부동산 구매 및 판매 과정에서 구매자에게 부동산을 판매할 때 판매자와 건축업자가 담당하는 책임을 고려하는 것이 매우 중요합니다.
구매자가 행동 방법을 잘 알지 못하고 이전에 발견되지 않은 문제 또는 건설적인 결함을 발견했을 때 법률에 따른 권리가 무엇인지 잘 모르는 결함이 있는 상태로 판매되는 부동산을 시장에서 찾는 것은 매우 정상입니다. 세일.
판매자, 건축업자, 스페인에서 부동산을 취득하는 구매자의 권리와 의무를 설정하는 것이 중요합니다. 그래서 우리는 시각적 결함이나 숨겨진 결함을 확인할 때 개념과 절차를 명확히 하기 위해 이 보고서를 만들었습니다.
결함 :먼저 "로 이해하는 것을 확인합시다.결함". 우리는 결함 또는 건설적인 결함을 이해합니다. 우리가 건축물에서 발견하고 품질을 저하시키는 모든 유형의 결함. 이 결함은 소유자가 정상적인 방법으로 재산을 즐기고 사용할 수 없는 방식으로 발생해야 합니다.
또한 결함 또는 구성적 결함이 "진지한"또는"무덤"인 경우, 구매자가 판매 전에 그것을 발견했다면 구매를 거부했거나 판매자와 가격을 협상한 결과였을 것입니다.
두 가지 유형의 결함: 시각적 결함 및 숨겨진 결함
눈에 보이는 결함 건물의 건설 과정에서 또는 구매자의 육안 검사를 통해 육안 검사를 통해 쉽게 감지할 수 있는 것입니다. 즉, 지식이나 준비 없이 누구나 쉽게 감지할 수 있습니다.
이러한 눈에 보이는 결함은 판매자의 책임이 아닙니다. 따라서 판매자는 구매자가 이러한 방식으로 발견할 수 있는 눈에 보이는 결함에 대해 책임을 지지 않습니다. 특히 이러한 결함이 부동산 가격에 영향을 미치거나 변경하지 않는 경우에는 더욱 그렇습니다.
숨겨진 결함예를 들어, 쉽게 볼 수 없기 때문에 건설 과정에서 감지할 수 없었던 것들입니다. 신축 공사의 경우 이러한 결함은 공사 과정에서 건축가, 검사관 등과 같은 다른 전문가에 의해 감지되지 않았습니다.
모든 결함이 책임에서 파생될 수 있는 것은 아닙니다. 그러려면 효과가 다음 조건을 충족해야 합니다.
- 쉽게 감지할 수 없었다는 점
- 구매자가 그것에 대해 알지 못했다는 것
- 구매를 확정하기 전에 존재했다는 것
예를 들어 casuistry에서 가장 많이 반복되는 숨겨진 결함을 나열할 것입니다.
- 건물의 구조에 영향을 미치는 손상. 건축물의 안정성과 구조에 상당한 영향을 미치는 작업상의 하자입니다.
- 누수, 방수 문제로 집안 누수의 원인이 됩니다.
- 건물 정착 문제. 건물이 건설되면 건물의 잘못된 정착으로 인해 나타나며 잘못된 지하실에 의해 생성되는 일부 균열, 균열 등이 나타날 수 있습니다.
책임
숨겨진 결함에 대한 책임을 고려할 때 신축 주택과 판매 주택을 구분할 필요가 있습니다.
새 주택에서 숨겨진 결함에 대한 구매자의 보증 및 권리는 세 가지 유형으로 나뉩니다.
- 1 년: 내부포장, 외장, 목공, 신품 등의 마감문제 시공일로부터 XNUMX년 또는 XNUMX개월 구매/완료일로부터.
- 삼 년: 부동산에서 발생하고 거주 가능성에 직접적인 영향을 미치고 저하시키는 결함에 대해. 이 경우 위생, 건강, 수밀, 건강 등에 영향을 미치는 문제의 문제입니다. 이러한 결함의 경우 거주가 불가능한 방식으로 건물을 떠나야 합니다.. 따라서 거주하는 부동산의 사용을 방해하지 않는 "XNUMX차 하자"는 보상 대상에서 제외되오니 유의하시기 바랍니다.
- 그리고 기초, 기둥, 보, 바닥 등 건물의 구조에 영향을 미치는 문제에 대해서는 십 년. 이러한 결함은 건물의 안정성을 손상시켜야 합니다.
새로 지어진 부동산에서, 스페인에서는 제출하는 것이 필수입니다. 디시니얼 보험 (또는 XNUMX년 보험) 10년 동안 건물의 구조적 손상을 보상합니다. 이러한 결함은 이러한 결함 중 일부가 나타날 경우 구매자가 건물의 발기인 또는 시공자가 이전에 제공한 XNUMX년 보험을 청구하고 사용할 수 있도록 구매자가 자신의 보험에 알려야 하는 방식으로 보장됩니다. 이러한 방식으로 구매자는 이러한 결함에 대해 XNUMX년 동안 정당하게 보호되는 신축 주택의 소비자로서 보장됩니다.
여기서 "집의 경우"라고 말할 필요가 있습니다.자동 프로모션”(셀프 프로모터), XNUMX년 보험 가입은 의무가 아니라 자발적이다. 건물의 최종 소비자가 대지의 동일한 소유주이고 집을 짓기 위한 목적으로만 건축업자를 고용하는 경우 건축은 자체 판촉 중입니다. 이처럼 대지의 주인은 작품의 '기획자' 역할을 맡게 되며, 건축가, 건축업자 등 다양한 전문 인력을 고용하는 역할을 맡는다.
이 경우 주택이 구매자를 찾기 위해 시장에서 판매되지 않고 동일한 소유자만 사용할 것이라는 점을 감안할 때 스페인 법은 발기인이 10년 보험을 고용할지 여부를 허용합니다. 소유자가 해당 보험에 가입하지 않기로 결정한 경우 XNUMX년의 보증 기간 동안 부동산을 판매하기로 결정했다면 최종 구매자에게 해당 주택에 그러한 보험이 없음을 알려야 하며 구매자는 이 상황을 명시적으로 수락해야 합니다.
이것은 NEW 속성의 관점에서 볼 때…. 하지만 RESALES에서는 어떻게 됩니까? 판매자는 숨겨진 결함에 대한 책임이 있습니까?
대답은 긍정적입니다. 재판매 주택을 판매하는 판매자는 이러한 부동산에 있을 수 있는 숨겨진 결함에 대해서도 책임이 있습니다. 이 책임은 재산에 존재하는 숨겨진 결함에 관한 것이며, XNUMX개월, 판매 완료 후 XNUMX개월 이전에 발견될 수 있는 위에서 언급한 모든 유형의 결함에 대해 판매자가 책임을 집니다.
숨겨진 결함에 대한 책임을 주장할 수 있는 구매자의 권리를 행사하려면 다음이 필요합니다.
1.- 결함이 감지되어야 합니다.
2.- 판매자는 일반적으로 배달 증명 우편으로 서면으로 통지해야 하며, 결함을 인지하고 원인이 무엇인지, 문제를 수리할 수 있는 방법이 무엇인지 설명해야 합니다.
3.- 판매자가 자신의 책임을 인정하지 않는 경우, 구매자는 공식 보고서에서 문제, 결함 및 수리 비용을 결정하는 독립적인 전문가(가능한 경우)로부터 서면 보고서를 받아야 합니다.
판매자가 문제의 원인, 수리 및 이에 수반되는 비용을 설명하는 독립적인 전문가의 보고서를 받았지만 수리를 담당하지 않는 경우 구매자는 다음을 위해 변호사의 조언을 받아야 합니다. 문제를 해결하기 위해 존재하는 법적 방법이 무엇인지 확인하십시오.
일반적으로, 작은 고려의 숨겨진 결함에서 파생된 재판소 청구는 일반적으로 비용이 많이 들고 길다고 말해야 합니다. 따라서 항상 판매자와 법정 밖에서 합의를 시도하는 것이 좋습니다.
거주성 또는 건물의 구조에 영향을 미치는 실질적인 문제가 있는 심각한 경우에는 가능한 한 최선의 방법으로 구매자의 입장을 방어해야 하며, 그렇지 않은 경우 법원에 갈 가능성을 항상 고려합니다. 판매자와 합의 찾기.
