자의 일상적인 주택인 경우 청구의 허용 가능성에 대한 추가 요구 사항도 설정됩니다.
- 부동산 경매에서 수행자는 거주자가 경제적으로 취약한 상황에 있는지 여부와 당사자 간에 화해 또는 중재 절차를 따랐는지 여부를 입증해야 합니다.
이러한 조치는 취약한 상황에 있는 주택 거주자에게 더 큰 보호를 제공하고 일반적으로 보조금을 받는 주택 및 부동산 시장과 관련된 다양한 측면을 규제합니다.
"긴장된" 주택 시장 지역 선언
주택법은 스트레스 주거 시장 지역의 선언을 보류 중인 조치를 고려합니다. 이러한 조치는 지역이 그렇게 선언되고 관찰된 불균형을 바로잡기 위한 구체적인 계획이 작성되면 적용될 것입니다. 이러한 조치 중 일부는 다음과 같습니다.
- 스트레스를 받고 있다고 선언된 지역의 현재 계약은 일반적인 수준에서 설정된 인상 한도를 유지할 것입니다.
- 스트레스를 받는 지역에서 임차인은 특정 요구 사항이 충족되는 한 계약의 초기 기간이 종료된 후 최대 3년의 특별 연장을 요청할 수 있습니다. 집주인은 다른 조건이 합의되었거나 개인 용도로 집이 필요한 경우가 아니면 이 연장을 수락해야 합니다.
- 스트레스가 선언된 영역에서 체결된 새 계약에서는 임대인이 소규모 소유주인지 대규모 소유주인지에 따라 특정 조건이 적용됩니다. 소액 소유자의 경우 합의된 임대료는 이전 계약의 마지막 임대료를 초과할 수 없으며 특별한 경우 최대 10%까지 인상될 수 있습니다. 대규모 소유자의 경우 임대료는 이전 계약 또는 기준 가격 지수에 따라 설정된 최대 가격 제한에 의해 제한됩니다.
- 스트레스를 받는 지역에서 당사자들은 재산 유지와 관련된 특정 일반 비용이 임차인의 책임이라는 데 동의할 수 있습니다. 다만, 이 조항이 이전 계약에 포함되지 않았다면 새 계약에는 반영되지 않습니다.
- 31년 2024월 XNUMX일 이전에 국립 통계청(INE)에서 정의할 주택 임대 계약의 연간 업데이트를 위한 새로운 기준 지수가 설정됩니다. 이 새로운 지수는 임대 계약의 임대.
- 집주인에 대한 세금 공제는 1년 2024월 XNUMX일부터 적용됩니다. 세금 감면은 일반적으로 순 임대 수익률과 특정 상황(예: 스트레스를 받는 지역의 계약에서 임대료 인하 또는 해당 지역의 젊은이들에게 임대)에 대해 설정됩니다. 이러한 세금 감면은 스트레스 주거 시장으로 선언된 지역에만 적용됩니다.
이러한 조치는 스트레스 주거 시장 지역의 선언과 해당 특정 계획의 승인을 받아야 한다는 점을 강조하는 것이 중요합니다.
세제 혜택
두 번째 최종 조항. 주택용 부동산 임대에 대한 개인 소득세에 적용되는 세금 인센티브.
이 법의 시행일로부터 주택 임대 계약에 대한 효력을 발휘하여 개인 소득세에 관한 법률 35/2006, 28월 XNUMX일 및 법인세, 비거주자 소득에 관한 법률의 수정 부분에 다음과 같은 수정 사항이 도입됩니다. 그리고 부:
하나. 제2조 23항을 다음과 같이 수정합니다.
“2. 주택 임대 부동산의 경우 이전 섹션의 규정에 따라 계산된 플러스 순이익이 다음과 같이 감소합니다.
a) 90%까지 동일한 집주인이 다음과 같은 지역에 위치한 주택에 대한 새로운 임대차 계약을 공식화한 경우 주거 시장이 긴장된 지역 , 해당하는 경우 이전 계약의 연간 업데이트 조항이 적용된 후 동일한 주택에 대한 이전 임대 계약의 마지막 임대료와 관련하여 최초 임대료가 5% 이상 감소한 경우.
b) 70% 위의 a)에 표시된 요구 사항이 충족되지 않으면 다음 상황 중 하나가 발생합니다.
1.º 납세자가 주택을 처음으로 임대했으며, 스트레스가 심한 주거 시장 지역에 위치하고 세입자의 나이가 18세에서 35세 사이여야 합니다. 같은 집에 여러 세입자가 있는 경우, 이 감소는 이 편지에 명시된 요건을 충족하는 세입자에 비례하여 순수익률 부분에 적용됩니다.
2nd 임차인이 49월 2002일자 법률 23/19 타이틀 II에서 비영리 단체의 조세 제도에 대해 규정하는 특별 제도가 적용되는 공공 기관 또는 비영리 단체인 경우. 그리고 주 주택 계획의 임대 지원 프로그램에 설정된 것보다 월 소득이 낮은 사회 임대 또는 법률 2021/20에 언급된 경제적 취약 상황에 있는 사람들을 위한 숙박 시설에 주택을 할당하는 후원에 대한 세금 인센티브 최소 필수 소득을 설정하는 XNUMX월 XNUMX일, 또는 관할 당국이 임대 소득에 대한 제한을 설정하는 공공 주택 또는 자격 프로그램에 의해 주택이 보호되는 경우.
c) 60% 이전 편지의 요구 사항을 충족하지 않고 주거가 재활 조치 세금 규정 1조 41항에 제공된 조건으로 XNUMX년 후에 종료됩니다. 임대차계약일 이전.
d) 50퍼센트 , 다른 경우.
표시된 요구 사항은 임대 계약 체결 시점에 충족되어야 하며 계속 충족되는 한 감소가 적용됩니다.
이러한 감소는 해당 수익의 확인을 포함하는 데이터 확인, 제한적 확인 또는 검사 절차가 시작되기 전에 제출된 자체 평가에서 납세자가 계산한 순 긍정적 수익에만 적용됩니다. .
어떤 경우에도 납세자의 자진신고에서 포함되지 않은 소득 또는 비용에서 파생되고 이전 단락에 언급된 절차에서 정규화된 긍정적 순이익 부분에 대해서는 감면이 적용되지 않습니다. , 절차를 진행하는 동안 납세자가 이러한 상황을 선언하거나 수락한 경우에도 마찬가지입니다. 도시 임대법(Urban Leasing Law) 제6조 17항의 조항을 준수하지 않는 임대 계약에 대해서도 감면이 적용되지 않습니다.
XNUMXD덴탈의 부동산 자본의 긍정적인 순이익 주택임대차계약에서 파생된 법률 12/2023이 발효되기 전 , 24월 2일부터 주택에 대한 권리는 23년 31월 2021일 현재 이 법의 XNUMX조 XNUMX항에 규정된 축소 대상이 됩니다.”
IBI 추가 요금
영구적으로 비어 있는 주거용 부동산의 경우, 지자체는 최대 IBI 추가 요금을 요구할 수 있습니다. 50 비율 세금 순액의.
이러한 목적을 위해 재산 정당한 사유 없이 지속적으로 비어 있는 상태로 XNUMX년 이상의 기간 , 조례에서 정한 요구 사항, 증거 수단 및 절차에 따라 영구적으로 비어 있는 재산으로 간주되며 주거용 부동산을 XNUMX개 이상 소유한 소유자에게 속합니다.
추가 요금은 최대 100 비율 공석 기간이 XNUMX년 이상 , 공석 기간에 따라 변조 될 수 있습니다.
또한 지방자치단체는 앞서 언급한 바에 따라 해당 할증료 비율을 인상할 수 있습니다. 최대 50% 추가 포인트 에 속하는 재산의 경우 주거용 부동산을 두 개 이상 소유한 소유자 같은 지역에 거주하지 않는 사람.
어쨌든 다음과 같은 원인 정당한 것으로 간주됩니다.
- 업무 또는 교육상의 이유로 임시 이동,
- 의존성 또는 건강상의 이유 또는 사회적 비상 사태로 인한 주소 변경,
- 최대 XNUMX년 연속 공실이 있는 두 번째 주거용 주택 용도의 부동산,
- 작업 또는 재활 조치의 대상이 되는 재산 또는 유효한 점유를 불가능하게 만드는 기타 상황,
- 해당 주택이 소송의 대상이 되거나 사용 및 처분을 금지하는 사법적 또는 행정적 해결을 기다리고 있는 원인 또는 해당 주택이 시장 조건에 따라 소유자가 이 상황에서 최대 XNUMX년 동안 판매를 제안하는 부동산이라는 사실, 또는 이 상황에서 최대 XNUMX개월 동안 임대합니다.
이 세금의 납세자에게 요구되는 할증료는 31월 XNUMX일에 발생하며 해당 날짜에 재산의 공실이 확인되면 행정 조치와 함께 지방 자치 단체에서 매년 정산합니다. 선언했다. .
영구적으로 점유되지 않은 재산으로 도시 선언은 과세 대상자의 사전 청문회와 공석 표시에 대한 시의회의 승인을 필요로 하며, 해당 조례에서 규정하며, 그 안에 시 등록 데이터와 관련된 내용이 나타날 수 있습니다. 뿐만 아니라 공급 서비스의 소비.»
토양 보호 구역
생산적 용도와 주거용으로 적절하고 충분한 토지를 할당하고, 적어도 판매, 임대 또는 주택에 대한 다른 형태의 접근을 위한 최대 가격을 설정할 수 있는 공공 보호 제도에 따라 주택에 제공된 일부를 남겨둡니다. 표면 권리 또는 행정 양보와 같은.
이 보호 구역은 영토 및 도시 계획에 관한 법률에 따라 결정되거나 계획 도구에 따라 사회적 결속 원칙을 존중하는 위치 분포를 보장하고 최소한 다음을 포함합니다. 새로운 도시화 조치에 포함될 농촌 토지에 대한 도시 계획에 의해 제공되는 주거 건축 가능 면적의 40%와 도시화 개혁 또는 갱신 조치를 거쳐야 하는 도시화된 토지의 20%를 수행하는 데 필요한 토지.
2023년 TLACORP
