재산의 합법화. 일반적인 문제 및 법적 측면
TLA 변호사는 20년 넘게 모든 스페인 영토의 시골 지역에서 부동산 거래 및 사건을 처리해 왔습니다. 카탈로니아(타라고나 및 바르셀로나), 발렌시아 지역(카스텔론, 발렌시아 및 알리칸테 – 코스타 블랑카), 마요르카 및 이비자, 무르시아, 알메리아(알만조라 계곡) 및 말라가에서.
우리의 폭 넓은 경험과 다양한 지역 규범에 대한 인정의 결과로 우리는 우리가 권장하는 문제에 대한 특별한 고려 사항과 함께 도시 및 시골 토지(시골)에서 부동산을 매매할 때 고려해야 할 몇 가지 측면을 준비했습니다. 스페인에서 부동산을 구입할 때 피해야 할 사항입니다.[/vc_column_text][vc_column_text]따라서 스페인의 부동산 및 건축물에 대한 법적 고려 사항에 영향을 미칠 수 있는 몇 가지 일반적인 문제를 아래에서 찾아보시기 바랍니다.
스페인의 건축 합법화. 일반적인 측면
집을 개조하려면 건축 허가가 필요합니까?
예, 집을 개조하려면 건축 허가가 필요합니다.. 이러한 작업에 필요한 라이센스 유형은 개혁으로 수행할 작업에 따라 다릅니다.
Minor Works License – "licencia de obra menor": 방의 용도 변경, 벽체 배치 등의 경우에 필요합니다. 이 면허를 받기 위해서는 건축가의 프로젝트가 필요하지 않습니다. 세부사항에 따라 적용이 가능하기 때문에, 단지 작품을 설명하고 평가하여 지불하면 됩니다. 세금.
이해를 돕기 위해 이 라이센스는 해당 건물에서 수행할 작업이 건물의 지붕 변경, 지지 바이메 또는 건물 구조 또는 내부 계단과 같은 건물의 필수 기반 시설에 영향을 미치지 않을 때 적용됩니다.
이 면허가 필요한 일반적인 경우: 지붕의 개혁(완전히 변경하는 것이 아니라 단지 갱신하는 것). 다음은 이 라이선스를 신청할 수 있는 몇 가지 경우입니다.
- 차고, 창고 또는 창고를 짓기 위해
- 울타리를 만들려면
- 수영장을 건설하려면(지역에 따라 다름)
- 목장 건설 등
설명된 사례와 라이센스 취득 조건은 구역이나 지역에 따라 크게 다를 수 있습니다.
Major Works License – "licencia de obra 시장": 이는 "소박한 토지 건설" 및 "도시 토지 건설" 섹션에서 설명된 주택 건설 요청과 동일한 라이센스입니다. 이 허가는 건축에서 수행될 작업이 건물의 필수 부분에 영향을 미치고 건축가의 프로젝트가 필요한 경우에 필요합니다. 예를 들어, 집을 확장하거나(새 방과 같이) 지붕을 변경합니다.
- 지붕을 완전히 바꾸려면
- 공사를 확장하는 새 방을 짓기 위해
- 타일과 콘크리트로 차고를 지으려면
- XNUMX층을 짓기 위해
- 수영장 구축(지역 및 지역에 따라 다름) 등
T여기는 소유권 증서나 “가 아닙니다.글쓰기” 토지에 대해, 또는 토지의 연장이나 경계가 정확하지 않습니다.
일부 부동산에 대한 증서(등기 증서)가 없는 경우를 종종 볼 수 있습니다.로 알려진 절차를 통해 재산에 대한 권리를 설정해야 합니다. "expediente de dominio" 또는 "acta de notoriedad". 이것은 Boletín Oficial de la Provincia(공식 관보)에 귀하의 주장을 게재하는 것과 관련하여 복잡합니다. 두 절차의 차이점은 주로 “expediente de dominio”가 재판소에서 일반적인 절차로 이루어지고 “acta de notoriedad”가 해당 지역의 공증인 앞에서 이루어지는 절차라는 점입니다. "acta de notoriedad"가 다른 프로세스보다 더 짧고 저렴하며 빠른 프로세스이기 때문에 항상 더 권장된다고 말할 필요는 없습니다. 보통 “expediente de dominio”는 토지의 상황이나 소유권이 이웃과 분쟁 중이거나 불분명할 때 사용합니다. 그리고 "acta de notoriedad"는 소유권이 잘 알려져 있고 재산의 경계나 규모에 문제가 있을 때 사용합니다.
그런 다음 Registro de la Propiedad와 Catastro의 기록이 일치하는지, 그리고 이러한 기록이 재산 경계로 간주되는 현지 관습에 부합하는지 확인해야 합니다. 토지 면적의 특정 비율에만 건축할 수 있습니다. 유틸리티, 특히 물과 전기의 가용성을 확인해야 합니다. 차단할 수 없으므로 통행권(servidumbres de paso)을 확인해야 합니다. 그런 다음 귀하의 자산을 "생성"한 후에는 처음으로 등록해야 합니다. 이 모든 문제에 대해 귀하는 귀하의 스페인 변호사의 서비스가 필요합니다.
하는 경우도 종종 있습니다 토지의 크기는 실제 플롯과 동일하지 않습니다. 이러한 경우 다시 "expediente de dominio" 또는 "acta de notoriedad"를 작성하여 어느 것이 토지의 실제 경계인지 확인하고 스페인 재앙과 스페인 토지 등록을 모두 업데이트해야 합니다.
집이 등기부에 등록되지 않은 경우 어떻게 해야 합니까?
때로는 집(건축) 자체가 등록되지 않을 수 있습니다, 역사적 이유나 건물을 지은 사람이 등록을 위한 세금과 비용을 피하기를 원했기 때문입니다. 일반적으로 그러한 경우 토지 등기부와 공식 문서에 나타나는 모든 것은 토지입니다.
다른 경우에는 건축물이 등록되지만(증서 및 토지 등록부에 나타남) "집"이 아닌 창고, 창고("albergue" 또는 "almacén") 또는 기타 유사한 건축물로 등록될 수 있습니다. . 이것은 건축을 법적으로 "집"으로 선언하기에 충분하지 않습니다. 이 상황은 단순하지 않은 상태에서 명확해야 하므로 사전 계약 단계에서 강조되어야 합니다.
이러한 경우, 부동산을 구입하기 전에 귀하의 스페인 변호사 또는 공급업체는 해당 주택이 아직 등록되지 않은 경우 처음으로 주택을 등록해야 하며, 등록되었지만 기타 유사한 건축물로 등록된 경우 "주택2"로 등록해야 합니다. (창고, 창고 등). 이것은 라고 하는 것에 의해 이루어진다 “선언문 데 오브라 누에바” (신작 선언). 그리고 이것은 그 집이 수백 년 동안 거기에 있더라도 이루어져야 합니다. 등록부에 따르면 이것은 첫 번째 등록이거나 적어도 집으로 첫 번째 등록이기 때문입니다.
"declaración de obra nueva"(DON)는 토지 등록부에 건물 또는 건축물을 등재하는 과정입니다.. 그 과정은 집이 새 집일 때와 매우 유사합니다., 차이점은 필요한 문서이며, 스페인 공증인의 증서의 정교화로 축소됩니다. 여기서 새 건물은 객실, 서비스, 크기 및 치수, 계획 등에 대한 적절한 설명과 함께 선언됩니다.
집이 최근에 지어진 경우(일반적으로 지역에 따라 4-8년 미만) 문서는 다음과 같은 새 집으로 간주되는 것과 정확히 동일합니다.
- 네 이름으로 된 토지의 증서- 토지의 소유권을 증명하기 위해.
- 건축가의 건물 프로젝트 – 집과 건물의 크기, 설명 등을 증명합니다.
- 건물 허가증 – 부동산이 스페인 당국의 적절한 허가를 받았음을 증명합니다.
- Final Works License – (CFO) Licencia o Certificado Final de Obra – 스페인 내 작업이 완료되었음을 증명합니다.
- XNUMX년 보험(Seguro Decenal) – 최종적으로 이 보험에 가입하기로 선택한 경우. 그렇지 않은 경우, 구매자에게 알리고 동의한다는 확인을 받기 위해 이러한 방식으로 진행하지 않았음을 공증인에게 알려야 합니다.
- 시청의 거주 증명서 – 스페인 당국이 건물을 스페인 "집"으로 간주한다는 것을 증명합니다.
단, 새 집이 아닌 경우 오래된 집(지역에 따라 4~8년 이상), 필요한 서류가 다릅니다. 이 경우 스페인 집이 낡았기 때문에 몇 살인지 증명해야 할 것입니다. 이를 위해 여러 시스템이 있습니다.
건축가 또는 엔지니어 또는 "Certificado de Antiguedad"가 만든 연령 증명서: 집이 토지 등기부나 스페인 카타스트로(Spanish Catastro)와 같은 나머지 공식 등기부에 신고되지 않은 경우 누군가는 이러한 기관에 건축물의 연식, 크기 및 설명(몇 제곱미터, 여러 층, 얼마나 큰지 등). 이를 위해 스페인 일부 지역에서는 전문가가 부동산을 직접 조사하여 건물의 재산을 확인하고 나머지 부분을 고려하여 건물의 대략적인 연령을 확인하는 부동산을 검사해야 합니다. 타운 홀의 레지스트리 및 기록과 같은 증거 및 기타 공공 또는 사설 데이터베이스.
DON을 하기 위해서는 스페인법에는 적용되지 않지만 건축가의 증명서는 집에 대한 도면 또는 계획, 측정을 증명하기 위해. 이 계획은 미래에 Catastro 또는 Town Hall과 같은 다른 레지스트리에 집을 선언하는 데 매우 유용할 것입니다.
어떤 사람들은 이 인증을 "설문조사" 또는 최종 모기지를 승인하기 위해 은행에서 수행한 "평가"와 혼동합니다. 이 보고서에서 볼 수 있듯이 건축가(때로는 엔지니어)의 연령 인증은 주택을 측정하고 설명을 자세히 설명하고 부동산의 대략적인 연령을 제공하는 것입니다. 이 인증서는 매우 구체적이며 사용됩니다. 토지 등록부에 스페인 건설을 명시적으로 선언하기 위해 Declaración de Obra Nueva 프로세스와 함께
A "서베이" 건축가일 수도 있고 아닐 수도 있는 전문가에 의해 만들어집니다. 집의 상황과 건축의 부지를 표시하여 시공상의 하자를 감지합니다., 주로 부동산을 구입하거나 취득하는 과정에서 사용됩니다. 사실 이것은 구매자와 판매자가 스페인 사람일 때는 사용하지 않는 것이지만, 스페인에서는 구매자가 영국인과 같은 다른 국적일 때 널리 사용됩니다.
그리고 마지막으로 "평가" 모기지 은행에서 만든 것은 일반적으로 건축가가 아닌 전문가가 수행하기 때문에 "설문 조사"및 "연령 인증"과 다릅니다. 재산을 "평가"하다. 이는 대출의 채권자로서 은행이 대출 자금을 제공하기 전에 자산이 얼마나 많은 가치를 가지고 있는지 알고 싶어한다는 것을 의미합니다.
시청의 연령 증명서. "Certificado de Antigüedad del Ayuntamiento". 구청에서 발급한 증명서입니다. 이 증명서는 건축가가 작성한 것만큼 건축물에 대한 설명에 자세히 나와 있지 않지만 스페인 토지 등록부와 공증인에게 건축물의 정확한 또는 대략적인 연대를 확인하는 역할을 합니다.
Catastro의 인증. “Certificado Catastral o del Catastro”. 일부 지역에서 Catastro는 소박한 지역의 속성, 건설 및 토지에 대한 자세한 데이터베이스를 보유하고 있습니다. 토지 등기소에 부동산의 현재 존재에 대해 알릴 수는 없지만 "자동" 또는 "검사" 활동으로 인해 Catastro는 (토지 등기부는 이해 당사자가 확정 거래에 대해 알릴 때만 작동합니다. , 그것은 자신의 검사에 의해 행동하거나 자동으로 행동하지 않습니다.) 이전에 집의 존재를 감지했으며 다소 정확하게 나이를 확인할 수 있습니다. 이러한 경우, 그리고 지역에 따라 공증인과 토지 등기소는 DON 과정에서 재산의 존재 및 연령에 대한 증거로 Catastro의 인증을 수락합니다.
두 경우 모두 상대적으로 새 집이나 오래된 집의 경우, 필요한 문서는 공증인에게 제공되며, 공증인은 다음과 같은 적절한 증서를 준비합니다. 선언문 데 오브라 누에바, 토지 소유자의 서명이 있어야 합니다. 증서가 제대로 서명되면 이 증서는 부동산의 현재 증서가 되며 토지만 포함된 이전 증서는 취소됩니다.
그런 다음 이 모든 문서를 가지고 나면 공증인에게 가져와야합니다.. 공증인은 건축의 소유권 증서를 준비하고 귀하는 그들에게 서명. 이 과정을 선언문 데 오브라 누에바. 이것은 기존의 플롯 위에 이제 집인 건축물이 있음을 선언합니다.
그런 다음 t가 필요합니다.o 이 문서를 토지 등록부로 가져오십시오. 이제 집을 포함하여 토지의 비문을 적절하게 수정하고 집은 법적으로 완성됩니다.
따라서 DON의 비용은 주로 다음과 같습니다.
- DON 증서 준비를 위한 공증인 수수료
- 토지 등기부에 DON을 기재하기 위한 토지 등기부 수수료
- 인지세 – 자산 평가의 1, 1,5, ,2 %(지역에 따라 다름)
이러한 경우 판매를 진행하기 전에 적절한 DON으로 주택을 등록하도록 공급업체와 협상하는 것이 좋습니다. 사실, 모기지를 받고 있다면 은행은 DON을 사용하여 집이 등록될 때까지 부동산 가치를 평가할 수 없습니다. 왜냐하면 그때까지는 (1) 합법적으로 존재하기 때문입니다. (2) 등록될 때까지 재산이 정확히 무엇인지(크기, 토지 면적 및 경계 등)에 대한 공식적인 지정이 없습니다. 또한 등록되지 않은 부동산에 대해서는 모기지를 완료할 수 없습니다. 따라서 이 경우에는 선택의 여지가 없습니다. 판매자는 구매하기 전에 등록해야 합니다.
토지가 증서에 완벽하게 등록되어 있고 집이 나타나지만 전체 확장이 신고되지 않았거나 차고, 수영장 또는 창고 등과 같이 증서에 신고되지 않은 다른 요소가 있습니다.
이러한 경우는 소박한 땅에서 정말 일반적입니다. 이것은 정해진 시간에 누군가가 토지와 집까지 기록하고 선언했지만 집의 다른 부분이나 다른 요소는 포함하지 않은 전형적인 경우입니다.
예를 들어, 집을 구입한 후 수영장이나 차고를 짓거나 새 방, 새 베란다, 새 바닥 또는 테라스 등으로 집을 확장하는 소유자.
이러한 경우는 새로운 확장으로 증서를 선언하고 업데이트하는 프로세스 때문에 매우 문제가 있습니다. 문제에 대한 구체적인 연구가 필요합니다.
o에 따라 매우 다양한 확률과 요구 사항이 있습니다. 땅의 크기는 얼마입니까; 숙소가 위치한 곳 (Valencia, Almería, Alicante, Murcia, Castellón, Granada, Cádiz, Málaga 등), 지역 간, 심지어 도시 간 편차가 매우 높습니다. 이러한 확장이 만들어진 시기 (4년 전, 10년, 20년), 그리고 건설 방법 (건축 허가 없이, 개조 허가가 있는 등..) 영향을 받는 소유자에게 지침으로 제공될 수 있는 이 문제에 대한 유효한 개요를 제공하는 것은 절대 불가능합니다.
스페인 건축용 "Fuera de ordenación"이란 무엇입니까?
"Fuera de ordenación"은 면허 없이 건설된 오래된 건축물 또는 건축물의 오래된 부분으로, 건설 규범을 충족하지 않으며 합법화될 수 없습니다.
- 오래된 건축물: 스페인 행정부가 건설에 대해 대응해야 하는 시간(철거+과태료) 전에 건설을 더 많이 건설해야 합니다.
- 2014년 이전 : 준공일로부터 4년
- 2014년 이후 : 준공일로부터 15년
- 이제 합법화할 수 있는 라이센스를 얻을 수 없습니다.
긍정적인 결과:
- 그것은 세습될 수 있습니다: 귀하의 세습 재산이나 개인 부의 일부가 될 수 있습니다. 토지등기소에 등기, 저당권 취득, 매각, 상속 등을 할 수 있습니다.
- 그것은 규범을 충족시키지는 못했지만 지금은 합법화되고 법적으로 통합된 구조입니다. 따라서 법적 관점에서 현재 재산에 영향을 미치는 벌금이 없다면 시청이 이 재산에 대해 취할 수 있는 조치는 연령 및 관리에 의해 불가능할 수 없기 때문입니다.
부정적인 결과:
또한 이러한 사실 때문에 시청은 기존 건축물을 존중하지만 증축할 수는 없다. 따라서 건물에 새로운 건축물을 지을 수 없습니다. 시청은 이러한 종류의 부동산에 대한 내부 개혁을 허용하지만 확장은 허용하지 않으며 차고 등과 같은 다른 건물의 건설도 허용하지 않습니다.
그러나 해당 부동산이 규범에서 벗어났다는 사실 때문에 시청은 기초, 지붕 등과 같은 건물의 필수 구조적 부분을 개혁하는 면허를 승인하지 않을 것입니다. 기존 구조를 "수리"하지만 새 부품을 설치하기 위해 기존 부품에서 "제거"하지 않습니다. 예를 들어, "화재" 또는 건물 구조에 영향을 줄 수 있는 침수가 있는 경우 시청은 해당 건물을 "재건"할 수 있는 권한을 부여하지 않을 수 있습니다. 따라서 결론적으로 시청은 내부 개혁을 허용하여 건설을 유지하지만 덩굴, 기초, 지붕 변경 등의 구조적 개혁은 허용하지 않습니다.
CH 갱신/적용 시 최종 문제: Fuera de Ordenación의 속성은 향후 CH 획득/개조에 문제를 찾을 수 있습니다.
스페인의 반통합 도시화란 무엇입니까? 끝나지 않은 도시화
이 보고서에서 우리는 어반 랜드 과 도시 불가 (러스틱랜드).
관련하여 어반 랜드, 우리는 이것이 도시 또는 지역의 "개발 계획"(Plan General de Ordenación Urbana) 또는 "부분 계획"이라고 하는 도시화의 특정 지역에 포함된 확정된 사양으로 건설이 허가된 토지임을 설명하고 있었습니다. (비행기 Parciales) 등
이 토지는 부동산 및 건축물에 적절한 물과 전기 공급, 공공 전기 및 수도와 같이 인구 밀도가 높은 곳에서 살기 위한 모든 시설과 요구 사항을 갖추고 있습니다. 하수, 가스, 통신 등과 같은 기타 공급 연결
Urban Land 또는 "Suelo Urbano"는 도시 또는 마을 또는 도시화의 토지이며 포장 도로, 거리, 상업 지역, 의료 지원, 학교, 대학, 스포츠 센터 등이 있는 도로로 적절한 접근을 하는 데 사용됩니다.
그러나 Urban Land에 대해 말하면 Urban Land "CONSOLIDATED"와 "NON CONSOLIDATED" 또는 "SEMI-CONSOLIDATED" 사이에는 중요한 차이가 있습니다.
A 통합 도시 플롯 는 플롯입니다. 필요한 모든 도시화 기반 시설이 완료되었으며 플롯에는 "도시"로 간주되는 모든 서비스(전기, 수도, 도로 접근, 하수도 등)가 있으며 이미 공공 행정에 필요한 모든 공간을 제공했습니다. 이 모든 도시화 기반 시설을 설치하십시오. 이 플롯은 기반 시설의 지불에 참여했으며 이 공공 기반 시설에 사용할 토지의 일부를 이미 (필요한 경우) 제공했습니다.
대지가 건설되지 않은 경우 현행 건축법에서 규정한 적절한 건축권이 있는 대지가 됩니다.
부지가 이미 건설된 경우 기존 건축물이 건설법에 따라 건설되면 토지와 건설 모두에 대한 소유권이 공공 행정으로부터 절대적으로 보호되기 때문에 완전히 합법적인 재산이 됩니다.
A 비통합 도시계획 반대입니다. 음모인가 "통합"으로 간주되는 데 필요한 모든 기반 시설이 설치되지 않은 경우.
따라서 부지가 건설되지 않은 경우, 건물 허가를 받기 전에 시청은 기존 건설법에 따라 해당 지역의 도시화 기반 시설을 완성하도록 요청할 것입니다. 이 인프라 설치를 위한 관리. 따라서 도시화의 최종 비용은 토지에 보류될 수 있고 플롯의 최종 부분은 도시화 규칙의 영향을 받을 수 있으며 결과적으로 이러한 기반 시설을 설치하기 위해 공공 행정에 "제공"해야 할 수 있습니다.
플롯이 이미 구축되어 있으면 결국 도시화 혐의 이러한 구조의 개발 및 사용에 영향을 미칠 수 있으며 이러한 구조는 또한 미래 기반 시설 영역의 중간에 있는 경우 영향을 받습니다.. 이러한 경우는 해당 지역이 "도시"로 전환되기 전에 건물이 지어진 경우(매우 낡았기 때문에) 또는 이러한 건축물이 적절한 건축 허가 없이 지어졌기 때문(불법)입니다.
이 경우 토지에 대한 소유권과 최종 건축물은 소유자에 의해 통합되지 않습니다. 다시 말해, 행정은 토지의 일부(또는 전체)를 확보할 수 있는 기능을 가질 수 있으며, 도시화 요구 사항에 맞게 플롯을 조정할 때 건설에 영향을 미칠 수 있습니다. 따라서 플롯과 건설은 모두 도시화 요구 사항 및 프로젝트의 영향을 받을 수 있으므로 소유자의 소유권에 완전히 통합되지 않습니다.
NON CONSOLIDATED 영역 내부에는 다음과 같은 특수 분류도 있습니다. 반연결 . 반 통합 지역은 "도시"로서 다음 경우 중 하나에 해당하는 지역입니다.
- 일부 도시화 작업이 수행되었지만 전부는 아닙니다.
- 공공 기반 시설을 위해 공공 행정에 제공되는 토지의 일부가 있지만 법률이 요구하는 모든 것은 아닙니다.
이것은 Valencia, Alicante(Denia, Campello, Benidoleig, Onda, Javea, Benissa, Moraira, Calpe, Gata de Gorgos 등), Murcia, Almeria(Almanzora Valley, Vera 등), 말라가, 세비야.
일반적으로 이들은 토지가 항상 "소박한" 것으로 간주 된 지역이며 시간이 지남에 따라 고밀도 건축 (현재 규범에 따라 헥타르 당 6-8 이상)으로 주택 건설이 진행되었습니다. 이 지역에서 이러한 건축물에는 물, 전기, 공공 접근 및 도로의 확실한 기반 시설이 다소 제공됩니다. 경우에 따라 인프라가 전체적으로 설치된 지역과 열악한 다른 지역을 찾을 수 있습니다.
이 경우, Semi-Consolidated에서는 합법으로 사용됩니다. 그리고 "합법적"인 것은 적절한 건축 허가를 받아 지어졌거나 건축 후에 합법화되었기 때문입니다.
이러한 경우 소유자는 토지 소유권이 아닌 건설 소유권을 "통합"합니다. 따라서 공공행정은 건설에 대해 아무 조치도 취하지 못하지만 토지의 최종 일부가 도시 기반 시설에 제공되거나 도시화 요금의 영향을 받을 수 있습니다.
이러한 속성에서 찾을 수 있는 일반적인 문제는 다음과 같습니다.
- 이 지역 내의 구획에 주택을 확장하거나 건설하기 위해 시청은 공공 기반 시설(보행자 구역, 하수도 연결, 전기 배선, 가스, 수도 등) 설치에 사용할 토지의 일부를 요청할 수 있습니다. .)
- 소유자가 해당 지역의 도시화 비용(하수, 수도, 전기 연결, 현대식 정화조 설치, 일부 토지의 공공도로 제공 등) 비용의 일부 또는 전체를 지불하도록 요청합니다.
