스페인의 소박한 땅에 집을 짓는 방법 - 도시화가 불가능한 땅
일반적인 측면
TLA 변호사들은 15년 이상 스페인 전역의 시골 지역의 부동산 거래 및 사건을 다루어 왔습니다. 에서 카탈로니아 (타라고나와 바르셀로나), 발렌시아 지역 (카스텔론, 발렌시아, 알리칸테 – 코스타 블랑카), 무르시아, 알메리아(알만조라 밸리) 및 말라가.
우리의 폭넓은 경험과 다양한 지역 규범에 대한 인식의 결과로, 우리는 스페인의 소박한 시골 지역에 집을 짓는 프로젝트와 함께 플롯/토지를 구입하려는 사람들을 위해 따라야 할 가이드를 준비했습니다. 그것.
시골에서 농가(코르티호)와 같은 토지나 부동산을 구입하는 경우 해당 토지가 다음 지역에 있는지 확인하는 것이 중요합니다. 도시화가 허용되는 지역 (이 경우 "finca Urbana" 또는 "suelo Urbano"라고 함) 또는 도시화 및 주거 개발이 허용되지 않는 곳 ("finca 루스티카" 또는 "수엘로 루스티코").
스페인의 토지는 여러 유형으로 분류됩니다.
1. 우반랜드 – “수엘로 우르바노"
이것은 도시 또는 지역(계획 일반 de Ordenación Urbana PGOU) 또는 "부분 계획"이라고 하는 도시화의 특정 구역(비행기 파샬레스) 등.
이 토지는 적절한 물과 전기 공급, 본관 하수도 연결, 공원 및 녹지, 스포츠, 교육, 병원 등과 같이 인구 밀도가 높은 곳에서 살기 위한 모든 시설과 요구 사항을 갖습니다.
어반 랜드 또는 "수엘로 우르바노"는 우리가 도시, 마을 또는 도시화에서 찾는 데 사용하며 포장 도로, 보행자 구역, 거리, 상업 구역, 보건소, 학교, 병원, 스포츠 등이 있는 도로에서 적절한 접근이 가능했습니다.
2. 도시화가 불가능한 토지 – ” 수엘로 도시화 불가"
“도시화 불가” 일종의 토지이다. 산업용, 주거용, 상업용 토지를 개발하는 것이 불가능합니다. 주로 다음과 연결되어 보호되는 용도를 결정하기로 되어 있기 때문입니다. 산림, 농업 등. 따라서 이러한 유형의 토지에서는 주거용, 산업용 또는 상업용으로의 기타 용도가 매우 제한되고 제한되며 항상 허용되는 것은 아닙니다.
"도시화 불가능" 토지 내에서 허용된 용도와 보호 수준에 따라 토지의 하위 유형으로 분류됩니다.
- 보호 토지(스페인어 "Suelo No Urbanizable Protegido"): 이것은 결정적인 이유(일반적으로 자연, 숲 등과 관련됨)로 인해 결정된 가치를 "보호"하기 위해 건축 및 기타 유형의 활동이 제한되는 토지입니다.
- 비보호 토지(스페인어 "Suelo No Urbanizable Comun"): 이것은 주요 용도가 농업 및 농업이고 다른 용도(주거, 상업 등)가 정해진 조건에 따라 허용될 수 있는 토지입니다.
"소박한 땅"는 일반적으로 수엘로 노 도시화 가능한 코뮌 스페인에서. 다시 말해: 농업용으로 예정되어 있는 도시화가 개발될 수 없는 지역에서는 항상 정해진 규범과 조건을 존중하면서 주거용 부동산 또는 산업 등의 건설로 다른 용도를 허용합니다.
3.- 도시화 가능한 토지 – “수엘로 도시화 가능"
향후 도시화, 상업지역, 산업단지 등으로 개발이 가능한 토지 형태입니다. 따라서 공공 또는 민간 건설 프로젝트가 승인되면 해당 지역이 도시화될 수 있습니다.
소박한 땅에 주거용 주택을 짓기 위해 따라야 할 단계
지금 이야기 "소박한 토지", 이것은 허용된 주요 용도가 "농업"이거나 농부가 농업 활동을 개발하는 데 사용하는 토지입니다.
그러나 이 땅에서는 예외적으로 주거용으로 새로운 건축물을 지을 수 있는 권한이 있습니다. 이러한 건축물은 "사실상 도시화"를 일으킬 수 있는 고밀도 건설 지역을 만들지 않으려고 매우 낮은 건축 밀도에 있어야 합니다.
따라서 토지가 최소 크기(5.000 m2, 10.000 m2 또는 20.000 m2 등)인 경우에만 "코르티조", "빌라", "라고도 하는 건축물을 지을 수 있는 권한이 부여된다는 것을 찾는 것이 매우 일반적입니다. masía", chale", "chalet", "hacienda" 등
스페인 시골이나 시골 지역에서는 흔히 볼 수 있습니다. 건축권에 필요한 것보다 작은 크기의 대지 위에 지어진 주택(예: 10.000m2 미만의 대지에 지어진 주택) 이는 이 건물들이 새 규정이 시행되기 전에 지어졌거나, 단순히 법을 지키지 않고 지어졌기 때문에 지금은 건축물로 간주되기 때문입니다.푸에라 데 오르데나시온”(현재 규범에서 벗어남). 이것은 오래 전에 지어진 속성의 경우이며 현재의 규범을 충족하지 않습니다. 이러한 종류의 속성은 현재 완벽하게 합법적일 수 있지만 일부 사용 제한이 적용됩니다(가장 중요한 것은 집과 속성의 나머지 기존 건축물이 행정부에 의해 존중되지만 확장할 수 없으며 해당 부지에 새로운 건축물을 지을 수 있는 권한이 있음).
따라서 "소박한 땅" 지역에 집을 짓기 위한 프로젝트를 개발하려는 경우 먼저 법적 권한(주로 시청, 의회 = "Ayuntamiento")을 확인해야 합니다. 거기에 구축해야 할 수있는 제한 사항.
1. 첫 번째 단계: 프로젝트 개발 가능 여부 확인
"건축 허가", 또는 "건축 허가", 또는 "건설 허가"(리센시아 데 건설또는 라이센스 드 에디피카시온또는 리센시아 데 오브라 시장).
앞서 지적한 것처럼, 귀하의 의도가 "소박한 땅" 지역 중 한 곳에서 프로젝트를 개발하는 것이라면, 먼저 지역 당국(주로 시청 또는 의회 = “Ayuntamiento”)에 확인해야 합니다., 또는 대안으로 상담하고 조언을 구합니다. 건설 및 시골 개발 분야의 변호사 전문가.
따라서 프로세스의 고급 단계로 넘어가기 전에 다음을 수행하는 것이 중요합니다. 해당 지역의 현지 규정 및 제한 사항에 대한 적절한 정보를 얻습니다.및 프로젝트를 개발하고 실행할 가능성. 다른 국가와 마찬가지로, 귀하의 프로젝트 승인은 시청으로부터 "건축 허가" 또는 "건축 허가"를 받으면 공식적으로 승인됩니다.
그래서, 첫 번째 단계는 지역 규범이 해당 플롯에 주택 건설을 승인하는지 확인하는 것입니다..
매우 중요: 물과 전기 공급
위에서 설명한 바와 같이 수도 및 전기 공급, 하수도 서비스는 도시 지역 "수엘로 우르바노"에 거주하는 시민에게 보장되는 항목입니다. 그러나 소박한 땅에서는 도시 지역에서 벗어나 있으며, 수도와 전기의 주요 연결 지점에서 자주 벗어나 있습니다.
사실, 시청은 시골 지역에 주요 물과 전기를 공급할 의무가 없습니다.. 도시에서만. 따라서 선택한 부지에서 물과 전기를 얻을 수 있는 가능성을 주의 깊게 연구하는 것이 매우 중요합니다.
예 : 토지 근처에 수도와 전기가 공급되고 연결될 수 있다면 문제가 없습니다.
그러나 때로는 다음과 같은 일이 발생합니다. 전기나 수도 연결의 가장 가까운 지점이 멀리 떨어져 있음. 그러니까 연결되기 위해서는 높은 비용을 지불해야 하고, 공급을 부동산으로 가져오는 데 드는 비용도 필요하다는 뜻이다.
만 지역 전기 기술자 및 배관공과 상담, 또는 지역 건축업자를 통해 해당 부지에 물과 전기의 공급 및 연결 가능성을 확인하는 데 필요한 정보를 얻을 수 있습니다.
따라서 구매 프로세스를 진행하기 전에 프로세스 시작부터 이 점을 고려해야 합니다.
숙소에 설치된 내부 저장 탱크와 전형적인 스페인 식 물탱크에서 물을 얻는 것이 항상 가능합니다. “POZOS” = 우물. 같은 방법으로 태양광 패널, 즉 eolic "풍력"에서 전기를 얻는 것이 가능합니다. 그러나 이러한 종류의 물품이 항상 지역 시청의 승인을 받아 건축 허가를 받는 것은 아닙니다. 따라서 구매/구축 프로세스의 초기 단계에서 이 정보를 고려해야 합니다.
그래서, 우리는 줄거리를 구매하기 전에 조언합니다, 또는 거래에 대한 결정을 내리려면 프로젝트의 예비 연구 지역 변호사, 건축가, 건축업자 또는 시청 건축과의 건설 기술 직원과 상담(Departamento o Concejalía de Urbanismo). 이렇게 하면 투자가 더 안전해질 것입니다. 왜냐하면 결국 토지 구입을 진행하기 전에 구체적인 아이디어를 갖고 해당 부지에 건물을 짓기 위한 조건과 제한 사항을 인정하게 될 것이기 때문입니다. 변호사가 공부하는 것이 좋습니다. 건설 전문가 그리고 가능하다면 프로젝트와 건설을 개발할 건축가와 상의하십시오.
또한 예비 연구에서 변호사에게 부지에 대한 특정 건물 권리뿐 아니라 해당 지역에서 계획 중인 기타 개발 사항(예: 새로운 도로, 고속도로, 기차 노선, 공업 단지, 상업 지역, 또는 심지어 도시화.
이 정보는 지역 규범을 연구하고 시청에서 회의를 하는 변호사로부터 얻을 수 있으며 "CÉDULA URBANÍSTICA"라는 문서와 함께 시청에서 얻을 수도 있습니다.
해당 토지에 건축 허가를 받은 건물의 유형을 정확히 알고 나면 건축가의 서비스를 계약하여 개발해야 합니다. 건설 프로젝트및 건축 프로젝트.
건축 프로젝트에서 건축가는 해당 지역의 시청의 특정 규정에 맞게 아이디어와 선호도를 조정해야 합니다. 따라서 건축가는 이 프로세스 전반에 걸쳐 귀하를 안내하고 해당 지역의 규정을 충족하는 건축물에서 "이상적인 집"을 변형할 수 있는 다양한 가능성에 대해 알려줄 것입니다.
가장 중요한 것은 건축가가 모든 세부 사항을 지정하는 것입니다. 건축가에게 가능한 한 자세하게 계획을 검토하게 하십시오. 다른 창에서 어떤 전망이 보일지, 그리고 객실에서 처리할 수 있는 침대 크기 등을 시각화해 보십시오.
간단히 말해서: 최종 집이 어떻게 될 것인지에 대한 정보만큼 건축가로부터 얻으려고 노력하십시오. 아직 종이에 있는 동안 집에서 가구를 제공하고 살기 위해 노력하십시오.. 침실의 중앙에서 벗어난 창이나 세면대가 있어야 할 위치보다 정확히 위에 있지 않은 채광창과 같이 앞으로 몇 년 동안 당신을 짜증나게 할 수 있는 것들을 잡기 위해 현장에 있지 않을 수도 있습니다.
프로젝트가 완료되면 귀하의 건축가는 건물 부서의 지역 시청에 건물 프로젝트에 참석해야 합니다(“데파르타멘토 드 어바니즘오” 또는 “콘세할리아 데 우르바니스모"). 건축 허가를 신청하면 시민세를 납부해야 하며, Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras, 이는 건축 허가가 필요한 모든 개발에 적용됩니다(신청/부여 여부에 관계없이). 이 세금은 해당 지역의 시청에 따라 건설 비용의 2%에서 4%까지 다양합니다.
그런 다음 해당 지역의 특정 조건이나 제한 사항에 귀하의 프로젝트가 얼마나 적합한지 연구합니다.
프로젝트가 규범을 충족하고 해당 영역에서 구축하기 위한 규정 및 요구 사항을 충족하면 적절한 "건축 허가"또는"건축 허가”, 따라서 프로젝트와 함께 시청에 제출된 것과 똑같은 부동산을 그곳에 지을 수 있는 자격이 주어집니다.
2.- 두 번째 단계: 건설 과정
제발, 아래를 클릭하십시오 스페인에서 건설 프로젝트를 개발하기로 결정한 경우 건설 과정에 대한 자세한 정보를 얻으려면
