휴가 렌탈. 발렌시아 지역. 등록 절차 및 세금
일반적으로 부동산을 임대하는 방법은 3가지가 있습니다.
- 단기 임대: 이 유형의 임대는 관광/휴가를 위해 부동산을 사용하려는 관광객을 위한 것입니다. 이러한 유형의 임대는 발렌시아의 특별 등록부에 등록되어야 하며 요구 사항 중 하나는 거주 증명서입니다. 단기 체류: 2개월 미만.
- 장기 임대: 임차인이 관광이 아닌 장기체류 및 거주를 목적으로 부동산을 사용하고자 하는 경우입니다. 이런 식으로 임대에 대한 규정이 관광지 규정과 다르기 때문에 항상 부동산을 임대할 수 있는 권한을 갖게 됩니다. 장기체류: XNUMX년 이상.
- 중기 렌탈: 이것은 세입자가 며칠 휴가를 보내거나 영구 거주로 장기간 머물기를 원하지 않는 경우입니다. 임차인이 일정한 기간 동안 일을 하거나 해당 지역에 머물면서 부동산을 살 목적으로 사용하거나 학생이 교육기간 등을 목적으로 사용하는 경우 규정 : 장기와 동일하며 엄격한 규제 대상이 아님 여행 조건에 따라. 중기 체류: 2~11개월.
임대에서 가장 높은 수익은 관광 활동에서 만들어졌으며, 그 결과 한 기간 임대의 전통적인 활동에서 임대료가 더 높아졌습니다.
그러나 관광 면허 취득 요건의 증가로 인해 두 렌탈의 중간에 장기보다 더 나은 수입을 얻을 수 있는 옵션이 있습니다. 바로 중기 활동입니다. 위에서 설명한 대로 중기 세입자는 해당 부동산에 장기 체류를 할 의도가 있지만 영구적인 목적이 아닌 세입자입니다. 그들은 관광객보다 재산을 더 소중히 여기고 (잠시 동안 사용할 것이기 때문에) 단기 체류로 인해 더 높은 임대료를 지불 할 것입니다.
또한 중기 활동은 관광 활동을 관리하지 않는 엄격한 법률에 의해 규제되지 않습니다.
위에서 말했듯이 관광 활동에 대해 이야기합시다.
관광 활동:
등록 절차, 규정 및 단계
발렌시아 지역의 임대 활동을 개발하기 위한 정확한 요구 사항, 의무 및 프로세스에 대해 VALENCIA 지역("Comunidad Valenciana")의 스페인 임대 부동산 시장에 큰 혼란이 있습니다. 이와 관련하여 수십 가지 정보 요구를 받은 후, 우리는 고객 및 연락처가 요구하는 가장 일반적인 질문을 명확히 하기 위해 이 보고서를 정교화하기로 결정했습니다.
선례 및 법률:
관광 목적으로 부동산을 임대하기로 결정할 때 고려해야 할 두 가지 중요한 측면이 있습니다.
- 공식 의무
- 세금 의무
공식 의무
관광 활동에 대한 일반 법령이 있습니다. Decreto 92/2009, 3부터rd 7 월 2009 . 이 법령의 목적은 다음과 같습니다.
– 집주인의 법적 의무 및 책임 확인
– 소비자 및 이용자의 권리 보호 보장
– 집주인의 활동 제어
이 법은 구체적으로 다음과 같이 말합니다.
1.- "이란 무엇입니까?사는 곳 or 아파르타멘토 투리스티코"?
다음과 같은 조건이 있는 속성입니다.
– 이용에 대한 대가가 있는 경우.
– 아파트를 즉시 구할 수 있는 경우.
– 아파트의 “이용” 또는 “목적”이 “관광”인 경우
– "정기적으로" 수행하는 경우. 정기적인 기준은 다음을 의미합니다. ONE 다음의 경우
– 대형 관광사업자/업체에서 임대료를 관리하는 경우
– 관광 채널(인터넷, 신문 등)에 부동산을 게시하는 경우.
– "회사"가 아니더라도 다음 서비스 중 일부를 수행합니다. 재산 유지 및 수리, 룸 서비스, 아파트, 화장실 청소 등, 개인 옷 또는 아파트 장비(시트, 수건 등) 세탁, 수하물 보관, 등.
그래서, "주거" 목적으로 부동산을 임대할 때, "관광"이 아닌 "생활"을 위해 임대하는 중장기 가족 또는 개인의 경우, 귀하의 재산은 이 "관광 재산" 규정에서 벗어났습니다.. "주거 임대료"는 일반 임대법(또는 "Ley de Arrendamientos Urbanos")에 의해 규제됩니다. 따라서 이러한 공식 등록 요건을 따를 필요는 없지만 아래에 설명된 대로 스페인 세금에 대한 임대 소득을 신고해야 합니다.
2.- 이 활동을 개발하기 위한 형식은 무엇입니까? –Holiday Rental Valencian Registry(HRVR)에 등록합니다.
- 에서 임대하는 경우에만 한 4개 속성으로, 다음으로 등록해야 합니다. "특정한".
- 4개 이상의 부동산을 임대하는 경우, 당신은 "로 등록해야회사" or "비즈니스 딜러".
그러나 발렌시아의 등기소에 귀하의 재산을 등록하지 않기로 결정한 경우에도 귀하의 재산은 다음 섹션과 같이 품질 및 장비에 대한 법적 기준을 충족해야 합니다.
[gdlr_notification icon=”icon-flag” type=”color-border” border=”#99d15e” color=”#000000″]법이 발효된 이후 법률 15/2018, 7월 XNUMX일, 관광 자산이 유리한 조건을 가지고 있음을 증명해야 합니다. 도시 적합성 증명서 주택이 관광 목적으로 승인된 지방 자치 단체에서 발급한 것입니다. 이 유리한 호환성 보고서에는 전자 문서의 무결성과 신뢰성을 확인하고 전자 사본을 얻을 수 있는 CSV(보안 확인 코드)가 있어야 합니다.[/gdlr_notification]
3.- 재산 요건-품질 및 장비의 법적 기준:
등록 또는 등록되지 않은 모든 부동산은 시장에서 관광 목적의 임대로 제공되며 "표준", "XNUMX차" 또는 "우수"로 간주되는 분류에 대해 법률에 설정된 요구 사항을 충족해야 합니다. 부동산을 등록하려면 최소한 "표준" 요건을 충족해야 합니다.
XNUMXD덴탈의 법의 부록 이러한 각 분류의 요구 사항을 용어로 자세히 설명합니다.
법률에 의해 설정된 요구 사항과 함께 부동산은 거주, 보존, 청소의 완벽한 조건에서 고객에게 제공되며 모든 유틸리티 및 서비스는 점령 첫날을 위해 준비됩니다.
소유자는 구매자가 더 높은 금액에 명시적으로 동의하는 경우를 제외하고 보증금/채권/보증에 따라 고객에게 250유로 이상을 요구할 수 없습니다.
거주 허가 / 거주 증명서 필요
부동산은 거주 증명서("Licencia de ocupación" 또는 "Cédula de Habitabilidad")가 있어야 하며 모든 백색가전과 완벽한 조건과 완벽한 위생 상태에서 사용할 장비를 갖추고 있어야 합니다.
소박한 토지의 주택은 토지의 분류를 변경해야 합니다.
재산이 시골 토지에 배치된 경우 이러한 사용을 허용하려면 토지의 분류를 변경해야 합니다. 이것은 "Declaración de Interés Comunitario"라고 하는 매우 복잡한 과정으로, Twon Hall은 지역 정부를 청중으로 삼고 토지 사용 변경을 수락합니다. .
기타 공식 의무:
법에서 요구하는 최종 공식 및 세금 의무 외에도 다음을 특별히 권장합니다.
- 건축가 인증서: 부동산이 법률에 따라 요구 사항을 충족하는지 확인하려면 전문가의 조언을 받는 것이 매우 중요합니다. 따라서 건축가는 해당 부동산을 방문하여 해당 부동산을 임대할 준비가 되었는지 확인해야 합니다.
- 에너지 성능 인증서: 최근 스페인 규정은 집주인이 부동산 임대에 대한 에너지 성능 인증서를 받도록 강요합니다. 따라서 이 증명서는 부동산을 임대하기 위해 시장에 제공하기 전에 취득해야 합니다. 에너지 성능 인증서 요구 사항에 대한 자세한 내용을 보려면 여기를 클릭하십시오.
- 주택 보험: 집주인으로서 특히 용기, 내용물 및 민사 책임을 담보하는 보험에 가입할 것을 권장합니다. 임대 시 보험에 대해 자세히 알아보려면 여기를 클릭하십시오.
귀하가 귀하의 재산에 대한 보험에 이미 계약한 후 임대하기로 결정했다면 매우 중요합니다. 당신은 보험 회사에 INFORM 이 사실에 대해. 그렇지 않으면 보험 회사가 신고되지 않은 활동으로 인해 발생한 손해를 보상하지 않을 가능성이 높습니다.
4.- 등록 절차
a) 형식: 공식 양식을 작성해야 합니다. 그것을 얻으려면 여기를 클릭하십시오. 이 양식은 "책임 선언"(또는 "책임 선언")으로, 포함된 세부 정보와 정보가 참임을 선언하고 자신의 책임하에 CONFIRM하여 포함된 콘텐츠에 대한 직접적인 책임을 집니다.
따라서 포함된 정보가 정확하지 않은 경우(예: 침실의 최소 크기가 8m2라고 선언하고 실제보다 작을 때) 거짓 증언, 사기 등으로 책임을 질 수 있습니다.
따라서 귀하의 자산이 "표준"에 도달하기 위해 모든 조건이 요구되는지 또는 귀하의 자산이 "프리미엄"인지 확인하기 위해 100% 확신하지 못하는 경우 건축가의 서비스에 계약하여 설문 조사를 수행하십시오. 귀하의 자산이 이러한 조건을 충족하는지 확인하고 인증합니다.
b) 등록. 형식이 채워지면 알리칸테, 발렌시아 또는 카스테욘에 있는 발렌시아 정부 사무소 중 한 곳에 제출해야 합니다.
등록 델 세르비시오 영토 드 투리스모 – 알리칸테
C/ Churruca, 29 – 03003 Alacant/Alicante
등록 델 세르비시오 영토 드 투리스모 – 카스테욘
아브다. Hermanos Bou, 47 – 12003 Castellón de la Plana
등록 델 세르비시오 영토 드 투리스모 – 발렌시아
Pl. Alfonso el Magnánimo, 15 – 46003 발렌시아
등록이 완료되었음을 확인하는 문서를 받게 됩니다. 등록 번호를 얻었으므로 귀하의 활동에서 파생된 모든 홍보, 형식, 계약 등에 등록해야 합니다..
5.- 벌금
의무 등록 없이 서비스를 제공하면 다음과 같은 결과를 초래할 수 있습니다.
– 최대 90.000 EUR의 벌금
– 최대 3년까지 해당 부동산에 대한 활동 정지
– 소유자에 대한 활동 정지 최대 3년
6.- 기타 측면
부동산을 광고할 때 등록 번호를 알리고 광고해야 합니까?
네. 귀하의 등록 번호는 모든 종류의 정보, 홍보, 광고 등에 표시되어야 합니다. e 각 주택에 할당된 등록 번호.
객실에 대해서만 부동산을 임대할 수 있습니까?
아니요. 부동산은 전액 임대되어야 하며 소유자가 그 건물에 거주할 수 없습니다.
부동산을 표준 단기 임대료로 임대할 수 있습니까?
네. 그러나 법이 관광 채널의 "표준 임대료" 광고를 허용하지 않기 때문에 이러한 방식으로 관광 등록부에 등록을 취소해야 합니다. 부동산 임대를 결정할 때 두 가지 방법이 있습니다.
- 표준 임대료에 등록합니다. 단기 또는 장기 임대를 의미하며, 임대계약을 하여 관광목적 이외의 용도로 사용하는 것을 말합니다. 이런 식으로 집은 여행 채널(예: AirBNB)에 게시될 수 없습니다.
- 관광용으로 등록합니다. 이 경우 관광 채널에 부동산을 광고할 수 있습니다.
게스트를 위해 엔트리 북을 보관해야 합니까?
네. 귀하는 부동산이 위치한 곳에서 지역 경찰서 또는 Guardia Civil에서 구해야 하는 형식으로 모든 고객이 기록된 장부를 보관해야 합니다.
재정 및 세금 요건
A) 형식 – 선언:
부동산을 소유하고 있고 영구 거주지로 사용하지 않는 경우 매년 해당 부동산에 대한 세금 신고서를 제출해야 합니다. 이는 부동산을 임대하거나 임대하지 않더라도 마찬가지입니다. 그리고 이것은 ANNUAL TAX DECLARATION을 통해 이루어집니다.
그리고 부동산을 임대하고 "소득"을 받으면 소득을 받는 순간에 분기 신고로 신고해야 합니다.
부동산을 임대할 때 스페인 "소득세"의 대상이 되는 "소득"을 받습니다. 스페인에서는 "스페인 세금 거주자"인지 "스페인 비거주자"인지에 따라 다릅니다.
거주자인 경우 세금은 거주자 소득세(IRPF-"Impuesto de la Renta de las Personas Físicas")이고 비거주자인 경우 세금은 비거주 소득세(IRPFNR-"Impuesto de la Renta de las Personas Físicas No Residentes).
"스페인 세금 거주자"인 경우 연간 세금 신고서(모델 100)에 임대 소득을 신고해야 합니다.
그러나 비스페인 세금 거주자인 경우 다음과 같은 방법으로 비거주자 소득세(모델 210)에 소득을 신고해야 합니다.
– 분기별: 부동산을 임대할 때 소득이 발생한 연도의 같은 분기에 이러한 소득을 신고해야 합니다. 그래서 이번 포스트에서는 임대료가 "관광" 목적인 경우와 "주거" 목적으로 임대되는 경우에 대해 살펴보았습니다. 두 경우 모두 해당 연도의 해당 분기에 소득을 신고해야 합니다.
"주거 임대료": "주거" 목적으로 임대하는 경우 "관광"이 아닌 "생활"을 위해 가족 또는 개인이 중장기적으로 임대하는 것을 의미합니다.
– 연간: 거주자 또는 비과세 거주자로서 연간 세금 신고(IRPF /IRPFNR)를 해야 합니다. 따라서 부동산을 임대하지 않는 연도의 기간 동안 비거주자로서 납부해야 하는 세금이 있으며 이는 다음 해 말에 신고됩니다.
예 :
2015년 XNUMX월에 비거주자이고 관광 자산에 대한 임대료를 받습니다..
1.- 분기별 신고: 같은 분기에 해당 소득을 신고해야 합니다. 이러한 선언의 발표는 분기 종료 후 20일 이전에 완료되어야 합니다. 예의 경우 20~XNUMX월 분기의 임대료 소득은 XNUMX일 이전에 제출할 세금 신고서에 신고해야 합니다.th 4 월 2015.
나머지 2015년에는 해당 부동산에 대한 추가 임대료가 없습니다.
2.- 연간 신고: 그런 다음, 다음 해인 2016년 말 이전에 세금 신고서를 제출하고 부동산을 임대하지 않은 시간에 대해 지불해야 합니다.
따라서 관광 목적으로 부동산을 임대할 때 부동산을 등록해야 하는 법적 의무와 함께 소득을 분기별로 신고해야 하는 세금 의무가 있으며 나머지 기간 동안은 매년 신고해야 합니다.
부가가치세를 납부해야 하나요? 이 질문을 피하는 시장에 큰 혼란이 있습니다. 순수하게 임대 소득에는 VAT가 적용되지 않습니다.
따라서 주거 또는 관광 목적으로 부동산을 임대하는 경우 인보이스를 생성할 필요가 없으며 거래에 VAT가 부과되지 않습니다.
그러나 이것은 귀하가 받는 소득이 임대용인 경우에 한합니다. 그러나 다음과 같이 호텔과 유사한 다른 서비스를 제공하는 경우:
– 레스토랑, 음식, 아침 식사
– 아파트 내부 청소
– 수건, 시트 등 세척
이러한 경우에는 송장을 작성하고 서비스에 대해 VAT를 부과해야 합니다. 요구 사항은 다음과 같습니다.
– 각 손님에게 인보이스 생성
– 부가세 부과(10%)
– 부가가치세 분기별 신고
– 매년 VAT 신고
– 세무서에 사업자등록을 하기 위해
– 분기별 소득세 신고
– 매년 소득세 신고
B) 납부할 세금:
위의 사항을 명확히 하고 이제 고려할 것입니다. 지불 방법 홀리데이 홈을 통해 받은 수입.
임대료에서 받은 순 금액으로, 당신은 줄일 수 있습니다:
– 부동산 취득을 위해 지불한 모기지(또는 부동산 구입에 사용된 다른 유형의 신용)의 비례 이자(자본이 아님).
– 비례 의회세, 쓰레기 수거, 주택 보험, 커뮤니티 요금 등
– 비례 개혁, 유지 보수, 가구, 장비, 수도, 전기, 인터넷 등
– 마케팅, 홍보, 변호사 등
예 :
A씨는 Costa Blanca에 영구적인 집으로 사용되지 않는 집을 가지고 있으며 Airbnb 또는 기타 유사한 플랫폼을 통해 임대하기로 결정했습니다.
- 취득한 임대료 신고: 집의 가치는 150.000 EUR이고 얻은 총 임대료는 6.000년 4월, 2015월, XNUMX월, XNUMX월의 XNUMX개월 동안 XNUMX EUR입니다.
- 의회 세금. 연간 요금은 500유로입니다. 따라서 500/12*4 = 166,6 EUR입니다. 주택을 임대한 4개월 동안의 의회세 비율입니다.
- 모기지 이자: "A"는 해당 연도에 1.200 EUR의 모기지 이자를 지불했으므로 400 EUR는 임대 기간에 해당합니다.
- 커뮤니티 요금: 연간 600유로이므로 200유로가 임대 기간에 해당합니다.
- 쓰레기 수거: 150/년. 따라서 50 EUR는 임대 기간에 해당합니다.
- 주택 보험: 350/년. 따라서 33,1 EUR는 임대 기간에 해당합니다.
- 마케팅 비용 지불: 300 EUR
- 수도, 전기, 가스, 인터넷: 450 EUR는 임대 기간에 해당합니다.
총 비용: 1.599,7 EUR. 이것은 "A"가 받은 소득에서 공제할 수 있는 총 금액입니다. 그래서:
6.000 – 1.599,7유로 = 4.400,3유로
4.400,3 EUR의 금액이 지불됩니다. 세금 836,057유로, 아래 척도에 따라:
2016년 세금 비율:
- 0~12.450유로 - 19%
- 12.451유로에서 200 - 24%로
- 20.201유로에서 35.200유로 - 30%
- 35.201유로에서 60.000유로 - 37%
- 60.001유로부터 -45%
그리고 이 세금 신고는 2년 해당 분기에 2015번의 신고로 이루어져야 합니다. 이런 식으로:
– 20월과 XNUMX월에 취득한 임대료는 XNUMX일 이전 분기 신고서에 신고했어야 합니다.th 7 월 2015.
– 20월과 XNUMX월에 취득한 임대료는 XNUMX일 이전 분기 신고서에 신고했어야 합니다.th 10 월 2015.
- 연말정산: 그 집은 영구적인 집이 아니므로 “A”는 집이 비어 있는 XNUMX년 동안을 선언하고 지불해야 합니다. 따라서 다음과 같이 지급됩니다.
– 연간 소득세 신고서. "A"가 스페인 거주자인 경우 2016년 31.12.2016월 말 이전, "A"가 비거주자인 경우 XNUMX년 XNUMX월 XNUMX일 이전.
– 비율: Catastral 값에서 평균 0,5%.
Door to Door 등록 서비스에 문의하십시오!
우리는 귀하의 재산을 등록하고 등록 라이센스를 얻을 수 있습니다
저희에게 연락하십시오!
